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第1篇

1商業地產項目的造價管控中存在的主要問題

1)項目開發前期決策階段準備不足。由于商業地產市場前景較好，許多房地產企業盲目競標拿地，而企業本身的資源配備不夠充足，項目設計書及項目可行性報告水平不高，導致項目審查和項目批準不夠嚴謹，以至于有些項目在后期成本控制管理過程中出現失控。2)項目開發設計與項目招商后期運營結合不夠。在項目設計階段，一些房地產企業對項目的設計考慮不夠全面，忽略了設計方案的經濟合理性與商業地產的特殊性。以至于在項目施工階段為了配合招商需要頻繁出現設計變更，造成建造成本上升，給造價管理帶來諸多問題。3)項目施工過程中造價控制力度不夠。由于很多房企無大型商業體的開發招商運營經驗，以至于全面成本管理實施過程中，因涉及因素較多，對這一階段的成本控制無力展開較為全面而詳細的措施。對工程變更和現場簽證把關不嚴，成本偏差越積越大，導致竣工核算時出現問題。

2清單計價模式下的商業地產項目各階段造價管控措施

2．1新清單與原清單的比較1)專業劃分更科學。原清單規范中只有六個專業，2013年新清單規范為了使各專業的界定更加科學合理、更具針對性，重新調整為九個專業，建筑、裝飾專業進行了合并，仿古專業從園林中剝離了出來，劃分為一個新的專業。根據近年來工程建設領域新的發展形勢，新納入了構筑物、城市軌道交通、爆破專業三個專業，對這些專業的造價管理提供了規范化依據。2)責任界定更清晰。新清單對原清單中一些比較模糊的定義進行了明確界定，有利于建設和施工單位加強合同管理。比如，對于發包方提供的材料、暫估材料及承包方提供的材料的計價方式，原清單強制性不夠，新清單將其調整為強制性條文，并且增加了補充說明，要求招標文件要明確應由投標人承擔的風險范圍及其費用，未明確的應提請招標人明確。3)可操作性更強。新清單對原清單中不夠明確的條了細化說明和補充完善，清單執行性、操作性更強。比如，對于由于工程變更引起的綜合單價調整，原清單只有原則性說明，沒有講明調整比例和計算公式。新清單對此做了細化，明確提出，若實際工程量與招標工程量清單出現偏差且超過15%時，當工程量增加15%以上時，其增加部分工程量的綜合單價應予以調低;當工程量減少15%以上時，減少后剩余部分工程量的綜合單價應予以調高，并給出了調整公式。2．2準備階段的造價控制1)確定投資計劃和投資目標。商業地產項目在投資策劃階段，首先應了解本地區同類項目的投資成本，包括工程價格、各項費用等，再根據本項目實際情況測算工程費用，尤其是城市基礎設施配套費、工程質量監督費等行政事業性收費，各地政府對這些收費項目有不同的減免優惠政策，需要充分了解。最后根據了解到的情況擬定本項目的投資方案。2)預測商業地產各項費用和綜合單價，合理編制目標成本。依據項目所在地造價管理部門的人工單價預測人工單價，依據項目所在地工程建設市場機械租賃費和燃油價格預測機械單價，依據當地市場的調研情況結合回歸法等定量模型預測材料單價，綜合形成商業地產項目各項費用和綜合單價，并編制目標成本。同時，系統收集類似已完商業項目的成本數據，為預測商業地產項目各項費用奠定堅實的數據來源基礎。3)結合設計和工程量清單計價。商業地產項目往往設計復雜，設計單位在造價管控中起到非常重要的作用，設計人員要高度重視工程量清單的編制，從設計的專業角度完善清單中的項目特征描述、工程內容描述，使其在符合設計規范和施工驗收規范要求的同時，清單內容更精準，避免清單與設計脫鉤，或者設計深度不夠，導致后期施工與招標工程量清單內容不符、工程量清單缺項等問題，避免造成施工期間費用索賠力爭成本控制在目標成本偏差幅度范圍內。4)擇優選擇單位、盡量縮短項目前期的持續時間。需要選擇優秀的設計和設計監理單位，途徑就是設計招標和方案競選。工程量清單要選擇資質優秀和經驗豐富的專業人員或中介機構編制，增強清單編制的準確性、科學性和可行性。5)后期商業管理部門在項目前期準備階段，提出滿足商業運營需要的各項指標，緊密配合項目決策人員對商業項目的全方位論證，提出合理化建議。2．3設計和招標階段的造價控制1)嚴格施工圖設計和審查。