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城市化的程度是衡量一個國家經濟、社會、文化、科技水平的重要標志，也是衡量社會組織程度和管理水平的重要標志。在全球城市化水平不斷提高的背景下，我國城市化以前所未有的速度發展，并帶動了經濟社會的大變革、大轉型，推進了以農民為主體的社會向以市民為主體的社會轉變。在城市化進程中，房地產業起著至關重要的作用，同時房地產業的發展又在很大程度上受城市化的影響?？梢姡康?a href="http://www.gaoruijun.cn/gllw/qyfzlw/603708.html" target="_blank">產業發展和城市化的關系日益成為城市化進程中重要的頗具研究價值的領域之一。以河北省為例，研究房地產和城市化的相互作用機理，提出我國城市化與房地產業發展的內在科學關系，具有較強的理論價值和實踐意義。

一、城市化與房地產業關系的文獻綜述

（一）城市化相關概念

城市化一詞源于英文urbanization，已有100多年的歷史。然而，對于什么是城市化，不同學科對城市化有不同的理解，可以概括為三種代表性的觀點：一是人口城市化，將城市定義為農村人口轉化為城市（鎮）人口或農業人口轉化為非農業人口的過程（孫中和，2001）；二是空間城市化，認為城市化是農業人口轉化為城鎮人口的過程，這個過程表現為城市人口的增加、城市數量的增多和城市地理界限調整過程的綜合（朱林興，1996）；三是綜合城市化，認為城市化是一定地域內的人口規模、產業結構、管理手段、服務設施、環境條件以及人們的生活水平和生活方式等要素由小到大、由粗到精、由分散到集中、由單一到復合的一種轉換或重組的動態過程。《中華人民共和國國家標準城市規劃術語》把城市化界定為“人類生產與生活方式由農村型向城市型轉化的歷史過程，主要表現為農村人口轉化為城市人口及城市不斷發展完善的過程”。本文所研究的區域城市化，是指一個地區在推進現代化進程中，將整個城鄉按照城市功能進行整體化布局，通過各城市產業功能區的建設，實現產業集群崛起和城市發展的良性互動，帶動本區域經濟社會全面發展進而提升本地區城市化水平，全面提高城鄉居民的生活質量。區域城市化是城鄉一體化的發展目標，也是城鄉一體化發展的必然結果。

（二）房地產業的相關概念

房地產，又稱不動產，是房屋和土地兩種財產的合稱。房產是指建筑在土地上的各種房屋，包括住宅、廠房、倉庫和商業、服務、文化、教育、衛生、體育以及辦公用房等。地產是指土地（含水面、海域）及其上下一定的空間，包括地下的各種基礎設施，地面道路等。房地產按照不同標準有不同的分類，按用途可以分為居住房地產（包括普通住宅、公寓、別墅）、辦公房地產（寫字樓）、商業房地產（包括商場、購物中心、店鋪、旅館、酒店、餐館等）和其他房地產（包括工業廠房、寺廟）等四類。房地產業是不同于建筑業的一個獨立行業，是一個包括土地開發、房屋建設、維修、管理、土地使用權的有償劃撥、轉讓、房屋所有權的買賣、租賃、房地產的抵押、貸款以及由此形成的房地產市場的綜合性產業。房地產業的基本職能是組織房地產開發，為房地產流通和消費提供服務。

（三）城市化與房地產業的關系

從物理形態上來說，房地產就是城市化的載體，城市化和房地產被稱作一對“孿生兄弟”。城市化意味著要進行大規模的城市基礎設施建設，而這就意味著會出現對房地產的龐大需求。隨著城市化進程的加速，住宅小區大批建造，商業用房成片崛起，這些無疑會給房地產業帶來巨大的市場需求。房地產是城市化的載體，城市化進程的加快需要進行建造大量的住宅小區和商業用房，這將使得房地產業具有巨大的市場需求，要滿足這些需求就需要房地產業與城市化協調發展。雖然很多學者都認為房地產業需要與城市化協調發展，但關于城市化與房地產業發展關系的實證研究并不多見。吳淑蓮（2006）使用全國31個省市2004年的相關數據，從理論和實證兩方面分析了城市化與房地產業的互動發展關系，并提出了二者互動發展的對策。王飛、劉開瑞（2010）使用我國1996—2005年的城市化率和房屋銷售價格相關數據，研究了城市化發展對房地產價格的影響，驗證了房屋銷售價格和城市化水平互為因果關系。

