前言：我們精心挑選了數篇優質房地產企業經營分析文章，供您閱讀參考。期待這些文章能為您帶來啟發，助您在寫作的道路上更上一層樓。

第1篇

關鍵詞：房地產；經營風險；管理措施

引言：隨著我國經濟的全面發展，各行業都出現了新的增長，其中房地產行業的進步顯得尤為明顯。房地產經營風險是房地產企業首先關注的問題，這主要是因為房地產企業是高風險行業，雖然高收益，但也有著高風險。房地產企業如果無法做好企業經營風險的管理，則會為企業經營發展埋下巨大隱患，同時嚴重時甚至會影響到國家經濟的發展，因此房地產企業經營風險的分析與管理便成為了房地產企業經營管理中的重點。

一、房地產企業的經營風險分析

（一）房地產項目選擇階段面臨的經營風險。房地產企業進行地產項目的選擇是房地產企業進行項目開發過程中具有不確定性最強、風險最大的階段，如果房地產企業項目選擇出現問題，那么將會造成很嚴重的后果：企業資金鏈斷裂、企業無法獲得預期利潤甚至虧本；房地產項目區位選擇出現問題，房屋最后出售出現困難等。因此，企業在項目選擇確定前，進行周密的項目可行性研究，出具可行性研究報告，通過詳細了解投資項目所處區位環境，預估房地產未來售賣能力；通過對公司現有資金狀況及未來可能的融資渠道及融資金額，科學合理預測資金流入流出，防止出現資金鏈斷裂；通過現有企業財務會計數據預估企業在該項目的財務杠桿等數據，預判投資該項目存在的收益等。例如，HD房地產開發公司試圖打造HS市最大的商業購物休閑中心，該項目選址在人流量大，地段成熟的老城區，但是項目開盤后2個月內，原租戶都退租關門。后分析原因：該地段雖然人流量大，且地段成熟，但是該地區主要居住人群消費水平較低，沒有較強的購買力。該處房地產的開發最終失敗，對企業造成了巨大的財務壓力，投資幾乎完全沒有收回。

（二）房地產項目建設階段面臨的經營風險。房地產項目選址確定后，經過繁雜的前期準備工作，便進入了房地產項目的建設施工階段。此時，房地產企業仍然面臨著較大的經營風險，如資金鏈條斷裂風險；原材料采購質量不合格風險；工程質量把關不嚴風險；工程進度停滯不前風險等等。

（三）房地產項目租售階段面臨的經營風險。當房地產企業的項目建設完工后，經過驗收交付即進入房地產項目的租售階段。在房地產租售階段，房地產企業仍然存在著一定的經營風險。此時，房地產商的目的是實現房地產的商品轉化，盡快收回投資獲得企業利潤。如果已經建造完工的房地產項目因為各種原因而無法租售，則會導致企業完成的房地產項目中的房產積壓，造成企業資金周轉困難，出現財務危機。此時，市場對房地產項目的影響極大，如果市場上需求者持續處于觀望態度，則房地產企業將面臨很大的資金風險，如果貿然降價將帶來巨大的財務損失，但如果持價待售，企業的財務壓力也將越來越大，很容易造成企業資金鏈斷裂。

二、房地產企業經營風險的管理措施

（一）房地產項目選擇階段的經營風險管理。（1）注重對房地產所處外部環境進行分析了解。隨著市場經濟的不斷發展，房地產企業與外部環境的聯系也越來越緊密，企業的經營環境也會從多方面影響企業的發展。房地產企業在進行項目選擇前，需要完整把握房地產企業所處的外部環境，減小投資失敗的風險。企業管理者需要將企業作為一個開放的系統，將內部環境和外部環境結合起來，制定適合本企業持續有效發展的目標及方式，針對每一個項目均應認真進行可行性研究，出具可行性報告，適應外部環境的變化，提高房地產項目投資成功率。（2）運用變通的開發組合理論。俗語“不要把所有雞蛋放在一個籃子里”，企業在進行經營投資時也需要注意這樣一個開發組合理論。房地產企業在進行項目投資時，可通過選擇處于不同區位、不同開發類型、不同租售組合的項目來降低企業面臨的風險，達到分散風險、提高企業經濟收益的目的，防止因為某類項目的失敗造成企業無法繼續經營的情況出現。房地產企業的管理者在綜合考察多個投資項目時，可最終選擇符合本企業基本生產條件，但是與其他在建項目共性較弱的項目進行投資。

