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一、高校物業管理法律關系的要素

（一）高校物業管理法律關系的主體

首先，高校是物業管理法律關系的核心主體。我國《物業管理條例》第六條規定：“業主就是房屋的所有人?！痹诟咝Ｎ飿I管理法律關系中，業主是物業的所有人———高校。值得強調的是物業使用人———學生（也即是高校中承租人的一種）和其他“非所有權人”均不是基于高校物業管理服務而產生的法律關系中的“業主”，不能成為高校物業服務合同的當事人。無論是高校學生或者其它承租人直接抑或間接與業主（高校）聯系，進而訂立契約，租賃高校中的某一部分物業，還是業主（高校）委托物管公司將其所擁有之物業的某些部分租賃給承租人（包括學生在內），承租人與業主（高校）之間的法律關系仍舊是租賃關系。其次，物業管理服務公司是我國物業管理法律關系中的重要主體之一。具體說來，它指的是根據物業管理服務合同接受業主委員會或者某一業主的委托，依照我國相關物業管理法律法規的規定和物業管理服務合同的約定，對指定區域內的物業進行專業化的管理并且獲取相應報酬的一種法人。在高校物業管理法律關系中，物業管理服務公司是由高校自主選聘，對高校范圍內的物業提供專業化管理，因此是高校物業管理法律關系中的主體之一。結合我國物業管理行業所具有的行業性、專業化特點以及我國高校所秉持的“管理樹人”“、服務立人”、“環境育人”的要求，筆者對物業管理服務公司的作用進行概括定位，大致包括以下四個方面：一是為高校師生提供舒適的生活環境和文體活動空間；二是為高校教學和管理提供內容多元化、具有實效性之服務；三是維護高校之安全和穩定，構建安全放心的和諧校園；四是通過各種專業化的措施實現高校物業的保值乃至增值。再次，高校學生是物業管理法律關系中的另外一個關鍵主體。嚴格說來，高校學生屬于物業使用人的范疇，而物業使用人主要指的是物業的承租人，以及在實際上使用該物業的人。具體到高校范圍之內，此時的物業使用人也叫“非業主使用人”，它指的是不具有該物業的所有權，但對該物業擁有使用權，并且依照物業管理法律法規、物業管理合同或租賃合同之規定或約定，可以行使一部分業主權利的人。而處于高校管理下的高校學生，他們的第一個身份是作為學校行政管理下的被管理人，第二個身份是作為合法的民事主體與高校簽訂的住宿租賃合同關系的另一方當事人，第三個身份是享受物管公司提供之服務的另一個關鍵主體。學生接受物業管理服務公司的管理，享受其服務，高校學生雖然不是物業管理服務合同的當事人，但從其入學之時便已獲得“非業主使用人”之資格，自然而然地成為了高校物業管理法律關系中無法替代的一方主體。這第三個身份正是區別于我國一般住宅小區物業管理的一個最為重大的差異，也是筆者對高校物業管理法律關系進行分析研究的重要內容。

（二）高校物業管理法律關系的客體

一般意義上的物業管理法律關系的客體，通常指物業所有人的權利義務所共同指向的對象，即是合同所規定的物業和物業的使用及管理。物業管理法律關系的客體包括物業和物業服務行為。通常意義上所界定的物業，一般是指用于商業和居住的各類建筑設施。高校物業則是指高校范圍內的用于教學、居住和商業的各類建筑物及其相關設施，此外還包括校內的道路、綠化地帶和用于其他事務的場地。物管公司提供的服務行為作為高校物業管理法律關系的重要客體，其范圍主要包括四個方面：教學樓、教工住宅樓、學生公寓和其它相關場地設施的綜合管理。具體說來其主要工作包括各類建筑物的管理、保養與維護，水電設備、消防設備等相關設施的管理、維護與保養，校園道路的維護與疏導，停車場地的管理與維護，校園環境的保潔，校園綠化的維護，校園文化體育設施的維護等活動。

