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第1篇

【關鍵詞】高職教育；房地產經營與管理；二元制；課程體系

引言

隨著房地產服務性行業的迅速發展，中國房地產行業逐漸向社會化、專業化、市場化發展，服務內涵逐漸趨向豐富，管理水平得到了較大提高，各項工作取得了明顯的成效。但是，目前國內房地產經營過程中還存在很多問題，如管理尚不規范，服務質量不到位，部分房地產企業從業人員素質不高、職業道德不強、服務不規范，從而導致了工作開展困難、企業效益差。為貫徹落實住房城市建設部等部門《關于加強房地產中介管理促進行業健康發展的意見》（建房[2016]168號）精神，鼓勵中介從業人員參加職業資格考試，接受繼續教育和培訓，不斷提升職業能力和服務水平。房地產行業迫切需要現代職業校企合作育人機制“二元制”人才培養新模式，來進一步提升勞動者技術技能水平和職業素養。這些政策法規，為房地產經營與管理專業“二元制”人才培養提供了良好的政策支持和職業環境。因此，根據高職房地產經營與管理專業的人才需求特點，設計相適應的高職房地產經營與管理專業“二元制”培養課程體系具有重要的作用。

一、“二元制”職業教育的內涵

“二元制”職業教育是指青少年既在企業里接受職業技能和與之相關的專業知識培訓，又在職業學校里接受職業專業理論和普通文化知識教育，這是一種企業與學校配合，實踐與理論密切聯系的職業教育制度，目的是培訓具有較高職業素質的專業技術工人。它最主要的特點是企業承擔了其中大部分的經費和主要責任。接受“二元制”職業教育的學生在企業接受培訓的時間要雙倍甚至更多于在職業學校學習的時間。企業是實施職業教育最重要的場所，學生們在企業里的身份是學徒。

二、高職房地產經營與管理專業“二元制”培養課程體系設置目標

高職房地產經營與管理專業“二元制”培養課程體系的設置要以國家高職教育的要求為指導，以就業為導向，以專業能力為核心，以崗位要求和職業標準為依據，以滿足企業需求為導向的技術技能人才培養工作新機制，以“招工招生一體化、企校主導聯合育人”為主要內容的現代學徒制人才培養模式。具體目標是：

（一）以人才培養目標為依據構建課程體系

高職房地產經營與管理專業“二元制”模式主要是培養房地產企業需要的德、智、體、美全面發展，能夠利用所學的房地產經紀、房地產開發與經營等基本知識和基本技能從事房地產經營與管理或相關工作的高素質技術技能型人才。該專業能否實現上述培養目標，關鍵在于能否構建起反映這一本質特征的課程體系。因此，人才培養目標是構建課程體系的依據。

（二）以工作崗位和職業資格要求為依據確定課程標準

高職房地產經營與管理專業“二元制”培養課程標準要結合企業崗位和職業資格要求，學生通過在校企的三年學習和學徒，不僅要掌握專業知識、專業技能，而且在獲得學歷證書的同時，又能順利獲取與專業相關的職業資格證書。

（三）以工作過程為導向確定課程方向

現代高職房地產經營與管理專業“二元制”培養課程體系必須從整體出發，以職業崗位能力的素質培養為核心，突出工作過程在課程框架中的主線地位，按照實際工作任務和工作情境組織課程，構建職業通用能力、專業核心能力和職業拓展能力的課程體系。課程體系應包含課程目標、課程理念、課程設計、課程實施和課程評價等環節。開發高職房地產經營與管理專業“二元制”培養課程體系要對房地產經營與管理業務的具體過程進行全面了解，應依據工作過程中的主要崗位劃分專業方向，設計課程體系。

（四）以“工學結合、校企合作”為主線確定課程設置

根據企業對崗位和能力的要求，把職業資格認證課程納入人才培養方案之中，把專業基本知識滲透到專業實習、專業技能訓練過程中，將證書考試大綱與課程標準相銜接，從而構建“工學交替、能力遞進、企業參與”的校企合作教育方式全程化的“二元制”人才培養方案，全面提升學生技術技能水平和職業素養。

