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第1篇

我國服務外包業務比國外發達國家起步晚，尚處于初級發展階段。發展服務外包業務有利于我國產業結構的優化調整。對于老工業基地的遼寧省而言，跨國公司服務外包業務的發展有助于優化全省產業結構和進一步打造新的經濟增長點。目前遼寧省對跨國公司的外包業務已經初具一定承接能力。

1．承接跨國公司服務外包規模不斷擴大隨著跨國公司服務外包業務在我國的不斷發展，目前我國已經成為繼印度后的第二大服務外包強國。遼寧省是我國第一批開展國際外包業務的省份，其服務業中的外包業務起步相對較早。尤其是遼寧的東軟集團于上個世紀末就開辟了與日本企業阿爾派公司在軟件外包上的業務往來。近年來，遼寧服務外包產業規模隨著跨國公司產業轉移正在不斷擴大。遼寧省2010年的服務外包出口總額為21億元，2012年全省對外經濟合作新簽合同103份，新簽合同額23億美元，比上年增長15．1％，完成營業額19．5億美元，增長21．6％。據統計，2013年全省對外經濟合作新簽合同232份，新簽合同額27．7億美元，比上年增長20．4％，完成營業額23．8億美元，增長21．6％。遼寧省服務外包產業正在快速而穩步發展，服務外包也將作為全省擴大出口的重要新生渠道以及優化出口結構的重要手段。

2．承接跨國公司服務外包環境不斷優化發展服務外包產業是實施遼寧老工業基地振興和三大經濟發展戰略、調整產業結構、轉變對外貿易增長方式，走新型工業化和信息化相結合道路的有效途徑。為推進全省服務外包產業發展，遼寧省近年來不斷致力于優化服務外包產業環境。一是加強了政策支持力度。省政府制定了《遼寧省人民政府關于促進服務外包產業發展的若干意見》等，提出相關政策，大力扶持外包業務，積極發展境內服務外包和離岸服務外包產業，努力嘗試培育一批承接能力強、服務水平高的外包服務企業，不斷提升全省承接跨國公司服務外包業務的水平和質量，將全省努力打造成全國重要的服務外包基地。二是構筑了產業內部集聚基地。遼寧省長期以來將發展服務外包作為擴大出口和調整出口結構的主攻突破口，持續增大對服務外包的支持力度，不斷提高軟件外包產業水平，擴大服務外包產業規模。目前全省服務外包產業的集聚基地雛形基本形成，形成了以軟件技術研發、物流信息平臺、金融服務等為代表的外包產業集聚基地群。其中沈陽動漫城、大連軟件園、沈陽軟件出口基地、東大軟件園騰飛園區、大連金州新區等十大重點軟件產業園發揮了較好的產業群集聚基地效應。目前遼寧省已經擁有通過CMM和CMMI認證的服務外包企業60余家。三是積極培養服務外包人才。為更好地發展服務外包，更高質量地承接跨國公司外包業務，遼寧省打造服務外包人才培養、培訓基地，積極為服務外包產業儲備和沉淀專業人才。目前遼寧省已經擁有省級高端服務外包培訓基地6家，尤其是目前依托大連軟件園中心，于對外貿易學校成立的服務外包人才培訓基地，進行了積極探索，前瞻性地確立了新型校企人才培養模式。同時，遼寧省非常重視對新生外包服務企業的培育，截至2011年底，全省從事服務外包的企業已經達1200家，從業人員超過16萬人，離岸服務外包產業位居全國前列。

3．承接服務外包以日、韓為主就目前對我國發包業務的擁有量而言，日本擁有80％以上，而歐美市場僅有15％左右。遼寧省承接國際跨國公司服務外包業務主要集中在沈陽和大連兩大城市，而沈陽、大連與日、韓的地理優勢使得全省的主要承接跨國公司外包服務以日、韓發包市場為主。以大連為例，大連市自進入21世紀以來不斷致力于建設“中國IT外包中心”的城市發展目標，充分利用與日本、韓國的地緣優勢，積極開拓與這兩個國家的跨國公司服務外包渠道，集中力量吸引一大批日、韓企業在大連扎根，從此日、韓兩國外包業務大量轉移進入大連。軟件產業已經成為目前大連經濟增長的支柱型產業，大連已經形成了以軟件出口和外包業務為核心的服務外包產業集聚區，并且不斷發展壯大，日益形成了以軟件產業和外包產業助推經濟增長，提升城市綜合實力和核心競爭力的新格局。

