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為扎實(shí)做好老舊小區(qū)改造工作，根據(jù)《國務(wù)院辦公廳關(guān)于全面推進(jìn)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作的指導(dǎo)意見》（國辦發(fā)〔2020〕23號）、《省人民政府辦公廳關(guān)于省老舊小區(qū)改造實(shí)施方案的通知》（閩政辦〔2020〕43號）、《市人民政府關(guān)于印發(fā)市老舊小區(qū)改造實(shí)施方案的通知》（政辦〔2020〕60號）等文件精神，結(jié)合我縣實(shí)際情況，制定本實(shí)施方案。

一、指導(dǎo)思想

以新時(shí)代中國特色社會主義思想為指導(dǎo)，堅(jiān)持以人民為中心的發(fā)展思想，以提升居民生活品質(zhì)為出發(fā)點(diǎn)和落腳點(diǎn)，著力解決老舊小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施缺失、設(shè)施設(shè)備陳舊、功能配套不全、日常管理服務(wù)缺失、環(huán)境臟亂差等群眾反映強(qiáng)烈的問題，通過全面實(shí)施小區(qū)改造、重要街區(qū)精準(zhǔn)改造、片區(qū)綜合提升，把老舊小區(qū)改造成基礎(chǔ)設(shè)施完善、防災(zāi)防疫設(shè)施完備、居住環(huán)境整潔、社區(qū)配套齊全、管理機(jī)制長效、文明和諧的宜居社區(qū)，增強(qiáng)人民群眾獲得感、幸福感和安全感。

二、基本原則

（一）政府主導(dǎo)，居民參與。貫徹黨的提出的改善民生“人人盡責(zé)，人人享有”的精神，堅(jiān)持以居民為主體，調(diào)動居民參與老舊小區(qū)改造提升全過程，實(shí)現(xiàn)共謀、共建、共管、共享，形成“政府統(tǒng)籌、部門指導(dǎo)、屬地街道具體實(shí)施、社區(qū)協(xié)調(diào)推進(jìn)、居民全程參與”的工作機(jī)制。

（二）突出重點(diǎn)，回應(yīng)需求。按照“先民生后提升、先地下后地上、先功能后景觀”的原則，順應(yīng)群眾期盼，重點(diǎn)解決嚴(yán)重影響居住安全和居住功能等群眾反映迫切的問題，在此基礎(chǔ)上，完善養(yǎng)老、托育、助餐、購物、文化、醫(yī)療、家政、快遞等服務(wù)設(shè)施。

（三）成片改造，注重特色。鼓勵連線成片改造，統(tǒng)籌布局公共服務(wù)設(shè)施，推進(jìn)城市更新。改造要兼顧傳承歷史、完善功能和保護(hù)利用，落實(shí)歷史建筑、歷史文化街區(qū)等保護(hù)修繕要求，加強(qiáng)古樹名木保護(hù)。在改善居住條件、提高環(huán)境品質(zhì)的同時(shí)，彰顯城市特色，延續(xù)歷史文脈。

（四）創(chuàng)新機(jī)制，治管并舉。充分發(fā)揮部門職能和街道、社區(qū)的作用，指導(dǎo)老舊小區(qū)成立業(yè)主大會、業(yè)主委員會或業(yè)主自治組織。探索老舊小區(qū)業(yè)主自治管理模式創(chuàng)新，實(shí)現(xiàn)小區(qū)后續(xù)管理的正常化、專業(yè)化，保持改造效果。

三、目標(biāo)任務(wù)

（一）改造范圍。重點(diǎn)改造2000年前（條件允許可放寬至2005年前，比例不超過15%）在城鎮(zhèn)國有土地上建成，失養(yǎng)失修失管嚴(yán)重、市政配套設(shè)施不完善、公共服務(wù)和社會服務(wù)設(shè)施不健全、居民改造（不含住宅拆除新建）。

