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第1篇

第二條在本省行政區域內從事房地產經紀活動的單位及個人，應當遵守本辦法。

第三條房地產經紀機構，是指依法設立并到工商登記所在地的縣級以上人民政府房地產管理部門備案，取得房地產經紀機構備案證書，從事房地產經紀活動的公司、合伙企業、個人獨資企業等經濟組織。

本辦法所稱的房地產經紀，是指為委托人提供房地產信息、咨詢服務、進行房地產策劃和居間業務的經營活動。

房地產，是指以委托人的名義，在委托協議約定的范圍內，為促成委托人與第三人進行房地產交易而提供專業服務，并向委托人收取傭金的行為。

房地產居間，是指向委托人報告訂立房地產交易合同的機會或者提供訂立房地產交易合同的媒介服務，并向委托人收取傭金的行為。

房地產策劃，是指向委托人提供房地產行業的市場調研、方案策劃、投資管理、產品營銷和項目運營并收取擁金的行為。

第四條省建設行政主管部門負責指導全省房地產經紀機構和房地產經紀人員的管理工作。

各市（州）、縣（市）房地產行政主管部門負責指導本行政區域內的房地產經紀機構和房地產經紀人員的管理工作。

第五條房地產經紀機構（含分支機構，下同）應當自領取營業執照之日起30日內，到工商登記所在地的市、縣房地產管理部門和省建設行政主管部門備案，取得省建設行政主管部門頒發的《吉林省房地產經紀機構備案證書》后，方可執業。