三、高職房地產經營與管理專業“二元制”人才培養方案

（一）招生考試辦法

招生對象主要為與企業簽訂勞動合同的在職員工。企業和學校共同作為培養主體，由企業和學校提出招生對象、專業、規模等需求；由省教育主管部T授權有關高等院校，采取“文化綜合知識考試+專業基礎考試與崗位技能測試”相結合的考試辦法，單獨組織考試和錄取，開展專科全日制學歷教育為主的人才培養。職工進入企業后與企業簽訂勞動合同，選拔出學徒班，并在學校和企業完成學業，形成職業院校教師、師傅、學生（學徒）共同參與的“二元制”人才培養模式。

（二）培養模式

以企業與學校二元主體、學徒與學生二元身份、師傅與教師二元教學、企業與學校二元管理、企業與學校二元評價、畢業證與職業資格證二元證書、全日制與非全日制二元學制為主要特征，以全面提升勞動者技術技能水平和職業素養為主要目標的現代職業教育人才培養新模式。

（三）教學方式

采取“校企雙主體、工學一體化”教學方式，校企對接技能崗位要求，共同制定并實施人才培養方案，由企業與學校采取校企雙師帶徒、工學交替培養、集中與分時授課等模式共同培養學徒，主干專業課合作企業參與率達到100%。學校應結合企業生產管理和學徒工作實際，采取彈性學制，實行學分管理。允許學徒合理安排時間分階段完成學業。

（四）課程體系

適應崗位需求，對接職業標準，校企共同制定人才培養專業教學計劃，共同研究整合專業基礎課、主干課、核心課以及技能實踐課，共同開發融合專業知識、安全操作技能、生產規范、職業素養于一體的教材、課件等，形成適應職業能力培養的課程體系。

（五）實訓環節

企業要為學徒提供符合產業發展最新技術和技能崗位最新要求的實習實訓環境。學校、企業共同研究制訂實習實訓計劃和教學大綱。按照國家職業資格考核要求，制定崗位實習實訓考核標準，探索建立實習實訓標準動態更新機制。積極推動以解決實際問題為導向、以提高學徒職業能力為中心的團隊式、項目式實習實訓模式。專業課程實習實訓運用真實任務、真實案例教學的覆蓋率達90%以上。

（六）考核機制

建立以學徒自我u價、教師評價、導師評價、企業評價為核心的學徒學業成績考核機制，校企共同制訂學徒管理、教學管理、質量監控、教學實習安全責任、學分制管理辦法和彈性學制管理辦法等制度，從制度上保障項目實施；積極構建學徒班第三方評價考核辦法，將現場考核與職業資格證書考取相掛鉤，由行業、企業的能工巧匠和職業技能鑒定中心對學徒崗位技能進行達標考核，課程合格即獲取房地產策劃師、助理市場營銷師等職業資格證書。

四、高職房地產經營與管理專業“二元制”培養課程體系的構建

高職房地產經營與管理專業“二元制”培養課程體系的構建，在新型人才培養目標的指導下，由職教專家、企業與學校、教師與師傅共同參與，按照“崗位資格標準”，結合本專業就業需求和崗位能力培養，形成了基礎素質、職業崗位能力和和綜合實訓等模塊為主要特征的適合房地產專業“二元制”職業能力培養的課程體系。

（一）基礎素質模塊

基礎素質課程是為職業崗位能力的培養服務的，開設基礎素質課程使學生了解房地產經營與管理的相關基礎知識，以便于以后各部分內容的學習。基礎素質課程包括房地產基礎知識、行業透視、經紀人職業素養、門店接待、經濟學、統計學和管理學等。

（二）職業崗位能力模塊

職業崗位能力主要是專業核心能力和專業拓展能力兩個方面的培養。

1.專業核心能力對應課程。包括房地產營銷與策劃、房地產金融實務、房地產合同管理、房地產開發與經營、房地產法規、房地產市場營銷、房地產經紀實務 房地產估價技術等課程。