（二）房地產項目建設階段的經營風險管理。（1）聘請具有良好資質及信譽的監理公司及專業人士對項目質量進行監管，確保資金順暢。對于房地產企業而言，其主要進行的就是房地產的建設開發，而對于這種事關民眾人身安全的商品，民眾也比較關注其安全性。因此房地產企業如果想要獲得長久的發展，需要在進行開發時需嚴格把控房產質量。同時，由于房地產項目的開發建設具有極強的專業性和實踐性，因此需要聘請專業的、有資質的工程監理對項目進行監管，減小項目發生質量問題的概率。同時公司財務必須按資金預算籌集和使用資金，嚴格按照監理公司等專業部門核定的產值支付工程進度款，嚴格按合同及資金預算支付各項款項，防止資金鏈斷裂。（2）根據市場行情與銷售狀況決定開發進度與銷售策略。鑒于目前房地產市場的持續低迷與國家宏觀政策導向，各地的房地產市場都出現了價量齊跌的普遍狀況。雖然目前大多數地區取消了“限貸”等相關政策，國家也對首套房的優惠政策做出了調整，但大多數購房者還處于觀望心態。因此，對于房地產企業而言，必須根據本地市場行情，作出合適的開發進度決策與合理的銷售策略判斷。如當前情況下，對于項目的進度可以考慮穩健性，確保交房即可，用不著提前或趕工期，增大資金支出，占用大量資金，同時保證足夠的銷售費用預算，加大對銷售廣告費效比的考核，但必須考慮投入與產出比例，總體提高企業利潤。

（三）房地產項目租售階段的經營風險管理。（1）選擇業務管理水平較高的物業公司。對于現代購房或者租房者而言，考慮的不僅僅是房屋面積、房屋版型等硬性條件，還會認真考慮物業管理水平等軟條件。一個優秀的房地產項目只有配備了高質量的物業管理，才算是完整的成熟的房地產項目。而同時，良好的物業管理能力也會提高房產的競爭力，增大對于該房產項目的需求。當外部環境對房地產項目的租售并不有利時，房地產項目的內部條件優化將明顯促進企業租售實現，提高企業資金周轉速度、減小企業財務壓力，增強企業內部控制能力，同時也會促進企業的形象提升，在同行業競爭中保持優勢地位。（2）加強銷售控制，減少壞賬損失。由于房地產項目的租售是資金回籠階段，此時如果出現久欠房款或租金的情況，將會大大增加企業的財務風險。對于房地產企業而言，需要加強銷售控制，減少壞賬的出現概率，防止出現財務惡化等狀況。因此，對于房地產企業而言，需要嚴格把控購房者首付比例及余款支付期限，租房者支付押金數額及租金繳納期限。當購房者財務信用情況較差時，需要考慮提高其首付款額度，不能只盲目考慮銷售，如果后期按揭辦不下來將會導致長期未達賬項。因此，只有通過合理有效的銷售控制管理，才能將企業面臨的經營風險降低到最小。

結論：近些年來我國房地產業保持著發展的態勢，同時房地產業的發展事關國計民生。房地產業實質上屬于典型的資本密集型產業，企業在投資房產項目時需要占用較大規模的資金，同時由于項目建設周期較長，因此資金周轉期也較長，如何有效把握房地產企業的經營風險便成為了房地產業日常經營管理中的重要環節。房地產業經營風險大小將直接影響到企業未來的生存及發展。房地產企業經營風險的分析現已經成為房地產企業減小風險、制定發展目標的重要舉措。因此，為確保房地產企業可以在激烈的市場競爭中占有優勢地位，必須首先分析各項目經營風險及采取必要的應對措施。

參考文獻：

第2篇

關鍵詞：房地產企業；經營；經濟雙重性

房地產行業是國家經濟建設發展的命脈，經過政府長期對房地產市場的宏觀調控，房地產行業規模不斷擴大，逐漸發展成熟，房地產企業的經營水平不斷進步，經營方式也更加多樣，隨著房地產行業市場化改革的不斷深化和產業結構調整的深入，房地產行業形態發生了很大的變化，企業盈利空間逐漸縮小，房地產企業需要通過管理思路和經營方式的創新來適應房地產行業形式變化，使之能夠在市場中生存下來，實現房地產企業的長遠發展。

