本站小編為你精心準備了房地產情況發(fā)展趨勢調研報告參考范文，愿這些范文能點燃您思維的火花，激發(fā)您的寫作靈感。歡迎深入閱讀并收藏。

一、前言

2009年春節(jié)后，金融危機寒意正濃，××房地產業(yè)在經濟刺激計劃和寬松貨幣政策的重要宏觀背景下率先走出低谷，各級政府出臺的房地產相關政策起到了積極的作用。至2009年末，有關房地產調控的政策仍在不斷推出，火熱的房地產市場正出現(xiàn)微妙變化。

盤點2009年，可以用三個關鍵詞來描繪××房地產業(yè)發(fā)展圖譜：調整、回暖、火爆。與此同時，房價漲幅過快的問題也隨之顯現(xiàn)，房地產開發(fā)投資和新開工量仍顯不足，市場供給整體偏緊，房地產金融貸款集中度偏高等問題應引起關注。

二、2009年房地產調控政策回眸

(一)年初：貫徹房地產優(yōu)惠政策刺激房市。2008年末××市政府相關部門根據(jù)中央精神，及時出臺《關于調整市區(qū)房地產交易環(huán)節(jié)稅收政策》、《關于進一步降低居民購買和轉讓住房稅收負擔政策》、《關于促進我市房地產業(yè)健康穩(wěn)定發(fā)展的實施意見》。其核心內容主要為：下調購買普通住房契稅稅率、暫免個人買賣印花稅和營業(yè)稅、免征個人轉讓出售的土地增值稅、降低購房首付比例和個貸利率。2009年1月3日，四大國有銀行宣布，只要2008年10月27日前執(zhí)行基準利率0.85倍優(yōu)惠、無不良信用記錄的優(yōu)質房貸客戶，原則上都可以申請七折優(yōu)惠利率。2月10日，繼農業(yè)銀行出臺房貸細則后，工商銀行開始執(zhí)行購房者可享受住房貸款七折優(yōu)惠利率的實施細則，隨后不久，其他銀行的優(yōu)惠政策細則相繼出臺，為樓市回暖蓄積了政策基礎。

(二)年中：加大土地供給，整頓市場秩序。進入第二季度，樓市迅速回暖，房地產開發(fā)企業(yè)表現(xiàn)出強烈的拿地意愿并頻頻出手，開始了繼2007年之后的新一輪購地高潮。××市政府采取了加大土地供應，平衡土地供求的措施，6月1日，市發(fā)改、規(guī)劃、建設、國土、房管、人防六部門聯(lián)合了《關于促進房地產項目開工建設的措施》(揚政房〔2009〕58號)。新措施具體內容包括：一是全面梳理分析市區(qū)未開工土地情況;二是充分用好土地政策，切實減輕企業(yè)負擔;三是調整建設規(guī)費和人防費的收取時間;四是建立審批會商機制，提高辦事效率;五是鼓勵地下空間的開發(fā)利用和節(jié)能環(huán)保材料的應用;六是及時向企業(yè)通報市場運行情況。5月11日、13日，國土資源部分別《國土資源部關于調整工業(yè)用地出讓最低價標準實施政策的通知》(國土資發(fā)〔2009〕56號)、《國土資源部關于切實落實保障性安居工程用地的通知》，要求各級國土資源管理部門從保增長、保民生、保穩(wěn)定的高度出發(fā)，認識保障性安居工程的重要性，重點抓好城市廉租住房和林區(qū)、墾區(qū)、礦區(qū)棚戶區(qū)改造，以及農村危房改造、游牧民定居建設用地的供應管理工作，確保保障性安居工程的順利落地;加快編制和修編當年及2010-2011年保障性住房用地供應計劃，統(tǒng)籌協(xié)調及時調整土網地供應結構，擴大民生用地的比例，確保保障性住房用地的需求。

