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摘要當前房地產(chǎn)市場正處于低谷階段，產(chǎn)品甚至無人問津，致使一些房地產(chǎn)企業(yè)資金流動困難，施工進度拖延，甚至停工。在建材價格波幅小、人機費用上漲的情況下，房地產(chǎn)企業(yè)如何緩解危機，應從內(nèi)部管理出發(fā)，從根源上有效控制房地產(chǎn)企業(yè)資本開支。剖析了當前影響房地產(chǎn)項目設計經(jīng)濟合理性的主要原因，探討了設計管理過程戶控制工程造價的主要途徑以降低產(chǎn)品建造成本，有效地緩解企業(yè)危機。

關鍵詞房地產(chǎn)設計管理項目成本投資控制

項目成本投資控制方法包括有事前控制、事中控制及事后控制，投資控制是一個由投資決策、設計、施工、竣工等組成的全過程控制，是工程管理的一個方面，要控制好投資關鍵還得提高企業(yè)管理水平。設計是房地產(chǎn)企業(yè)的技術核心之一，又是企業(yè)控制產(chǎn)品的關鍵環(huán)節(jié)，一方面設計直接決定了企業(yè)產(chǎn)品是否符合消費者的要求，另一方面設計也決定了產(chǎn)品給企業(yè)帶來的利潤收入，進而決定了企業(yè)產(chǎn)品開發(fā)的成敗。設計管理過程的造價控制主要體現(xiàn)在設計階段與設計變更環(huán)節(jié)上對技術、管理、經(jīng)濟三者的緊密結合。

1影響設計經(jīng)濟合理性的主要原因剖析

1.1工程技術與經(jīng)濟觀念相分離

當前大部分設計人員技術水平、知識儲備并不差，但缺乏經(jīng)濟觀念，設計思想保守，創(chuàng)新意識不強。在設計中不作多方案比較，即使多方案比較也只注重造型和使用功能，而忽視經(jīng)濟方面的比較。另外，造價人員與設計人員不能緊密相結合，各干各的事，缺乏必要的工作協(xié)調(diào)。造價人員只管拿圖紙算量組價，計算工程造價，而沒有與設計人員互通造價控制成本。

1.2政府對設計的審查不全面，缺乏監(jiān)督機制

設計方案或圖紙出來后，主管部門對設計成果缺乏必要的考核與評價。有關部門所組織的審查，大都只注重技術性而忽視經(jīng)濟性指標。

1.3設計招投標不徹底

目前項目設計只注重方案設計階段的招標，忽略了技術設計和施工圖設計的招投標工作。一旦方案中標技術設計和施工圖設計也隨之被確定。所以，施工圖設計就缺乏競爭機制，設計人員控制造價的積極性就不會很高。

1.4平行發(fā)包方式

傳統(tǒng)模式“設計—招標—施工”中勘察、設計、施工各主要環(huán)節(jié)之間互相分割與脫節(jié)，由此帶來了工程建設周期長、效率低、投資效益差等問題?？辈?、設計和施工單位相互獨立、觀念保守，在合作上各打算盤。許多工程沒有底價資金超支。承包商主要考慮盡快完工，不需對有疏漏或錯誤的設計圖紙負責；設計單位只考慮建筑要求，而忽略了建筑的成本和施工的技術問題，對施工單位編制的施工方案也不予負責。同一工程的承包商之間各自為政，在質(zhì)量、安全、進度和現(xiàn)場管理以及銜接部位缺乏統(tǒng)一調(diào)度和協(xié)調(diào)。