（二）改造內(nèi)容。老舊小區(qū)改造分為基礎(chǔ)類、完善類、提升類三種類型，以適應(yīng)居民不同生活需求為出發(fā)點(diǎn)，重點(diǎn)實(shí)施基礎(chǔ)類改造，突出補(bǔ)齊功能性設(shè)施短板，有條件的地方推進(jìn)完善類改造和提升類改造。基礎(chǔ)類改造主要是拆違拆臨、智慧安防、環(huán)衛(wèi)、消防、道路、排水、照明、綠化、水電氣、光纖、建筑物修繕、管線規(guī)整等，突出解決基礎(chǔ)設(shè)施老化、環(huán)境臟亂差問題；完善類改造主要是完善社區(qū)綜合服務(wù)用房和物業(yè)用房、建筑節(jié)能改造、加裝電梯、停車場、充電樁、文化、體育健身、無障礙設(shè)施等，完善配套服務(wù)設(shè)施，提升小區(qū)環(huán)境品質(zhì)；提升類改造主要是完善社區(qū)綜合服務(wù)和養(yǎng)老、托育、醫(yī)療、家政、商業(yè)設(shè)施以及智慧社區(qū)等。

（三）目標(biāo)任務(wù)。按照上級下達(dá)的任務(wù)目標(biāo)和工作實(shí)際，我縣計(jì)劃用3年時(shí)間（2020年至2022年），全面完成建成于2000年以前的老舊小區(qū)改造。老舊小區(qū)（片區(qū)）涉及：金溪社區(qū)、棋盤社區(qū)、中解社區(qū)、建光社區(qū)、東門社區(qū)、城南社區(qū)、和勤社區(qū)、北門社區(qū)等社區(qū)，樓棟263棟、戶數(shù)6713戶、建筑面積64萬平方米以上。力爭在“十四五”末完成老舊小區(qū)改造任務(wù)。

（四）工作計(jì)劃。2020年計(jì)劃改造老舊小區(qū)（片區(qū)）涉及：金溪社區(qū)、棋盤社區(qū)、中解社區(qū)、建光社區(qū)、東門社區(qū)等社區(qū)，樓棟79棟、3039戶、建筑面積26萬平方米以上；2021年計(jì)劃改造老舊小區(qū)（片區(qū)）涉及：金溪社區(qū)、棋盤社區(qū)、建光社區(qū)、城南社區(qū)、和勤社區(qū)、北門社區(qū)等社區(qū)，樓棟94棟、1850戶、建筑面積19萬平方米以上；2022年計(jì)劃改造老舊小區(qū)（片區(qū)）涉及：城南社區(qū)、和勤社區(qū)、北門社區(qū)等社區(qū)，樓棟90棟、1824戶、建筑面積19萬平方米以上。

四、組織實(shí)施

（一）明確職責(zé)。按照“誰主管、誰負(fù)責(zé)，誰牽頭、誰協(xié)調(diào)”的原則，建立縣政府、街道、社區(qū)分級負(fù)責(zé)工作體系。縣政府牽頭各部門落實(shí)老舊小區(qū)改造主體責(zé)任，統(tǒng)籌謀劃、整體推進(jìn)轄區(qū)內(nèi)老舊小區(qū)改造工作；街道辦事處負(fù)責(zé)組織協(xié)調(diào)實(shí)施老舊小區(qū)改造，推進(jìn)小區(qū)物業(yè)長效管理；社區(qū)全程參與老舊小區(qū)改造與管理具體工作。相關(guān)業(yè)主單位可以根據(jù)項(xiàng)目招投標(biāo)管理規(guī)定，負(fù)責(zé)具體實(shí)施。

（二）計(jì)劃申報(bào)。縣住建局和雙溪街道密切配合，組織對老舊小區(qū)全面調(diào)查摸底，建立老舊小區(qū)數(shù)據(jù)庫，堅(jiān)持居民自愿、自下而上的原則，合理確定改造項(xiàng)目和時(shí)序，制定老舊小區(qū)改造總體計(jì)劃和分年度計(jì)劃。社區(qū)綜合服務(wù)、養(yǎng)老、文化、教育、衛(wèi)生、托育、體育、郵政快遞、治安等領(lǐng)域涉及老舊小區(qū)的各類設(shè)施增設(shè)或改造計(jì)劃。涉及電力、通信、供排水、供氣等管線改造計(jì)劃的單位，應(yīng)主動與老舊小區(qū)改造規(guī)劃和計(jì)劃有效對接，同步推進(jìn)實(shí)施。