5月27日，國務院《關于調整固定資產投資項目資本金比例的通知》中明確，保障性住房和普通商品住房項目的最低資本金比例為20%，其他房地產開發(fā)項目的最低資本金比例為30%。這是自2004年以來執(zhí)行35%自有資本金貸款比例后的首次下調，已恢復到1996年開始實行資本金制度時的水平，從而預示著緊縮了數(shù)年的房地產信貸政策開始“松綁”。5月21日，國家稅務總局制定《土地增值稅清算管理規(guī)程》，對土地增值稅清算的前期管理、清算受理、清算審核和核定征收等具體問題做出具體規(guī)定。6月10日，國土資源部強調，“小產權房”實質是違法建筑，違反土地管理法律，違反城鄉(xiāng)規(guī)劃、建設管理的法律，違反相關政策，各地要嚴格依法查處大量存在的“小產權房”等違法用地、違法建筑行為。

(三)年末：防范泡沫擴大，遏制房價過快上漲。11月10日，國土資源部和國家發(fā)展改革委共同《限制用地項目目錄(2006年本增補本)》和《禁止用地項目目錄(2006年本增補本)》，規(guī)定商品住宅用地的宗地出讓面積小城市(鎮(zhèn))不超過7公頃，中等城市不超過14公頃，大城市不能超過20公頃。此舉可有效防范土地閑置，縮短開發(fā)商占地周期。12月9日，國務院常務會議研究完善促進消費的若干政策措施，將個人住房轉讓營業(yè)稅征免時限由2年恢復到5年，遏制炒房現(xiàn)象。國辦發(fā)〔2008〕131號文件中的四大稅種的優(yōu)惠措施，只有營業(yè)稅優(yōu)惠取消，契稅、個人買賣印花稅、個人轉讓出售的土地增值稅還繼續(xù)維持。政府調控房市采取了平穩(wěn)的步驟。12月14日，國務院常務會議研究完善促進房地產市場健康發(fā)展的政策措施，明確提出：“加強市場監(jiān)管，穩(wěn)定市場預期，遏制部分城市房價過快上漲的勢頭”，同時強調“地方政府要切實負起責任”。為保持房地產市場的平穩(wěn)健康發(fā)展，會議要求，堅持增加有效供給、加強市場監(jiān)管、完善相關制度的原則，繼續(xù)綜合運用土地、金融、稅收等手段，加強和改善對房地產市場的調控。重點是在保持政策連續(xù)性和穩(wěn)定性的同時，加快保障性住房建設，加強市場監(jiān)管，穩(wěn)定市場預期，遏制部分城市房價過快上漲的勢頭。12月17日，財政部、國土資源部、人民銀行、監(jiān)察部等五部委公布《關于進一步加強土地網出讓收支管理的通知》(財綜〔2009〕74號)，將開發(fā)商拿地首付款比例提高到五成，且分期繳納全部價款的期限原則上不超過一年。

三、2009年我市房地產發(fā)展現(xiàn)狀

(一)房地產開發(fā)投資低位徘徊上行。2009年，××房地產開發(fā)投資129.5億元，同比下降5.9%，較當年最低點回升9.1個百分點，比前三季度提高了4.2個百分點(如圖1所示)，占全社會固定資產投資的比重為12.3%，比前三季度提高了2.2個百分點。

市區(qū)共完成房地產開發(fā)投資68.2億元，同比下降16.8%，占全市房地產開發(fā)總量的59.0%;四縣(市)共完成開發(fā)投資61.4億元，同比增長10.1%，占全市房地產開發(fā)總量的41.0%。投資額與上年同期比較，只有江都、寶應保持增長，降幅較大的有廣陵、開發(fā)區(qū)和儀征(詳見下表)。

2009年××市及縣(市、區(qū))房地產開發(fā)投資情況

房地產開發(fā)投資完成額(萬元)

同比增長(%)

××市

1295292

-5.9

市區(qū)

681550

-16.8

廣陵區(qū)

90922

-25.1

邗江區(qū)