由于某些項目設計質量和深度存在問題，施工、設計單位溝通不夠，審圖只注重結構等重大問題，加上施工單位搶工趕工，工程開工后接連遇到圖紙變更、明確施工做法等問題，工程造價迫不得已只有跟著調整。比如某商業地產的電影院消防工程的管道施工，因設計不詳細、專項論證又沒跟上，招標清單上僅列估20多噸，專項設計出來后增加了10多噸，給造價控制帶來很大壓力。2)編制招標文件。編制招標文件時必須遵循工程量清單計價的原則和規律，注意把握有關法律法規的禁止性規定以保證招標人和投標人的權利和義務。要依據商業地產項目實際情況，嚴格編制文件條款，做到嚴謹、明確，防止出現漏項、錯項，以免施工過程突破合同價甚至概算費用，造成承發包雙方的糾紛使工程造價控制局面失控。3)編制工程量清單。項目編碼、名稱、計量單位根據計價規范要求編寫。項目特征、工作內容要根據項目實際情況準確描述。商業地產項目涉及大量裝飾工程，內容多、程序繁、工程復雜，尤其是要規范清單項目特征和工作內容描述，不然很容易因描述不完善而引起施工方索賠，影響造價控制。4)編寫合同專用條款。商業地產項目涉及大量分包項目，合同管理難度大，編寫細致、完善、規范、嚴謹的施工合同尤其重要。編制合同條款時，既要規范條款用語，語言準確、肯定，不能含糊不清、模棱兩可，也要互相支撐、環環相扣，不能相互矛盾，還要考慮周全，不可漏項。因為合同文件的缺陷導致合同糾紛，不僅影響施工推進也嚴重影響造價控制。5)編制商業地產的合約規劃。結合商業地產的特殊性，項目前期準備階段規劃好合約簽訂情況。劃分各施工單位作業工作面，為招標、合同簽訂打好基礎。6)商業管理要在設計階段緊密配合設計、招采，提出合理化建議。提早將商業考慮到的問題從設計階段便消化，編制招標清單時將商業要求的指標、技術要素考慮進來。2．4施工階段的造價控制1)及時調整材料價格。商業地產項目建設周期少則2年～3年，多則3年～5年，時間跨度大，市場變化也大，工程材料往往在施工階段發生巨大波動，雖然招標清單和合同條文中對材料價格波動、市場風險等情況作了預測，并在預算中留了波動余地，但畢竟不能做到精確無誤。在施工過程中，必須密切關注主要材料價格走勢，依據合同要求，及時調整材料價格。2)妥善處理工程變更。重點避免出現施工單位由于利益驅使而造成的設計變更，對于確需更改的公車，要嚴格管理變更程序，加強對變更工程量的驗收和審核，對索賠事項及時處理。部分設計變更沒有在施工圖范圍內，要標明更改時間、地點、原由以及工程原始數據等詳細情況，避免籠統簽注工程量和工程造價。3)加強現場簽證管理。要嚴格控制現場簽證的簽批程序，明確簽證責任人和簽證權限。一旦出現變更，需要及時固定證據，嚴格區分是否屬于工程量的清單范圍，對于清單范圍外的變更，必須會同預算、審計部門聯合審簽。還要嚴格區分是否屬于合同范圍，是否包含在綜合單價以內。4)做好索賠處理。施工中工程索賠在所難免，既有“索賠”也有“反索賠”，建設方和施工方都要引起高度重視。對于商業地產項目來講，設計錯誤、工程變更、現場條件變化、工期拖延、惡劣氣候影響等都是引起索賠的因素。5)抓好企業內部成本管理。根據確定的目標成本，將目標成本分解到對應的職能部門。實行年度目標責任、月度目標責任，加強企業內部全員成本意識，建立健全目標責任考核體系，實行有獎勵、有懲罰的責任體系，實際行動起來進行成本管控。2．5竣工結算階段的造價控制1)做好竣工圖紙審核。工程結算中的工程量依據竣工圖，所以必須準確繪制竣工圖，做到工程內容明確、變更情況清楚。在實際施工中，當竣工圖完成初稿繪制并經項目經理或技術負責人審批后，很有必要由造價人員進行審核，從有利于結算的角度出發提出修改意見，最后再正式定稿。2)準確計算工程量。工程量的準確程度直接決定造價的準確程度。算量是竣工結算過程中最累的環節，時間耗費非常大。造價人員對施工現場情況要了然于胸，對定額說明和計算規則要滾瓜爛熟，對計算過程要科學高效。工程量計算書要清楚反映計算過程、相應圖紙編號、相應簽證編號等內容。3)準確計價。對合同范圍內的項目按綜合單價記取，合同范圍外的項目按新增單價記取，新增單價要與綜合單價編制口徑一致，定額套用和換算正確合理。尤其重視簽證造價，需要仔細把關，結合投標文件按簽證時間單獨列算。