2房地產(chǎn)企業(yè)設計管理過程控制工程造價的主要途徑

2.1設計階段是房地產(chǎn)企業(yè)控制成本的關鍵

設計費在企業(yè)產(chǎn)品建設全費用中所占比例并不大，大約只占建安成本的1.5%~2%，但對工程總造價的影響可達75%以上。房地產(chǎn)開發(fā)項目的設計一般要經(jīng)歷四個階段，分別是方案設計階段、初步設計階段、擴初設計階段和施工圖設計階段。這四個階段循環(huán)漸進，要求房地產(chǎn)企業(yè)與設計單位相互配合才能順利進行。在設計方案勾略前，應咨詢規(guī)劃部門的意見，組織設計單位及其他相關部門到現(xiàn)場勘查、核定設計項目的關鍵坐標點。設計過程中應派專人跟蹤配合，以便及時掌握設計動態(tài)，避免設計偏離；隨時隨地做好交流記錄，方便企業(yè)校核預算開支。一個科學合理的設計，可使工程造價減低10％，設計階段控制工程造價常見的方法有：

2.1.1大力推行設計招標

把建筑方案與經(jīng)濟方案相結合，盡量將主體工程及配套設施、景觀、綠化等統(tǒng)一進行招標，采用多家競投，組織有關專家綜合評比。這樣既可優(yōu)選出實力強的設計單位，又可促進設計人員在項目整體布局、建筑造型使用功能上開拓創(chuàng)新，優(yōu)化設計方案。即建筑外觀優(yōu)美，功能布局合理，結構安全可靠，技術先進，滿足建筑節(jié)能要求，經(jīng)濟效益和環(huán)境效益、社會效益三豐收。

2.1.2積極開展限額設計

推行限額設計，建立設計經(jīng)濟責任制。限額設計就是以標準的設計任務書及項目投資估算控制初步（擴初）設計及總概算，以批準的初步（擴初）設計總概算控制施工圖設計及預算。設計人員要加強經(jīng)濟觀念，樹立高度的責任感，保證產(chǎn)品功能及技術指標的前提下，合理分解和使用投資限額，融設計和預算為一體，把技術和經(jīng)濟有機結合起來，由“畫了算”改為“算了畫”保證總投資限額不被突破。

預算部門需科學、合理確定設計限額，房地產(chǎn)企業(yè)應與設計人員密切配合、通力協(xié)作；同時，房地產(chǎn)企業(yè)在暨定設計限額的基礎上，對設計單位限額設計完成情況實施獎懲考核激勵機制，帶動設計單位積極性。

2.1.3自覺簽訂設計合同

簽訂設計合同實際上是對設計人員是否嚴格使用設計規(guī)范、設計標準、工程量以及概預算指標等各方面控制的一種舉措。在設計合同經(jīng)濟條款上，先明確設計變更產(chǎn)生的責任歸屬，然后再確定變更費用分擔方式。如是由于設計方的原因產(chǎn)生不必要的變更，當設計變更費超出合同總價的某一比例時，則扣罰一定比例的設計費（或設計質(zhì)量保證金）；若是因其他原因產(chǎn)生變更，若超出約定的變更額度限制，同樣要求房地產(chǎn)企業(yè)支付變更費用。這樣既可在一定程度上約束有關部門隨心所欲要求設計變更，也督促設計人員認真執(zhí)行設計任務，從而減少企業(yè)不必要費用支出。

2.2設計成果評審會

設計成果評審是對設計意圖得以圖紙化程度的評價，也是房地產(chǎn)企業(yè)對設計成果的最后一次把關，評審會的質(zhì)量很大程度決定了后面設計變更和工程簽證的多少。房地產(chǎn)企業(yè)要高度重視、合理科學的組織評審會，設計單位要積極配合參加，還應邀請建設（規(guī)劃）行政主管部門、專家以及提供資料的相關部門等都來參與，從項目的設計質(zhì)量、工程投資等方面給予評審，以獲取高質(zhì)量的設計成果。同時，評審會議紀要要如實詳盡的記錄，設計單位應嚴格按照會議紀要補充完善、優(yōu)化設計，節(jié)約工程投資。