二、河北省各地區城市化水平評價

按照城市化和區域城市化的基本內涵，城市化過程不僅是人口的積聚過程（人口城市化），還包括經濟水平、生活方式、思想文化等方面的城市化，因此城市化水平的評價也應當是多方面、多指標的。已有研究中，吳淑蓮（2006）選取的城市化評價指標比較全面一些，包括暫住人口比例、城市人口占總人口比例、非農產業就業人員比例、農民人均純收入和人均國內生產總值。本文旨在使用這些指標對河北省及各地區的情況進行實證分析，為后續深入地研究河北省城市化與房地產協調發展的對策奠定基礎?；诤颖笔「鞯貐^的暫住人口比例情況，本文選取以下四個指標作為河北省城市化水平的測度指標：X1：城市人口占總人口比例（%），作為反映城市化水平最主要的指標。X2：非農產業就業人員比例（%）。由于城市化促進產業結構由農業向二、三產業的轉化，非農產業就業人員的比例便會隨之上升。X3：農民人均純收入（元）。農民收入水平提高了，才能具備進入城市生活、向城市轉移的經濟條件；同時，城市化進程的推進使得大量農村剩余勞動力進入城市務工，促進農民人均收入的增長。X4：人均國內生產總值（元）。城市化是國家或地區經濟發展到一定階段的產物，因此城市化的發展需要經濟發展的支撐。河北省及各地區城市化評價指標數據如表1所示。通過對標準化后的數據進行主成分分析，可以高度概括出最能反映城市化水平的指標，便于我們進一步的分析，分析結果如表2、表3所示。按照主成分提取原則，應當提取特征值大于1或累計貢獻率≥85%的前m個主成分。由表2、表3可見，城市化評價模型可提取2個主成分，從表2可知：X1、X2、X3兩個指標在第一主成分上有較高載荷，說明第一主成分基本反映了X1、X2、X3的信息；X4在第二主成分上有較高載荷，說明第二主成分基本反映了X4的信息；前兩個主成分累計貢獻率為92.220%＞85%，因此提取兩個主成分可以基本反映城市化水平全部指標的變化。使用因子得分A（i，j），以主成分對總方差的貢獻率為權數求加權平均值，可以得到各地區城市化水平的綜合評價值ERX，作為路徑分析時使用的變量數據。即：ERXi=0.66706×A（i，1）+0.25514×A（i，2）+0.04829×A（i，3）+0.02951×A（i，4）

三、河北省各地區房地產業發展水平綜合評價

房地產業發展水平評價是房地產業可持續發展研究中一項重要的內容，評價指標體系應當從人民生活、經濟、環境三個方面進行綜合，但目前還沒有相關的實證研究。已有實證研究中，吳淑蓮（2006）選取的房地產業發展評價指標比較全面，包括房地產開發企業完成投資額、商品房銷售面積、商品房平均銷售價格、城市人均可支配收入和人均國內生產總值。本文旨在使用這些指標對河北省及各地區的情況進行實證分析，為后續研究中構建更加綜合的指標體系及研究河北省城市化與房地產協調發展的對策奠定實證基礎。本文選擇以下五個指標作為河北省房地產業發展水平的測度指標：Y1：房地產開發企業完成投資額（億元）。指房地產開發企業年末完成的投資總額，反映了當年房地產業開發的投入水平。Y2：商品房銷售面積（億m2）。指當年商品房銷售的總面積，在一定程度上反映了房地產市場的有效需求狀況。Y3：商品房平均銷售價格（元）。隨著房地產市場的不斷發育和房地產區位的不斷改善，商品房的價格有一個穩定增長的趨勢。Y4：城市人均可支配收入（元）。這一指標是影響房地產市場有效需求的重要因素。Y5：人均國內生產總值（元）。這是影響房地產市場有效需求的重要指標。通過對河北省各地區房地產業發展評價指標數據（見表4）和主成分分析，可以概括出最能反映城市化水平的指標，便于我們進一步的分析，分析結果如表5、表6所示。主成分提取原則為主成分對應的特征值大于1或累計貢獻率≥85%的前m個主成分，通過表5、表6中的分析可知，提取2個主成分，前兩個主成分累計貢獻率為85.060%＞85%，可見提取兩個主成分就可以基本反映全部指標的信息，第一主成分對城市化水平的解釋達到73.370%。使用因子得分B（i，j），以主成分對總方差的貢獻率為權數求加權平均值，可以得到各地區房地產業發展水平的綜合評價值ERY，作為路徑分析時使用的變量數據。ERYi=0.73370×B（i，1）+0.11689×B（i，2）+0.07353×B（i，3）+0.05858×B（i，4）+0.01729×B（i，5）

四、河北省城市化與房地產業發展的互動路徑分析

路徑分析是研究變量之間相互關系、自變量對因變量作用方式與程度的多元統計分析數據。一般情況下，路徑分析以線性回歸分析為基礎，通過對標準化變量的偏回歸系數進行分析和分解，最終對變量之間的作用方式、途徑給出一個科學、合理、定量的解釋。為了解城市化水平與房地產業發展之間的互動關系，本文分別檢驗城市化各指標對房地產業發展水平，以及房地產業發展各指標對城市化水平的影響路徑。

