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第1篇

本文主要通過分析房地產企業的財務管理現狀，對如何更有效的實行房地產企業財務管理提出建議，望能夠對房地產企業財務管理水平的提升有所幫助。國民經濟的健康發展離不開房地產行業的推動，然而隨著市場環境的惡化，房地產企業的生存也越來越艱辛，要保證房地產行業在日益激烈的競爭中立于不敗之地，我們必須做好財務管理工作。

關鍵詞：

房地產；建議；財務管理

房地產企業的發展既促進了我國房地產企業投資的增加，又從房地產行業的發展中賺取了巨額利潤。近年來，在國家政策的引導下，房地產行業實現了飛速的發展，迎來了自己的春天，量價齊升、供不應求等現象屢見不鮮。但是由于國家產業結構不斷地調整，房地產開發企業當前面臨著較大的投資風險，開發周期長，項目投資金額大，項目開發過程中的諸多不確定性因素都有可能對當前項目產生不利影響。房地產企業在運營過程中更多使用杠桿資金代替自有資金，房地產企業面臨著籌集資金難的風險，加之已有負債利息兌付所需資金，增加了房地產企業的籌集風險。市場環境和產業環境的日趨復雜要求房地產企業認清自身的管理現狀，加強自身的財務管理，提升財務管理水平。

一、房地產企業財務管理中存在的問題

1.單一的融資渠道。從資金來源看，很多房地產企業對于銀行資金的依賴性過高，房地產企業所籌集的大部分資金均來自銀行貸款。對銀行資金的過度依賴導致企業在經營不善時還本付息壓力大大增加，隨著房地產市場環境的惡化，房地產企業庫存壓力增大，企業從銀行貸款越來越多。隨著資產負債率的不斷提升，房地產企業從銀行貸款的資金成本也在不斷推高。銀監會要求嚴格控制過熱地區和對高負債房地產企業的貸款規模，銀行信貸政策對于房地產行業的緊縮，導致房地產企業面臨著資金融通的困境，隨著時間的推移，房地產企業資金鏈斷裂的風險也在逐漸增加。

2.財務管理體系不健全。房地產企業通常有較大的資金需求，有些房地產企業財務管理一直扮演著單純會計核算的職能，對于財務管理中的財務(融資、投資)和管理(預算、控制)兩方面的職能，沒有充分地發揮，不能為領導層決策提供強有力的支撐。

2.1財務管理制度流于形式。費用支出標準不一致，沒有按照財務管理制度執行，往往被領導的意圖左右；財務收支審批流程不規范，嚴重影響到會計資料的真實性和可靠性，包括賬證核對、賬實核對、賬賬核對在內的會計核算程序并不能得到保證，導致財務信息失去應有的經濟價值。

2.2公司組織結構不完善。一些房地產公司在財務管理政策體系方面存在真空地帶，組織結構基本形式上完善，實際上卻缺乏實效，容易引發一系列諸如管理者不能最大限度地從公司的角度出發做出最優決策等管理問題；企業的經營成果最終全部體現在“錢”和“物”上，而“錢”和“物”又和企業的財務管理息息相關，因此對于企業來講尤其是現在還處于粗放型管理的一些中小房地產公司，若想持續發展，必須要正視自身的財務背景，大力規范財務管理體制，強化財務管理工作。

2.3內部監管不力。一些房地產企業雖然設置了內部審計等部門,制定了相關的監督管理制度，但因種種原因難以及時有效地發揮作用，監管不力。此類問題在家族型中小房地產企業中更加突出。

2.4沒有形成有效的資金管理體系。公司內部資金分配不均，配置不平衡，某些公司存在資金閑置，而另一些卻資金緊缺的情況，無法對資金進行集中管理，資金使用效率低下；雖然制定了年度投資建設計劃，卻沒有把目標分解，制定出月度、季度計劃加以控制管理；在經濟效益良好的情況下，可選擇的投資機會多，更容易忽視企業財務管理，追求擴大規模，跨界發展，加大了企業風險控制的難度。

二、房地產企業財務管理改革對策探討

1.促進管理制度改革，優化企業管理模式。摒棄企業創建初期的憑經驗管理模式，建立規范的法人治理體制和權利分配和決策機制，實現互相制衡和約束，用各項制度來體現企業的發展戰略和管理思路。推行現代企業制度建設,促使企業重視內部管理和財務管理,從而挖掘潛力,提高效益。

2.加強資金管理。

2.1注重資金預算管理的有關工作，年初財務部門應結合企業實際情況編制資金預算計劃，明確企業年度資金動作的重點，便于公司日常的資金控制，把握資金周轉“脈搏”，節約公司融資成本，避免盲目貸款和不合理存款等情況的發生。

2.2在資金日常管理層面，企業應合理安排開發貸款申請及提款節點，提高開發貸款的使用效率；提高項目銷售去化率，加快銷售資金的回籠，做好按揭回款工作，降低資金成本；企業應進行立項分析，根據資金運營情況理性的進行開發項目的決策，避免開發規模過大造成的資金周轉困難。