第六條備案機關應當及時將已備案的房地產經紀機構的名稱、住所、法定代表人、注冊資本、注冊房地產經紀人員等信息向社會公布，供房地產交易當事人選擇。

第七條房地產經紀人員分為房地產經紀人和房地產經紀人協理。

房地產經紀人員，須取得相應的執業資格證書，注冊合格后，持證上崗。

第八條房地產經紀機構分為一、二、三級三個等級。

（一）一級房地產經紀機構條件：

1.機構名稱有房地產經紀字樣；

2.從事房地產經紀活動連續5年以上，且取得二級房地產經紀機構等級2年以上；

3.有限責任公司的注冊資本或合伙企業的出資額人民幣100萬元以上；

4.有7名以上專職注冊房地產經紀人，8名以上房地產經紀人協理；或持有房地產經紀人注冊證書的人員不少于5人，持有房地產經紀人協理注冊證書的人員不少于12人；

5.有固定的經營服務場所；

6.檔案管理、財務管理等各項企業內部管理制度健全；

7.房地產經紀合同規范。

（二）二級房地產經紀機構條件：

1.機構名稱有房地產經紀字樣；

2.從事房地產經紀活動連續3年以上，且取得三級房地產經紀機構等級3年以上；

3.有限責任公司的注冊資本或合伙企業的出資額人民幣50萬元以上；

4.有5名以上專職注冊房地產經紀人，6名以上房地產經紀人協理；或持有房地產經紀人注冊證書的人員不少于3人，持有房地產經紀人協理注冊證書的人員不少于10人；

5.有固定的經營服務場所；

6.檔案管理、財務管理等各項企業內部管理制度健全；

7.房地產經紀合同規范。

（三）三級房地產經紀機構條件：

1.機構名稱有房地產經紀字樣；

2.有限責任公司的注冊資本或合伙企業的出資額人民幣10萬元以上；

3.有2名以上專職注冊房地產經紀人，3名以上房地產經紀人協理；或持有房地產經紀人注冊證書的人員不少于1人，持房地產經紀人協理注冊證書的人員不少于5人；

4.有固定的經營服務場所；

5.檔案管理、財務管理等各項企業內部管理制度健全；

第九條房地產經紀機構申請備案，應提交下列資料：

（一）房地產經紀機構備案登記表（一式三份）；

（二）營業執照正、副本復印件；

（三）法定代表人任職文件；

（四）房地產經紀人員注冊證書及聘任合同；

（五）企業章程及內部管理制度；

（六）已簽訂的房地產經紀合同1份。

第十條房地產經紀機構從業限制

（一）一級房地產經紀機構可從事房地產項目營銷策劃、房屋銷售、居間等活動，提供房地產咨詢及代辦手續等所有房地產經營活動。

（二）二級房地產經紀機構可從事除房地產項目營銷策劃以外的所有房地產經營活動。

（三）三級房地產經紀機構可從事除房地產項目營銷策劃、房地產以外的所有房地產經營活動。

第十一條省建設行政主管部門應當建立和完善房地產經紀機構信用檔案，房地產經紀機構應當按季度上報更新企業業績等信息。

第十二條房地產經紀機構或房地產經紀人員發生變動，應及時辦理變更備案手續；遺失證件的需在吉林省建設廳網站聲明30日后，方可申請補發。

第十三條房地產經紀機構從事經營活動，按國家計委、建設部《關于房地產中介服務收費的通知》和其他有關規定標準收取費用，并接受房地產行政主管部門及其他有關部門的指導、監督和檢查。

第十四條房地產經紀機構承辦經紀業務，應與委托人簽訂書面合同。

房地產經紀機構未經委托人書面同意，不得轉讓受委托的經紀業務。

第十五條房地產經紀機構與當事人簽訂房地產經紀合同前，應當明示房地產經紀合同示范文本，供當事人選用。房地產經紀合同中應當約定交易資金交付的條件和具體方式。房地產經紀合同應當有執行該業務的注冊房地產經紀人員的簽名。

第十六條房地產經紀人員在執行業務時應當嚴格執行《房地產經紀執業規則》，主動向當事人出示房地產經紀人注冊證書或者房地產經紀人協理證書。房地產經紀機構與委托人簽訂委托合同后，方可對外相應的房源、客源信息。

第十七條注冊房地產經紀人員只能受聘于一個經紀機構，并以該機構的名義從事房地產經紀活動。

第十八條房地產經紀人員與委托人有利害關系的，委托人有權要求其回避。

第十九條房地產經紀機構開展業務，應當建立風險資金、業務資料檔案和業務臺賬，房地產經紀人員要將執業證書編號和身份證號在機構顯著位置公示，并寫入房地產經紀合同中。

第二十條房地產經紀機構各類房地產廣告，應載明經紀機構的名稱、房地產經紀機構備案證書編號。

第二十一條房地產經紀機構及經紀人員，在房地產經紀活動中禁止有下列行為：

（一）涂改、倒賣、出租、出借或者其他形式非法轉讓房地產經紀機構備案證書或房地產經紀人員注冊證書；

（二）轉讓未經委托人書面同意的經紀業務；

（三）索取、收受經紀合同以外的酬金或其他財物，或者利用工作之便，泄露委托人商業秘密牟取其他不正當利益；

（四）提高或者壓低經紀活動收費標準；

（五）允許他人以自己的名義從事房地產經紀活動；

（六）與一方當事人串通損害另一方當事人利益；

（七）同時在兩個或兩個以上經紀機構執行業務；

（八）虛假信息和未經核實的信息；

（九）簽署損害委托人利益的合同；

（十）法律、法規、規章禁止的其他行為。

第二十二條房地產經紀機構違法違規從事房地產經紀活動的，由違法違規行為發生地的縣級以上房地產行政主管部門依照建設部《城市房地產中介服務管理規定》和其他法律、法規、規定進行處罰，并可由省建設行政主管部門向社會公布房地產經紀機構不良記錄。

第2篇

第二條  凡在本市行政區域內從事房地產價格評估的機構，均須遵守本規定。

第三條  北京市房屋土地管理局（以下簡稱市房地局）是本市房地產價格評估機構的主管機關。主要職能是：

1.負責本市房地產價格評估機構的資質認定、年審工作；

2.制定本市房地產價格評估行業標準；

3.規范本市評估機構的行業行為。對本市房地產評估機構的評估工作進行業務指導、管理、監督和檢查；

4.負責本市房地產評估人員的注冊、培訓、考核及繼續教育。

北京市房地產價格評估事務所（以下簡稱市評估所）負責本市評估機構的日常管理工作。

第四條  房地產評估機構申請資質認定，須具備以下條件：

1.有自己的名稱、組織機構、章程和健全的財務制度；

2.有固定的服務場所；

3.10萬元以上的注冊資金；

4.有相應的房地產估價人員及其他相應專業技術人員。

第五條  申請房地產價格評估機構資質認定的單位須提交下列材料：

1.房地產評估機構資格申請書及上級主管單位的批件；

2.企事業法人證明材料；

3.固定經營場所的證明；

4.組織章程；

5.評估人員專業資格及技術職稱證明材料；

6.房地產評估實例；

7.注冊資金驗資報告；

8.其他需要提交的有關材料。

第六條  市評估所對申請資質認定的評估機構審核后，報市房地局審批，頒發《北京市房地產價格評估機構資格臨時證書》。評估機構到工商部門辦理工商登記，領取營業執照，方可經營。一年后經市房地局審查合格，換發《北京市房地產價格評估機構資質證書》。

