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國內住宅建設的現狀

改革開放25年來，我國住宅建設以前所未有的速度在發展，取得了巨大成就，并日益成為推動我國經濟發展的重要增長點。但是，我國住宅建設尤其產業發展上存在不少問題，住宅產業要獲得更大的發展空問，就必須要分析與國外住宅產業化發展相比的不足之處。

(1)投資主體分散，規模較小，應變能力及適應能力差，創新能力尤為薄弱。1992年全國開發商只有4200家，到20o3年增加到3-4萬多家，其中90％以上從事住宅開發。在這個過程中有一個問題值得注意，這就是伴隨著發展商的個數極大地膨脹，而發展商的個體實力并沒有呈相應增加的趨勢。

(2)住宅產業現代化水平低，表現最突出就是：規劃設計跟不上不斷更新的產業發展，標準規范跟不上規劃設計的要求，技術創新與推廣跟不上住宅建設的要求。住宅部品的生產跟不上住宅建筑體系集成的要求。科技含量低，體系研究和集成度滯后是住宅發展的重大障礙，據1998年統計，我國住宅建設科技貢獻率僅為24．5％，甚至低于我國農業中科技貢獻率(30％)。

(3)市場體系不健全，必要的配套改革滯后，市場的單一性賦予了更多的行政色彩。住宅產業的改革與發展落后于住房制度改革。目前我國住宅市場體系建設滯后，有關法律、法規不完善。房屋在二級市場順暢流通比較困難。住宅市場還存在嚴重的住房質量不高，難以滿足居民要求，房價過高，消費者難以承受，消費需求市場不足，市場啟動困難等問題，這些問題必須得到有關部門的重視，否則在新經濟條件下，住宅產業發展步伐難以為繼。

(4)企業之間，產業上下游之間缺少實質性紐帶，難以實現產業化、集約化發展。

2國外住宅產業化的主要特點

(1)模數協調體系的標準化，二戰后，歐美各國首先認識到基礎標準，特別是模數協調標準對住宅生產工業化的重要意義。20世紀6o年代，聯合國在總結各國經驗的基礎上提出關于建筑模數協調的建議。目前。國際標準化組織(ISO)已頒布《模數協調》的系列標準，各國的模數協調標準正在逐步向國際化標準靠攏。住宅標準設計工作目前存在著兩種趨勢：一是一些國家努力實現以標準化構配件組成建筑物的方法，即通用體系原則；另一個趨勢是縮小定型單位，使標準化和多樣化更好的統一起來。

(2)住宅部件的標準化、系列化、通用化。這是保證住宅最終產品功能與質量的基本條件之一，也是實現住宅產業化的重要標志。例如丹麥在標準化基礎上實現部件的通用化，各廠家生產的通用部件都納入《通用體系產品總目錄》，設計人員可以從中選擇適當產品進行住宅設計。

(3)現場施工的技術服務體系。一些經濟發達國家商品混凝土占總量的70％~80％。在模板工程方面，美國在20世紀7O年代就有100多家模板工廠，從設計到制作逐步形成獨立行業。此外，現場運輸、現場清理、建筑物拆除等均可委托專業公司完成。

(4)可持續化發展理論的引入。在住宅全壽命的各個環節(建設、使用、維修、改造、拆除)掌握“一個核心，三個原則”，“一個核心”是指保護地球環境和節約各類資源；“三個原則”是資源節約、合理利用和再利用，即節約使用能源、水資源、建筑材料、土地資源等各類資源；水資源再利用和廢棄物的再利用與再生利用；充分利用天然資源(太陽能、風力、地熱)等。

(5)住宅產業發展的預測工作的積極開展。這類預測工作大致包括三個方面：住宅現狀調查評價和住宅需求預測、住宅經濟能力評價和預測、住宅建設技術途徑的評價和預測。

3國外經驗借鑒

3．1提高住宅科技含量

北美非常重視住宅建設新技術。美國住宅多建于郊區，以低層木結構為主；住宅建筑市場發育完善，住宅用構件和部品的標準化、系列化，及其專業化、商品化、社會化程度很高，幾乎達到了100％，各種施工機械、設備、儀器等租賃業非常發達，商品化程度達到40％。

總的來說，北美住宅技術實用、高效，注重積極開發，推廣實用污水處理和回用技術，生活垃圾處理技術、太陽能和地熱等自然能源的利用技術、小型箱式變壓器技術等實用技術，體現健康住宅理念的4R理論，即檢查(Review)標準程序和做法，減少(Reduce)產生的浪費，重復利用(Reuse)資源和材料，回收(Recycle)通常被廢棄的材料。

美國政府尤其重視新技術的研究工作，國會每年撥付住宅和城市發展部1000萬美元專門研究新技術的開發和研究經費，委托美國國家建筑技術研究中心負責建筑技術的研究開發工作。各種協會等社團組織，更是集中大量的資金和人力，推動美國住宅技術的開發和應用。例如美國航天署正計劃將太空船中心先進環境技術如水的循環、凈化利用、太陽能電池等逐步開發成民用品以推廣到住宅產業中。