一、房地產企業經營管理工作的雙重管理模式

主要介紹了房地產企業經營管理工作的主要內容，可具體劃分成價值鏈管理和利益分配管理兩方面，二者之間形成了明顯的相互制衡關系，在房地產企業的經營管理活動中要充分利用其雙重性的特點，平衡內外部關系，形成良性循環，逐漸提高房地產企業經營水平，使之能夠在日漸激烈的市場競爭中勝出，實現企業的長遠發展。

（一）雙重管理

1.價值鏈管理

企業價值的創造來源于一系列經營和生產活動，包括設計、采購、生產、管理、銷售、服務等，不同經營活動之間的有機聯系就是企業的價值鏈，價值鏈中所有能夠創造價值的活動稱為價值活動，企業的價值鏈和價值活動客觀反映了企業的歷史、戰略、戰略實施方式以及價值活動的經濟效果，基于價值鏈的管理就是對企業所有價值活動的優化、協調、整合，提高企業的經營管理水平，控制企業經營和生產活動成本。

2.利益鏈管理

利益鏈的管理主要是對房地產企業生產經營利益的分配，不同于企業行業，房地產行業建設周期長，基礎投資大，人才、技術、資金密集，價值鏈上任何環節都對項目開發的最終效果有著直接影響，不合理的利益分配將會影響生產要素之間的協調和成本控制工作的落實，也就是對價值鏈的形態產生影響，影響房地產企業的最終經營水平和盈利能力，并最終加劇利益分配中存在的矛盾，所以利益分配和價值鏈管理之間應該相輔相成互相協調配合，為了實現房地產的雙重管理，可以應用平衡計分卡管理工具，實現房地產企業內外經營目標之間的均衡兼顧。

（二）雙重管理的作用

1.適應市場競爭

我國市場經濟改革不斷深化，政府政策的不斷出臺，對市場發展形成了有利的規范和引導作用，提高了市場競爭的透明度和公平性，房地產企業之間的公平競爭更加激烈，生存和滅亡成為了每一個房地產企業都面臨的問題。房地產行業是我國拉動內需的重要突破口，是國家經濟建設最強有力的脈搏，但是行業發展不能過分依賴政策與經濟形勢的優勢，不利于在房地產行業中形成健康的競爭和淘汰機制，對行業整體的經營水平提升十分不利。所以，房地產企業面臨的生存難題其實是必要的，能夠刺激其主動找尋適應市場環境的發展策略，進行管理方式的創新，形成企業的核心競爭力。

2.企業發展的必然趨勢

每一個企業在經營發展過程中都會表現出一定的雙重性，企業產品的加工形成過程中不同的加工環節和企業生產要素之間形成了價值鏈，利益分配上，不同要素投入者之間的利益分配關系又形成了利益鏈，對于房地產企業，這一客觀規律仍然存在，仍然表現出價值鏈管理和利益鏈管理的雙重性，且彼此之間相互制約，生產要素配置優化工作不到位，成本壓縮效果不理想，利益均衡分配必然將受到影響，利益分配不均衡必然會造成協作失敗，而協作失敗又會造成生產要素配置優化和成本控制不利的問題。

二、現階段房地產企業雙重管理策略

2015年，政策逐漸寬松，房地產行業開始緩慢回暖，但是房地產行業投資總量下降的趨勢短時間內難以改變，因此房地產企業轉型迫在眉睫，經營管理的雙重管理工作也顯得十分必要，但是一些管理者在進行雙重管理工作時也暴露出了一定的問題，表現為實際操作中指定指標計劃完成不理想時考核難以進行，制度理論可操作性差等，需要采取一定的策略有效規避這些問題。

（一）國際平衡計分卡的應用

不同時期，不同發展階段，不同外部環境條件下，企業經營管理工作的主要目標和任務都是存在差別的，房地產企業想要實現自身的可持續發展，就需要積極學習其他企業的成功經驗，并對自身的發展實際情況進行全面調查分析，在科學的管理工具輔助下，制定科學的企業發展目標和規范方案。現階段，平衡計分卡作為一種優秀的通用管理工具，有著數據顯示清晰、可操作性強的優勢，對于房地產企業的雙重管理來說十分適用。