1．征集改造需求。縣政府統(tǒng)籌安排，縣住建局牽頭，組織城管、街道、社區(qū)，充分發(fā)揮黨組織、居委會或業(yè)主委員會、物業(yè)管理等基層組織的作用，扎實(shí)做好群眾工作，加大宣傳力度，動員群眾廣泛參與，認(rèn)真征求居民意愿，確定改造項(xiàng)目、內(nèi)容及改造完成后的長效管理模式，形成改造項(xiàng)目清單。

2．制定初步方案。優(yōu)先推進(jìn)水電氣路網(wǎng)、雨污分流、消防等基礎(chǔ)類設(shè)施改造，滿足群眾基本需求。在此基礎(chǔ)上，完善和提升養(yǎng)老、健身、家政等服務(wù)設(shè)施，做到量力而行、能改則改、應(yīng)改盡改。要按照“一小區(qū)一策”的原則，結(jié)合我縣財(cái)政承受能力，引導(dǎo)居民通過住宅專項(xiàng)維修資金、小區(qū)公共收益、捐資捐物等渠道出資，制定初步改造方案及預(yù)算；供水、供電、供氣、通信、有線電視等專營企業(yè)同步制定初步改造方案。

3．確定改造計(jì)劃。街道辦事處在項(xiàng)目范圍內(nèi)對初步改造方案進(jìn)行公示，公示時(shí)間不少于5個工作日。按照“先急后緩、統(tǒng)籌平衡、分步實(shí)施”的原則，確定下一年度改造項(xiàng)目清單，報(bào)經(jīng)縣政府同意后，于每年12月底前將下年度改造計(jì)劃項(xiàng)目清單報(bào)送縣住建局匯總。

（三）項(xiàng)目實(shí)施。按照年度改造計(jì)劃，各級各部門要加強(qiáng)溝通，密切合作，落實(shí)項(xiàng)目方案審查、招投標(biāo)、工程實(shí)施和監(jiān)管等具體工作。

1.簡化項(xiàng)目審批。老舊小區(qū)改造方案經(jīng)相關(guān)部門組織聯(lián)合審查后，可直接辦理立項(xiàng)、用地、規(guī)劃審批。鼓勵同一建設(shè)單位實(shí)施的一定區(qū)域內(nèi)老舊小區(qū)改造項(xiàng)目捆綁打包，一次報(bào)批，分批實(shí)施。不涉及土地權(quán)屬變化的項(xiàng)目，無需再辦理用地手續(xù)。對新增建設(shè)用地和新建、改建、擴(kuò)建公共服務(wù)用房、市政公用設(shè)施的，自然資源部門加強(qiáng)指導(dǎo)協(xié)調(diào)；增設(shè)電梯后，住宅采光、日照間距參照舊區(qū)改建標(biāo)準(zhǔn)適當(dāng)調(diào)整。因改造利用公共空間，新建、改建各類設(shè)施，影響日照間距、占用綠化空間的，可在廣泛征求居民意見基礎(chǔ)上一事一議予以解決。不涉及建筑主體結(jié)構(gòu)變動的低風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目，實(shí)行項(xiàng)目建設(shè)單位告知承諾制的，可不進(jìn)行施工圖審查。發(fā)包前無法準(zhǔn)確確定施工圖預(yù)算的項(xiàng)目，可采取暫定預(yù)算價(jià)下浮方式先行組織施工發(fā)包，按實(shí)決算。對不屬于依法必須公開招標(biāo)的項(xiàng)目或政府采購項(xiàng)目，住建部門可公布一批專業(yè)化、實(shí)力強(qiáng)、口碑好、信譽(yù)優(yōu)的設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理單位，供建設(shè)單位擇優(yōu)選擇。

2.加強(qiáng)施工管理。建設(shè)單位要會同施工單位科學(xué)制定施工方案，確保施工質(zhì)量和安全文明施工，減少施工擾民。鼓勵分片區(qū)由一家網(wǎng)絡(luò)通信企業(yè)牽頭組織實(shí)施通信管線集中整改，統(tǒng)一清理未按期完成割接或無主的網(wǎng)絡(luò)通信線路。鼓勵建設(shè)單位統(tǒng)一采購老舊小區(qū)改造的主要材料和設(shè)備，確保質(zhì)量。設(shè)計(jì)、施工、管線等技術(shù)團(tuán)隊(duì)要現(xiàn)場提供全過程技術(shù)服務(wù)。加強(qiáng)施工現(xiàn)場管理，強(qiáng)化對隱蔽工程全過程監(jiān)管。施工現(xiàn)場要公布投訴熱線電話、明確現(xiàn)場聯(lián)絡(luò)人，接受居民群眾投訴、咨詢及監(jiān)督。

