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第1篇

關(guān)鍵詞 “營改增” 房地產(chǎn)業(yè) 建筑安裝業(yè) 涉稅風(fēng)險 風(fēng)險防范

“營改增”是供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的重要舉措，也是深化財稅體制改革的重頭戲，前期試點(diǎn)已經(jīng)取得積極的成效，因此全面推開“營改增”試點(diǎn)，覆蓋面更廣，意義更大。房地產(chǎn)和建筑安裝作為此次全面“營改增”試點(diǎn)的重要內(nèi)容，從以往經(jīng)驗(yàn)看，房地產(chǎn)業(yè)、建筑安裝業(yè)均是欠稅、發(fā)票問題最為突出的領(lǐng)域。隨著“營改增”試點(diǎn)工作的不斷深入，如何防范房地產(chǎn)業(yè)、建筑安裝業(yè)的欠稅、發(fā)票虛開、虛抵的涉稅風(fēng)險，將日漸成為國稅系統(tǒng)日管和執(zhí)法風(fēng)險的重要內(nèi)容。

一、房地產(chǎn)業(yè)、建筑安裝I涉稅風(fēng)險的現(xiàn)狀

（一）房地產(chǎn)、建筑安裝行業(yè)的特點(diǎn)

房地產(chǎn)業(yè)，又稱房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營和管理業(yè)，它是從事房地產(chǎn)綜合開發(fā)、經(jīng)營、管理和服務(wù)的綜合性行業(yè)；建筑安裝業(yè)，是指建筑安裝工程作業(yè)，是以砌筑組合安裝為手段，使產(chǎn)品與大地相連固定不動的生產(chǎn)活動。建筑安裝業(yè)是房地產(chǎn)業(yè)的前期工作，而房地產(chǎn)業(yè)是建筑安裝業(yè)的后期銷售。由于房地產(chǎn)業(yè)中的房產(chǎn)建設(shè)是由建筑安裝業(yè)來完成的，所以建筑安裝業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)有著一種相互依存的關(guān)系，它們是相互鄰近的上下游行業(yè)，具有較為相似的行業(yè)特點(diǎn)。

房地產(chǎn)業(yè)和建筑安裝業(yè)具有分包、轉(zhuǎn)包環(huán)節(jié)多，經(jīng)營范圍廣，流動性大，產(chǎn)品多樣，施工條件復(fù)雜多變，建設(shè)周期長，管理困難，資金占用量大等行業(yè)特點(diǎn)。

（二）房地產(chǎn)業(yè)、建筑安裝業(yè)存在的涉稅風(fēng)險

房地產(chǎn)業(yè)、建筑安裝業(yè)由于自身的特征比較特殊，在“營改增”之前普遍存在財務(wù)制度混亂、發(fā)票管理不規(guī)范、虛假發(fā)票抵減成本、偷稅、欠稅的現(xiàn)象。全面推開“營改增”試點(diǎn)后，房地產(chǎn)業(yè)、建筑安裝業(yè)一般納稅人將按11%的稅率實(shí)行進(jìn)項抵扣制，從繳納營業(yè)稅變?yōu)槔U納增值稅。由于增值稅的核算模式比營業(yè)稅的核算模式更加復(fù)雜，如何防范房地產(chǎn)業(yè)、建筑安裝業(yè)存在的涉稅風(fēng)險，將成為國稅機(jī)關(guān)的重要研究課題。

第一，偷稅、欠稅風(fēng)險高，日常監(jiān)管難度大。房地產(chǎn)業(yè)、建筑安裝業(yè)的工程款主要采取兩種結(jié)算方式：一是預(yù)付款的形式；二是進(jìn)度款的形式。在這兩種結(jié)算方式下，稅款征收都會出現(xiàn)不同程度的較大波動。在工程前期，收款一般較少，增值稅進(jìn)項相對較多，項目無稅可繳；在工程中后期，隨著工程款的大量收取，增值稅銷項增加，可抵扣的進(jìn)項稅減少，項目開始繳納增值稅，從而使得稅款繳納的波動較大，不良企業(yè)甚至?xí)霈F(xiàn)“跑路”的情況，容易造成稅款流失。