4．重點城市承接跨國公司服務外包現狀國家首個服務外包示范城市大連和省重點服務外包城市沈陽是遼寧省跨國公司服務外包業務興起的主要驅動力量。因而對大連和沈陽承接跨國公司服務外包狀況的分析是研究遼寧承接跨國公司服務外包現狀的重要方面。大連市作為中國第一個，也是目前唯一的“軟件產業國際化示范城市”和“中國服務外包基地城市”，是我國外包業務服務能力極強、服務水準極高的跨國公司外包業務承接基地。2013年，大連地區生產總值實現7650．8億元，比上年增長9．0％，在線登記的離岸服務外包合同金額達20．31億美元，且執行金額為16．5億美元，比上年增長7．9％。截至2013年年末，全市擁有1035家服務外包企業，12．8萬人次的外包從業人員。大連市現有包括東北財經大學、大連理工大學、大連大學、大連海事大學、大連輕工學院、大連醫科大學等國內外知名院校在內的高等學府30多所。2013年，大連市擁有博士、碩士研究生3．9萬人，其中1047名博士生畢業，11295名碩士生畢業以及4．9萬名本科生畢業。同時，大連還建立服務外包實訓基地和培訓中心200多家，為儲備和輸送服務外包產業專業人才打造了堅固的孵化搖籃。沈陽作為重要的老工業基地城市和東北現代服務業中心城市，雖然不具備大連市的優良港口優勢，但沈陽市充分吸收和發揮外包產業擴散發展所形成的優勢和有利條件，特別是以此為依托建立起來的軟件基地，為沈陽外包服務企業搭建了便捷的公共服務平臺。2013年，沈陽地區生產總值達6606．8億元，比上年增長10．0％，人均GDP為80532元，增長9．2％，第三產業增加值2902．5億元，同比增長了8．9％。2013年全市新簽外商投資合同項目158個，合同外資額29．9億美元，實際利用外商直接投資額58億美元，比上年增長5．5％，實現對外承包工程與勞務合作合同金額19．4億美元，增長32．0％，完成營業額9．7億美元，增長36．0％。沈陽市正在大力發展服務外包產業，努力提升對跨國公司服務外包業務的承接能力，著力將服務外包產業打造成為全市經濟增長的支柱性力量。

二、遼寧省承接跨國公司服務外包存在的問題

相對于國內其他地區而言，盡管遼寧省的服務外包產業發展起步較早，且在承接跨國公司服務外包方面已經初顯成效，但同時也存在一些問題。

1．扶植政策滯后發展服務外包產業是一個國家或地區領導下的重大經濟行動。政府的扶持和引導無疑是這一重大經濟行為的第一助推力量。就全省范圍來看，雖然大連和沈陽根據自身的外包產業發展狀況，在軟件園和產業基地建設、園內企業孵化、產業規模效應等方面制定了一定的優惠政策，且取得了相應的效果，但目前遼寧省在鼓勵服務外包產業發展方面尚未制定一系列的資金扶持和產業優惠政策。另外，遼寧已有的一些外包扶持政策還停留在鼓勵層面，欠缺對已經發展起來的外包服務主體的進一步鞏固性扶持，這與全省服務外包產業發展尚不成熟有關。

2．人才儲備不足人才是跨國公司在選擇外包合作伙伴時衡量人力資源成本的重大考慮因素。目前任何一個國家或地區的企業進軍國外外包市場的一個主要障礙是缺乏兼具專業技術和第二語言的復合型人才。遼寧省是初級人才資源的重要集聚地，企業在運用本地初級人才從事外包業務時，還需要對其進行專業技能或相關外語知識的培訓，如此便會增加企業的人力資源成本。另外，雖然遼寧的人才儲備較多，但是處于人才結構高端的人才沉淀量和儲備量較少，人才儲備結構需要向高層次、高技術型方向調整。發展服務外包業既要滿足對高級工程師的需求，又要保證對低層次軟件開發人才的供給，否則人才儲備的不合理不但會造成人力資源的浪費，也會制約遼寧省服務外包業的良好發展勢頭。