3.加強成本費用管理。企業成本水平的高低直接關系著企業產品盈利能力的大小和企業競爭能力的強弱，控制成本、節約費用，降低物耗，對于企業具有重要意義。財務部門要發揮自身擁有大量價值信息的優勢，運用量本利分析法，合理測定成本最低，利潤最大的產銷量，減少無效或低效勞動，改變現行產品成本出現浪費后再控制的做法和只注重在項目施工過程中抓成本控制的行為，從項目的可行性研究抓起，把技術進步，成本控制和經濟效益有機結合起來。

4.積極拓寬融資渠道。房地產企業發展已經不能單單只靠銀行資金，拓寬融資渠道以保障資金的順利周轉迫在眉睫。

4.1發行股票，利用資本市場進行融資。股票融資是常見而且有效的融資方式，不僅籌資風險比較小，而且所籌集的資金長期有效，并不占用企業授信，為企業未來發展提供一定的保障；杠桿比例的降低使企業能夠更多的通過債務來籌集到資金，增強了企業的融資能力。

4.2利用海外融資平臺進行融資，海外資本市場相對成熟，對于企業上市沒有我國資本市場在財務指標上要求的嚴格，因而上市的門檻較低。

5.推行全面預算管理。全面預算管理是企業管理的重要組成部分，是企業做好財務管理的重要措施。全面預算管理的內容包括業務預算、投資預算、資金預算、利潤預算、工資性支出預算、管理費用預算等，是一個綜合性預算整體。企業推行全面預算管理，有益于管理效率的提高和資源的優化配置，能夠明確的劃分企業內部各個主體之間的權利與義務，根本上解決企業的內部矛盾問題，從而提高企業的經濟效益和整體競爭能力。

目前，數字出版迅猛發展，信息技術越來越發達，房地產公司相關財政管理人員應該轉變傳統的簡單粗放的收支預算方式，要以市場和業務發展規劃為導向，實施企業全面預算管理。雖然推行全面預算管理和零基預算可能會使預算周期變長，預算人員的工作量相對的有所加大，但是全面預算執行性強，能恰當地反映企業的發展需求，在加強成本控制、提高出版效率、提高管理水平等方面效果明顯，值得廣大房地產公司人員一試。

6.提高財務人員素質。

6.1鼓勵財務人員“走出去”，開展財務外交，定時或者不定時的舉辦聯誼活動，或者相關專業的學術交流會議，創建和諧氛圍；激勵財務人員“引進來”，公司積極舉辦相關講座或者會議，大力宣傳“引進來”的思維，摒棄守舊陋習，積極吸取其他企業在財務管理方面的良好經驗和精華，為企業獲取最大的利潤。

6.2領導要抓大放小，懂得放權。領導是風向標，主導企業發展的大方向，但是具體的操作應該由公司的其他人員的相互配合來完成，領導者不能大小一把抓，什么都要管，到頭來反而什么都管不好。應該放權，在不改變大方向的前提下，鼓勵下屬員工積極進言獻策，調動財務干部的監管能夠和積極性，做到“用人不疑，疑人不用”。

6.3走內延發展和培養財務干部之路，房地產企業領導者應該創造合適的學習環境，鼓勵員工積極學習，踴躍學習，比如可以不定期的舉行學習效果比賽，調動財務管理者的積極情緒，更加用心的學習專業知識；避免一味的追求高學歷高學位，不能因為一個文憑和一個學歷的門檻，就把那些真正有能力的人拒之門外；杜絕企業內部任人唯親，層層裙帶。

參考文獻：

[1]俞小江、楊林：《BL房地產公司財務管理戰略研究》,《華中師范大學學報》.

第2篇

各位領導和同事：

根據公司領導和審計整改要求，綜合部會同財務部對公司合同管理提出了幾點要求。從本郵件發送之日起，財務部和綜合部會對法審系統從嚴審核，希望大家在以后的工作中務必高度重視。如遇問題，請提前與法務和財務人員溝通。

1、法律系統審核的范圍包括公司的合同、協議、要約、承諾書、訂貨通知單、授權使用書、授權委托書、廣包宣材料等需要用印文件，但不包括勞動合同的管理、行政性內部文件、應政府主管部門要求出具的不涉及中茶生活具體權利義務關系變化的公文函件和以財務、業務及其他事實情況為主要內容，不涉及法律權利義務等的函件。請大家仔細審核自己的用印文件，按規定流程執行用印程序。如將屬于法審系統的用印文件變為紙質版用印審批單，綜合部將不予用印；

2、倒簽合同（比如說業務發生在1月5號，實際簽約蓋章在2月10號）法審系統將不予審核。年度合同續簽請提前提交法審系統；

3、請將WORD版的合同提交法審系統，以后將不再審核PDF格式的合同和對方已經蓋完章的合同；

4、如提交訂貨通知單，請將年度采購合同作為附件一并上傳，年度采購合同必須是已經用印完畢且帶有公章的版本。如無年度采購合同，法審系統將不予審核；

5、合同必須有簽訂日期，建議將簽訂日期寫在合同的最后一欄。如無日期合同，法審系統將不予審核；

6、合同各方用印完畢后請經辦人在1個月內向法務遞交一份合同原件。

第3篇

財務管理水平對于資金需求量極大的房地產行業財務管理是額外重要。財務的科學管理能更直接、更清晰的體現公司的財務預算，有利于公司各部門之間協調發展，使公司制度更加完善。同時隨著市場經濟的發展，現代企業越來越重視公司的管理科學化，公司財務管理的科學性也有所提高。公司管理者重視公司管理也會對員工產生較大的促進作用，充分調動了員工的積極性，推動公司迅速發展。因此，我們必須重視，以保障企業的競爭優勢。