2.專業拓展能力對應課程。包括企業沙盤模擬經營、廣告營銷、商務談判技巧、客戶糾紛處理、商務禮儀、團隊建設等課程。

針對以上職業崗位能力對應的課程，按照人才培養方案實施理論課程教學；制定獨立的考核標準單獨考核課內實訓課程；根據能力、技能培養規律，合理安排實訓進程，使實踐教學與理論教學有機結合，實踐能力的培養貫穿于整個教學過程之中。

（三）綜合實訓模塊

在綜合實訓課程建設中，堅持以專業課為主體，以技能培養、實訓操作為重點；以提高學生動手操作能力，達到崗位合格為目標。貼近工作實際，強化能力培養。結合房地產經營與管理專業的發展狀況及趨勢，以及本地區對人才的需要情況而設立綜合實訓課程，有針對性地完成就業上崗的培訓，為就業上崗做好充分準備。綜合實訓課程包括入學教育、軍事訓練、校內實訓（包括房產交易實訓、房友軟件操作實訓、交易過戶實操等）、企業輪崗實訓（包括門店接待實訓、面對面銷售實訓、客戶糾紛處理實訓等）和畢業論文等。

五、結束語

高職房地產經營與管理專業“二元制”培養課程體系的構建，改進了高職校企合作房地產經營與管理專業課程體系以知識理論邏輯為導向的不足，結合“二元制”職業培訓教育理論，對職業基礎課、職業技能課、職業延展課以及集中實訓課進行整合，形成適應房地產經營與管理專業職業能力培養的課程體系。房地產經營與管理專業“二元制”培養課程體系的構建與開發要有一定的“彈性”， 使教學內容能隨著社會發展和市場對人才的實際需求變化而變化，這樣才能進一步完善校企合作育人機制，推動建立以學校、企業二元主導的現代學徒制技術技能人才培養模式。

參考文獻：

[1]福建省教育廳等五部門關于實施“二元制”技術技能人才培養模式改革試點的通知（閩教職成〔2016〕10號）文.

[2]王平安.高職院校會計專業“培送”二元制人才培養模式的創新與實踐.職業教育論壇，2014（7）.

[3]陳妹彥.高職涉外酒店管理專業“二元制”培養課程體系設計.岳陽職業技術學院學報，2016（3）.

第2篇

關鍵詞：高職院校；房地產；教學改革

中圖分類號：G642.0 文獻標識碼：A 文章編號：1002-4107（2014）02-0021-02

收稿日期：2013-04-23

作者簡介：李玉琳（1981―），女，黑龍江哈爾濱人，黑龍江建筑職業技術學院建筑工程管理學院講師，主要從事工程造價、房地產經營與估價研究。

基金項目：2012年黑龍江科技學院重點支持教研項目“采礦工程卓越工程師培養背景下的‘協同式任務導向’教學模式研究”

我國房地產業從20世紀80年代末開始興起，經過近30年的發展，取得了令人矚目的成就。我國對房地產專業和工程管理人才的社會需求，更是呈現出逐年增加的趨勢。因此，我國的高職教育為順應這一趨勢，培養適合房地產市場需要的房地產類專業人才，開設了房地產經營與管理這一專業。雖然房地產業是一個熱門行業，但是社會對房地產類人才的要求越來越高，新踏入房地產行業的畢業生越來越無法跟上房地產行業飛速發展的腳步。探索其內在原因，是因為房地產專業是隨著市場經濟發展而出現的新興專業，而我國的市場經濟又是在飛速地發展，因此房地產專業的教育規劃就必須要跟上市場經濟發展的步伐[1]。高等職業技術教育作為教育事業的一個有機組成部分，為了完成這一光榮使命，也理當承擔起這一歷史重任，進行房地產專業教學改革。