3．服務外包業務發展失衡目前業務發展失衡在遼寧省跨國公司服務外包產業的發展中普遍存在，這種失衡性主要體現在兩個方面：一是在業務價值鏈上，承接跨國公司服務外包業務的發展失衡。在承接方式上，當前遼寧在承接跨國公司服務外包業務時主要采用傳統的承包方式。在承接目標上，遼寧多以以業務流程和信息技術為主的業務價值鏈低端市場為主要目標。而對于經濟附加值高、社會效益好的服務外包市場和業務承接較少；二是在區域上，承接跨國公司服務外包業務的發展失衡。雖然遼寧省擁有發展服務外包的重要地理位置優勢，但目前的服務外包業的發展局限在省會城市沈陽和沿海發達城市大連，全省大批內地城市的服務外包業業務非常單一且發展緩慢，更主要的是該業務的開展對地區經濟發展的拉動作用不明顯。如錦州、鐵嶺等經濟發展相對落后的內陸城市，其外包產業發展幾乎沒有成形，對跨國公司服務外包業務的承接能力嚴重欠缺，且政府對此類地區或城市發展外包產業的扶持相當缺失。

4．承接服務外包企業規模欠缺遼寧省作為國內發展服務外包產業的先鋒省份，其離岸服務外包產業在全國已經位列前茅，全省目前已經擁有超過1200家從事服務外包的企業，擁有服務外包從業人員將近20萬人。然而，遼寧企業長期以來重視重工業而輕視服務業，將制造業作為企業發展的重點與核心，服務業的發展相對則滯后，在承接跨國公司服務外包業務上更是缺乏核心技術和國際營銷經驗等。與國際上的一些承接跨國公司服務外包的企業相比，遼寧省服務外包承接企業普遍呈現出規模不夠、知名度不足和品牌意識不強等現象。目前遼寧省的軟件外包公司東軟集團的外包收入尚不足1億美元。承接服務外包企業規模欠缺是導致當前全省在承接跨國公司服務外包業務方面競爭力不足的一個重要原因，這也直接導致遼寧在承接跨國公司服務外包業務中，對潛力巨大的歐美市場滲透力表現嚴重不足，僅開拓了發包商訂單規模相對較小的日、韓發包市場。

三、促進遼寧省承接跨國公司服務外包的對策建議

全球經濟一體化深入發展的形勢演變要求每個經濟體積極尋求經濟發展的新的突破口，服務外包的迅速發展無疑成為了一個國家或地區當前推動經濟增長的有效途徑。遼寧省在承接跨國公司服務外包業務中，需要充分整合省內企業和跨國企業間的優勢資源，積極打造推動全省經濟增長的新生著力點。

1．合理規劃服務外包產業發展政策服務外包業在全球的迅速蔓延和發展所帶來的驚人效益，促使世界各國各地將政策重點轉移到支持本國或本地區服務外包業的發展上，遼寧要在激烈的國際競爭中贏得一定的外包市場份額，就必須積極主動地規劃出一套科學合理的對服務外包的激勵政策和促進外包產業穩定發展政策，引導和扶持服務外包企業迅速而又穩定地發展。一方面政府應該站在全省經濟總體情況的高度，更新服務外包發展觀念，準確定位承接跨國公司服務外包對本省產業結構調整與轉型升級的促進作用，從未來服務外包產業在本省的重點發展方向出發制定長遠扶持政策。另一方面全省應該充分考察本地區發展服務外包業務的有利自然環境、經濟狀況以及人力資源等，對不同城市、不同項目實行差異化政策，在保證發展服務外包業的同時盡量減少資源浪費。例如，對適合發展外包服務的地區降低服務外包企業的出口關稅或者對其進行補貼，對適合經濟發展的重點服務外包業項目要加大政策支持和資金扶持力度。

2．鼓勵外包服務商進行合作聯盟從對服務外包的承接定位來看，遼寧省服務外包企業缺乏足夠的實力和承接力度去接收歐美市場上具有高附加經濟價值的高端外包業務。因此，省內服務外包企業可以同國外有實力的公司合作，達成服務外包聯盟，引進先進的外包接收經驗、技術和人才等，這樣有利于提高從業人員素質，有助于及時了解和掌握外包市場的最新動向，從而迅速提升企業對國際發包方的業務承接能力。印度在外包服務商的合作聯盟上做得最為成功，作為目前的第一大外包承接國，其外包企業的崛起就是在同美國外包公司形成合作聯盟的基礎上逐步發展壯大起來的。外包服務企業在與國際外包商的業務交流過程中，應當十分重視發展長期穩定的合作伙伴關系，以便不失時機地運用合作聯盟的力量將自身推薦給國際跨國公司。

