前言：我們精心挑選了數篇優質房地產行業審計文章，供您閱讀參考。期待這些文章能為您帶來啟發，助您在寫作的道路上更上一層樓。

第1篇

關鍵詞:房地產行業 年度會計報表 審計

隨著中國市場經濟的快速發展，房地產行業經營規模不斷擴大，成為支持我國國民經濟發展的主導產業，同時各地數量龐大的房地產企業也成為會計師事務所提供審計服務的重要對象之一。由于房地產行業不同于一般工商企業，其產品特殊、建設項目規模大、時間跨度長，且房地產企業審計報告一般情況下都會有諸如銀行貸款之類的特殊用途，造成房地產行業審計風險較高，如何做好房地產行業年度會計報表審計工作，提高審計質量，降低審計風險，筆者結合多年房地產行業的審計經驗，就審計中應重點關注的幾個問題粗談一二，以期對會計師事務所的同仁們在房地產行業的審計中能有所啟發。

一、提前或推遲確認收入

以《企業會計準則第14號-收入》的判斷標準為依據，同時考慮房地產的特殊性，房地產企業應在同時滿足以下條件的情況下確認商品房銷售收入的實現：

(1)商品房已完工且已取得政府相關部門的綜合驗收證明，并已交付業主使用；

(2)已簽訂商品房買賣合同；

(3)已收到與商品房有關的全部價款或者已按合同規定收到首付款，收到首付款的其剩余價款應預期能正常收回；

(4)商品房的建筑成本應能夠可靠計量。房地產開發企業出于各種不同的需求，往往或提前確認收入或推遲確認收入，這就要求我們審計人員在審計中應細心認真，善于通過核對購房合同、銷售清單等會計資料以外相關的業務資料判斷其銷售收入確認時間的正確性。

二、完工產品的成本結轉不準確

房地產企業的成本結轉相對一般工商企業具有其特殊性和復雜性，要求企業財會人員不但應具有較高的財務理論水平，更應對房地產行業具有較高的熟悉度，在多年的審計實踐中，筆者發現由于企業財會人員水平參次不齊，加上部分企業出于人為調節利潤的需要，房地產行業中的產品成本結轉問題較突出，成本結轉隨意性大，甚至有個別企業按商品房銷售收入的固定百分比進行估轉成本，造成房地產銷售成本嚴重失實，在此筆者將審計中遇到過的成本結轉不正確的主要幾種情況列舉如下：

由于建設周期長，房地產開發企業的完工產品結算進度與賬面發生的成本往往不一致，賬面發生成本滯后，企業為了增加賬面利潤，一般會僅按賬面成本結轉完工產品成本，以達到少轉開發成本的目的。

對房地產企業來說，預付賬款大多數是開發成本的組成部分，但企業為了少轉成本，往往以工程價款未結算為由將預付賬款長期掛賬。

對于較大的分多期開發的房地產項目，其配套設施一般會在后期開發建設，審計中應索取企業的配套設施預算資料，關注其配套成本是否預計并結轉。

出于減少應繳土地增值稅和企業所得稅的考慮，部分房地產開發公司往往會通過虛開建筑發票而虛列成本，即通過“真票假業務”的列賬增加開發成本以達到偷逃稅款的目的。

三、稅收問題

稅收是國家對房地產行業進行宏觀調控的主要手段之一，且由于房地產業稅收的政策性強，涉及稅種多且復雜，所以也是我們對其進行年度會計報表審計時的難點和重點。審計中我們可以重點關注以下幾點：

(一)是否存在隱匿收入行為

房地產企業隱匿收入的通常做法有：一是對采取銀行按揭方式銷售的房地產其按揭收入不入賬，不申報納稅；二是對其房屋、商鋪、車位的出租收入不入賬，不申報納稅。

(二)是否存在虛開建筑發票虛列成本問題

虛開建筑業發票是指在沒有真實業務的情況下，到當地稅務機關代開建筑發票或取得建筑公司虛開的建筑發票。企業只需支付營業稅或者手續費，就可以獲取金額巨大的票面金額，入賬后就可以在計算企業所得稅和土地增值稅時得到更多的抵扣。這是一種典型的“真票假業務”偷稅行為。

(三)是否存在未按規定預繳和匯算清繳土地增值稅問題

欠繳、少繳土地增值稅在房地產行業比較普遍，一是未竣工清算項目不按規定預繳土地增值稅，二是已完工項目長期按未完工項目核算，不按規定到主管稅務機關匯算清繳。

(四)是否存在捐贈、償債、以房換地等行為未按規定繳稅

根據現行稅法的相關規定，房地產企業存在將商品房捐贈、償債和以房換地等特殊房產轉讓行為時，應按視同銷售處理，按規定繳納相關稅金。實際審計中，發現有房地產開發企業在做賬務處理時往往通過往來賬或者直接沖減成本，不確認銷售收入，不申報納稅。