一、高職院校房地產專業課程設置現狀

一是高職院校在發展的過程中過多地承繼了一些大學的教育模式與辦學經驗，卻忽視了對自身發展規模的有益探索，在課程設置與建設上更是受到了上述認識的錯誤指導，使得高職教育課程呈現出膨脹失控的狀態，教學內容越來越多，教材也越變越厚，體現出重專業知識，不重復合知識，重知識積累，不重知識運用的特點[2]。例如，有些課本的選擇一味強調理論為先，忽視實踐知識。比如，房地產開發經營這門專業核心課，理論和實踐性都很強，而現在很多教材卻只側重研究房地產開發理論，忽視了它的實踐性。高職院校的辦學理念和本科院校不一樣，更側重于學生的應用能力，課程設置注重與實際工作崗位接軌，以便實現畢業即就業的培養目標。

二是教材內容抽象或滯后，無法跟上現實社會中房地產行業飛速發展的腳步。現在房地產行業發展的速度可以用迅猛來形容，房地產作為國民經濟的支柱產業，近年來已成為經濟發展的焦點，也是國民經濟的晴雨表，尤其體現在房地產政策、法規、房價等方面新的理論和內容層出不窮，如國八條、國六條、限購令等相繼出臺。而現在的房地產教材中，關于房產限購、限貸、房地產稅、物業稅、遺產稅的內容均沒有，不能不說是教材的一個缺陷。這也是所有教材的通病，因為出版教材需要一定的周期，而房地產行業發展飛速，除了報紙、廣播和網絡外，包括書本、雜志在內的媒體其內容更新比最新發展動態都要慢。同時，落后的教材還體現在內容抽象方面，比如國內外比較復雜精深的理論，如按揭、轉按揭理論等。

三是實踐環節雖然名目繁多，諸如課程設計、實踐鍛煉、課外實習、畢業論文等[3]，但卻流于形式。如何設計一個符合學生畢業后崗位需要的實踐環節至關重要。課程設計，有的過于簡單，有的過于抽象。簡單的如房地產租賃合同編制、房地產市場調查與預測報告，抽象的如房地產開發項目可行性研究報告。簡單的設計學生按照固定的格式按圖索驥即可，而抽象的設計實際上已經超出了學生的能力，不符合課程設計的設置初衷[4-5]。

二、高職院校房地產專業教學改革的設想

一是更新教育理念，打破原有傳統的教學模式，即“教師為主體，學生被動學習”的尷尬局面，引導和鼓勵學生成為講授的主體，從而實現學生主動學習的目的。當然這種學生講授和教師講授有本質區別。學生作為講授的主體，是需要在教師的指導下進行的，是需要在其他學習伙伴的幫助下實現的，注重的是過程體驗、團隊協作和經驗積累，而教師則扮演著教學設計者、學習組織者、研究指導者等多重角色。學生不再是被動的接受者，而是通過主動學習去發現問題，進而解決問題。在項目學習活動中，最大限度發掘學生的學習潛力和工作潛力，并開發他們的工作崗位能力，尤其是模擬崗位教學是一種行之有效的途徑。

二是課程設置改革，適當調整專業課。

1.妥善處理房地產課程與建筑工程管理、建筑工程技術的關系。目前黑龍江建筑職業技術學院的房地產經營與管理專業是建筑工程管理學院開設的專業，但是這并不意味著建筑工程管理學科就是房地產的上級學科，工程管理專業與房地產專業分別屬于不同的學科領域。從學科領域覆蓋的內容看，建筑工程管理專業與房地產經營與管理專業在建筑技術與管理技術方面有所交叉，但是前者強調的是技術管理層面，而后者強調的是金融與投資管理層面。由于房地產類經營與管理類課程與工程管理類課程具有一定的交叉性，彼此之間有著密切的聯系，因此在設置該類課程時，一定要注意區分其側重點是不同的。房地產經營與估價的專業課還是以房地產開發經營、房地產估價、房地產估價案例分析、房地產法規等四大課程為主體，其他課程為輔，如建筑施工技術、房地產開發企業會計、房地產市場調查與預測、房地產市場營銷、房地產樓盤學、房地產測繪學等。