2.3設計變更是房地產(chǎn)企業(yè)控制成本的難點

設計變更是對設計成果進行的局部修改和調(diào)整。設計變更，長期以來一直是建設項目投資控制的要害，當前普遍存在由于設計頻繁變更，給工程造價控制帶來極大的難度。主要有：①政府部門要求變更，如設計與指標控制不符要求進行變更等；②企業(yè)領導要求變更，如領導對企業(yè)發(fā)展前景觀點變化要求進行變更等；③工程部門要求變更，如設計人員設計不精、深度不夠，或圖紙設計失誤導致無法施工提出進行變更等；④營銷部門要求變更，如設計功能與客戶要求不同要求進行變更等；⑤施工單位要求變更，如原材料、設備缺貨要使用替代產(chǎn)品而提出變更等。

2.3.1及時把握投資動態(tài)信息，控制好工程變更，做好投資變化估算

在做好設計任務書、設計階段、設計成果評審會等設計管理同時，企業(yè)應及時準確地把握建設項目的投資動態(tài)信息，此有利于各級管理者判斷和控制變更的發(fā)生，在變更未發(fā)生時采取有力的措施把超預算的因素消滅在萌芽狀態(tài)。這樣工程投資就得到根本性的控制，達到主動控制成本支出的目的。對于變更要先從技術上驗證是否可行，然后從成本上驗證是否可行，最后決策是否變更，變更除了要有技術變更指令外，還要做好文字依據(jù)，明確工程數(shù)量和單價及估價的變更金額。

2.3.2統(tǒng)一統(tǒng)計口徑，認真完成工程變更統(tǒng)計報表

在做工程變更統(tǒng)計時，盡量統(tǒng)一統(tǒng)計口徑，對于無法確認統(tǒng)計歸口的，要加以說明，以防重復或漏項。施工單位和監(jiān)理公司均應建立專門的統(tǒng)計組織機構，監(jiān)理公司要設立統(tǒng)計專業(yè)工程師，施工單位應設立專業(yè)統(tǒng)計員，各級要認真完成工程變更統(tǒng)計報表工作。

2.3.3建立一套健全的管理系統(tǒng)

建立一套完整的項目網(wǎng)絡計算機管理系統(tǒng)，將原有的粗放式管理升級為科學管理。包括將業(yè)主、設計單位、施工單位、監(jiān)理公司等聯(lián)網(wǎng)起來形成一個網(wǎng)絡管理系統(tǒng)；分設行政管理子系統(tǒng)、文檔管理子系統(tǒng)、質(zhì)量管理子系統(tǒng)、費用管理子系統(tǒng)、進度管理子系統(tǒng)、合同管理子系統(tǒng)、財務管理子系統(tǒng)、設計子系統(tǒng)，變更統(tǒng)計可納入費用管理中。

2.3.4建立一個完整的數(shù)據(jù)庫檔案

企業(yè)在設計開始就應建立數(shù)據(jù)庫檔案。設計中按系統(tǒng)的要求計算工程量，企業(yè)以合同形式要求設計單位在提交圖紙時，提供所有設計測量原始數(shù)據(jù)和設計數(shù)據(jù)，形成原始數(shù)據(jù)庫。變更統(tǒng)計人員在管理工程量檔案時，一接到變更通知書，就應按要求立即輸入變更工程量，及時更新數(shù)據(jù)庫，便隨時可輸出變更數(shù)量和金額。

2.4加快設計監(jiān)理工作的推廣

優(yōu)化設計工作僅靠政府部門監(jiān)控還不能滿足社會發(fā)展需要的要求。業(yè)主將委托監(jiān)理單位實行設計監(jiān)理。通過設計監(jiān)理可打破設計單位自己控制自己的單一局面。工程項目設計階段監(jiān)理控制的重點是質(zhì)量控制和投資控制。與此同時，應推行設計索賠制度，保障設計質(zhì)量和經(jīng)濟合理。國家建設部在《建設監(jiān)理試行規(guī)定》中明確了設計階段監(jiān)理工作的任務。

3結語

項目成本投資控制不是孤立的，它反映了企業(yè)的管理水平。建立健全的、科學的管理體制，形成一種互相約束的機制，以期真正達到有效控制投資，提高建設項目的經(jīng)濟效益、環(huán)境效益及社會效益的目的。上述途徑可結合使用，互相滲透。