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摘要：物業管理是發展社區經濟的重要環節，物業管理企業憑借軟硬件優勢得到大眾認可，但成本居高不下制約企業自身和社區經濟的發展，在日常實踐中加強成本管控勢在必行。通過簡單闡述物業管理企業成本特點和物業管理企業成本構成的基礎上，探究其成本管控實踐的問題與策略，助力物業管理企業降低成本，提高總體效益。

關鍵詞：物業管理企業；成本管控；實踐策略

物業管理是服務產業的生力軍，目前已經進入蓬勃發展時期。隨著物業管理企業的發展速度越來越快，暴露的問題不容忽視，特別是成本管控是企業發展的關鍵性影響因素，其成本高低決定企業能否長足發展，因而企業工作重點和當務之急就是控制成本，促使投資效益達到最大化。

一、物業管理企業成本的特點

（一）點多所謂點多，指的是物業管理企業本身的成本形成點較多。物業管理企業本身的成本主要包含了服務、管理、經營等多個方面，服務成本主要是在業務服務過程之中出現的消防檢查、小區安寧保障、治安維護等過程中出現的成本。管理成本則指的是維修、養護與管理小區房屋以及配套設施設備與場地出現的成本。經營成本則是主要物業管理企業開展社區經濟過程之中出現的成本，如經營公共設施或者是小區會所等。所以，在物業管理企業之中，每一個人、每一個崗位、每一個環節、每一個部門都會成為成本的形成之點。

（二）面廣所謂面廣，指的是在地域上物業管理企業成本的分布面廣。物業管理企業主要是為了發展，為了贏得更多的效益，就會不斷的去搶市場、爭地盤，其規模會越做越大，并且市場也會逐漸擴大，使得物業分布面也在不斷的擴展，這樣就會導致物業管理成本發生面也在進一步的擴展。

（三）線長所謂線廠，也就是物業管理企業成本監控的線長。物業管理企業主要是通過工作從空間智商延伸到所管物業的每一個角落，從時間上也會直接延伸到所管物業的每一個時間點，這樣就會進一步增加物業管理企業的管理層次，最終使得相應的成本監控點與大部分成本發生點之間出現較長的間隔，這樣就會直接形成對應的成本監控線。

二、物業管理企業成本構成

較一般生產經營型企業而言，物業管理企業的運行模式存在較大的差異。其他生產經營型企業在開展各項工作時有相關生產經營場所，物業管理企業則要基于客戶或業主的需要到他們指定的地點工作。與此同時，物業管理企業屬于服務行業，但和一般的服務企業有明顯的不同，使得物業管理企業的管理復雜程度和難度遠遠高于一般企業，其成本管控的構成也比其他企業更難。物業管理企業的成本構成較為分散，分散的程度和企業的管理服務內容有關。通常而言，物業管理企業提供服務的范圍主要涉及到維護小區治安、維護公共綠地、維護公共設施等，一些物業管理企業還要涉及消防業務，對經營范圍內的公共場所存在成本支出，導致成本增加。尤其是間接成本的構成十分復雜，發生間接成本的性質與原因也各有不同。例如清潔服務屬于勞動密集型項目，成本以人工支出為主，而工程服務一般要使用技術和機器設備，形成不同間接成本，呈現出分散的趨勢。

三、物業管理企業成本管控實踐的問題

在當前的物業管理企業成本管控之中，其面臨的問題包含了成本管理理念、基礎設施、成本控制方法三個方面的問題，針對具體的問題，需要具體的進行闡述。

（一）成本管理理念相對滯后很多物業管理企業在成本管控實踐中還停留于傳統理念，以直接減少投入與支出為主，減少、控制物業管理環節的浪費，導致工作人員延長工作時間、提高勞動強度，忽視管控前期開發和設計階段的成本，忽視管控其他環節的成本。但是直接簡單的降低成本并不等于提高經濟效益，在實踐中應以提高總體效益為目的。換言之，成本管控不僅是節約直接成本，減少支出，還應合理增加投入，提升物業管理企業整體價值。

（二）基礎設施的管理不到位物業管理企業是房地產行業高速發展的產物，房地產的早期發展速度很快，但小區基礎設施并不完善，引發物業管理服務不到位的問題。加上早期建設的小區逐漸暴露出一些質量問題，增加后期維修費用。這些問題逐漸轉嫁給物業管理企業，大大提高企業成本，不利于企業的正常運營和效益提升。

（三）成本控制方法存在局限物業管理企業現階段的成本管控通常是控制單位成本或部門成本，圍繞的核心是責任會計控制或標準成本制度等，責任控制系統縱橫交錯。橫向就是基于職能部門劃分費用中心，縱向則是建立總部和管理處的二級責任中心，這樣的方法有明顯局限性，不容易分清責任，導致責任中心為自身利益而損害整體利益，忽視細節，難以達到成本管控的全局最優。