第七條  房地產價格評估機構的資質分為三個等級：

1.甲級

（1）注冊資金在100萬元以上（含100萬元）；

（2）以“房地產評估”為主要經營業務；

（3）獲得市房地局頒發的《北京市房地產估價人員上崗證書》（以下簡稱《上崗證書》）的人員不少于15人，其中有注冊房地產估價師或土地估價師資格的人員不少于7人，具備建筑、經濟類中高級專業技術職稱資格的專職人員不少于6人（其中至少有一名結構專業高級工程師和一名高級房地產經濟師），兼職人員不得超過各項核定人員的50％；

（4）從事房地產評估業務滿三年以上。

2.乙級

（1）注冊資金在50萬元以上（含50萬元）；

（2）獲得市房地局頒發的《上崗證書》的人員不少于8人；其中有注冊房地產估價師或土地估價師資格的人員不少于4人，具備建筑、經濟類中高級專業技術職稱資格的專職人員不少于3人（其中至少有一名結構專業工程師和一名房地產經濟師），兼職人員不得超過各項核定人員的40％；

（3）從事房地產評估業務滿兩年以上。

3.丙級

（1）注冊資金在10萬元以上（含10萬元）；

（2）獲得市房地局頒發的《上崗證書》的人員不少于6人，其中有注冊房地產估價師或土地估價師資格的人員不少于2人，具備建筑、經濟類中高級專業技術職稱資格的專職人員不少于2人，兼職人員不得超過各項核定人員的35％；

（3）從事房地產評估業務滿一年以上。

第八條  國有土地使用權出讓地價的評估由市房地局確認的評估機構承擔，估價結果須經市房地局審定，方可生效。

第九條  土地增值稅的評估由市房地局確認的評估機構承擔。

第十條  房地產抵押評估由市、區、縣房地局設立的事業性評估機構或貸款銀行設立的取得正式房地產評估資質的評估機構承擔。

第十一條  房屋買賣過戶評估、房屋拆遷補償評估和其他政府指定的房地產項目評估，由市評估所和各區、縣房地局設立的事業性評估機構按規定評估。

第十二條  第八條至第十條所包括的各類業務，各級評估機構須按以下要求承接：

甲級房地產價格評估機構可單獨承擔土地總面積5萬平方米以下，同時總建筑面積15萬平方米以下的評估業務：

乙級房地產價格評估機構可單獨承擔土地總面積3萬平方米以下，同時總建筑面積10萬平方米以下的評估業務；

丙級房地產價格評估機構可單獨承擔土地總面積1.5萬平方米以下，同時總建筑面積5萬平方米以下的評估業務；

土地總面積超過5萬平方米（含5萬）或總建筑面積超過15萬平方米的項目為特大評估項目。此類項目由市評估所組織多家評估機構共同承擔。

第十三條  房地產價格評估機構實行注冊登記制度，有效期三年。有效期滿前一個月，房地產價格評估機構須到市房地局申請重新登記。重新登記時，房地產價格評估機構要提供三年內的工作報告、人員現狀和三份典型估價報告等文件。審查合格的機構予以公布。

甲級評估機構在三年中至少完成三項建筑規模在10萬平方米以上或五項建筑規模在5萬平方米以上的評估業務；

乙級評估機構在三年中至少完成三項建筑規模在5萬平方米以上或五項建筑規模在2萬平方米以上的評估業務；

丙級評估機構在三年中至少完成三項建筑規模在1萬平方米以上的評估業務。

第十四條  房地產價格評估機構實行年審制度。年審的具體辦法另行規定。

第十五條  房地產價格評估收費按《關于房地產中介服務收費的通知》（京價房字1996第396號）規定執行。

第十六條  房地產估價人員分估價師和估價員兩級：

通過國家有關部門組織的考試并獲得房地產估價師或土地估價師的人員為估價師。已取得估價師資格的人員，仍須取得市房地局頒發的《上崗證書》后，方可在本市從事房地產評估業務。