1.內外部指標的雙重設定

平衡計分卡能夠同時設定內外部指標，維持企業內外部之間的協調。這樣的指標設計能夠避免房地產企業出現內部指標顯示經營狀況良好，但是外部指標卻不理想的情況。房地產企業的價值鏈管理更加傾向于對內部運營效率水平的提高，而利益鏈管理則關注企業和外部利益相關者之間利益分配的協調合理，而平衡計分卡同時設定了內外部指標，實現了價值鏈管理和利益鏈管理工作的均衡。

2.財務指標與非財務指標的雙重管理

平衡計分卡的指標設定中同時包含財務指標和非財務指標兩部分內容，在企業的績效考核中占有同樣的比重。財務指標主要包括企業資產回報率、利潤率等內容，非財務指標則主要包括產品質量以及客戶滿意度等，雙重指標的設定有利于限制企業對盈利的過分追求，對控制房地產項目建設質量有著一定的積極意義。

3.結果性和驅動性衡量指標的雙重標準

這兩部分內容的設置主要目的是實現不同管理環節的優化，平衡積分卡中的結果性衡量指標主要用于顯示房地產行使該策略之后的效果，涵蓋質量提升效果與盈利能力提升效果等內容，驅動性衡量指標則用于了解策略實行過程中發生的變化對最終結果的影響程度，主要考察其循環周期。平衡計分卡對驅動性指標更加關注，結果性衡量指標雖然也是十分重要的一部分。但是，考慮到驅動性指標能夠實現對最終結果的預見性衡量，所以在雙重管理的房地產企業中，驅動性指標能夠預見性的進行不同環節和生產要素之間的協調優化，改善最終效果，提高房地產企業的管理水平。

（二）雙重內部控制

1.不相容職務分離

房地產企業內部控制工作要嚴格遵循不相容職務分離的原則，在企業的價值鏈管理工作中形成相互監督相互牽制的機制，形成完善嚴密的內部控制體系。首先，要從財務管理工作入手，形成嚴格的會計人員崗位責任制，明確不同會計崗位之間的權責權限，實現不同崗位和職務之間的相互制衡。在具體業務上，應該實現記賬收款和保管現金職務分離，材料采購、驗收保管和付款職務分離，發票開具和收款職務之間相互分離，同時明確規定財產的清查范圍，制定明確的期限和程序，資產處置、開發投資、資金使用等重要決策的制定和執行要求負責部門之間要相互知情并且共同參與決策，防止出現一個人獨立處理業務全過程情況的出現，企業可以制定定期輪換規程，關鍵崗位輪換頻率要適當調高，提高內部控制效果。

2.資金管理流程的完善

房地產屬于高投入和高風險的長周期行業，需要通過對資金管理流程的持續優化，通過提高資金的有效性來規避投資風險，可以進行資金的統一監控管理來縮短預售時間，全面提高資金的利用效率，規避投資風險。在房地產企業中，現金流反映了企業現金收支情況，而經營活動現金流作為財務指標的主要反映，應該作為房地產企業資金管理工作的核心，通過對現金流等敏感性財務指標的跟蹤監測來預測企業在經營生產活動中可能面臨的財務危機。財務風險的規避同樣是房地產企業中非常重要的內容，作為高風險行業，房地產企業需要形成嚴格的內部控制程序和相互制約措施，重大事項要行使報告和集體決策制度，減少決策失誤和舞弊行為風險，企業要形成財務預警的短期和長期預警機制，將不同的財務風險劃分為遠期和當前風險，選擇不同的財務風險規避措施組合，控制經營活動財務風險造成的不利影響程度和規模。

三、結語

房地產企業的經營管理活動中表現出價值鏈管理和利益鏈管理的雙重性，二者之間相互牽制，其中價值鏈管理傾向于內部生產關系和生產要素之間的協調，利益鏈條則涉及到利益分配等外部活動，采用平衡計分卡這種管理工具能夠協調好利益分配和內部價值鏈管理之間的關系，形成房地產企業經營管理活動的良性循環，提高企業生產經營效率，改善盈利能力，對提高房地產企業的核心競爭力有著重要意義。