二、我國當前高校物業管理法律制度的缺陷

（一）學生的知情權和監督權難以行使

盡管高校學生對物管公司是否履行合同以及履行的具體程度享有監督權，但是在現實的物管實踐中，因為物業管理服務合同是高校與物管公司簽訂的，高校才是合同的相對方，而高校學生不是合同的相對方，并且物管公司還負有高校賦予的對高校學生的管理職能，物管公司通常是站在高校一邊，僅僅對校方負責。在此情形下，學生的知情權和監督權缺乏一種方便可行的反饋機制來提供保障。除此之外，由于高校學生反映的意見不會直接導致物業管理服務合同的解除，更不會成為影響物管公司營利的決定性因素。所以，學生的意見往往被忽略，學生與物管公司在校園生活中所產生之糾紛時有發生，并且遲遲得不到有效處理，導致學生的知情權和監督權名存實亡。

（二）高校物業管理重管理輕服務

通過對比外國作法發現，高校的物業管理應當堅持“服務第一、管理第二”的原則，然而在現實中，有許多有著悠久歷史的老牌高校通過對原有后勤保障隊伍的篩選、整合，引進一些專業化的物管人員，重新培訓物業管理隊伍，取得了國家承認的物業管理資質，逐步發展成為較為專業的物管公司。但是，這樣的物業管理部門并不進行獨立法人的登記注冊，難以按照市場經濟規律和企業運行機制辦事，也不進行獨立的財務核算，不向業主收取物業管理費。在這種自身管理隊伍管理模式下，高校物業管理都是重管理、輕服務。造成這種現象的原因是：這樣的物業管理部門不是專業物業管理公司，沒有建立現代企業制度，仍然把自己當作高校的職能部門，對學生行使管理職能。而對于那些通過公開競標方式引進的專業物管公司，它們本應把學生奉為“上帝”，好好履行服務職能，但由于在現實運行過程中，高校將部分行政管理權交由物管公司代為行使，客觀上造成了管理職能大于服務功能。因此，我國的高校物業管理仍舊處于“重管理輕服務”的狀態。

（三）高校缺乏專業的物管制度

大學生在高校范圍內應當遵守《大學生行為準則》和高校物管制度，然而，由于高校缺乏專業的物管制度，這在客觀上造成了學生和物業服務企業把《大學生行為準則》當作物業管理制度，物業服務企業基于《大學生行為準則》規范大學生的行為，大學生基于《大學生行為準則》而接受“服務”。這就使得物業管理行為的性質變得更加模糊不清，大學生搞不清物業管理行為到底是行政法上的教育管理行為還是民法上的物業服務行為。

（四）缺乏物管問題受理機制

在我國現行的相關物業管理法律制度中，高校既是業主，同時又兼具業主委員會職能，可謂集業主委員會與業主為一體的雙重身份。如果高校學生能夠絕對信任高校，高校又能夠很好地維護學生利益，雙方共同對物管公司進行全方位多角度的監督，那么必然形成一種良性循環，更好地完成物管工作。要實現這一美好設想，就必須在學生向高校反饋意見方面開辟一條新的監督渠道，然而在現實中，主動設立受理學生反映物管問題的“接待平臺”抑或“受理機制”的高校屈指可數。細究其原因，大致有三點：首先，從利益關系上講，高校與物管公司所訂立的物業管理服務合同是一份“雙贏”的合同，在學生管理方面，其利益是一致的；其次，從行政關系上講，高校與學生在教育行政管理關系中所處地位不平等，高校考慮的問題較多，不會一味地替學生說話；再次，從民事關系上講，學生與高校訂立了住宿租賃合同，雙方的地位雖然平等了，但卻處于管理者與被管理者的位置，處理問題時難免會出現對立的一面。