未取得房地產估價師或土地估價師資格，從事房地產估價工作的人員，符合以下條件，經市房地局專業培訓，考核合格，取得《上崗證書》，為房地產估價員：

1.具有北京市戶口；

2.具有高中、中專以上文化程度；

3.在市房地局批準成立的房地產價格評估機構中任職。

第十七條  房地產價格評估人員在評估作業中不得有下列行為：

1.索取、收受委托合同以外的酬金或其他財物，或者利用工作之便，牟取其他不正當的利益；

2.允許他人以自己的名義從事房地產評估業務；

3.同時在兩個或兩個以上評估機構執行業務；

4.與一方當事人串通損害另一方當事人利益；

5.法律、法規禁止的其他行為。

第十八條  評估人員變更注冊機構，應及時申報備案。評估機構對兼職估價人員的評估業績應有記錄。

第十九條  房地產價格評估機構應當遵循公平、公正、公開的原則，按照國家或本市規定的技術標準和評估程序開展業務。

第二十條  房地產價格評估機構須按季度向市房地局報送評估業務統計報表。表格式樣由市房地局統一制發。

第二十一條  房地產價格評估機構及其從業人員與委托人有利害關系的應當回避。對評估中需要保密的內容，不得隨意向他人提供。

第二十二條  房地產價格評估機構變更名稱或注銷的，應于變更名稱或注銷后十日內持有關文件到市評估所辦理更名或注銷手續。

第二十三條  房地產價格評估機構對所出具的房地產估價報告書的真實性和合法性負責。

第二十四條  房地產價格評估機構在指定的業務范圍內受理評估項目，凡越權評估，不予辦理相關手續。

第二十五條  房地產價格評估機構及其評估人員違反本規定，致使評估行為無效或評估結果失準，造成損害的，應承擔相應的民事或行政責任，情節嚴重構成犯罪的，由司法機關追究其刑事責任。

第二十六條  房地產評估師違反本辦法，按照建設部、人事部《房地產評估師執業資格制度暫行規定》處罰；評估機構違反本辦法，按照建設部《城市房地產中介服務管理規定》處罰。

第3篇

【關鍵詞】客戶關系管理；房地產企業；核心競爭力

所有產品的生產和銷售，都是以客戶為中心的，房地產產品也不例外。從地段的選擇到建設施工，再到新房產的出現和房地產現場銷售，以及最后的售后服務，都是以客戶的需求為導向。

20世紀90年代以來，隨著全球經濟一體化和網絡經濟的深化和發展，房地產開發企業所處的市場環境發生了巨大的變化，企業的經營理念也由此發生了深刻的改變，由以產品為中心向以客戶為中心轉變。在這一背景下，客戶資源成為房地產開發企業的戰略資源，由此推動了客戶關系管理在企業中的應用。

一、客戶關系管理及企業核心競爭力的內涵

（一）客戶關系管理的定義與內涵

1.客戶關系管理的提出

客戶關系管理（Customer Relationship Management ，簡稱CRM）的概念是由Gartner Group首先提出的。該組織認為：客戶關系管理是整個企業范圍內的一個戰略，這個戰略的目標通過組織細分市場，培養客戶滿意行為，將從供應商到客戶的系列處理過程聯系在一塊，使得利潤、收益、客戶滿意程度最大化。

事實上，客戶關系管理最早開展于20世紀80年代初美國的“接觸管理”，歷經90年代的“銷售力量自動化系統”“客戶服務系統”以及“呼叫中心”技術，不斷演變發展，逐漸趨向成熟。較早的概念把客戶關系管理定義為一種營銷工具，最近的概念才把其提高到企業的戰略層次上。

2.客戶關系管理的定義

客戶關系管理，是企業為提高核心競爭力，達到競爭致勝、快速成長的目的，樹立以客戶為中心的發展戰略，并在此基礎上開展的包括判斷、選擇、爭取、發展和保持客戶所需實施的全部商業過程；