3.竣工驗(yàn)收。項(xiàng)目完工后，建設(shè)單位按照有關(guān)規(guī)定組織竣工驗(yàn)收，同時(shí)邀請居民代表參加。涉及水、電、氣、通信、有線電視等改造驗(yàn)收的，可由專業(yè)經(jīng)營單位按有關(guān)政策組織實(shí)施。驗(yàn)收通過后，應(yīng)及時(shí)完成工程決算，做好資料整理、歸檔和移交工作。

（四）健全機(jī)制。物業(yè)主管部門可公開征集專業(yè)化、實(shí)力強(qiáng)、口碑好的物業(yè)服務(wù)企業(yè)建立資源庫。街道可結(jié)合實(shí)際，將若干個老舊小區(qū)捆綁打包，統(tǒng)一委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理。對未實(shí)行自主管理又未聘請物業(yè)服務(wù)企業(yè)的老舊小區(qū)，街道、社區(qū)可委托準(zhǔn)物業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)實(shí)行托底過渡管理，開展環(huán)境衛(wèi)生、門衛(wèi)等基本物業(yè)服務(wù)，逐步提高物業(yè)服務(wù)費(fèi)繳交率，實(shí)現(xiàn)改造小區(qū)物業(yè)服務(wù)自主管理。建立健全老舊小區(qū)住宅專項(xiàng)維修資金歸集、使用、續(xù)籌機(jī)制，促進(jìn)小區(qū)改造后維護(hù)更新進(jìn)入良性軌道。

五、資金籌措與使用

通過居民合理出資、政府財(cái)政支持、管線單位出資、社會力量參與等渠道，籌措改造資金，落實(shí)改造資金政府與居民、社會力量合理共擔(dān)機(jī)制，加大金融支持力度。

（一）居民合理出資。按照“誰受益、誰出資”原則，引導(dǎo)居民以出資、使用（補(bǔ)建、續(xù)籌）住宅專項(xiàng)維修資金、讓渡小區(qū)公共收益、捐資捐物、投工投勞等方式，參與城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造和維護(hù)管理。

（二）財(cái)政資金支持。縣財(cái)政部門應(yīng)將老舊小區(qū)改造費(fèi)用納入財(cái)政預(yù)算，統(tǒng)籌安排專項(xiàng)資金用于老舊小區(qū)改造。符合中央、省級獎補(bǔ)范疇的改造項(xiàng)目，各有關(guān)部門應(yīng)積極爭取上級獎補(bǔ)資金，統(tǒng)籌使用。

（三）管線單位出資。老舊小區(qū)改造項(xiàng)目范圍內(nèi)電力、通訊、有線電視的管溝、供水、站房及箱柜設(shè)施改造，土建部分建設(shè)費(fèi)用由地方財(cái)政承擔(dān)。燃?xì)飧脑熨M(fèi)用，由相關(guān)企業(yè)承擔(dān)；上述管線（除燃?xì)馔猓┑倪w改、規(guī)整費(fèi)用，由相關(guān)企業(yè)承擔(dān)。供電線路及設(shè)備改造，產(chǎn)權(quán)歸屬供電企業(yè)的由供電企業(yè)承擔(dān)改造費(fèi)用；產(chǎn)權(quán)歸屬單位的，由產(chǎn)權(quán)單位承擔(dān)改造費(fèi)用；產(chǎn)權(quán)歸屬小區(qū)居民業(yè)主共有的，供電線路、設(shè)備及“一戶一表”改造費(fèi)用，政府、供電企業(yè)各承擔(dān)50%。非供電企業(yè)產(chǎn)權(quán)的供電線路及設(shè)備改造完成后，由供電企業(yè)負(fù)責(zé)日常維護(hù)和管理，其中供電企業(yè)投資部分納入供電企業(yè)有效資產(chǎn)。小區(qū)供水、供電改造已經(jīng)明確費(fèi)用分擔(dān)政策的，繼續(xù)執(zhí)行原有政策。