作者:李茜囡 單位:中國人民大學

參考文獻：

第3篇

一、資產重型化模式盈利方式及面臨的挑戰

內地房地產企業曾經通過資產重型化經營模式獲得了大量的超額利潤，通過對房地產企業各盈利環節進行細分和研究之后，我們可以把重資產經營模式分為四大基礎盈利方式。

土地增值：土地的稀缺性和不可替代性決定了土地資源供給數量的有限，造成土地有限供給與相對無限需求之間的矛盾，根據市場經濟規律，需求大于供給的時候，土地的出讓金價格就會逐步攀升（見圖1）。自2000年以來，由于房地產需求的增加，帶動房價高速上漲，房地產開發企業儲備的土地資源大幅增值，輕松賺取“土地紅利”。時間差和房價高漲是房地產開發企業賺取“土地紅利”的重要原因。盡管相關法律規定了企業獲取房地產開發用地后的開工建設時間，由于沒有嚴格實施，從而致使房地產開發企業都大量囤積土地、放緩開發速度、延長開發周期，隨著時間推移，賺取土地增值帶來的“土地紅利”。

產品增值：對于房地產企業來說，市場是企業不可控的因素，而產品開發卻是企業可控制的因素。要追求高額利潤，產品升值是重要的途徑，尤其是2008年之后，包括中信、綠城、龍湖、星河灣等企業加大產品塑造力度，通過產品塑造和客戶的新體驗實現了在相同區位、相同土地的情況下，獲得比其他企業更高的收益回報。如中信地產自2007年底整合以來，以購房者購買中信地產的房屋為前提，圍繞地產業務，為客戶提供包括文化、度假、旅游、理財等八個方面的專屬增值服務，特別是打造了擁有4萬多個家庭客戶，總業主客戶人數超過10萬人的“中信會”，以會員形式提供系列增值服務，使其房地產產品的競爭力和盈利水平得到了大幅提升。

資本增值：房地產企業資本增值具體可分為以下兩個方面。一方面表現為房地產企業低成本的融資。主要涉及如何以最小成本獲得企業所需要的資本，普通的資本籌集包括自有資本的積累、權益資本的籌集和負債資本的籌集。對于房地產企業而言，主要融資方式是負債資本，主要途徑有房地產經營貸款、房地產抵押貸款、房地產信托以及發行債券等方式，其中對銀行低息貸款是以前房地產企業主要的融資方式。另一方面是優化資本運營結構以獲得最大的資本收益。房地產企業利用資本運營調整資本的結構，具體來說包括企業負債結構、投資結構、資產結構、經營結構、來源結構等，企業需要在總資產與凈資產、負債資本與權益資本、長期負債與短期負債、專業化經營與多元化經營、長期投資與短期投資、金融資本經營收益等構成要素中進行目標結構的選擇與合理比例的確定，高負債化的資本結構是以前房地產企業最典型的資本運營結構。

周轉增值：2011年以來，房地產企業信貸緊張、資金成本快速升高，在這樣的環境下，高周轉成為眾房企追求利潤的主要手段，高周轉的好處在于，能給房企帶來大規模、高市場占有率以及投資的快速回收。該模式的代表是行業標桿企業萬科，萬科自2010年起適時采取了深入二三線城市、主攻中小戶型、加快周轉的運營策略。這種“高周轉、不囤地”的開發模式、高于同行的管理水平、多達40余個城市的市場規模，促進了萬科“逆勢擴張”，用337天實現了1000億的銷售規模，成為了國內房地產行業第一家年銷售額千億級公司。高周轉加快了單位資本的盈利效率，成為近幾年房地產企業普遍追求的盈利模式。

當前，國家對地產行業的調控進一步加大，限購限價政策深入實施，土地升值減緩、利潤率上升空間降低，地產企業傳統的重資產盈利模式面臨嚴峻挑戰。

市場競爭壓力：地產行業跑馬圈地的時代已經過去，現在從一線城市到二三線城市，都有數量眾多的地產企業在產業鏈各個環節參與市場競爭，特別是同質化競爭非常激烈。以旅游地產為例，央企華僑城是旅游地產行業的龍頭，其開發的歡樂谷項目為其贏得了巨額利潤。在利潤的吸引下，其他房地產企業紛紛介入旅游地產開發，在準一線城市的武漢，上海世茂集團投資400億打造的武漢嘉年華主題樂園項目，在蘇州、常州、徐州、泰安、寧波等較為核心的二三線城市，宋城股份、蘇州高新等企業投資的各種主題公園項目也已紛紛落地。在行業同質化競爭的壓力下，華僑城負債率明顯上升，2012年超過72%，已經越過了國資委對央企負債率劃定的70%的“紅線”，而且未來還將面臨更為激烈的競爭格局。