2.結合專業技術資格培訓設置房地產課程。目前，我國越來越多的大企業在吸收專業技術人員時越來越注重其專業技術資格，這種趨勢對我們的專業課程設置起到了導向作用。房地產專業的執業資格，目前有房地產估價師、土地評估師和房地產經紀人、物業管理師等執業資格。我們在設置房地產類專業時可以考慮增設相關職業資格培訓類課程，但是在增設過程中要做到適度，切不可全部照搬。高職院校設置崗位資格考試相關課程時應重點圍繞房地產估價師進行，這也是社會對房地產專業畢業生的需求而產生的，而且是房地產專業學生最對口的職業資格考試。

3.順應市場需求設置房地產專業課程。房地產專業是隨著市場經濟發展出現的新興專業，必須以改革的姿態對待這個專業，讓市場對房地產專業人才知識結構的需求來制約其課程設置，使之符合社會需求及崗位需要，這將對房地產專業的發展起到很好的推動和促進作用。高職院校在設置房地產經營與管理專業課程時，可考慮與眾多的房地產開發企業和房地產管理部門建立全方位的合作關系，由學校為其開發項目提供專業培訓和咨詢以及房地產開發項目策劃，為他們定向培養人才或將學校作為他們的人才培養基地。學校在教學中可邀請業界資深人士來校講學和作專題報告，使房地產經營與管理專業學生更多地接觸房地產業的實際操作。新課程內容可適當包括精品樓盤賞析、商品房會展學、土地評估、房地產營銷技巧、房地產廣告學、房地產項目策劃、房地產貸款學等。

4.根據企業和市場的實際需求，設置課程實訓環

節。根據企業調研及大量優秀畢業生反饋的信息，黑龍江建筑職業技術學院及時調整課程實訓大綱，將實踐鍛煉分為三種模式：校內實訓室實訓、校外企業項目參觀實訓和校外房產開發企業頂崗實習。

（1）校內實訓室實踐由校內指導教師根據企業的實

際開發項目和教學內容要求進行融合，將實際項目按照教學內容進行階段劃分，按照教學計劃指導學生階段性完成校內實訓項目。這種實踐是對剛剛學完的知識的一種檢驗，通過教師設置項目和問題，引導學生結合理論知識，來解決工作中的實際問題。

（2）校外企業項目參觀實訓一般安排在學期結束，由校內指導教師帶領學生去房地產開發公司和開發的樓盤，并有校外企業的專家進行現場指導。和校內實訓室實踐不同的是，這種實踐由校內指導教師和校外企業的指導教師一起完成，時間大約一周至半個月，可以有一個或多個房地產開發企業和開發項目，主要由企業指導教師負責介紹開發企業及項目的有關情況，使學生對開發企業和開發項目的實踐操作有初步的了解，做到和理論知識對號入座，并在現場向企業指導教師進行提問，為學生進行頂崗實習提供前提條件。

（3）房產開發企業頂崗實踐，對學生來說相當于提前進入就業單位進行學習和工作。首先學校負責聯系房地產開發企業，由學生到開發企業實習一年，實習的崗位不同，工作學習的內容也有所不同。一般來說有房地產策劃員、銷售員、資料員、經紀人、估價員和現場施工人員。這種實習校內指導教師主要負責和實習學生定期溝通，而現場的實習則主要依靠企業的實習指導教師完成。不同崗位的學生在企業專家的指導下，一方面把所學的知識運用到實踐中去，另一方面能夠從實踐中不斷總結理論與實際的差距并進一步縮小此差距。

實踐證明，這種實訓環節有著非常積極的作用，對學生的就業起到了顯著效果。

三是教學方法改革，可以將案例教學法、情境教學法、項目教學法融入學習的過程中，用實物、用過程、用現場等來補充教科書的文字束縛，加強學生的感知環境；利用產品、圖書和科技信息來彌補教材內容發展滯后的缺陷，加強學生對新技術的學習；通過案例呈現、情境模仿、問題探討、項目研究等教學活動，學生獲得自主學習的能力和獨立研究的能力，促進學生的全面發展，促進學生“學會做人、學會生存、學會學習、學會合作”這一教育目標的實現。