310264

-6.5

維揚區(qū)

169321

-7.4

開發(fā)區(qū)

111043

-16.6

縣(市)

613743

10.1

寶應縣

137024

7.9

儀征市

82771

-19.4

高郵市

85222

-7.7

江都市

308725

40.8

從房地產投資構成情況看，2009年，商品住宅完成投資106.3億元，同比下降2.3%;辦公樓完成投資1.8億元，同比下降43.0%;商業(yè)營業(yè)用房完成投資額14.8億元，同比下降19.3%;其他用房完成投資額6.6億元，同比下降10.1%。商品住宅、辦公樓、商業(yè)營業(yè)用房、其他用房分別占房地產開發(fā)投資額比重為82.1%、1.4%、11.4%、5.1%，只有商品住宅投資比重同比略有提高(見下表)。

2009年××房地產開發(fā)投資結構表

投資額(億元)

占開發(fā)投資比重(%)

比重同比增減(%)

房地產開發(fā)投資

129.5

—

—

其中：商品住宅

106.3

82.1

3.1

辦公樓

1.8

1.4

-0.9

商業(yè)營業(yè)用房

14.8

11.4

-1.9

其他用房

6.6

5.1

-0.2

(二)房地產建設規(guī)模“二升一降”。隨著××市六部門促進新開工措施的出臺和銷售市場的不斷升溫，市場供應已經發(fā)生積極變化，施工面積、竣工面積保持一定規(guī)模的增長，新開工面積同比下降，但下降幅度逐漸收窄。

2009年，全市商品房施工面積1339.6萬平方米，同比增長16.5%;其中住宅面積1055.1萬平方米，同比增長10.8%;辦公樓27.1萬平方米，同比增長11.7%;商業(yè)營業(yè)用房186.3萬平方米，同比增長46.8%。

商品房竣工面積505.9萬平方米，同比增長28.2%;其中住宅面積434.3萬平方米，同比增長25.5%;辦公樓10.6萬平方米，同比增長104.8%;商業(yè)營業(yè)用房49.0萬平方米，同比增長59.9%。

商品房新開工面積494.1萬平方米，同比下降11.6%;其中住宅面積391.9萬平方米，同比下降13.0%;辦公樓7.5萬平方米，同比下降39.7%;商業(yè)營業(yè)用房63.0萬平方米，同比下降1.7%。

(三)新政助2009年商品房銷售增勢強勁。4月份市場回暖以來，市場交易呈現(xiàn)持續(xù)火爆局面，各項促進房地產交易的政策累計效應得到進一步顯現(xiàn)。2009年，全市商品房共銷售514.7萬平方米，同比增長69.1%。其中，住宅銷售面積466.8萬平方米，同比增長75.3%;辦公樓銷售面積6.6萬平方米，同比增長5.5%;商業(yè)營業(yè)用房銷售面積37.2萬平方米，同比增長40.9%。商品房銷售額225.5億元，同比增長105.0%;其中住宅銷售額198.6億元，同比增長120.2%;辦公樓銷售額3.6億元，同比下降5.5%;商業(yè)營業(yè)用房銷售額22.4億元，同比增長51.1%。

(四)開發(fā)資金到位情況良好，資金緊張狀況有所緩解。隨著商品房銷售逐步回升，成交量顯著增加，開發(fā)企業(yè)資金回籠速度加快，全市房地產開發(fā)資金到位情況良好。2009年，全市房地產開發(fā)企業(yè)到位資金總量為195.1億元，同比增長6.6%，其中本年到位資金為176.0億元，同比增長6.3%;上年末結余資金為19.1億元。到位資金總量的增速高于去年同期7.7個百分點。2009年開發(fā)資金來源數(shù)為同期開發(fā)投資完成額的1.5倍，高于2008年同期1.3倍的水平。再從本年到位資金中的其它資金來源情況看，2009年，全市房地產開發(fā)企業(yè)的其它資金來源為103.0億元，同比增長4.1%。資金來源的穩(wěn)定充裕為開發(fā)投資再度提速提供了有力保障，特別是從資金結構來看，以定金及預收款和個人按揭貸款為主的其他資金增速不斷加快，所占比重不斷提高，反映出當前大部分房地產開發(fā)企業(yè)利用銷售收入進行循環(huán)投資的良好態(tài)勢，資金流轉順利有望進一步提升企業(yè)開發(fā)信心，進而促進全市房地產開發(fā)投資再度提速。