（四）社會力量參與。鼓勵原產(chǎn)權(quán)單位（含行政企事業(yè)單位）捐資捐物，共同參與改造工作。積極探索政府和社會資本合作模式，通過特許經(jīng)營權(quán)、合理定價(jià)、財(cái)政補(bǔ)貼等事先公開的收益約定規(guī)則，帶動社會資本參與改造。通過政府采購、新增設(shè)施有償使用、落實(shí)資產(chǎn)權(quán)益等方式，吸引各類專業(yè)機(jī)構(gòu)等社會力量投資參與各類需改造設(shè)施的設(shè)計(jì)、改造和運(yùn)營。鼓勵以“平臺+創(chuàng)業(yè)單元”創(chuàng)新模式，結(jié)合夜間經(jīng)濟(jì)、戶外經(jīng)濟(jì)等新需求，依法依規(guī)統(tǒng)籌利用小區(qū)及周邊存量房屋、存量用地，活化利用歷史建筑，發(fā)展養(yǎng)老、托育、家政、物流、便民服務(wù)、物業(yè)服務(wù)、商旅文創(chuàng)等新業(yè)態(tài)，打造特色街區(qū)街巷，注入創(chuàng)新動力，推動舊城復(fù)興。

（五）金融稅收支持。支持老舊小區(qū)改造規(guī)模化實(shí)施運(yùn)營主體采取市場化方式，運(yùn)用公司信用類債券、項(xiàng)目收益票據(jù)等進(jìn)行債券融資。開發(fā)性金融機(jī)構(gòu)、政策性銀行要加大產(chǎn)品和服務(wù)創(chuàng)新力度，依法合規(guī)對實(shí)施老舊小區(qū)改造的企業(yè)和項(xiàng)目提供信貸支持。認(rèn)真落實(shí)國家相關(guān)稅費(fèi)減免政策。

六、工作保障

（一）強(qiáng)化組織保障。縣老舊小區(qū)改造工作領(lǐng)導(dǎo)小組，負(fù)責(zé)全縣老舊小區(qū)改造統(tǒng)籌協(xié)調(diào)工作。領(lǐng)導(dǎo)小組根據(jù)工作進(jìn)展情況，定期組織召開聯(lián)席會議，協(xié)調(diào)解決全縣老舊小區(qū)改造有關(guān)問題和事項(xiàng)，完善相關(guān)政策，統(tǒng)籌推進(jìn)項(xiàng)目實(shí)施。

（二）強(qiáng)化宣傳引導(dǎo)。充分利用新聞媒體，全方位、多角度宣傳城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造的重要意義、方法步驟和工作成效，營造改造方案群眾認(rèn)可、改造過程群眾參與、改造成果群眾共享的良好氛圍。

（三）整合利用存量資源。加強(qiáng)服務(wù)設(shè)施、公共空間共建共享，統(tǒng)籌使用各類公共房屋、閑置房屋，清理違建、臨時(shí)建筑騰退用地，用于完善社區(qū)、小區(qū)配套設(shè)施。鼓勵機(jī)關(guān)事業(yè)單位、國有企業(yè)將老舊小區(qū)內(nèi)或附近的閑置房屋，通過置換、劃轉(zhuǎn)、移交使用權(quán)等方式交由街道、社區(qū)統(tǒng)籌。支持對部分零星用地和既有用房實(shí)施改（擴(kuò)）建，通過置換、轉(zhuǎn)讓、騰退、收購等多種方式依法建設(shè)經(jīng)營性用房、停車場等，發(fā)展社區(qū)服務(wù)，扶持培育一批服務(wù)業(yè)龍頭企業(yè)。

（四）完善社區(qū)治理。推動建立健全基層黨組織牽頭，社區(qū)居民委員會配合，業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)等參與的聯(lián)席會議機(jī)制，引導(dǎo)居民協(xié)商確定改造后小區(qū)的管理模式、管理規(guī)約及業(yè)主議事規(guī)則，共同維護(hù)改造成果。社區(qū)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)建立社區(qū)、小區(qū)相關(guān)數(shù)據(jù)共享機(jī)制，提升信息化水平，提高管理效率。強(qiáng)化對物業(yè)服務(wù)工作的考核、監(jiān)管，將老舊小區(qū)物業(yè)管理納入社區(qū)治理范疇，理順后期管理養(yǎng)護(hù)機(jī)制，提升社區(qū)治理能力。