當然高職教育改革是一項系統而龐大的工程，它絕不是在教學內容這單一方面進行改革就可以實現的。它的實現需要在教學管理系統、實踐教學系統、質量監督與保證系統、學生評價系統等各個方面進行深入的改革，才能最終得以實現。房地產經營與估價專業的教學實行也需要科學的系統，正如大廈一樣，不是一天完成的，還需要房地產經營與估價專業的同仁共同努力！

參考文獻：

[1]吳智宏，彭，石金和.工商管理專業房地產方向主干課

程的研究性教學模式與策略[J].重慶交通大學學報：社

會科學版，2009，（1）.

[2]肖艷，母小曼.工程管理專業中房地產類課程的設置與

實踐[J].重慶工商大學學報：社會科學版，2003，（2）.

[3]王洪海，范海榮，高秀青.工程管理專業房地產方向課程

教學研究[J].高等建筑教育，2011，（4）.

[4]王燕萍，陳樹耀. 職業教育中“訂單式”人才培養模式初

探[J].中國成人教育，2010，（18）.

[5]吳立保，兆勇，有飛.制度變遷視角下的行業特色型高校

第3篇

郊區住宅大盤遠離城市中心區域，項目選址通常具備良好的自然生態環境，房產價值增長速度快，開發商以其獨特的開發模式獲得了比較理想的收益，如重慶市的龍湖地產等。另一方面，房地產開發商也面臨著許問題。本文主要研究了泛城郊地區住宅大盤開發的界定及影響因素，并提出了泛城郊地區住宅大盤開發的具體措施.

關鍵詞:泛城郊地區；住宅大盤；開發影響因素；研究

1.泛城郊地區住宅大盤的界定及特征

泛城郊地區住宅大盤是指由一個或多個房地產商單獨或者聯合在城市郊區或者泛城郊地區進行開發的商品住宅。泛城郊地區住宅大盤主要具有以下特征：

1.1開發區域的限制房地產商進行房地產開發活動的區域必須限制在城市郊區.

1.2開發規模的限制

并不是所有的在郊區進行的商品住宅開發活動都可以稱為泛城郊地區住宅大盤開發。必須有一定的規模限制，通常情況下，構成大盤開發的基本條件開發規模至少應為數千畝.

1.3房地產商扮演雙重角色

房地產商除進行泛城郊地區住宅大盤開發活動之外，還必須承擔一定的城市基礎設

施和配套設施的建設經營責任.

1.4房地產商實力雄厚泛城郊地區住宅大盤開發的規模決定了房地產商必須擁有雄厚的實力，開發主體既可為一個獨立的房地產公司，又可為多個房地產公司的聯合體.

2.泛城郊地區住宅大盤開發的重要意義

2.1加快了城市化進程

泛城郊地區住宅大盤開發最直接、最重要的影響就是加快了城市化進程，促進了城市經濟大發展。隨著城市中心區域的快速發展，原有城市發展模式已不能承載城市經濟的進一步發展。大多數城市開始采取離心擴散式的發展模式，主動向城市郊區擴展。一方面可以擺脫城市中心發展所帶來的人口、交通、經濟等壓力；另一方面，城市郊區資源也得到了有效利用，城市規模得到了不斷發展。城市郊區住宅大盤的開發使房地產商積極的介入到城市開發的過程中來，實力雄厚的房地產企業在建設郊區住宅大盤的同時，也承擔了城市郊區部分基礎設施和配套設施的建設和經營，帶動城市郊區經濟、商業、交通業、房地產業的發展.

2.2居住環境得到了明顯改善

城市中心區域經過長期的發展過程，中心區的土地價格變得十分昂貴，房地產商進行住宅開發的難度越來越大。同時，很多城市的中心區域已經變成了城市的商業中心和金融中心，再加上擁擠的交通環境，已經很難建成宜人的居住環境。此外，現代人們對住宅環境的要求也不斷提高.