(五)土地市場價量齊增。2009年，全市土地市場呈現(xiàn)出價量齊增走勢。市區(qū)全年出讓土地125宗，其中招拍掛土地102宗，較2008年分別增加13宗、26宗。土地成交面積428.89萬平米，同比增長15.08%，土地成交價款64.78萬平米，同比增長52.03%。土地成交均價大幅上漲，2009年土地成交均價1510元/平米，同比增加367元/平米，增幅達32.11%。外資成交土地大幅減少，成交面積8.72萬平米，成交價款2.20億元，同比分別下降55.17%、51.86%(詳見圖5、圖6)。

四、房地產新政對2009年市場影響的分析

(一)房地產新政累積效應得到進一步顯現(xiàn)。2008年四季度以來，我市根據(jù)中央精神及時出臺了有效的房地產新政，各部門又在原有基礎上不斷完善和細化各種政策措施，前后共出臺四項樓市新政，同時加大金融支持服務力度，降低公積金貸款首付比例，首付房款比例由30%調整為20%，貸款最高額度由25萬元調整為35萬元，貸款最長期限由20年調整為30年，縮短二套房貸和二手房交易營業(yè)稅免征年限，并將全額征收改為差額征收等等。這些政策措施效果的顯現(xiàn)，有效降低了購房者的購房成本，緩解了開發(fā)商的資金壓力，無論是對房地產開發(fā)企業(yè)還是消費者來說都是重要利好，既增強了信心，又得到了實惠。從目前的情況來看，在經過幾個月的運行后已產生了積極的效果，為房地產市場快速回暖起到了積極的推進作用。

(二)房地產開發(fā)企業(yè)應對市場變化措施積極有效。2008年下半年末，針對房地產市場出現(xiàn)的房地產開發(fā)投資、商品房銷售持續(xù)下降的新情況，全市房地產開發(fā)企業(yè)主動調整開發(fā)戰(zhàn)略和市場營銷策略，采取了各種優(yōu)惠促銷措施，極大地刺激了居民的購房欲望和消費熱情，使得成交量大幅增長。

(三)城鎮(zhèn)居民收入增長較快，消費信心和購買力有所增強。全市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入保持較快增長態(tài)勢，2009年，人均達19500元，同比增長12.0%。居民收入的增長，加上上年處于觀望狀態(tài)的剛性需求的釋放，再加上一系列暖市新政的進一步落實到位，2009年以來××居民的消費信心、還貸能力和購房能力顯著提升，使得購房欲望和意愿得到進一步釋放。

五、當前值得關注的三個問題

(一)商品房新開工面積近幾年首次出現(xiàn)連續(xù)下降。受2008年商品房銷售持續(xù)下降的影響，2009年，全市商品房累計新開工面積為494.1萬平方米，同比下降11.6%，降幅比前三季度縮小了25.2個百分點。據(jù)分析，2009年以來商品房新開工面積出現(xiàn)下降的主要原因，一是部分開發(fā)企業(yè)對當前經濟形勢判斷較為保守，投資比較謹慎，開發(fā)速度明顯放慢;二是由于2008年同期基數(shù)增速高(2008年全市新開工面積559.0萬平方米)。如果新開工面積出現(xiàn)持續(xù)下滑態(tài)勢，不但會影響到今后的市場供應量，也會影響到房地產開發(fā)投資的總量規(guī)模和速度，對全市保投資、促增長也會造成不利的影響，因此，值得引起我們高度關注和重視。