企業運營壓力：傳統的重資產開發模式需要大量的前期投入資金，而這些投資主要由企業獨自承擔。2011年以來，各大銀行先后收緊房地產開發貸款，證監會也暫停房地產上市公司再融資，地產企業資金鏈承受巨大壓力而不得不通過信托，甚至高利貸等手段融資。這種融資成本非常高，使企業的財務杠桿率大幅下滑，盈利水平隨之下降。重資產模式下的地產企業運營核心是資金鏈，在沒有外部資金支持的情況下，企業經營只能局限于一定區域或開發有限的地產項目，企業運營受到嚴重制約。

政策稅收壓力：近幾年，國家對房地產的調控日益嚴厲。土地增值稅使地產企業在土地增值環節的利潤被稅負拿走，囤地模式行不通了；更為嚴厲的限價政策使房地產企業的銷售利潤受到制約，暴利時代難以再現，囤房模式也行不通了；日益深入的限購政策，二手房轉讓政策使地產市場的投機需求大幅減少，整個地產市場的活躍度逐漸降低。而根據上證、深證上市公司的數據統計，房地產行業已經成為稅負最高的行業，在統計的23個一級行業中，房地產行業整體稅負約為15%左右，企業的盈利水平受到了極大的削弱。

通過分析我們可以看出，地產企業資產重型化模式已經難以適應當前的政策環境和市場形勢，單打獨斗、統包統攬的粗放型運作模式盈利日益困難，地產企業盈利模式需要擺脫“重型化”，轉向“輕資產模式”。

二、地產企業資產輕型化的優點及經營模式分析

地產企業輕資產模式突出特點是投入小、風險小；高杠桿率、高回報率；標準化程度高，專業化程度高。具體而言，其主要優點有以下幾點。

融資方式多樣，有效打破資金瓶頸。在融資模式上，輕資產模式的資金來源方式眾多，投入的自有資金通常較小。根據歷史數據統計，輕資產模式比較發達美國房地產企業通常自身只投入約15%左右的資金，另外有15%左右的資金來源于銀行資金，其他70%是社會大眾的資金，主要有房地產開發基金、產業信托基金、物業投資基金等方式。這種以基金為核心的“輕資產模式”保證了企業的資金安全，有利于企業順利運營。

市場風險分散，利于企業穩定經營。在“輕資產模式”下，地產企業自身投入的資本小，資金來源的多樣化使得房地產企業的風險由全社會共擔，企業的風險得到了稀釋。以美國房地產企業為例，盡管美國房地產企業的盈利水平低于國內房地產企業的盈利水平，但其盈利的穩定性遠高于國內企業，根據最近20年的數據統計，美國房地產的回報率長期穩定在9.5%～13%之間，其波動幅度遠小于國內的房地產企業。

專業能力突出，競爭優勢充分顯現。“輕資產模式”的另一個優點是市場高度細分，專業化非常高。房地產企業都傾向于選取自身最具優勢的產業鏈環節，加以培育發展，形成企業獨特的競爭優勢。美國房地產行業在資本運作、設計策劃、拆遷征地、建設施工、銷售租賃、物業管理等產業鏈環節都有非常專業的企業，這些企業在取得專業化優勢后，往往會把規模做大，成為這一環節最具競爭力、最強、規模經濟最優的企業。