作者：楊何婭 單位：重慶宏達招標有限公司

第2篇

關鍵詞：建筑成本 造價估算 工程造價

1. 前言

建筑工程造價估算是項目決策的重要組成部分，是項目建設前期編制可行性報告以及項目建議書的重要依據之一。由于建筑工程施工周期長、工藝較為復雜、涉及投資金額較大，項目造價估算是否準確，不僅影響項目建設資金的籌措，而且影響下一階段設計以及施工圖概算的編制，使得投資者不能做出正確的投資決策。目前我國建筑工程造價管理正處于重要的改革階段，早期估算的準確性也越來越得到投資者的重視。加強對建筑項目早期估算的研究，無疑對改變人們對工程造價的認識和工程造價管理改革都具有重要的意義。

2. 造價估算模型基本原理剖析

為了提高工程企業在造價估算電算方面的效率和精度，溫國鋒等[1] 在進行工程預算時引入了回歸分析、時間序列、自回歸預測等模型，但這些傳統的計算方法受限于確定性變化規律及線性關系。它基于一種簡單化和理想化的條件假設，在實際工程中受到許多不確定性因素如地理條件、社會以及經濟因素等等的影響，工程估算問題呈現的是一種非線性關系。毛義華等[2]引入ANN（人工神經網絡方法），其本質是通過網絡函數逼近能力映射實際的復雜函數。工程造價的相關影響因素空間到工程造價資料空間的映射是工程造價估算的實質。基于神經網絡的造價估算模型取神經網絡的輸入向量為投資估算的特征信息，神經網絡的輸出為項目工程主要材料用量、具體的工程造價，通過以往典型的工程特征、工料及造價作為訓練樣本，對其進行訓練，使不同的輸入向量都能得到最優的輸出量值，從而是想輸入工程特征到輸出造價資料的映射。神經網絡方法最常用是BP網絡，其存在著容易陷入局部最優、收斂慢等缺點。

基于徑向基函數神經網絡方法建立預測模型，結合免疫算法確定中心值和隱層數量，并選擇監督算法調整其權重，將得到一個精確的預測結果和客觀的結局方法[3]。采用RBF解決非線性問題時，通常使用內插觀點與函數逼近進行解釋，廣義的RBF網絡數據中心通常采用兩階段混合學習過程，第一階段為K-mean聚類算法，其主要任務是通過采用自組織聚類的方法，為隱層節點的徑向基函數確定合適的數據中心，因節點的擴展常數由各個數據中心的距離確定。第二階段為監督學習節點，其主要任務是監督學習算法訓練輸出層權值。

3. 造價估算實例分析

本文采用某市普通商用土建單方造價作為估算的對象，樣本數據的主要來源是該年份的該市商業地產藍皮書、統計年鑒以及工程信息網發生在2006-2010年間的56個商業地產項目。為適應其處理要求，矩陣標準化按照以下線性公式：標準化值=2*（原值-矩陣列最小值）/（列最大值-列最小值）-1。神經網絡的輸出轉化則按照下式實現：（網絡輸出值+1）*（最大輸出-最小輸出）/2+最小輸出。參考前學者的研究成果，根據工程造價影響因素確定{基礎種類、結構類型、樓面工程、抗震烈度、門窗形式、外墻裝飾、建筑層數、物價上漲指數}為神經網絡訓練集。