第二，發(fā)票管理不規(guī)范，存在發(fā)票“虛開”“虛抵”隱患。增值稅專用發(fā)票的領(lǐng)用、開具、保管、認(rèn)證等的要求比營業(yè)稅發(fā)票更加嚴(yán)格，“金稅工程”基本可以杜絕假發(fā)票的現(xiàn)象。全面推開“營改增”試點(diǎn)后，目前普遍存在的房地產(chǎn)開發(fā)商利用建筑承包商虛開發(fā)票、虛增成本等行為將給自身帶來巨大風(fēng)險，并有可能擔(dān)負(fù)刑責(zé)。由于房地產(chǎn)業(yè)、建筑安裝業(yè)無法取得足夠發(fā)票抵充成本，從而容易催生“代開”“虛開”“虛抵”發(fā)票的行業(yè)鏈條。

二、房地產(chǎn)業(yè)、建筑安裝業(yè)涉稅風(fēng)險產(chǎn)生的原因分析

（一）周期長、資金占用量大的行業(yè)特點(diǎn)，容易產(chǎn)生偷、欠稅風(fēng)險

房地產(chǎn)業(yè)、建筑安裝業(yè)時間跨度較長，從幾個月到兩年或三年不等，而在實(shí)踐中，建設(shè)資金大都由施工方墊資，并且建設(shè)方拖欠工程款的現(xiàn)象也比較普遍。由此，很多納稅人認(rèn)為，只要建設(shè)方不支付工程款就不需要結(jié)算收入和繳稅。例如，“甲方供材”的問題，建筑企業(yè)通常在工程項目全部結(jié)束后才與施工企業(yè)結(jié)算“甲供材料”，但是這些材料已經(jīng)使用，按照稅法相關(guān)規(guī)定，應(yīng)該在使用的時候繳稅，因此造成稅款繳納延期，甚至稅款流失。

（二）財務(wù)制度不規(guī)范，法律意識淡薄

在日常檢查中發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)業(yè)、建筑安裝業(yè)普遍存在納稅人申報計稅依據(jù)真實(shí)性不高的問題，有相當(dāng)部分建筑業(yè)納稅人財務(wù)制度不健全，賬證不規(guī)范，使稅務(wù)部門的財務(wù)報表和申報表存在虛報現(xiàn)象，申報表上的數(shù)據(jù)與經(jīng)營實(shí)際存在較大出入。

（三）管理部門之間缺乏協(xié)作，增添了征管漏洞

稅務(wù)機(jī)關(guān)與建委、財政、監(jiān)察等部門的協(xié)作和配合不夠全面，對當(dāng)?shù)亟ㄖ椖康脑敿?xì)信息缺乏交流，增添了稅收征收管理的漏洞。例如，建筑業(yè)工程項目的承包權(quán)通常是采用招標(biāo)、競標(biāo)的方式而取得的，而在這個過程中，建委、公安、消防等部門都會參與其中，對建筑施工單位的資質(zhì)等條件進(jìn)行審核，但是稅務(wù)機(jī)關(guān)卻不能加入競招標(biāo)的過程，不能從源頭掌握建筑工程項目的具體施工計劃進(jìn)程，從而難以對建筑企業(yè)的項目工程進(jìn)行源頭管控。

三、全力防范房地產(chǎn)業(yè)、建筑安裝業(yè)涉稅風(fēng)險的相關(guān)建議

（一）加強(qiáng)涉稅政策宣傳培訓(xùn)，提升企業(yè)納稅遵從度

針對房地產(chǎn)業(yè)、建筑安裝業(yè)納稅人有關(guān)增值稅相關(guān)涉稅法律法規(guī)欠缺的實(shí)際情況，采取發(fā)放納稅公告、辦稅手冊、宣傳資料等“靜態(tài)”方式與平面媒體、網(wǎng)絡(luò)、電視、廣播等“動態(tài)”載體相結(jié)合的方式，對“營改增”政策和相關(guān)稅收的法律法規(guī)知識進(jìn)行廣泛宣講，對增值稅的基本情況、發(fā)票的領(lǐng)用和使用的相關(guān)規(guī)定以及實(shí)際工作中遇到的各種“營改增”問題進(jìn)行逐一講解，引導(dǎo)納稅人自覺落實(shí)相關(guān)政策，不斷提高納稅遵從度。