3．完善服務外包產業人才引進機制服務外包業的一個重要標簽在于聚集大量的頂尖人才，服務外包企業要做大、做強，不是看勞動力數量，而是看勞動力質量。服務業發展成熟的標志也不是靠長期依靠勞動力的數量來體現低成本，而是必須依靠大量具備高服務質量、高技術含量的高端專業人才取得比較優勢。目前遼寧的服務外包人才出現結構性失衡狀態，因此，政府需要結合外包產業實際需求，升級外包產業人才的培育和引進機制。一方面需要強化對本地區服務外包人才的培育，如注重培養雙語人才、沉淀專業技能人才、積極挖掘軟件技術人才等，并重視復合型人才的培養。政府可以通過設立專項資金鼓勵遼寧各高校大量培養軟件專業技術人才、外語水平較高和交流能力較強的復合型人才。同時，政府要對缺乏資金的服務外包企業予以資助，幫助其順利進行專項人才的培訓工作和儲備工作。另一方面需要加大人才引入力度。遼寧可以制定優惠的優秀人才就業激勵政策，使國內高端人才沉淀于本地，吸引海外留學生回流，令海外高水平外包服務人才高薪就業，鼓勵本地企業與跨國公司共同建立培養基地，進行人才培養合作，以改善遼寧外包服務人才結構，提升遼寧外包服務業的發展水平。

第2篇

BGGM公司在業務管理范圍內下轄上海高強鋼、上海寶井、杭州寶井、寧波寶井、南京寶住、安徽寶鋼、無錫寶井等七家鋼材加工配送中心，對于鋼卷母材的表面質量缺陷和產品性能缺陷異議處理由BGGM公司協同寶鋼股份生產制造單元進行處理，經過加工中心加工后出現的質量問題有各加工中心自行處理，因此，在用戶在發現鋼卷母材的表面質量缺陷后需要通過加工中心再提交到BGGM公司進行處理，由于BGGM公司和股份公司專職處理人員配置較少，經常會造成在處理過程中對缺陷進行二次確認，導致處理過程時間長，效率低和用戶不滿意的現象，甚至阻礙了產品的銷售，因此，提高產品的售后服務效率勢在必行。1.加強產品售后服務人員培訓。1.1目前各級技術服務人員的崗位設置、各崗位現有人數、是否專職人員，目前培訓認證情況等進行詳細的統計。1.2技能要求：包括各級人員的業務職責和相應的技能要求，分為營銷知識類、產品知識類（含生產技術、用戶使用技術）、方法工具類、職業素養類，以及各級技術服務經歷資質基本要求。1.3培訓內容：針對各級技能要求設置相應的培訓內容，培訓內容分為通用知識、專業知識、個性化知識及現場實踐等四方面。1.4資質認證：是對培訓結果的評價，包括認證標準、認證流程和結果運用三方面內容。1.5資源保障：包括培訓教材的準備、師資力量的保證和建立相應的激勵機制。2.屬地化產品售后異議處理授權。2.1授權額度：商務理賠金額由原先的5000元/宗的標準拓展到1萬元/宗以內。2.2授權區域：目前授權處理剪切中心加工現場異議，后期擬向所屬轄區范圍內的相關產品性能質量異議拓展。2.3授權異議性質：表面類（劃傷、壓痕、污物、板形等除外）尺寸不合格、計量異議等非剪切加工中心原因導致產生的異議，后期擬擴大至表面可見材質類產品異議。