將該市56組樣本數據分成兩部分，第一部分為訓練樣本數據，由前45組數據組成；測試數據則由剩下的10組數據組成。RBF神經網絡的決定性結構通過反復的訓練形成，其中隱層節點為45，輸入層節點為8，輸出層節點為1。通過上述定義方法對工程標準化和定量化，輸入量為工程目標特征，輸出量為工程成本結果，非線性處理器為RBF，神經網絡的訓練以及樣本測試通過采用MATLAB神經網絡工具箱進行，表1為樣本在不同網絡模擬結果對比。

表1 測試樣本不同網絡模型結果對比

表中結果顯示，實際值與輸出結果的相對誤差最小值為3.91%，最大值為6.32%，標注值為0.007，平均值為5.09%，說明采用基于徑向基函數神經網絡的投資估算模型對測試樣本進行造價資料的模擬的預測精度符合實際工程的要求，運用在實際建筑工程成本投資估算過程中時可行的。同樣的樣本使用BP網絡進行測試和培訓，測試結果與RBF相對比，結果如表2所示，BP神經網絡其最大相對誤差達到18.57%，標注值為9.79，針對相同的樣本訓練，RBF神經網絡的結果要精確于BP神經網絡，而且RBF神經網絡所用到的神經元個數較少且所用時間也相對較短。表2為誤差指標為0.01時，通過不同的路徑逼近同一函數得到的性能對比結果。與RBF神經網絡相比，BP神經網絡速度相對較慢，RBF能更快的逼近函數取得結果。

表2 不同網絡結構性能比較

RBF神經網絡通過實例進行分析，具有較強的自學習能力、自適應性以及快捷、簡單的數據處理能力。與其他不同的神經網絡模型相對比，RBF神經網絡方法在絕大多數不確定性的建筑工程預測中更具有優勢。

4. 結論

建筑工程造價估算是影響投資控制的關鍵因素之一，尋找便捷科學的分析方法，較好的估算工程項目的造價也成為了目前工程界重要的研究課題。本文通過對比RBF神經網絡和BP神經網絡兩種估算模型分析結果，比較結果的精確度，結果證明，RBF神經網絡更具有速度和泛化能力的優勢，模擬的預測精度符合實際工程的要求，運用在實際建筑工程成本投資估算過程中時可行。

參考文獻

[1]溫國鋒.建設項目投資估算模型分析[J].中國煤炭經濟學院學報，2000.9（3）：19—22.

第3篇

一、房地產資金鏈風險分析

項目周期理論認為任何項目從開始到結束都可以概括為項目機會分析、項目規劃、項目實施和項目后期處理四個部分。每一個階段都對應著項目的實施情況和特定需求。本文結合項目周期理論，從項目啟動到項目最終結束都伴隨著資金的流入和流出。要控制企業資金鏈風險，必須從項目實施的每個環節和相應的任務出發，針對每一個環節的不同情況，分析資金的流入與流出，從而控制相應的風險。風險管理理論支出，風險管理可以劃分為風險識別、風險評估、風險應對、風險監控四個環節進行分析與研究。首先，資金風險識別是房地產項目風險管理的基礎，重點尋找項目的風險因素，明確風險管理對象。風險評估是結合公司的實際情況，分析項目中的風險點，提出盡可能多的可行性方案，防范相應的風險。風險應對是針對相應的風險，從相關的解決方案中挑選出最符合公司戰略目標和未來發展的風險控制方案， 并加以執行。風險監控是對方案實施的效果進行反饋和監督，對方案執行的效果進行評價，并進行適時地糾正和修改。 結合房地產開發資金投資大、開發周期長的特殊性， 本文將房地產開發分為四個階段，并對每個階段可能遇到的資金風險進行識別和分析， 并提出可靠的解決辦法。