客戶關系管理，是企業以客戶關系為重點，通過開展系統化的客戶研究，通過優化企業組織體系和業務流程，提高客戶滿意度和忠誠度，提高企業效率和利潤水平的工作實踐；

客戶關系管理，也是企業不斷改進與客戶關系相關的全部業務流程，最終實現電子化、自動化運營目標的過程中，所創造并使用的先進的信息技術、軟硬件和優化的管理方法、解決方案的總和。

3.客戶關系管理的內涵

對于CRM的合理內涵，可以從管理和技術兩個視角來準確理解。CRM首先是一種管理理念和策略。它將企業的客戶作為最重要的資源，通過完善的客戶服務和深入的客戶分析不斷了解顧客需求，提供客戶滿意的產品和服務，與客戶建立起長期、穩定、相互信任、互惠互利的密切關系，實現客戶終生價值。其次，CRM也是一種管理軟件和技術。一個完整的CRM系統綜合應用了數據倉庫技術、數據挖掘技術、Internet技術、面向對象技術、客戶機與服務器體系等信息技術，為企業的銷售、客戶服務和決策支持等領域提供一個業務自動化的解決方案。

（二）核心競爭力的含義

“核心競爭力”的概念，最早是由美國密執安大學商學院的普拉哈拉教授和倫敦商學院的哈姆爾教授于1990年在《哈佛商業評論》發表的論文《公司的核心競爭力》中提出的。這一理論很快引起了學術界和企業界的廣泛關注，而且盡管最初關于這一理論的討論都是定性的，在學術界和企業界的共同努力下，有關企業核心競爭力的模型已經逐步走向定量化研究，發展成為一套比較成熟的企業競爭問題解決方法。

所謂企業核心競爭力（Core-competence），是指支撐企業可持續性競爭優勢的開發獨特產品、發展特有技術和創造獨特營銷手段的能力，是企業在特定經營環境中的競爭能力和競爭優勢的合力，是企業多方面技能和企業運行機制如技術系統、管理系統的有機融合。

進一步講，核心競爭力是企業長期內形成的、蘊涵于企業內質中的、企業獨具的、支撐企業過去、現在和未來競爭優勢，并使企業長時間內在競爭環境中能取得主動的核心能力。它不僅僅表現為企業擁有的關鍵技術、產品、設備或者企業的特有運行機制，更為重要的是體現為上述技能與機制之間的有機融合。企業核心競爭力是處在核心地位的、影響全局的競爭力，是一般競爭力如產品競爭力、營銷競爭力、研發競爭力、財務競爭力等的統領。從企業核心競爭力不同表現形式角度可將企業核心競爭力分為三類：核心產品、核心技術和核心能力。它們之間關系密切，產品來自技術，技術來自能力――為了提高核心競爭力，一些公司最大限度擴展其核心產品在世界市場上的份額，為各種客戶生產核心產品，使公司獲得加強核心競爭力和擴展步伐需要的收益。

二、客戶關系管理（CRM）是提升企業核心競爭力的有效途徑

美國企業戰略大師C.K.Prahalad和Gary Hamel在1990年提出了核心競爭力的概念。它指的是企業組織中的積累性知識，特別是如何協調不同生產技能和整合多種技術的知識和技能，并在這基礎上形成超越競爭對手的獨特能力。企業核心競爭力往往具有下列特征：（1）價值優越性。企業在創造價值和降低成本方面比競爭對手更優秀。（2）不可交易性。無法像其他生產要素一樣通過市場交易進行買賣。（3）難以替代性。核心能力受到替代品的威脅相對較小。

構筑與強化核心競爭力是房地產企業生存和發展的必要條件。CRM環境下，企業核心競爭力的三大功能將得到前所未有的強化。

（一）充分的客戶價值

CRM體系下，由于企業能夠準確把握客戶的需求特征，尤其是房地產企業，一切從客戶的角度出發，就能夠為其提供根本性的利得，促使客戶效用最大化，也即能為客戶帶來長期性的關鍵利益。這種充分的客戶價值，不僅將為房地產企業創造長期的競爭主動權，也會為它創造超過行業平均利潤水平的超值利潤。

（二）高度的獨創性

作為一種資源，客戶是稀缺、寶貴的。CRM體系下的房地產企業核心競爭力將更為企業獨自擁有，成為房地產企業在發展過程中長期培育和積淀而成的，孕育于企業文化，內化于整個企業組織體系中，難以被其他企業所模仿和替代的能力。