（一）城市化對房地產業發展作用的路徑

為探索河北省城市化與房地產業發展之間的作用路徑，以因子分析得出的城市化兩個主成分（A1和A2）為自變量，以房地產業綜合評價值（ERY）為因變量進行主成分回歸，結果顯示：模型的總體相關系數R2為0.512，接近0.6，模型擬合尚可；F值為4.196，顯著系數為0.057，低于0.1；回歸系數及顯著水平檢驗結果見表7?？梢姡谝粋€主成分與ERY的回歸檢驗顯著，說明城市化的第一個主成分對房地產業發展水平因變量的作用關系顯著。第一個主成分包含X1為城市人口占總人口比例；X2為非農產業就業人員比例；X3為農民人均純收入。

（二）房地產業發展因子對城市化評價值的作用路徑

為進一步探索河北省房地產業發展與城市化之間的作用路徑，以因子分析得出的房地產業發展兩個主成分（B1和B2）為自變量，以城市化綜合評價值（ERX）為因變量進行主成分回歸，結果顯示：模型的總體相關系數R2為0.722，大于0.6，模型擬合較好；F值為10.379，顯著系數0.006，低于0.01；回歸系數及顯著水平檢驗結果見表8?？梢?，第一個主成分與ERX的回歸檢驗顯著，說明房地產業發展的第一個主成分對城市化水平因變量的作用關系顯著。第一個主成分包含房地產開發企業完成投資額、商品房銷售面積、商品房屋平均銷售價格和城市人均可支配收入。

（三）城市化與房地產業發展的作用機理

由以上實證數據分析可知，城市人口比例、農民人均純收入、非農產業就業人員比例等三個城市化指標對房地產業發展有顯著正向影響，城市人口比例直接反映了城市化的程度，農民收入水平的提高會使潛在的住房購買者增加，改變房地產市場的供需狀況，有利于房地產業的發展。房地產開發企業完成投資額、商品房銷售面積、商品房屋平均銷售價格、城市人均可支配收入等四個房地產業發展指標對城市化有顯著正向影響，房地產投資是地區經濟發展的重要力量，其中，總投資額、商品房銷售面積、銷售價格都直接反映了房地產的現狀以及房地產業對經濟的影響拉動作用，進而反映了城市化的水平。五、促進城市化與房地產業協調發展的對策城市化與房地產業發展之間存在著一定的相關性，城市化的發展能在一定程度上刺激房地產業的投資，促進其發展，而房地產業的發展也能加速城市化的進展，兩者之間可以形成一個發展上的良性循環。

1.房地產業可作為城市化發展的突破口之一。房地產業將發揮巨大的產業帶動作用，由于關聯性強，產業鏈長，房地產業的發展直接或間接地影響或帶動多個產業的發展。根據與房地產業關聯的不同，可以分為前向關聯產業與后向關聯產業兩大類。前向關聯產業是指以房地產業所提供的產品和服務作為投入進行生產的行業，房地產業對它們的發展起著推動作用。后向關聯產業主要是指為房地產業提供產品和服務的行業，如建材業、機械工業等，房地產業對它們有拉動作用。近年來，我國一直把調整產業結構作為城市化建設的重要內容，房地產業是先導性、基礎性產業，無論是發展第三產業還是第二產業，都要求房地產業率先發展。盡管由于房價水平漲幅過大，去年以來國家出臺了一系列更加嚴厲的調控政策，但是調控的目標是最終實現房地產業健康理性發展。伴隨著我國城市化進程的持續推進，以房地產業作為城市化和產業結構調整的突破口，依然是優化整個國民經濟結構的選擇之一。

2.城市化發展推動和優化房地產業結構調整。未來，我國城市化將進入快速發展階段，倡導和推動和諧社會與和諧城市，這就必然要求從單一商品房供給到房地產業多元化發展的轉變，以滿足不同需求層次的住房需求，真正實現“民有所居”的社會目標。因此，城市化發展必將推動和優化房地產業結構調整，促進房產業健康發展。所以，城市化發展和規劃中也要綜合考慮房地產業結構調整和優化問題。

3.將城市化發展和房地產業發展有機聯系起來。鑒于城市化發展和房地產發展之間存在著良好促進作用，我們不可獨立地看待兩者，應將兩者有機地結合起來，尤其關注兩者相關的指標。因此，正確認識城市化和房地產業之間的協同關系，充分利用兩者之間的正向推動作用，促進城市化和房地產業的持續健康發展。