（一）開發前期可行性研究過程中的資金風險項目開發前期通常要進行可行性的研究。可行性研究階段是投資決策的重要依據，是項目管理前期工作的重中之重。房地產項目的詳細可行性研究是指在房地產項目投資決策前，對擬建項目有關的社會、經濟、技術等方面進行深入細致的調查與研究，對可能采用的各種開發方案進行認真仔細的經濟分析和比較論證，對項目建成后的經濟效益進行科學的預測和評價。在此基礎上，對擬建項目的技術先進性和適用性、經濟合理性，以及建設的必要性和可行性進行全面分析、系統論證、多方案比較和綜合評價，由此得出該項目是否應該投資建設和如何投資建設等結論性意見，為項目投資決策提供可靠的科學依據。

房地產開發前期另一個重要工作是保證開發土地的按時取得。土地項目的基本情況包括有項目的名稱、性質、地理位置、周圍地理環境、總占地面積、總建筑面積、建筑密度、容積率、各類建筑的構成、投資方案規劃、投資總額，總工期等基本情況。與此同時，還必須進行開發項目場地的現狀和建設條件分析，如基礎設施狀況及其外部條件，各類建筑物、構筑物的現狀，計算需要拆除的房屋面積，需要處置的原住戶戶數和人口，需要安置的勞動力人數等調查資料，并對供水、供電、污水處理條件以及商業、服務業、文教衛生環境條件進行分析。這些資料是可行性報告對項目進行經濟評價的依據。

在項目開發前期，企業必須確定項目開發所需要的資金，計算公司的資金缺口，并提出資金缺口的解決辦法，保證項目實施所需要的資金能夠完全到位。在前期的可行性分析報告中，對取得土地的價款以及相應的拆遷費用必須做好詳細的預算，在房地產開發項目中，前期的土地款是必須要從企業流出的，因此，企業必須對這一部分風險予以充分的考慮。在項目規劃方案中，企業將要建設的樓盤規劃也必須與相應的資金予以配套。

（二）項目開發建設過程中的資金風險項目開發與建設過程中的資金風險非常復雜，這主要表現為：一方面，房地產項目開發周期長導致房地產企業資金循環周期也相應會較長，大量資金必須占用在一個項目上；另一方面，房地產市場和我國金融市場存在較多的不確定性因素， 導致房地產開發面臨較大的資金風險，不可控因素較多，資金的成本和后續資金的跟進存在較大的問題。

針對房地產項目開發和建設過程，資金的風險主要體現在建設周期過長這一特殊客觀情況上。資金被過長的占用在一個項目上，加大了資金鏈斷裂的風險。隨著2009年下半年，我國政府對金融企業向房地產開發商銀根貸款的緊縮，大部分企業在籌集資金方面將面臨較大困難。如何合理分配有限的資金到項目開發過程中，同時保證開發項目有條不紊地進行是房地產企業在開發過程中必須要分析的重要議題。首先，不能同時進行多個項目的開發，必須保證企業資金實力能夠支撐現有項目的資金需要；其次，在項目開發過程中，如何保證項目建設的速度和資金供給的速度匹配是建設過程中資金風險控制的關鍵。

（三）產品銷售過程中的資金風險我國普通住宅、寫字樓、別墅、商業地產的房地產類型主要采取開發銷售的模式，資金回籠速度受房地產開發建設周期的影響較大。而商業地產項目經營周期長達十幾年甚至更長，因此其投資回收期較長，資金回籠速度緩慢，受宏觀政策與微觀市場的影響較大，所面臨的風險也較大。房地產銷售是房地產開發商資金回籠的過程，一方面，企業要償還公司在項目開發前期向銀行和其他機構所借的資金，另一方面還必須保證其他開發項目、競拍土地資源和公司未來發展的資金。通過租金的形式能夠為企業帶來穩定的現金流，并且具有較高的收益，但是不能一次性地為企業帶來大額現金流入。如何在資金流入上與企業資金流出兩者間達成平衡，以及如何有效實現資金的收回是銷售過程中資金控制的重點。