(二)房價高位運行，可能對商品房銷售形成新的制約。隨著商品房銷售的較快增長，市場回暖跡象趨于明顯，部分開發(fā)企業(yè)和新增樓盤出現(xiàn)了價格上漲。據(jù)反映，在成交量稍有起色之后，從2009年3月份開始，××市區(qū)新建住房及二手房價格同比均有明顯增長，尤其是商品住房價格增長速度明顯偏快。到了8月份，一些樓盤出現(xiàn)了“坐地漲價”的現(xiàn)象。從全市商品房平均成交價格來看，2009年××全市商品房平均合同成交價格為4333.4元/㎡，同比上漲19.9%;商品住宅平均合同成交價格為4159.3元/㎡，同比上漲24.3%。其中市區(qū)商品房平均合同成交價格為5416.7元/㎡，同比上漲13.7%;商品住宅平均合同成交價格為5311.7元/㎡，同比上漲19.3%。縣市區(qū)商品房平均合同成交價格為3295.7元/㎡，同比上漲2.1%;商品住宅平均合同成交價格為3094.0元/㎡，同比上漲2.9%。在市區(qū)，出現(xiàn)了諸如：帝景藍灣、桐園、運河壹號公館、江南一品、公園一號等7000-8000元/㎡的高價樓盤。促成房價上漲過快的因素是多方面的，一是銷售的火爆使得開發(fā)企業(yè)加快了房屋銷售價格的提價速度和提價幅度;二是土地成交價格明顯拉升，提高了開發(fā)企業(yè)和購房者房價上漲的預期;三是住宅品質的提高使得建設成本不斷增加;四是市場供給的總量和結構失衡矛盾突出。房地產市場的價格偏快增長一旦與房市供給矛盾形成互動、甚至相互強化，必將會對房地產市場長期穩(wěn)健發(fā)展構成極大威脅，造成泡沫增加。

(三)房地產行業(yè)貸款集中度過高。2009年4月份以來，隨著××市房地產市場的逐步回暖，銀行業(yè)機構逐步加大了對房地產行業(yè)的信貸投放，不論從信貸審批流程及信貸投放速度均有所加快，房地產貸款快速增長。09年末，××市房地產貸款余額308.1億元，達到的歷史高點，占人民幣貸款余額比重為24.4%，較上年同期增加了3.5個百分點，比年初增加122.4億元，占全部貸款余額新增數(shù)的37.9%。其中，房地產開發(fā)貸款余額增加28.5億元，個人住房貸款余額增加90.3億元。房地產貸款增長過快、各銀行業(yè)機構房地產信貸授信集中度過高的風險應引起重視。

六、促進我市房地產健康發(fā)展的幾點建議

(一)促進并保持我市房地產業(yè)健康、持續(xù)發(fā)展具有十分重要的現(xiàn)實意義。第一，房地產業(yè)作為城市經濟發(fā)展的支柱產業(yè)，在城市經濟中的地位舉足輕重。2009年，我市房地產的主要行業(yè)稅費(營業(yè)稅、企業(yè)所得稅、土地增值稅、契稅)占到全市財政收入39.4%。可見房地產業(yè)在全市經濟發(fā)展中的支柱作用明顯。如果房地產業(yè)下滑，將會對全市經濟造成很大的不利影響。第二，房地產業(yè)對相關行業(yè)具有很強的帶動力。房地產業(yè)與其他行業(yè)關聯(lián)度高，可謂牽房地產業(yè)一發(fā)而動全市經濟全身。房地產業(yè)與上游的水泥、鋼材等建材行業(yè)，下游的家裝、家電，相關的金融、建筑、運輸、批發(fā)零售、住宿餐飲等行業(yè)息息相關，如果房地產業(yè)出現(xiàn)嚴重問題，必然拖累其他行業(yè)經濟的發(fā)展。第三，房地產業(yè)在拉動就業(yè),拓寬創(chuàng)造就業(yè)渠道方面發(fā)揮重要的作用。據(jù)了解，“每年住房在拉動就業(yè)上大概每一萬平方米可以提供100個就業(yè)崗位”。當前大中專畢業(yè)生、下崗人員、新增的勞動力、大量返鄉(xiāng)的農民工都要就業(yè)。我市面臨空前嚴峻的就業(yè)形勢。雖然勞動力成本可能有所下降，但就業(yè)已經成為最棘手、最難解決的問題。房地產業(yè)的健康發(fā)展是整個經濟正常發(fā)展的基礎，是增加就業(yè)崗位的最大推動力。