（二）嚴(yán)把發(fā)票領(lǐng)用關(guān)，加強(qiáng)企業(yè)日常監(jiān)管

針對房地產(chǎn)業(yè)、建筑安裝業(yè)發(fā)票虛開隱患較高的實(shí)際情況，在增值稅專用發(fā)票的供應(yīng)上，堅持從嚴(yán)管理和限量發(fā)放的原則。根據(jù)企業(yè)經(jīng)營情況嚴(yán)格票種核定和最高開票限額審批，努力做到“票種合適、票量適量、票面適當(dāng)”，避免在試點(diǎn)期間超量、超額發(fā)售發(fā)票。稅源管理部門，積極加強(qiáng)對房地產(chǎn)業(yè)、建筑安裝業(yè)增值稅專用發(fā)票的開具情況進(jìn)行摸底，對使用過程中發(fā)現(xiàn)增值稅專用發(fā)票的開具有異常的，要及時跟蹤，必要時，立即收繳，切實(shí)堵住發(fā)票“虛開”的口子。

（三）嚴(yán)把專票證認(rèn)證審核關(guān)，強(qiáng)化注銷環(huán)節(jié)的審查

充分發(fā)揮“金稅工程”信息管稅的功能，針對房地產(chǎn)業(yè)、建筑安裝業(yè)中的高風(fēng)險企業(yè)，積極開展涉稅檢查。結(jié)合納稅人實(shí)際業(yè)務(wù)、賬務(wù)處理、申報情況等不定期抽查進(jìn)項抵扣憑證，對于不符合抵扣條件的異常發(fā)票信息，及時核對其生產(chǎn)經(jīng)營情況，必要時，及時移交評估、稽查部門，嚴(yán)防“虛抵”風(fēng)險。同時，稅源管理部門要加強(qiáng)對房地產(chǎn)業(yè)、建筑安裝業(yè)企業(yè)注銷環(huán)節(jié)的審核把關(guān)工作，對票貨不符、賬實(shí)不符、關(guān)聯(lián)交易等涉嫌發(fā)票“虛開”“虛抵”的情況進(jìn)行重點(diǎn)審核，堵塞企業(yè)走逃的最后關(guān)口。

（四）加強(qiáng)部門間的合作，堵塞征管漏洞

房地產(chǎn)業(yè)、建筑安裝業(yè)涉及的行業(yè)多、部門多、產(chǎn)品范圍廣，要做好對房地產(chǎn)業(yè)、建筑安裝業(yè)的涉稅風(fēng)險防控工作，就要積極深化國、地稅以及與相關(guān)部門的信息交流，定期開展數(shù)據(jù)信息交換，努力實(shí)現(xiàn)相關(guān)各方能夠?qū)崟r掌握稅源動態(tài)及變化情況，避免因信息溝通不暢導(dǎo)致管理弱化的問題，切實(shí)堵塞征管漏洞，防范房地產(chǎn)業(yè)、建筑安裝業(yè)的涉稅風(fēng)險。

（作者單位為青島科技大學(xué)）

參考文獻(xiàn)

[1] 靳東升.“營改增”的意義及效果[J].注冊稅務(wù)師，2013（12）.

[2] 張.“營改增”中存在問題的探究[D].山東大學(xué)，2014.