在以上多種因素的作用之下，房地產商將目光投向了地價低廉、環境優美的城市近郊區.

2.3有利于城市規劃

泛城郊地區住宅大盤的開發有利于城市的總體規劃，泛城郊地區住宅大盤的開發往往是在城市規劃部門的統一籌劃之下進行的，在規劃過程中。規劃部門必然會考慮其與發展規劃中的各功能區域的劃分和布局相吻合，且與城市工業、商業及其它產業的調整和城市空間布局的調整也必然呈相輔相成的關系.

2.4對于房地產商既是機遇，又是挑戰

房地產開發商面對泛城郊地區住宅大盤開發的機遇，要綜合考慮自己的實力，抓住機遇，適時轉型。房地產開發商應該通過各種方式提高自身的綜合能力，以增強其競爭力.

3.泛城郊地區住宅大盤開發影響因素分析

3.1市場定位及影響因素

泛城郊地區住宅大盤開發市場定位主要包括以下內容：（1)泛城郊地區住宅大盤的市場價格定位；（2）泛城郊地區住宅大盤的目標客戶定位；（3)泛城郊地區住宅大盤的經營屬性定位；（4)泛城郊地區住宅大盤的規劃設計定位；（5)住宅大盤的建筑結構設計定位；（6)住宅大盤的建設方案設計定位.

3.2開發模式影響因素泛城郊地區住宅大盤開發項目是一種大規模、多功能、規劃性的綜合性房地產項目開發，它打破了傳統意義上的單純的房地產開發模式。根據已有的泛城郊地區住宅大盤開發經驗分析，泛城郊地區住宅大盤開發運作模式可分為兩種模式，即開發商單獨進行開發模式和多個開發商聯合開發模式.

3.2.1開發商單獨開發運作模式。

開發商單獨開發運作模式的典型代表為廣州市的祈福新村項目。在這種模式中，開發商可以在項目中掌握更多的話語權。但由于開發商獨立承擔泛城郊地區住宅大盤項目開發建設也加劇了自身的負擔，開發商將大量人力、物力投入到一個項目中，也減少了其它項目上獲利的可能性。就目前的房地產行業市場發展狀況而言，幾乎很少有開發商愿意采用這種開發模式.

3.2.2多個開發商聯合開發。

在泛城郊地區住宅大盤項目開發過程中，由于項目的開發規模巨大，使很多的中型房地產開發商無法參與，一些大型房地產開發商也面臨實力不足的問題，這就使得房地產開發商實行聯合開發變為可能，也為中小型房地產開發商聯合介入郊區住宅大盤項目開發提供了機遇。采用聯合開合運作模式的典型代表是廣州市番禺區的“華南板塊”。但這種開發運作模式在實際應用過程中開發商往往會從自身利益出發，各自為政。不利于泛城郊地區住宅大盤的整體開發建設.

3.3相關政策影響因素

泛城郊地區住宅大盤開發政策因素主要包括：產業政策、土地政策、城市規劃以及金融政策等方面。產業政策是國家和地方政府為了實現一定的經濟和社會目的而對產業的形成和發展進行干預的各種政策的總和。產業政策直接影響房地產行業的發展方向。土地政策是指國家和地方政府出臺的相關城市土地決定、規定、意見、通知等。土地政策成為影響房地產開發最直接的風險因素。具體來講，土地政策對城市郊區住宅大盤開發風險影響主要表現在：土地利用規劃、土地取得方式和年度土地利用指標等三個方面。城市規劃是為實現一定時期內城市發展的目標和各項建設而預先進行的綜合部署和具體安排的行動步驟，并不斷付諸實施的過程泛城郊地區住宅大盤開發過程中，一方面政府在制定和調整城市規劃的時候就要全面考慮，使城市規劃體現出其宏觀性、整體性、長期性和靈活性；另一方面，房地產開發商也要及早預測當地城市的規劃目標，選擇到增值潛力較大的區位。金融政策是指中央銀行為實現宏觀經濟調控目標而采用各種方式調節貨幣、利率和匯率水平，進而影響宏觀經濟的各種方針和措施的總稱.