四、加強物業管理企業成本管控實踐的策略

（一）更新成本管控理念，有效控制成本大多數首次置業者覺得物業管理服務會對自己的購房決定產生較大的影響，重復置業者極有可能因認可當下的物業管理服務而再次購買其他相關項目，優質物業服務在當下已經是提升房地產項目品牌的重要因素。這就需要現代物業管理企業要注意更新成本管控理念，依托品牌效應達到降低成本的目的。成本管控目的絕非簡單的、短期的減少成本支出，而要提高成本效益和總效能。例如物業管理企業可在實踐中增加投入，提升物業服務品質，從而提高業主滿意度，持續擴大企業影響力和知名度，樹立優良品牌形象，提升綜合競爭實力，實現長遠發展。當業主提出較高的服務等級要求，而收費標準無法滿足服務支出需求時，物業管理企業應在確保服務質量的前提下增加投入，或增加收費，提高服務質量，否則可以放棄相應的業務，重新開辟新的服務項目，最重要的是維護企業形象，提升企業價值。如果物業管理企業是房地產開發公司為實現房產品牌的創立而設立的，那么物業管理企業就成為房產品牌價值鏈的環節之一，可通過房產品牌價值的提升體現物業管理服務品牌價值。

（二）完善基礎設施建設，降低企業成本為降低成本，物業管理企業應針對小區物業做好前期規劃，加強基礎設施建設，完善管理。第一，物業管理企業要盡可能在小區落成以前進入角色，及早參與小區規劃設計，綜合考慮小區業主需求以及后期物業管理成本，對于問題要早發現、早解決，預防留下隱患，控制額外成本。例如小區停車位配比應充足，減少一些水景設施，以便減少后期維修成本，避免公攤太多水電費用。第二，持續完善基礎設施，安排維修人員定期檢修小區里容易發生故障或損壞的設備設施，避免問題的出現增加維修工程量和成本支出。例如物業管理企業要對小區的樓宇門禁、監控攝像頭等設備嚴格把關，強化質量驗收，降低成本。第三，在小區做好維護設施設備的宣傳工作，因為維護設施不但是物業管理企業的責任，也是每一位業主的責任，共同守護家園，減少維護成本。例如物業管理企業要加強宣傳和引導，爭取得到每一位業主的認可、理解、配合、支持，相互監督，保證設施完好。

（三）改進成本管控方法，提高管控效果物業管理企業成本管控的實踐所使用的管控方法應符合企業實際情況，改進方法，消除局限性，提高成本管控效果。第一，科學合理的建立作業中心，明確成本管控職責。例如物業管理企業建立保潔作業中心，負責開展日常清潔工作，清掃垃圾、處理垃圾；綠化作業中心，增加企業管理區域以內的綠色植物，擴大綠化范圍，并及時美化、養護小區的植物；維護作業中心，利用先進管理方法和技術保養小區內的房屋、公共設施等，加大維護力度；保安中心，維護物業管理范圍內正常的生活秩序、工作秩序，保護業主和客戶的生命財產安全；綜合作業中心，即職能部門或輔助部門，保證物業管理企業正常運作。在建立這些作業中心之后，采取作業成本法進行控制，全面降低企業成本。第二，追蹤物業管理企業作業成本。該方法就是加強對作業成本的控制，從成本動因著眼。例如通過消耗資源的因果關系分析物業管理企業的成本。站在成本核算的角度，追蹤作業成本的核算對象是管理處，從整體上對作業成本抑或是工作成本進行控制。作業成本控制方法有助于企業形成以業主為中心的服務意識，改變傳統只重視成本自身水平高低的現狀，從成本效益水平高低著眼，將資源消耗能否讓業主獲得價值增值為標準評價成本管控水平，提高成本管控的總體效益。第三，完善細節管理。物業管理企業在實踐工作中要注意細化成本管控過程，不僅要從企業整體層面建立成本管控機制，還要基于企業特征細化成本管控工作。因為物業管理企業的服務范圍較廣，和諸多行業都有關聯，所以控制各個過程的成本是重要實踐步驟。例如物業管理企業涉及維護公共綠地，但所在地區不同就會有維護時效性問題，就拿東北地區來說，到了冬季開展維護工作時只需做好綠地保溫工作，無需大費周章每天檢查綠地維護到位與否，有助于減少支出。在進行企業成本管控時，只有將每一個細節的成本控制到位，才能大幅度減少總的成本支出，提高企業成本管控水平。

五、結語

隨著社區經濟的高速發展，為滿足現代客戶和居民的需要，物業管理企業務必要正視成本管控，分析實踐中的問題，更新成本管控理念，努力完善基礎設施建設，降低成本，同時改進成本管控方法，提高實踐效果，促使企業快速盈利，提高綜合效益，在激烈的市場競爭中爭奪更多客戶資源，提供更周到的物業管理服務，為經濟增長做貢獻。

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作者：胡燕君 單位：中國鐵建房地產集團有限公司