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隨著我國城鎮化進程的不斷加快，城市居住區物業管理納入到社區管理之中以實現深化城市社區體制改革，為居民營造一個優美、舒適、安全的居住環境已經成為今后行政管理工作前行的重要方向。基于此背景，本文此次針對該課題的研究將從物業管理與社區管理的難點之所在、物業管理與社區管理整合機制研究兩方面加以論述，以為相關管理工作持續改進提供借鑒幫助。

一、城市居住區物業管理與社區管理癥結所在

(一)物業管理與社區管理組織結構存在顯著差異在當前我國城市化進程中，社區管理機構的上級主管部門乃是民政部，其管理資金的來源是以政府財政撥款的形式為主，政府將每一個財年的管理款項撥付給社區，缺口則是由社區服務收入予以補充。所以社區管理的職能屬性為代替政府職能機構來強化城市管理工作效果，并向城市居住區居民提供公共服務以及其他經營性的服務，以最終實現良好的居民自治目標。而物業管理則與其存在著顯著的差異，其主管機構乃是我國的住宅與城鄉建設部，依據2007年中華人民共和國人民代表大會審議通過的《中華人民共和國物權法》、《物業管理條例》來作為管理工作執行依據。其經濟收入來源得不到政府財政的補貼，而是以向城市居民提供商業性服務以及日常各項管理費用所得，職能范圍則是在業主委托的情況下對其所擁有的物業進行維護與管理，在獲得豐厚經濟收益的同時，提供良好的居住環境和條件。二者互不隸屬、主管機構不同、職能不同，在應對同一管理問題時基于不同立場出發，必然存在著矛盾性。

(二)物業管理與社區管理目標沖突社區管理作為向城市住宅區居民提供公共服務的組織機構，其最終所要實現的目標乃是居民能夠“自治”。而物業管理則與該目標恰恰相反，甚至是背道而馳，因其最終目標乃是在征得業主的同意下實施“他治”，具有著較為濃厚的強制性色彩。國外城市居住區治理經驗表明，不斷引導和提高城市居住區居民的自我約束能力來實現自治更能夠保障居民的合法權益。而“他治”則不然，由于我國特殊的國情，城市居住區居民在物業管理工作中的權益往往無法得到有效保障，居民所提出的意見物業管理機構通常置之不理或者辦理拖沓，短時間內得不到有效解決之下，造成雙方之間的沖突已經屢見不鮮。物業管理與社區管理目標的沖突，決定著二者之間的管理工作內容并不存在較大的耦合性。所以，在沒有外力介入之下，物業管理與社區管理之間鴻溝無法跨越，其整合機制的構建必然面臨著較大的苦難。

二、城市居住區物業管理與社區管理有效整合機制研究

(一)創立“三維一體”聯席會議制度針對當前乃至今后城市居住區管理工作的發展趨勢乃是物業管理納入到社區管理工作中。因此，為了有效規避二者因管理組織機構、管理目標差異所帶來的阻力，本文認為構建“三位一體”聯席會議制度是城市居住區物業管理與社區管理有效整合機制的重要舉措。而其具體做法應全面考慮到以下幾方面:首先，引導社區管理機構對社區業主委員會進行指導，以保證業主委員會能夠及時明確與掌握城市居住區日常管理的工作內容及注意事項。其次，業主委員會的籌備應在社區管理機構、物業管理機構等多方主管部門監督下進行組建，從而確保各方利益能夠在其中得以體現。第三，作為城市居住區居民權益的機構，業主委員會成員的選拔應由業主大會以公開投票選舉的方式選舉出代表人員。第四，明確業主委員會管理工作內容及范圍，自身所擁有的法律權利和相應的義務，并且定期接受社區管理機構的培訓以不斷強化自身管理能力。在該機制中，社區管理則是作為業主委員會的指導機構，但是并不具有監督作用，而物業管理機構則是在征得業主委員會授權并處于其監督之下開展管理工作，屬于一種契約性質［4］。通過業主委員會居中調度，以互相扶助的方式來推動城市居住區管理水平邁上一個新的臺階。

(二)構建涵蓋物業管理及社區管理的新型組織機構進入到二十一世紀知識經濟時代后，“開放、合作、共享”成為了時代主旋律。對于城市居住區管理工作而言，盡管物業管理和社區管理之間因自身定位的不同而存在較大差異，但是，物業管理融入社區管理以最終實現居民自治的發展趨勢不可阻擋。所以，本文認為，隨著互聯網技術的推廣使用，城市居住區居民自我權益保護意識將會隨之提高，因而在居住區管理工作方面重合性內容也將會不斷外延，繼而最終消弭二者之間明顯的管理界限，轉而由一個能夠涵蓋二者管理內容的組織機構來替代其行使城市管理的各項權益，以保障居民的合法權益。但是在目前，其首先需要做的準備工作則是在探索物業管理內容以及社區管理內容基礎上以試點的辦法選取某一個城市居住區來籌劃統一的管理機構，社區管理作為城市居住區公共服務的主管部門，而物業管理則是以盈利業務經營為主，將二者各自所負責的重合性內容區別開來，促使二者能夠在各自領域之中發揮出自身的優勢，繼而揚長避短，在提高城市管理工作效率的同時，進一步向居民提供更加周到細致的服務，營造一個安全、舒適的居住環境。所以該項有益探索應引起我國物業管理以及社區管理機構的重視，在實際工作中進行摸索與嘗試，以總結經驗，推動城市管理工作向前進一步發展。

三、結論

綜上所述，困擾社區管理以及物業管理二者之間合作管理的主要原因在于物業管理與社區管理組織結構存在顯著差異和管理目標沖突，造成了二者之間無法實現統一整合。基于上述原因，本文針對當前乃至今后城市居住區管理工作發展規律及前行方向提出了創立“三維一體”聯席會議制度、構建涵蓋物業管理及社區管理的新型組織機構兩種解決措施，從而有效整合各自所擁有的社會資源，保證城市居住區管理工作能夠處于一個有效的管理循環之中，推動其管理效率及管理水平邁上一個更高的臺階。因而，本文所提出的整合機制措施具有較高的實效性及可操作性，值得在當前城市居住區管理工作中開展試點研究。

作者：周珉暉 單位：湖南師范大學公共管理學院