（四）售后服務過程中的資金風險現代房地產開發企業在樓盤發開中都包含有物業管理、房屋維修等后續服務項目。在設計階段，企業根據建筑或建筑構件的使用壽命，確定上述維護工作的時間安排，必要時還可進一步確定大規模整修和組件更換的時間，以實現維護工作和費用的合理化。售后服務可以分為外包和自主經營兩類。如果實行物業外包對企業來說就沒有資金風險，但是自主經營就必須對相應的資金流出予以控制。

二、資金鏈風險控制措施

資金鏈對于房地產開發企業而言具有非常重要的意義。一方面，由于房地產行業屬于資本密集型行業，需要大量的資金投入才能夠形成；另一方面，房地產開發周期長，企業必須能夠有效地分配有限的資金，完成項目開發。針對房地產開發過程中遇到的種種資金管理風險，可以通過下面的相關措施予以控制。

（一）制定有效可靠的融資方案項目開發前期，企業必須制定有效的融資方案，籌集項目開發過程中需要的資金。具體可從以下幾個方面入手：首先，企業需要綜合分析和考慮國內的宏觀金融政策以及未來政策走向。其次，考慮具體開發項目的資金需要和資金融通的風險和收益情況等因素，確定投資結構，制定初步融資方案。比較不同的融資方案的優缺點，根據項目自身和各融資方式的特點，對融資結構和資金結構進行相應調整。根據融資成本理論，分析比較各種融資方式，選擇可行、有效的融資方案。

（二）加強項目開發過程中成本控制在項目實施過程中，需要項目的各種成本進行有效控制，保證資金的合理利用。第一，項目開始初期，做好成本管理的基礎工作，對相關原材料的價格進行收集和整理，做好各項房地產項目的成本定額，財務部門應該對相關的預算方案進行修改，并形成考核目標，加強預算的有效執行。第二，實行全面成本管理。結合基礎工作的成本定額、財務預算計劃，分析對照各部門、各項目工程的成本責任考核指標，向企業領導提供真實的成本數據，嚴格日常成本管理控制。第三，嚴格執行考核標準，對各班組的成本控制執行情況進行考核。

（三）在銷售過程中加速項目資金回流銷售過程是企業資金回流的過程。房地產商品進行流通時，房地產流動資金的周轉時間對開發商而言具有非常重要的意義。它直接影響房地產資金全部循環過程，流動資金的周轉時間主要取決于房地產貨幣資金和商品資金在商品流通過程中變更的長短。為了促進資金的回流，房地產企業可以采取相應的營銷手段，加速資金的回流速度。分析房地產市場供求信息，正確運用銷售心理學和財務杠桿原理，制定有效的營銷策略，合理地利用預售手段，可以縮短銷售周期加快資金回收。運用有效的營銷手段，不僅可提高企業經濟效益，還可降低企業的財務風險。

（四）加快房地產體系配套政策改革有效解決房地產資金鏈的風險還需要相關宏觀政策的幫助。擴大參與房地產信貸融資的金融機構的范圍，允許有一定實力的非國有商業銀行發放房地產抵押貸款是緩解房地產商資金鏈緊張的有效手段。政府制定相關政策，規范目前在中國房市尋找投資機會和參與投資的私募基金的運作行為，保護投資者的合法權益。監管部門應適當降低房地產企業上市融資的門檻，使一部分具有一定規模和實力的房地產開發企業通過發行股票的方式吸收社會上大量的閑散資金，解決融資難的問題。積極培育企業債券市場，鼓勵房地產企業通過發行企業債券，進行直接融資。

房地產業對我國整體經濟發展具有非常重要的作用。企業資金鏈風險控制對房地產企業具有非常重要的意義，關系到企業的生存。如何控制企業開房地產開發過程中的資金風險是企業和政府共同作用的結果。繼金融危機后，融資問題逐漸成為房地產市場的核心問題，如何解決資金問題、實現房地產企業資金鏈的良好運作與不斷循環顯得尤為重要。

參考文獻：

［1］樊幻靈：《論我國房地產企業資金鏈管理與完善》，《中國房地產金融》2010年第1期。

［2］王琨：《房地產項目資金鏈風險控制》，《財會通訊》（綜合?中）2009年第7期。