通過比對國外地產行業比較先進的“輕資產模式”，結合國內地產行業的現狀，我們認為國內地產行業實施“輕資產”運營，可以選取以下模式。

金融化——以小投入撬動大資本。這種模式下，地產企業是組織者，通過組建基金（如房地產基金、物業基金等）將社會上的資金集中起來進行地產運營。目前國內已經有多家企業開始探討這種模式。如萬通控股董事長馮侖“導演+制片”的輕資產模式正在萬通地產內部一步步實踐。2013年萬通地產將依托正奇資本基金平臺，發起規模約為13.2億元的CBD物業投資基金，投資標的為北京中服Z3地塊。目前，萬通地產Z3項目的財務規劃已經全部完成，因為有物業投資基金的資金支持，包括地價在內的Z3項目后續資金目前都已經全部解決。這種以基金為核心的“輕資產”模式未來還將在萬通地產現有的全部商用物業中展開。產業基金是地產“輕資產”模式最直觀的運營模式，而地產金融化還包括直接融資租賃、經營租賃和出售回租等多種運作模式，他們的共性都是運用杠桿手段以較小的資本撬動大資本，實現風險分散，獲取相對較高的收益。

標準化——把單商品做成大規模。產業化的本質是規模經濟，而規模經濟的基礎是標準化。在房地產市場資源相同的情況下，誰擁有標準化體系，誰就擁有行業的未來。標準化其實就是管理的專業化、精細化，其核心是產品的標準化。即從產品的設計、施工、采購、成本控制等環節制定標準，進行復制。產品標準化背后是流程的標準化、管理的標準化，即從“客戶細分—價值細分—居住要求—技術標準—設計模塊—標準化產品”體系的整套標準流程。在產品標準化層面做得最出色的地產企業是萬科。萬科根據客戶細分，劃分出不同客戶的價值關注點，推出客戶對居住面積、居住環境、產品結構風格、產品功能、局部指標等方面的居住要求，進而將居住要求轉化為技術標準，落實到設計的模塊，形成部品的模塊化、功能的模塊化、戶型的模塊化和組團的模塊化等，經過大量的沉淀最終構成一個標準化的產品體系。目前很多房地產企業已經有意識地把業已開發出來的、比較成熟的地產產品梳理總結，使之標準化。如華僑城地產的華僑城系列、中糧置地的大悅城系列、華潤置地的橡樹灣系列等都是比較成功的案例。

專業化——由運營型轉為服務型。地產行業向“輕型化”轉型，由投資運營轉為專業服務也是未來的重要趨勢。相對于額度巨大的地產投資，做專業服務相當于是“沒有本錢的生意”，但其利潤率卻相當可觀。這一模式國內做得比較好的是綠城的代建模式。2010年9月，在經過精心策劃之后，綠城成立綠城房產建設管理有限公司，專業從事代建業務。綠城代建業務進展相當神速，不到半年，綠城的代建業務已落地項目就達到了近40個，總規劃建筑面積約500萬平方米，已成功進入浙江、上海、江蘇、福建、山東、河南等多個省市。綠城的代建模式幾乎不占用綠城的資金，但卻是綠城新的利潤增長點和未來轉型的方向。目前綠城的代建業務以項目代建、資本代建等商業代建為主，同時，安置房、保障房等政府代建項目也是綠城代建業務拓展的主要方向。通過經驗積累和專業培育，綠城的代建業務水平和質量在不斷提高，已成為其核心競爭力。

三、地產企業資產輕型化經營需要培育的基本能力

中國房地產業傳統的商業模式是“投資—拿地—開發—銷售”，這種一條龍大而全的資產重型化商業模式對高速發展時期的中國房地產業來說可謂居功至偉，成就了十幾年的中國房地產業的奇跡。然而，隨著行業的發展，這種模式越來越顯露出它的局限性，而分工專業、資產輕型化的“美國模式”將成為未來的行業發展主流模式。投資與開發、建設、后期物業管理、服務分別由產業鏈條上的專業公司來負責，這將是行業的未來發展趨勢。要實現這一模式轉變，地產公司應該著重培養以下能力。

一是卓越的組織管理能力。資產輕型化的地產開發模式使房地產企業不再全部運作整個產業鏈，而是將產業鏈各個環節都交由專業的公司參與運作，房地產企業自身只是一個組織者、統籌者，這就需要其具備卓越的組織管理能力，使各個環節能夠銜接有序，充分發揮最大效應。

二是突出的資本運作能力。輕資產運作模式使房地產企業的金融化屬性進一步增強，企業不但要以較低的成本融入社會資金，還要有較強地資本經營運作能力，加快資本周轉速度，提高資金使用效率，同時要特別注意金融風險的防范，使企業資金流始終處于高效安全的快速周轉中。