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作者：王績宏單位：深圳市君之安物業管理有限公司

交通場站物業管理的目標確保為顧客提供一個安全、舒適、便捷的出行環境，確保交通功能的正常發揮。二是服務對象不同，住宅物業管理主要服務對象為業主或者承租客戶，服務對象為相對固定，而交通場站物業管理對象除了業主、承租客戶、還有運輸單位、顧客，服務對象呈流動狀態。三是建筑特點不同，住宅建筑特點單體小，單體多、單體散、單體設施簡單、功能單一的特點。交通場站建筑呈現單體大、單體少、單體設施復雜、功能多樣化等特點。四是物業管理服務內容不同，住宅物業管理服務內容主要是居住安全管理、環境管理、建筑及附屬設施的維修養護管理、居住客戶的便民綜合服務等內容。而交通場站的物業管理服務內容則包括環境管理、安全管理、建筑及附屬設備設施的維修養護管理、交通場站的商業策劃及招商服務管理、交通場站的租賃服務、交通場站的各類接待服務等。五是物業管理的技術條件要求不同，住宅物業管理服務的技術要求相對單一。而交通場站，尤其是大中型交通場站，工程設施設備復雜，除了供電、給排水、空調、電梯等常規設備外，一般還有智能化的中央控制系統、無線通訊系統、廣播擴音系統、照明系統、檢票系統、門禁系統、標識系統、監控系統等等。

交通場站實施專業化物業管理的價值交通場站屬于政府公益性公共物業，對于公共物業引進物業管理，自2008年奧運會以來，呈現逐步上升的趨勢，例如專門從事醫院物業、圖書館、科技館、會展中心的物業管理公司的開始增多。雖然物業管理并不直接創造經濟效益，但它通過物業的服務管理，為經政府和業主保障了公共物業的功能的正常發揮，同時通過專業化管理也簡介創造了財富。成功的交通場站物業管理可以提升場站的服務品牌，提升營運效率，保證交通出行的通暢。交通場站實施專業化物業管理在交通場站中運行中體現了以下主要價值：第一，以專業化的安全管理提升場站安全系數。

交通場站對象主要為綜合樓宇，其特點為面積大，功能復雜，人口稠密而流動頻繁，是否能管理好交通場站的安全，確保各部分正常運作，是衡量物業管理價值的重要因素。實行專業化物業管理，其價值體現主要在以下方面：物業管理中的安全管理能夠與物業消防管理進行有效結合。由于物業內人員密集、設備昂貴、財物(產)匯集，發生火災所造成的生命、財產損失無法估量。因此，物業公司的每一位安全人員都同時是兼職消防安全管理員，并具備相應的消防知識與技能，及時發現并處理各種火災隱患。物業管理中的安全管理能夠與客戶服務工作相結合。交通場站物業管理服務對象較多，由于物業的公益和商業特性，物業管理人員在日常工作中，隨時都可能會接到客戶的各種服務要求，由此，物業公司的日常工作可以納入客戶服務內容，為顧客提供各種細致服務，盡可能地保護顧客的利益。

物業管理中的安全管理能夠與緊急事故的應急處理有效結合。交通場站屬開放型環境。安全管理概念正變得越來越復雜化、嚴格化，已不僅僅局限于物業方面的安全保衛，還包括犯罪、意外事故、自然災害及危險物等緊急事故造成的安全保護問題。安全人員所承擔的責任隨著社會的發展和需求的變化而不斷增加。對于高度密集性的交通場站而言，若發生緊急事故后處理不當或不及時，將會造成無法估量的生命財產損失，因此，專業化的物業管理會設計一套有效的緊急事故處理程序，該套程序為諸如火災、電源失控、水管暴裂、犯罪活動、爆破威脅、電梯事故、嚴重傷病等緊急事項做出了基礎準備，能有效降低緊急事故的傷害。

物業管理中的安全管理能夠與場站內的商業經營中的防損進行有效結合。由于交通場站人流構成復雜，幾乎任何一家經營業戶都要面對防損的難題，而物管公司的安全人員可以根據委托管理合同的要求，合理分工，明確責任，采取各項有效措施，在做好治安工作的同時，積極重視經營業戶的防損工作，將損失程度限制在最小范圍內。第二，以專業化的設備管理提高節能減排效率。

近年，新建的交通場站的現代化程度較高，設施設備齊全、先進，大多配備了高智能化的供電系統、監控系統、電梯系統、空調系統、安全管理系統、消防系統和交通管理系統等，這些設施設備技術含量高、運行頻繁，場站的運營需要設施設備的運轉正常、快捷和舒適。如果一旦出現故障，將直接影響到廠長的正常活動和顧客的心情，甚至出現安全事故，影響品牌形象。所以，物業管理企業高水平的管理在獲得經濟效益的同時也體現了場站的公益品牌價值。

統計數據表明，中國建筑能耗的總量在逐年上升，其在我國能源消費總量中所占的比例已從上世紀70年代末的10%上升到近年的30%左右。與氣候條件相近的發達國家相比，我國單位面積建筑能耗約為發達國家的3倍左右。基于上述原因，我國已經高度重視建筑節能問題。而交通場站，就是屬于中大型公共建筑的耗能大戶。專業化的物業管理的出現，已經直接影響到建筑物本身及其附屬的設備設施能否正常高效的運行。物業資源消耗的節省是一個系統工程，涉及人、設備設施和管理等諸多要素，完善的物業管理是軟硬環境的和諧與有序，而在實施資源節約過程中，物業管理企業是上述要素關系中最直接的參與者，可以從行為意識培養、科學管理方法實踐和技術水平提升三個方面綜合提高節能效果。特別是在有條件實施節能技術改造的物業項目中，由于物業管理者對在管設備設施系統環節了如指掌，無論是能耗診斷，還是方案設計乃至改造后效果的監測、措施的落實都離不開物業管理者的有力配合。實力雄厚的物業管理企業甚至可以直接參與節能改造的市場化運作，成為建筑節能改造從投資到實施的主體。

以專業化的環境管理水平保障客戶滿意。交通場站對公共區域的環境清潔、綠化養護、公共秩序管理、廣告管理、形象維護、設施設置、人流分離、建筑物維護的要求非常高，而物業管理的專業人士由于具有一定審美觀和一定的視覺欣賞素質，可以實現場站的整潔性、美觀性、明亮性和舒適性的一體效果，進而使顧客在幽雅、輕松的環境中感受場站的形象和物業的檔次，進而提高了顧客的滿意度。

以商業化運作和營銷推廣提升場站的品牌影響力。交通場站具有大開間多、設備商號多、客流量大等特點，物業管理與服務的難度大、責任重。而交通場站作為一種帶有一定經營性質和公益性的公共場所，其物業管理服務的好壞直接影響到交通場站的商譽。而且現代交通場站其運作模式流行“六位一體”，即政府、投資者、開發商、經營業戶、專業運營商和顧客共同參與，實現各方利益平衡，達到多贏目的。

另外，交通場站的管理與一般類型物業管理的最大不同之處就在于交通場站管理的一項重要工作是要進行服務形象的宣傳推廣，不斷擴大交通場站的知名度，樹立良好的商譽形象，吸引更多的顧客和客流，進而提升場站的服務品牌知名度和影響力。