二、BGGM公司產品售后服務改善設想

1.組建區域產品售后服務虛擬團隊。針對BGGM公司售后服務工作的現狀：當前剪切中心普遍存在異議處理專職人員配備較少、處理人員業務水平不足和服務水平參差不齊等現象。因此，我們要改變現狀，組建出一支既具備一定產品理論知識、較扎實的專業、業務技能，又了解談判技巧、具備經濟法律常識的復合性人才服務團隊，從而達到售后服務工作的快速響應。2.籌劃開發產品質量異議受理系統模塊。由于現有的產品異議通常采取傳真受理方式，用戶對產品缺陷的描述僅限于文字描述，不能夠及時提供相應的照片，對異議受理和處理周期時間延長造成一定的影響，為加快異議受理速度和異議處理效率，根據BGGM公司ERP系統數據開發產品質量異議受理模塊，主要實現以下功能：2.1用戶根據合同交貨數據提出問題產品的鋼卷號、存放地、聯系方式、質量問題描述及問題產品照片。2.2BGGM公司在收到系統信息后，對用戶提出的問題進行初步判別，并針對區域進行處理人員派單分配。2.3在產品異議處理過程中由具體處理人員對處理結果進行ERP系統錄入，方便用戶及時查詢結果。2.4經過用戶通過系統確認后正式簽訂《產品質量異議理賠協議書》，并在ERP系統中進行結案處理。3.建立產品服務零級響應機制。著力推進BGGM公司零級服務體系一體化工作，構建完善的零級技術服務體系，推進服務資源最佳配置，加快客戶響應速度，執行針對價值客戶差異化優質服務策略，切實提升“以客戶需求為導向，面向客戶快速響應，滿足客戶需求”的服務能力，形成BGGM公司覆蓋用戶點面、全天候、零距離的顧客服務網絡和服務保障體系，提升服務響應速度。具體構想思路見圖5-1。

三、結語

第3篇

論文關鍵詞：物業服務；多元化經營：盈利模式優化

目前，中國的民營物業服務企業普遍存在著企業規模小。難以發揮群體優勢，物業管理服務費用標準和收繳率偏低等問題，尤其是以管理住宅為主的企業，導致物業公司長期低水平運營，服務質量無法有本質的提高，形成了阻礙物業管理發展的“惡性循環”。而且許多企業存在著經濟效益差，虧損嚴重等問題，使物業管理企業長期處于收不抵支、難以吸引高素質人才、競爭能力差、無發展后勁的狀態。

為了使物業服務企業能擺脫經營上的困境，就必須在經營管理模式上有所完善、創新、突破。本文就物業服務企業多元化的經營模式，改善目前物業服務企業的經營現狀，使其能得到長足的發展問題展開討論。

一、物業公司業務擴展的必要性

目前，我國物業管理市場蓬勃發展，社會對物業公司的需求不斷擴大。據2008年年底不完全統計，我國物業管理企業已達20000家，從業人員達到幾百萬人。同時，經濟的快速發展催生房地產市場的格局發生了重大的變化，從以往的中小型物業，發展成為大型、商住兩用型、高檔社區型等多形態的地產模塊，這就使小區業主對物業管理的要求隨之升高。而物業公司提供的服務能否滿足業主的需求進而創造公司利潤，成為擺在物業公司面前的一道難題，因此就需要物業公司從最初簡單的常規服務擴展到全方位、多層次、多領域的服務，以應對不斷增長的市場需求，提升自身服務的品質，以實現滿足業主需求多元化與經營利潤不斷增長的雙贏局面。

二、物業管理多元化經營的具體實施

傳統意義上的物業管理，至今仍影響著物業公司的經營模式，“物業管理”這一概念，既是一個新生事物，卻又拘泥于固定經營模式的一種產物。物業管理的核心就是“服務”，物業公司要滿足業主不同的需求，并且把常規服務拓展到全方位、多層次、多領域的服務，就需要物業公司在物業管理中實現兩種規模化經營方式，一種是外延擴大再生產方式，表現為外接整體樓盤進行全委托管理，即管理面積的擴張；另一種是內涵擴大再生產方式，就是通過拓展服務范圍、延伸服務領域來增加業務，例如開展代收代繳的收入、特約服務的收入、受托經營的收入和咨詢服務的收入等。拓展途徑為：①專業技術的對外擴張(如成立清潔、機電、消殺、專業公司等)，向社會提供專業技術保障；②提供物業管理顧問、咨詢、培訓等；③各種形式的有償服務和經營，如家政、中介租賃等等。

1、為業主搭建消費平臺。作為全新的經營模式，網絡推廣不失為一個好方法，物業公司可以搭建一個整合各種資源的平臺在餐飲、購物商場、專賣店、日常用品店等行業，找到口碑較好的企業，與其建立合作伙伴關系，通過物業公司搭建的平臺，業主在所加盟店中購物可以享受相應的折扣，這樣既可以為企業提供相對穩定的消費群體，也完全可以通過這些企業對外擴大物業公司的自身影響力，并且在這期間物業公司可以得到相關的提成費用，或依托雙方的現有資源做到優勢互補，信息傳遞和廣告在保證物業公司的經營收入的前提下，通過這個平臺使得物業公司、居民、加盟企業都得到了相應的好處。與此同時，在社區網上增加一個新的板塊，提供其加盟店的最新信息，供居民瀏覽參考，使居民可以最快的了解到加盟店的信息。