第2篇

一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的涉稅風(fēng)險

依據(jù)稅收基本原理,高收入多納稅,低收入少納稅。但一些房地產(chǎn)企業(yè)似乎不是這樣,他們一方面想獲得高額收入,另一方面又想少納稅。在這個主題思想指導(dǎo)下,就催生了一些非法行為,利用造假來偷逃國家稅款。其主要手段基本有二:

一是藏匿收入。高收入多納稅,但作為一個經(jīng)濟(jì)組織又不能不追隨高收入,怎么辦?膽大的企業(yè)干脆“一不做二不休”,把高收入藏匿起來,比如:將銷售收入(包括預(yù)收收入)掛在往來賬上,或隱匿收入,或不作或不及時作賬務(wù)處理,或直接沖減開發(fā)成本;分解售房款收入,將部分款項開具收款收據(jù),隱匿收入;在境外銷售境內(nèi)房產(chǎn),隱匿銷售收入;私建違建閣樓、車庫、倉庫,對外銷售使用權(quán)開具收款收據(jù),隱匿收入;與部隊、村委會聯(lián)建商品房,隱匿收入等等。藏匿高收入,就減少了企業(yè)的營業(yè)收入和利潤,降低了增值率,直接偷逃了營業(yè)稅、房產(chǎn)稅、企業(yè)所得稅和高額的土地增值稅。藏匿的收入若進(jìn)入企業(yè)的小金庫,用小金庫發(fā)錢,又逃避了個人所得稅。

二是虛增成本費(fèi)用。在收入確定的情況下,增加成本費(fèi)用,也就減少了利潤及其據(jù)以計算的企業(yè)所得稅,降低了土地增值率以及據(jù)此計算的土地增值稅。其常用的伎倆大致有:虛開材料采購發(fā)票,或到稅負(fù)較低的地區(qū)申請代開發(fā)票,或者使用假發(fā)票入賬,增加成本費(fèi)用,多預(yù)提施工費(fèi)用,虛列開發(fā)成本;滾動開發(fā)項目,故意混淆前后項目之間的成本,提前列支成本支出(企業(yè)將正在開發(fā)的未完工項目應(yīng)負(fù)擔(dān)的成本費(fèi)用記入已經(jīng)決算或即將結(jié)算的項目,造成已完工項目成本費(fèi)用增大,減少當(dāng)期利潤);發(fā)生銷售退回業(yè)務(wù),只沖記收入,不沖回已結(jié)轉(zhuǎn)成本等等。此外,房地產(chǎn)企業(yè)還存在故意拖延項目竣工決算和完工時間,虛列勞務(wù)用工人數(shù)等逃稅現(xiàn)象。

可以說,房地產(chǎn)企業(yè)的涉稅風(fēng)險主要體現(xiàn)在一個“既要高收入又要少納稅”這個矛盾體中,其一切涉稅違法行為,都是圍繞這個矛盾體開展的。在對房地產(chǎn)企業(yè)的稅收治理中,執(zhí)法部門也查處了一些違法亂紀(jì)企業(yè),但這些偷逃稅款的伎倆屢查屢犯,大有前赴后繼之勢,原因就是其中的利益太大了,太誘人了一在這條道路上,不知還要倒下多少貪婪之徒。

二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的節(jié)稅建議

我們始終認(rèn)為,絕大部分的經(jīng)營者都是有“底線”的,有正道就很少有人愿意走邪道。在節(jié)稅這個問題上亦然。房地產(chǎn)行業(yè)偷逃稅款的行為猖獗,有巨大利益的誘惑,同時也有沒有正道可走的原因。沒有正道可走,主要是沒有人出來指出正道。

我們不揣淺陋,在此拋磚引玉。

在現(xiàn)行稅收政策下,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅負(fù)是可以依據(jù)交易安排合法減輕的。前提條件是:先弄懂相關(guān)稅收政策,以及高稅負(fù)的原因,再進(jìn)行交易上的合理安排。我們分普通樓盤和精裝修樓盤來談一下相關(guān)政策及其節(jié)稅建議。

(一)普通樓盤的節(jié)稅建議

我們所說的普通樓盤是指銷售毛坯房的樓盤,即是沒有經(jīng)過裝修的商品房。現(xiàn)行稅收政策規(guī)定:商品房的增長率沒有超過20%,免征土地增值稅。但對于廣大房地產(chǎn)商來說,恐怕沒有誰愿意主動去開發(fā)這樣的樓盤。所以,這條優(yōu)惠政策,只有那些經(jīng)濟(jì)適用房能夠享受。非經(jīng)濟(jì)適用房的開發(fā)商對此不屑一顧,但相關(guān)的稅負(fù)又必須扛著。