（三）多元的延展性

擁有強大的核心競爭力，意味著房地產企業在參與依賴核心競爭力的相關產品市場上擁有了選擇權。CRM環境下的房地產企業核心競爭力是一種基礎性能力。通過這個堅實的平臺，企業可以更好地統領其他各種能力，可以向更有生命力的新領域延伸和擴展。一個企業核心競爭力的多元延展性保證了企業多元化發展戰略的成功實施。

三、客戶關系管理有助于房地產開發企業核心競爭力的培育

目前，中國房地產市場已經發生了深刻的變化，客戶越來越成熟、理性，可供選擇的產品越來越多，政府監管越來越嚴格，信息透明度越來越高。市場的這種變化必然要求房地產開發企業在開發、建設和營銷等各個環節進行變革，而CRM的導入有效的幫助房地產開發企業完成了這種變革，并推動企業核心競爭力的形成。新的市場環境下房地產開發企業的核心競爭力包括對市場的把握能力、服務能力、社會資源的整合能力以及品質保證能力四個方面。

（一）對市場的把握能力

對房地產開發企業而言，很多工作都是可以通過社會分工去完成的，但是對市場的把握要靠企業自身，市場的風險要由企業去承擔，市場把握能力對企業生死攸關。

（二）服務能力

房地產商品使用中的服務在某種程度上就是維修?，F在客戶投訴最多的就維修服務不到位。良好的服務不僅有利于提高客戶的滿意度和忠誠度，而且有助于企業樹立品牌，提高企業信譽。

（三）社會資源的整合能力

房地產開發項目就是社會資源的整合，每個項目都會涉及眾多的相關單位。

（四）品質保證能力

房地產商品不用于一般的家用電器，它是一個消費時間跨度很大的產品，品質保證必須是第一位的。

在上述四個方面，對市場的把握能力、服務能力都和CRM息息相關。房地產開發企業導入CRM的出發點，就是在引進客戶關系管理思想的同時，還要將這一管理思想融入到軟件系統之中，以提升一線營銷人員的能力，強化來訪客戶向意向客戶轉化、意向客戶向準業主轉化、準業主向業主轉化的管理，在提高來訪客戶成交率的同時也強化了對未成交客戶的管理，從而有效的降低銷售成本，加快資金流轉。

房地產產品具有非常特殊的性質?？蛻魺o法參與房屋的建設過程，只能通過與放肆產開發企業的互動過程，來感受房地產開發企業的服務水平和能力。服務是一種客戶的主觀體驗過程。在這個過程中，生產和消費是同步進行的，客戶和房地產開發企業的營銷人員之間存在著內在的互動關系，客戶對服務質量的感知就是在互動過程中形成的。

傳統的管理只關心客戶在互動關系中的導什么，只注重服務生產過程所形成的結果，就是說客戶得到了什么服務。至于這種結果是通過何種過程得到的，有時在一個什么環境條件下的道德，企業并不關心。而客戶關系管理理念認為，結果質量知識客戶感知服務質量的一個部分，而不是全部。傳遞服務結果的方式，即服務的過程質量對客戶同樣重要，它表明客戶是如何得到服務的。對房地產開發企業而言，客戶感知的服務質量，除了結果質量、過程質量之外，還有一個是環境組合質量，即客戶的服務過程是在什么環境條件下進行的。如當客戶進入一個樓盤，他會從園林景觀、樣板房、配套設施、鄰居的素養，以及從營銷人員的描述中，去搜尋、去品味、去想象這種生活的感覺。現場包裝要特別善于營造這種理想生活的氛圍，客戶在現場親身感受得到的效用，要遠遠高于售樓書和模型的描繪，高于營銷人員口頭上的諸多許諾。

總之，客戶關系管理的核心思想就是“客戶關懷”。房地產開發企業借助先進的信息技術和管理思想，通過對企業業務流程的重組來整合客戶信息資源，對內能夠實現客戶信息和資源的共享，對外能夠為客戶提供更經濟、便捷、周到的產品和服務，從而提高客戶價值、滿意度、盈利能力以及客戶的忠誠度，保留和吸引更多的客戶，從而提高房地產企業核心競爭力，最終實現房地產開發企業利潤的最大化。

參考文獻：

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