2、開辦代購飛機、車船票等業務。對于部分商住兩用型住宅或中高檔社區的業主，由于其工作或生活的需要，可能需要經常性的往返于國內或國外，因此對機、車船票的購買要頻繁一些。而社會上的專業票務公司良莠不齊，花費大量的時間買票、訂票會占用一些經商業主的精力和時間。因此物業公司可以在獲得有關方面批準后，在這方面開展有償服務和經營，成立社區購票代辦點或引進購票代辦點，滿足業主購票方面的需求，而且物業公司集體購票在時間和效率上會形成較大優勢。

但是，物業公司并非專業的車票代購中心，同時，網上票務訂購業務的興起對該服務的形成產生相當大的影響。因此物業公司代售飛機、車船票等業務的開辦比較適合大中型社區，小型小區居民數量相對較少，導致代購票務的業務相應減少。代購量的減少。一方面加大了物業公司與各個客運部門談判的難度；另一方面，代購量不多將導致物業公司很難從中賺取一定利益，物業公司會考慮其中的機會成本而做相應的取舍，而大型的社區不存在此類問題。代購收益按照所在地的代購票務的市場價，制定略低于市場價的代購價。

由于國家嚴格控制，代購業務如果得不到批準，小區物業公司可以與鐵路部門協商，在小區引進具有火車票出售資格的火車票票務中心或者由物業服務人員收集小區業主購買票務信息然后由物業公司去火車票售票點購買。

3、雨傘的免費發放。雨傘是人們日常生活必不可少的用具。贈送雨傘將在無形中幫助物業公司拉近與業主的距離。物業公司可向業主分批派發印有不同商品或服務的廣告的雨傘。新穎獨特的雨傘可以不僅提高的雨傘的使用率，達到良好的宣傳效果，還能增加業主對物業公司的信任。

這種途徑的贊助資金是物業公司通過與其他商家的談判而取得的非物業服務性質的收入，所以這筆資金的所有權可以歸物業公司所有并歸其自主支配。

4、小區戶外電子廣告牌。電子廣告牌可以圖文并茂地傳達信息，并具有滾動播放功能。物業公司可購買戶外電子廣告牌并安裝在小區合理位置，用以預報天氣變化、報告城市交通狀況等信息，提醒業主出行時注意天氣變化，選擇好的行車路線等。同時，戶外電子廣告牌也是一種良好的廣告媒介。物業公司可以在電子廣告牌中引入滾動廣告，以維持電子廣告牌的正常運營，同時實現盈利。戶外電子廣告牌的使用很大程度上給予業主生活工作方便，拉近物業公司與業主的距離。

以上例子可知，物業公司擴展多元化業務并不是輕而易舉的事情，每一項業務的推出都需要把有關規定的限制、盈利點、困難和問題考慮充分。當然，物業公司還可以使用小區內的豐富資源進行業務上的擴展從而達到盈利上的多元化。

三、多元化經營帶來更深層的思考

我國物業行業具有物業服務企業數量眾多，經營和管理的方式相對落后的特點。尤其是針對住宅物業服務，由于科技含量少和服務手段的落后，許多方面的服務質量達不到業主的要求，繼而產生業主拒繳物業服務費的普遍想象，物業服務企業為維持經營，往往選擇采用提高收費標準或者降低服務質量以維持生存，導致許多物業服務企業與業主糾紛多、矛盾不斷升級，形成惡性循環，直至退出項目。本文提出一種經營管理模式可以緩解物業公司與業主之問的矛盾，并開拓物業公司在盈利多元化上的思路。具體的實施就是：

這種管理模式一方面是物業公司通過對小區內的業主共有資源的運營，如商業廣告的；商機企業引進：如咖啡店營運等，通過不同的方式確定收益模式和收益途徑。由此得到收益的渠道；另一方面，在進行此項運營活動之前必須與業主或業主委員會簽訂合約，得到對住宅物業共有部位運營的許可和盈利分配方案。從這兩方面提前化解物業公司與業主之間存在的矛盾點。采用此種管理模式，必須從以下三方面進行事先詳細約定：