3．2可持續化理論的引入

可持續發展理論，核心是“發展”，關鍵是“可持續”，其內涵是淘汰落后，著眼現實的技術物質條件，合理利用資源，不斷優化和提高效率，遵循發展的螺旋型上升和量變到質變的規律，堅持發展的階段性、創新性，保持發展的可持續性，注重環境、生態保護和優化以及人文歷史的保護和延續。

運用可持續發展理論來認識住宅建設，來討論現階段住宅建設的發展問題，可以幫助我們正確把握對住宅建設發展的基本判斷和趨勢，加深對住宅產業現代化發展重要性的認識。

以上海為例，新世紀上海住宅的可持續發展，最根本的是以科技進步為核心，以節地、節能、節材和環保為目標，提高住宅工程質量、功能質量、環境質量，推廣應用新技術、新工藝、新材料、新設備，逐步完善住宅部件系列化開發、集約化生產、配套化供應的能力，有序構筑現代化的住宅生產體系，開發生態型、環保型、智能型的住宅小區，加快了住宅產業現代化的進程。根據新世紀住宅發展的特點，以可持續發展理論作為戰略指導，采取切實可行的對策，促進住宅健康、有序地發展。

3．2．1住宅布局的全面規劃，加強土地市場的嚴格調控

土地是不可再生資源，它在住宅建設中又具有不可替代的作用。必須在城市總體規劃中明晰住宅布局，并相應確定土地利用規劃。政府可以建立土地強制收購儲備機制加以調控，從而控制整個城市的土地總量。例如：凡已征土地，按城市總體規劃不宜建造住宅的，應通過經濟和行政相結合的手段予以調整、回收；凡在規定期限內因建設單位原因無法開發的已征土地，政府可按測定的土地現值核發土地權益書，收回土地使用權。土地權益書作為有價證物可以隨地價變動而升貶，可以轉讓，可用于銀行抵押和償債，亦可在政府出讓土地時在市域內換回等值的土地。除了舊區改造，產業結構調整中涉及的國有土地轉性為住宅用地可采取有償調撥的方式外，政府應有計劃地通過拍賣、招投標等形式出讓商品住宅用地，逐步形成市場化的土地供應機制，同時以此為主要手段，調控全社會住宅建設規模，形成住宅發展良性循環局面。

3．2．2堅持四高標準，全面提高住宅的整體質量

住宅可持續發展理論的根本在于使住房這個特殊商品成為全社會的有效需求，并在最終消費中實現它的價值。市場化的住房供應機制，最大的特點是消費者的自由選擇，“以人為本”開發理念是最好試金石。據此，新世紀的住宅必須以“四高”為標準，即堅持高起點規劃、高標準設計、高質量施工、高水平管理，全面提高住宅的整體質量水平。

(1)首先，從新的高度來認識規劃、設計的重要性，要把它作為一種重要的資源。這主要包括以人為本思想的灌入、規劃的因地制宜、社區氛圍的著重營造以及設計的實用性和獨特性。

(2)高質量地抓好施工環節。從改進施工工藝和控制建材、設備質量著手，建立住宅質量責任制度，全面實行以兩書為主要標志的質量承諾制度。在有條件的地方，通過試點，逐步推廣菜單式全裝修住宅。

(3)高水平地搞好住宅區的物業管理。物業管理的核心內容應提倡最常用、最基本和最體貼的服務，再在此基礎上配以特色和等級。

3．2．3規范、完善住宅金融

住宅金融是市民實現住宅消費的潤滑劑，是住宅可持續發展的重要載體。公積金制度要在市場化運作上有所突破。今后除在歸集和政策性放貸上體現政府行為外，應打破封閉運作的現狀，適度調整法定歸集的比例，同時采取各種辦法拓寬資金來源。

3．3住宅產業集團化發展

日本的住宅產業化始于2O世紀60年代初期。當時住宅需求急劇增加，而建筑技術人員和熟練工人明顯不足。為了使現場施工簡化，提高產品質量和效率，日本對住宅實行部品化、批量化生產。7O年代是日本住宅產業的成熟期，大企業聯合組建集團進入住宅產業。到9o年代，采用產業化方式生產的住宅已占竣工住宅總數的25％-28％。日本是率先在工廠生產住宅的國家，例如：輕鋼結構的工業化住宅占工業化住宅80％左右；70年代形成的盒子式、單元式、大型壁板式住宅等工業化住宅形式，90年代，又開始采用產業化方式形成住宅通用部件，其中1418類部件已取得“優良住宅部品認證”。

日本住宅產業化的發展很大程度上得益于住宅產業集團的發展，它是以專門生產住宅為最終產品集住宅投資、產品研究開發、設計、技術、資金密集型、能夠承擔全部住宅生產任務的大型企業集團。如大和房屋集團(DAIWUHOUSEGROUP)