我們認(rèn)為普通樓盤的高稅負(fù)源于“中間環(huán)節(jié)的缺失”,特別是對超低價格進(jìn)料和支付施工費(fèi)用的房地產(chǎn)開發(fā)商來說,超低價的材料和超低價的施工費(fèi)用'都轉(zhuǎn)化成了自己的利潤和增長率,加大了企業(yè)所得稅和土地增值稅的稅負(fù)。為此,我們建議有二:

一是在進(jìn)料環(huán)節(jié)設(shè)立一個材料供應(yīng)公司,專門供應(yīng)樓盤的用料。材料公司通過原先的超低價進(jìn)料后,加價賣給房地產(chǎn)開發(fā)商。加價部分會增加材料公司17%的增值稅,減少房地產(chǎn)開發(fā)商20%至60%土地增值稅;一般情況下,材料公司的企業(yè)所得稅稅率應(yīng)該與房地產(chǎn)開發(fā)商的企業(yè)所得稅稅率相等(25%),所以。材料公司加價增加的企業(yè)所得稅與房地產(chǎn)開發(fā)商因此減少的企業(yè)所得稅應(yīng)該持平。如果房地產(chǎn)開發(fā)商的土地增值稅稅率適應(yīng)50%,假如加價1000萬元,材料(含稅),材料公司多交增值稅145.30萬元[1000÷(1+17%)×17%],那么房地產(chǎn)開發(fā)商的成本增加1000萬元,土地增值稅減輕500萬元(1000×50%),總體節(jié)稅354.70萬元(500―145.30),這也是比較可觀的。

二是在施工環(huán)節(jié)設(shè)立一個有資質(zhì)的建筑公司(或收購、合作經(jīng)營),專門負(fù)責(zé)樓盤的建設(shè),即肥水不流外人田。這樣,房地產(chǎn)開發(fā)商在與建筑公司結(jié)算費(fèi)用時,就不會超低價支付,而應(yīng)按比較高位的市場價支付。其間“轉(zhuǎn)移”的比以前昂貴的價格(要注意關(guān)聯(lián)交易),會增加建筑公司3%的營業(yè)稅,減少房地產(chǎn)開發(fā)商20%至60%的土地增值稅;建筑公司的企業(yè)所得稅稅率若與房地產(chǎn)開發(fā)商的企業(yè)所得稅稅率相等(25%),應(yīng)納所得稅總額在總體上也不會發(fā)生變化。如果房地產(chǎn)開發(fā)商的土地增值稅稅率也是50%,假如多支付建筑費(fèi)用1000萬元,建筑公司多交營業(yè)稅30萬元(1000×3%),而房地產(chǎn)開發(fā)商的土地增值稅可以減輕500萬元(1000×50%),總體節(jié)稅470萬元(500-30),這比材料公司加價供料的節(jié)稅效果更可觀的。

(二)精裝修樓盤的節(jié)稅建議

我們所說的精裝修樓盤是指經(jīng)過裝修的商品房,包括拎包就住的別墅。

精裝修樓盤的高稅負(fù)主要高在土地增值稅上一最高稅率為60%(這也是我國目前最高的稅率)一其原因我們認(rèn)為是由混合行為造成的。土地增值稅主要是根據(jù)土地增值率征收的,房屋建成后,毛坯房的價格應(yīng)是其計稅依據(jù),但如果開發(fā)商自己又“錦上添花”,對這些毛坯房進(jìn)行裝修,不論你開建筑發(fā)票還是收據(jù),那計稅價格也得把這些裝修費(fèi)用加進(jìn)去;如果開發(fā)商又買了彩電、冰箱等家具拉進(jìn)去,這些家具的費(fèi)用,也要算進(jìn)計稅價格。原因是你銷售的精裝修房屋是“一口價”,這“一口價”就確定了土地的增值量及其增值率,土地增值稅就得按你這“一口價”來收。