(二)加快政策調整，給予行業(yè)寬松發(fā)展空間。經濟數(shù)據(jù)好轉之時將是房地產優(yōu)惠政策退出之日。2009年12月“國四條”等密集的房地產調控政策出臺，給2010年房地產市場調控拉開了序幕。2010年調控的核心是鼓勵自住性剛性需求購房，特色是頻繁微調，卻不指向物業(yè)稅、加息等核心政策。因此，政府在引導輿論、制定政策方面應該更堅定地用市場化標準，給行業(yè)和企業(yè)的發(fā)展提供一個寬松穩(wěn)定的環(huán)境，為未來房地產行業(yè)繼續(xù)繁榮穩(wěn)定奠定基礎。新晨

(三)規(guī)范土地市場，引導房地產企業(yè)科學合理利用現(xiàn)有的可開發(fā)土地。從規(guī)劃、用地及稅費優(yōu)惠等方面引導鼓勵社會投資，發(fā)展以中小戶型(戶型面積在120平方米以下)為主的房地產項目，加大廉租房和政府保障性住房建設，以滿足絕大多數(shù)市民的住房需求。房價過高依然是阻擋市場成交有效放大的直接障礙，也是消費者觀望的根本原因。普通消費者依然無法承受當前的房價，而事實上當前的房價仍然包含著較大的利潤，一方面如果開發(fā)商愿意讓利于消費者，二者之間的訴求達到一個合理的平衡，房地產長期積累的矛盾就能得到有效消除;另一方面開發(fā)商還需要在土地儲備和房屋開發(fā)上進行合理規(guī)劃，防范資金鏈斷裂，以促進房地產市場的平穩(wěn)健康發(fā)展。

(四)穩(wěn)定就業(yè)和增加居民收入。房地產市場的發(fā)展關鍵在市場成交量，而市場成交則有賴于市場消費能力。因此，居民就業(yè)和收入狀況對房地產行業(yè)的消費非常關鍵。

(五)創(chuàng)造較好的房地產開發(fā)環(huán)境。政府要不斷加大投入，著力改善道路、交通等城市基礎設施，加強教育、衛(wèi)生、文化等民生工程建設，創(chuàng)造良好的人文居住環(huán)境，以吸引實力更強的房地產企業(yè)入駐開發(fā)。

七、對2010年我市房地產業(yè)發(fā)展的基本判斷

2009年房地產市場復蘇以來的持續(xù)火爆局面使得房地產市場供給整體偏緊，市場價格增幅偏快以及房地產開發(fā)投資和新開工面積等先行指標仍處于負增長區(qū)域等因素，將對我市2010年房地產市場發(fā)展產生一定的負面影響。近期，國家對房地產市場價格過快增長問題表示關注，但作為二線城市的××市房地產市場價格不會做出過度調整，預計我市在市場供給逐步回升后，市場供求將趨于理性，2010年房價將從偏快上升轉為逐步走穩(wěn)。國家適度寬松貨幣政策的背景下，各金融機構將繼續(xù)保持對房地產行業(yè)的信貸合理投放，積極對普通住房開發(fā)特別是保障性住房建設加大信貸支持力度。可以預見，2010年，我市房地產業(yè)在新一輪宏觀調控下將呈現(xiàn)良性發(fā)展態(tài)勢。