二、地產公司財務管理存在的問題

財務部門是地產公司中的核心部門，主要負責執行和制定公司財務預算，是整個公司的重心。也正是因為如此，只有財務部門的管理得當，才能有效地減少公司危機，減少公司內的矛盾，增強公司整體的凝聚力，從根本上解決其他部門遇到的問題，推動公司的和諧穩定發展，為公司獲取更大的利益。第一，房地產公司是盈利性企業，一切活動都以利益最大化為目的，然而在資源十分有限的條件下，為達到利益的最大化，公司往往會把重點放在產品營銷上，認為只有業績的提高才能為公司獲取最大的利益。實則不然，公司在把重點放在業績上的同時也忽略了另一重要內容即公司內部管理。當公司內部治理被削弱后，會計不能被用于主動參與公司的決策，這就有極大可能性造成公司決策不科學，嚴重阻礙公司發展，甚至威脅到公司的生存。第二，在不完善、不科學的財務管理體制下，多數房地產公司的會計核算不符合標準，出現了嚴重的財務處理混亂。如在會計憑證登記時填寫不按規范，有涂改挖補的現象。在會計賬本設置方面，它作為會計核算的重要內容，然而經常出現不按照記賬方式和賬本格式記賬等問題，多數房地產公司又盲目自信而沒有制定一套科學的體系，致使賬本不能用于全面的系統記錄，更不能直觀的反應企業的經營狀況，給賬目的核算及查賬工作增添了較多的困難，降低了工作效率，甚至使會計工作與公司其它正常工作產生嚴重的分離，阻礙了公司高層的重要決策，滯緩公司向前發展。

三、如何做好財務預算的方法

財務預算是財務管理的重要內容，財務預算是反映公司在預算期內預計財務的狀況和經營成果，財務預算為公司明確奮斗目標，為公司發展提供動力，在財務預算中重點抓住預算的執行與控制這兩個關鍵環節，以保障財務預算管理的有效展開。首先，公司經營的基礎就是各項業務，財務預算為每項業務前期必須開展的，對此公司要嚴格把關，要求其必須按規定的程序進行各項業務的預算。事物是逐漸發展的，公司經營更是如此，公司在做本年度財務預算前應該對上一年財務預算的執行情況進行分析，是什么原因造成了預算執行力度低，在以往的財務預算中又有哪些地方可以改進和借鑒。綜合國家政策和相關文件，保障財務預算的準確性。一切從基礎開始，只有打下堅實的基礎，才能獲取最終的利益，對不符合預算審批程序的支出項拒絕處理，規范預算申報行為，杜絕資金的不合理利用。保障預算的科學性和可操作性，避免經營結果與預算差距大。只有這樣不斷積累經驗，公司才能在未來的財務預算中不斷進步。其次，在業務開展過程中，公司應組建監督小組，深入各基層部門，對其項目預先的實施進行監督，嚴防腐敗。這里需要注意的是要嚴格控制項目實施過程中現金的流動去向，實時把控，規范現金的支出程序。由于市場價格具有不確定性，所以在預算執行過程中出現矛盾為正常現象，財務部要及時了解實際信息，對出現的問題進行深入分析，財務上下協商的辦法，用實際數據來說服對方。對出現變動的部分進行重新審批和調整，以保證整個項目的正常開展。預算完成的好壞也直接影響員工的薪酬、晉升等，所以在預算執行過程中經常會發生爭執，對此公司要積極協調各部門之間的關系。在財務預算的過程中公司還應該根據經銷商的數量的多少、國家的經濟發展水平等要素選擇正確的計算方法，正確方法的選擇直接關系到財務預算的政務正確性。然后，在項目結束后要對整體項目進行分析，對項目預算執行階段所產生沒有預想到的問題的原因進行深度剖析，對無預算、超預算和便宜預算的情況要查明其原因并提出有效的參考意見及解決措施，還必須深入各職能部門對影響財務預算完成程度的諸多因素進行歸類分析，對各職能部門生產經營中的薄弱環節提出解決措施，改進工作，處理好各部門之間的關系，提高公司經濟效益。項目實行后期，我們更需要注意的還有如何加快回款的問題，我們可以從分銷商入手，選擇比較有競爭優勢的分銷商進行助銷活動加快項目后期的回款情況，是企業的資金順利流轉。在年度總結時，結合年度財務預算的審批情況對本年度財務預算進行綜合分析，抓住主要問題，突出重點，提出觀點，積極為公司發展建言獻策。

四、結語