這就是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的混合業(yè)務(wù),如果不加以區(qū)分,無論會計怎么核算,均要交納土地增值稅。

我們對此混合業(yè)務(wù)的建議是:改變交易模式,從“一對一”的銷售模式,改為“二對一”或“三對一”的營銷模式,即從房地產(chǎn)開發(fā)商一家單純的銷售精裝修房子,分拆為房地產(chǎn)開發(fā)商銷售毛坯房、裝修公司裝修毛坯房、家具公司銷售家具,原先的一個活,分開由三個法人公司來做,這樣,土地增值稅的征收對象就只有房地產(chǎn)開發(fā)商,土地增值率就會大幅度下降,而裝修公司和家具公司的業(yè)務(wù)根本不會涉及這個高額的土地增值稅。

我們來大致算一下可節(jié)約的稅額。《土地增值稅暫行條例》第七條規(guī)定:土地增值稅實(shí)行四級超率累進(jìn)稅率,各檔稅率見表1。

假定一個精裝修樓盤扣除項目是1億元,銷售額是4億元,其納稅額的計算如下:

增值額=4-1=3(億元)

增值額與扣除項目比率=3÷1=300%

增值額超過扣除項目金額的200%,適用60%的稅率'其簡便計算公式為:

土地增值稅=增值額×60%-扣除項目×35%=3×60%-1×35%=1.45(億元)

即要交納1.45億元的土地增值稅。

如果通過裝修,購買家具等分拆總體銷售額,把房產(chǎn)的銷售額降為3億元,盡管適用的稅率沒變,但節(jié)稅效果明顯:

土地增值稅:增值額×60%一扣除項目×35%=2×60%-1×35%=0,85(億元)

第3篇

關(guān)鍵詞：營銷 涉稅風(fēng)險 防范策略

一、打折優(yōu)惠

打折優(yōu)惠是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)最為普遍的一種營銷策略。在促銷不見成效情況下，“降價”自然成為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)突圍的主要方法。我們經(jīng)常會看到這樣的打折促銷活動：“成本價開盤，本周認(rèn)籌額外8.5折，送1500元/平方米豪裝”、“精裝公寓項目，一次性付款享受9.3折、按揭貸款享受9.4折”、“交5000元抵3萬元，周末還有特價房”等。上述這些促銷方式，實(shí)際上就是價格直降，最大限度地讓利給購房人，卻贏得了買房人的認(rèn)可，對資金的快速回籠起到了良好效果。

二、墊付首付

在樓市低迷的時候，不少房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)打出了“首付分期付款”、“一成首付”的方式促銷。無論是“一成首付”還是“首付分期”，都是為了吸引顧客，加速回籠資金的促銷手段。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為購房者墊付首付，為其提供一筆半年至一年期的“免息”房貸，以一般住宅市價120萬元～150萬元/套計算，墊款首付款約為40萬元～50萬元，期限為2個月～1年，購房者約可省1萬元～2萬元貸款利息。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售的無論是期房還是現(xiàn)房，預(yù)收資金時都具備納稅義務(wù)，均應(yīng)該按規(guī)定繳納營業(yè)稅以及預(yù)繳土地增值稅、企業(yè)所得稅等。

三、買房送禮

在制定“買房送禮”類營銷策略時，應(yīng)關(guān)注個人所得稅代扣代繳問題：

1.企業(yè)在活動答謝以及業(yè)務(wù)宣傳等活動中，隨機(jī)向本單位以外的個人贈送禮品，如在開盤活動時向所有前來的客戶贈送的小禮品，按照“其他所得”項目，全額適用20%的稅率繳納個人所得稅。如果企業(yè)愿意承擔(dān)這部分的個人所得稅，就不需要向客戶收繳，但是這部分承擔(dān)的個人所得稅不得在企業(yè)所得稅稅前扣除！