1、約定共有資源的使用范圍。所謂社區共有資源的使用約定，就是對物業公司使用的共有資源的范圍進行界定，并由業主對物業公司使用共有資源的途徑和方法提出建議并進行監督，明確哪些共有資源允許經營，哪些種類的經營可以進入小區，以保障小區業主的共有權益，防止物業公司過度使用公共資源，降低小區的居住舒適度，確保業主良好的居住環境。

2、建立合理的財務運作方式。建立合理的財務運作方式，主要控制點有三個方面：一是物業公司必須提前和業主約定對共有資源的經營收入中，用于小區物業管理費用占整個收入的最低比例，防止物業公司為牟取私利，過度利用社區資源或降低管理費用，從而激發矛盾。二是物業公司應該定期向業主公開收入來源信息，達到財務信息的共享，保障業主的知情權。三是對這部分收入的監督管理必須形成有針對性的財務監督制度，物業公司與業主委員會要保持及時有效地財務信息方面的溝通。

3、協商機制的預先制定。由于小區業主居住位置的不同以及各業主對生活環境的期望差異，共有資源在使用過程中可能會導致部分業主的不滿，為了處理不同業主的意見及可能會出現的糾紛，所有的經營行為必須與業主委員會或業主代表達成高度一致，同時。物業公司與業主之間必須建立一個有效的協商機制，使雙方在處理矛盾時有據可依。協商機制該如何制定，就需要針對小區特點進行磋商，這也是對物業服務企業管理運作能力的考量。

四、新型管理模式的優化

物業管理是服務行業，因此，服務水平的高低、服務技術的好壞、服務內容的規范，就成為業主評價物業管理水準的重要標準。但是，業主往往忽視了另一個方面，那就是“管理”也能夠給業主帶來巨大收益。物業管理的基本內容，就是對社區房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護環境衛生和相關秩序。照這個概念看來，“物業”并不包括人，也就是說，物業管理主要的內容是管理物業，而非管理人。明白這個概念，我們就不難看出，物業管理的本質，就是針對物的管理。而由于所有的物都是由人使用，所以，物業管理更離不開對人的服務。物業管理在中國發展了二十余年，最初是作為房地產售后服務的特征而一直保留了下來，在借鑒了國外發達國家的“物權產業管理”等概念后發展而成。現今我國物業管理要想打破傳統模式，發展創新，就需要引進多元化的經營和管理模式，而多元化經營和人性化的管理是一對雙生子，彼此共通共融，缺一不可。

在物業多元化經營當中，由于很大一部分利益涉及到對物業小區共有資源的利用，例如需要使用電梯兩側張貼廣告，利用墻體進行墻體廣告等等。這部分的廣告收益涉及到共有資源的使用，在某種程度上會降低社區內業主的居住質量。

如何提高業主的居住舒適度，同時又能提高物業公司盈利水平呢?下面的利益平衡機制很能說明問題：

一方面，業委會可以很精確的限定物業公司對共有資源的使用范圍和使用方式。這樣就使其保持在一個合理的水平之內，對業主的生活舒適度不會產生本質性影響。另一方面，物業公司在對共有資源進行多元化經營的結果是增加收入，這樣，業主交納的物業管理費將會有所減少，因而對經營的心理抵觸就會減少，雙方的利益在這一點上達到一致，就會減少因為物業管理費難以收取而使物業企業退出小區管理的現象。第三，共有資源的合理利用，也可以為本小區內的業主提供生活上更多的便利、便捷，有利于提高居住質量。

物業管理作為一種無形服務具有自身的一些特點，而這些特點要求物業服務企業最好能夠提供長期穩定的持續服務：①綜合性，物業管理服務不僅包括物業共用部位和共用設施設備的維修養護，而且包括對物業管理區域內綠化、清潔、交通和公共秩序維護等內容，服務內容復雜；②持續性，與一次不同，物業管理服務的提供是一個持續的不間斷的過程，物業服務企業必須保證物業共同部位的長時間完好和共用設施設備的全天候運行；③穩定性，嚴格的不動產登記制度和物業產權變更的高昂成本，使得物業服務業與其他服務業相比，業主具有相對穩定的特點，需要雙方就物業的保值增值更好的溝通和協商。