一般說來，一個國家的宏觀金融政策主要包括：貨幣政策、利率政策、匯率政策等三大政策.

3.4區位選定影響因素

泛城郊地區住宅大盤開發區位影響因素主要包括：經濟因子、設施因子和位置因子三個因素.

3.4.1經濟因子。

泛城郊地區住宅大盤開發區位影響因素中的經濟因子主要包括：區域經濟發展水平、國家和地區房地產行業發展水平、區域經濟居民的收入水平、區域經濟居民的消費水平等。不同區域的經濟發展水平決定了房地產區位價值的不同，因為在經濟發展水平較高的區域內居民可以享受到更高的個人收入、更好的個人發展空間、更高的生活質量.

3.4.2設施因子。

泛城郊地區住宅大盤開發區位選擇的獨特之處是十分注重社會性基礎設施的配套建設和其完整性。具體是指泛城郊地區住宅大盤項目周圍的基礎設施、生活設施、商業設施、教育設施、娛樂設施、醫療設施以及交通設施等.

3.4.3位置因子。

泛城郊地區住宅大盤開發項目如何選址將直接影響到開發商的利潤和居住著的經濟效益或生活滿意程度。其中，位置因子是影響泛城郊地區住宅大盤區位選取的關鍵因素，主要反映在項目選址地的發展狀況，交通便利狀況，項目選址地的自然環境和人文環境等.

3.5經營管理影響因素

經營管理是郊區住宅大盤開發的最后一個階段，也是最重要的一個環節。在地產項目開發的全過程中，開發商面臨的主要任務就是盡快的將所建房屋出售出去，并回收資金獲得投資利潤。在這個過程中，房地產開發商將面臨著許多風險因素，如房地產市場的供求風險、財務風險、時間管理風險、溝通管理風險、經濟風險和內部決策與管理風險等。其中最重要的還是營銷策劃影響因素、物業管理影響因素以及其他因素.

4.泛城郊地區住宅大盤開發的具體措施

4.1準確的確定項目市場定位

市場定位對泛城郊地區住宅大盤的營銷具有關鍵作用，開發商要做好住宅大盤開發的市場定位工作。對于市場價格定位，要制定出合理的租售價格，一方面要維持開發商既有的利潤水平；同時，也要為購房者所接受。開發商必須明確住宅大盤建成后的市場目標客戶，只有判斷好目標客戶，才能獲得預期目標。為此，開發商要認真分析該區域人口構成比例，合理預測市場需求分析，開發相應的建筑市場。對于住宅大盤的方案設計方面，一方面要符合建筑設計及城市規劃要求，保證建筑設計及結構設計的質量；同時優化建設方案，做好住宅大盤項目開發的具體實施建設；此外，還要根據預測的目標客戶類型制定相應的設計方案.

4.2選擇適當的開發運作模式

選擇適當的開發運作模式也是房地產開發商進行風險規避的重要手段之一。這主要取決于房地產開發商的實力和郊區住宅大盤項目的建設規模。在郊區住宅大盤開發過程中，如果住宅大盤的項目并不是超級巨盤，而且房地產開發商具備足夠的實力對項目進行單獨的開發建設，那么開樣的降低了開發商的開發成本，縮短了開發周期，加快了郊區住區的配套設施完善和建設。此外，開發商對住宅大盤項目的選址離城市不宜過遠，或者選擇發展不成熟的區域，避免開發的住宅大盤項目避免成為一座“孤島”，而需要與城市形成一個自然的連綿帶.

4.5制定有效的經營管理方案

房地產營銷一直就在房地產的發展過程中擔負十分重要的角色，它能夠以獨特的主題策劃為中心，綜合利用各種營銷手段，在消費者和開發商之間建立密切的聯系，使產品能夠快速、準確地直達消費者.

現階段，只要房地產企業認清形勢，房地產策劃能有效地整合房地產項目資源，充分發揮它的特長，增強項目的競爭能力，以贏得自己的主動權.

參考文獻

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