2.企業(yè)在向個人銷售商品（產(chǎn)品）和提供服務(wù)的同時給予贈品，如房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采用“買一送一”的促銷手段，所贈送的自產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品（如買房送車庫）是不需要繳納個人所得稅的；如果是贈送的旅游項目，如歐洲10日游等，就需要按照“偶然所得”項目繳納個人所得稅；但是，如果是贈送的空調(diào)、洗衣機(jī)或者是小汽車等實(shí)物就不是簡單的個人所得稅的問題了，這還會涉及到企業(yè)的“兼營業(yè)務(wù)”需要繳納增值稅及相關(guān)的附加稅費(fèi)，同時需要繳納個人所得稅。

四、購房補(bǔ)貼

一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)針對非普通住宅產(chǎn)品給予契稅補(bǔ)貼，如針對別墅、面積超過144平方米以上的商品房等，給予高于普通住宅部分的契稅補(bǔ)貼；有些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)針對購買人不同時間段的物業(yè)管理費(fèi)補(bǔ)貼，如購房免3年物業(yè)管理費(fèi)等。對這類營銷策略，不如采取直接的折扣銷售策略來得簡單和實(shí)惠，不僅客戶繳納契稅的納稅基數(shù)降低，而且，企業(yè)承擔(dān)的應(yīng)由個人繳納的契稅不能在企業(yè)所得稅前扣除，而且，需承擔(dān)按照“偶然所得”計算的個人所得稅。

五、售后回購

在商業(yè)地產(chǎn)以及車庫的銷售過程中，一些房地產(chǎn)企業(yè)為了吸引客戶，承諾客戶購買后一段時間內(nèi)，客戶可以要求房地產(chǎn)企業(yè)按照約定的價格回購其銷售的產(chǎn)品。這種營銷策略，雖然其合同或協(xié)議的內(nèi)容千差萬別，但概括起來可以分為三種情形：一是銷售方?jīng)]有回購的選擇權(quán)，且回購價格確定；二是賣方有回購選擇權(quán)；三是買方有要求賣方回購的選擇權(quán)。一般來說，第一種情形商品所有權(quán)上的風(fēng)險與報酬并未真正轉(zhuǎn)移給購買方，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)仍對售出商品實(shí)施控制，不符合收入確認(rèn)的條件，不能作為銷售業(yè)務(wù)來處理，僅能作為融資業(yè)務(wù)進(jìn)行處理。后兩種情形，則應(yīng)具體分析每項交易的實(shí)質(zhì)，根據(jù)行使選擇權(quán)的可能性大小，以及商品所有權(quán)上的主要風(fēng)險和報酬轉(zhuǎn)移與否，確定是否符合收入確認(rèn)條件如果符合收入確認(rèn)條件，企業(yè)和客戶就商業(yè)或者車庫簽訂或者辦理了產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，盡管企業(yè)與客戶簽有回購協(xié)議，但是，根據(jù)稅法規(guī)定，企業(yè)仍然需要分別按照銷售和購進(jìn)不動產(chǎn)兩項業(yè)務(wù)處理，這樣企業(yè)就會承擔(dān)兩次銷售不動產(chǎn)的營業(yè)稅及其附加稅費(fèi)、所得稅、印花稅等。如果不符合收入確認(rèn)條件，雖將商鋪賣給了客戶，雙方簽訂了合同但尚未簽證、辦理相關(guān)產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，就可以視為一種融資業(yè)務(wù)，可以通過變更合同或者協(xié)議的方式解決。

六、售后返租

售后返租是一種特殊銷售方式，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在銷售商品房給客戶的同時，與客戶簽訂該房的租賃合同。在售后返租方式下，在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與客戶之間，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)同時是承租人，客戶同時是出租人；在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與入駐商戶之間，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)又是出租人，商戶則是承租人。簡單地說，就是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將其開發(fā)的商鋪、商品房、酒店、度假村等物業(yè)劃分成小面積出售給購買者。隨后與客戶簽訂返租合同，讓客戶將物業(yè)返租給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，在一定期限內(nèi)，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以固定利率包租。

參考文獻(xiàn)：