三、完善我國高校物業管理法律制度的幾點建議

（一）制定專門規制高校物業管理的法律、法規和規章

高校物業管理是我國一般物業管理中較為特殊的領域，而現行的法律規范在調整力度和適用內容上都無法與現行高校物業管理的實際相適應。所以，應盡快改變高校物業參照普通居民住宅小區進行管理的現狀，適時出臺有針對性的管理規則，進而填補我國高校物業管理方面的法律空白。經過比較，我們認為我國臺灣地區的管理經驗頗具借鑒之價值。在臺灣地區，現行《公寓大廈管理條例》（以下簡稱《條例》）并未使用“業主”這一術語，反而采用了“住戶”這一概念。同時，在《條例》的第三條第十項將“住戶”范圍作出了詳細界定，具體包括3類人：“區分所有權人”、“承租人”和其他經“區分所有權人”的同意，取得某一部分物業的專有使用權者?！稐l例》的這一規定，無疑是將所有權人之外的實際使用者納入《條例》調整之范圍，有利于更好的維護“承租人”和其他經“區分所有權人”之同意取得某一部分物業之專有使用權者之利益?！稐l例》所稱“住戶”是某一具體建筑物的實際使用者，其雖不能像“區分所有權人”那樣對建筑物的相關事務擁有決策權，并且作為“非區分所有權人”的這一類“住戶”也無權參與“區分所有權人會議”（相當于業主委員會）。但是，我們知道建筑物的管理必定直接影響到各類“住戶”的物業使用，有鑒于此，臺灣《條例》賦予各類“住戶”推選管理委員會或者管理負責人的權利，從而為各類“住戶”提供了一條可行的渠道，借此方式參與物業管理。因此，我國高校物業之管理參照臺灣之《條例》及其制度模式較為可行。通過制定專門規制高校物業管理的法律、法規和規章，賦予學生與高校同等之主體資格，完善學生在高校物業管理法律關系中的權利義務，從而能夠更好地維護學生的合法權益。

（二）設立學生反映物業管理問題的接待平臺或受理機制

高校與學生存在教育行政管理關系，應當為學生提供良好的學習環境；高校與學生還存在住宿合同關系，應當為學生提供良好的住宿環境。不管處于哪一種法律關系下，高校都有義務聽取學生反映物業管理問題并采取積極的措施。本著“管理育人、服務育人、環境育人”的教學理念，高校應當設立學生反映物業管理問題的接待平臺或受理機制，認真聽取學生的意見，對學生所反映的問題采取有力的措施及時予以解決。

（三）設立高校物業服務企業準入制度

高等學校物業管理的主要對象是大學生，他們的頭腦中充滿著各類活躍的新思想、新理念、新信息，具有較高的綜合素質，懂得如何接受物業管理，享受物業服務，知道如何判斷物業管理的合法、合理性，以及如何維護自身的合法權益。由于高校主要成員的特殊性以及高校物業管理法律關系比普通住宅小區的物業管理法律關系要復雜得多，這就給高校物業服務企業提出了比管理普通住宅小區更高的標準。從事高校物業管理的人必須具備比普通物管人員更高的文化素質、道德修養、工作能力、管理手段和服務質量，從事高校物業管理之公司企業必須具備與之相當的資質、相應的等級。而欠缺相當資質的物管公司必須通過相關部門認可的考評和培訓，提高物管人員的綜合素質和管理技能，否則不能通過行政管理部門的審批，不能從事高校物業管理服務。通過這一措施緩解當前普遍存在的學生與物管公司之間的緊張關系，減少對物業管理的抵觸情緒和糾紛，營造更和諧、更適合學習的校園環境。

（四）制定高校物業管理規則

由于我國高校缺乏專業的物業管理規則，這在客觀上容易造成學生和物業服務企業把《大學生行為準則》當作物業管理規則。這就使得物業管理行為的性質變得模糊不清，大學生分不清物業管理行為到底是行政法上的教育管理行為還是民法上的物業服務行為。這就要求我國高校、物業服務企業和學生（學生選派代表）三方一起制定與《大學生行為準則》相區別的《高校物業管理規則》，在其中詳細規定安全保衛制度、留宿外來人員登記審批制度、作息制度等等。同時在《高校物業管理規則》中詳細規定大學生所應遵守的“物管行為”，并且通過講座或者班會的形式認真引導和鼓勵大學生規范自己的“物管行為”，從而在物業管理問題上正真做到有章可循、認真遵守、嚴格執行。如此一來，大學生就能明確分辨物業管理行為到底是行政法上的教育管理行為還是民法上的物業服務行為，從而更好地維護學生的合法權益。

作者：潘遠斌單位：重慶大學城市科技學院