(五)是否存在少繳、不繳印花稅的情況

印花稅屬小稅種，企業往往不夠重視，同時也是審計人員比較容易忽視的問題。房地產行業的印花稅重點涉及以下兩項：一是對建筑安裝工程承包合同，應按“建筑安裝工程承包合同”印花稅稅目來征稅，其稅率為萬分之三，其計稅依據是合同的承包金額或工程標的； 二是對房地產（預售）銷售收入，則是按“產權轉移書據”稅目來征稅，其稅率為萬分之五。

現階段，我國房地產行業屬于高利潤行業，如果按照實際盈利進行土地增值稅的匯算清繳，很多房地產開發企業都將面臨需補繳巨額的稅款，為達到少繳或不繳稅款的目的，房地產行業幾乎不存在主動進行土地增值稅匯算清繳的情形，加上相關稅務主管部門清繳力度不夠，造成房地產行業中已完工項目長期不進行匯算清繳現象極為普遍。

針對以上房地產行業會計報表審計中容易遇到的問題，筆者認為最關鍵的一點是會計師事務所在選派審計小組時，要選派熟悉房地產企業開發經營和財務管理、熟悉相關的稅收法規以及具有一定房地產業審計經驗的注冊會計師，運用更完善更嚴謹的審計程序和審計方法，將審計風險降到最低。

參考文獻：

第2篇

Key words： real estate industry；earnings management；audit opinion

中圖分類號：F293.33 文獻標識碼：A 文章編號：1006-4311（2016）14-0109-03

0 引言

注冊會計師出具的審計意見往往能給廣大財務報告使用者傳遞關于報告真實性的重要信息，幫助相關利益者做出正確的決策。對于審計意見形成的影響因素的研究也引起了學者們的注意。而上市公司的盈余管理程度對審計意見出具的影響更是成為研究的一大熱點。

近年來，我國房地產行業的發展在經歷快速騰飛后也曾陷入一定程度的萎靡動蕩。實行房地產調控第一階段的2010-2011年時期，出現了交易量持續萎縮的低迷狀態。2012年，調控進入了第二階段，前期階段調控成效的肯定與持續低迷帶來的上漲壓力，使得該年出現了較好的回穩狀況。這種穩步回升的發展態勢無疑為研究該行業相關經濟問題提供了良好條件。

根據行業分類標準，本文選取房地產行業的150家上市公司作為研究樣本，利用樣本公司2012年度報告的財務數據實證分析了房地產行業的盈余管理程度對審計意見出具的影響。

1 文獻綜述

國內外盈余管理的研究現狀：

1.1 關于模型的選擇與建立

目前學界存在著多種盈余管理模型，包括Healy 模型（1985）、DeAngelo 模型（1986）、行業模型（Dechow and Sloan，1991）、較為盛行瓊斯模型等。但隨后又有研究顯示，這些模型存在著不同程度的設定問題。總結回顧相關研究，本文認為，盡管瓊斯模型被公認為是比較優秀的盈余管理檢驗模型，但為取得更理想的檢驗效果，需要根據實際對象和目的特定選擇合適的模型。

1.2 關于研究結果

目前國內外關于盈余管理程度對審計意見類型的影響問題已有較多研究成果，但并沒有一致結論。Bartov（2001）等人的研究結果表明，公司盈余管理程度越高，被出具非標意見的概率越大。Butler （2004）則認為，市場上被出具非標意見公司的應計利潤為多出現數額巨大的負值，可能引起財務困境，審計師因為公司持續經營的不確定性出具非標意見，與盈余管理無關。Laura 等（2008）利用西班牙的數據驗證了Butler的結果，但他們認為審計師出具非標意見是因為自身的保守性而不是企業持續經營的不確定性。

大量學者也對中國的情況進行了驗證，選取不同的樣本和研究方法，結果也不一致：李東平等（2001）發現審計意見與核心的盈余管理指標沒有顯著關系。章永奎和劉峰（2002）則發現上市公司盈余管理行為越厲害，越可能被出具非標意見，但同時大規模的會計師事務所會體現更嚴格的審計質量控制。

2 研究設計

2.1 研究概述

我國企業存在大量的盈余管理行為。這些盈余管理的結果往往可以反映在企業公布的財務報表中，而外部民間審計也將作為一種審核手段對財務報告的真實性完整性等起到重要的監督保障作用本文將研究的是企業盈余管理程度對注冊會計師出具的審計意見類型的影響。基于研究目的，提出假設：公司當期盈余管理程度與審計師出具非標意見的概率不相關。

2.2 樣本選擇

本文研究的樣本初步選擇為根據CSRC行業分類指導選擇出的174家房地產上市公司。為了保證所選樣本公司之間能夠進行各項指標的對比，對初選樣本進行篩選剔除，最終獲得了150個有效樣本。本文使用的數據來自GTA國泰安金融數據庫。對數據的處理使用的是EXCEL2010，變量的描述性統計及回歸分析使用軟件Eviews7.2。

進行變量的回歸分析之前先對樣本進行了描述性統計，結果如表1。

2.3 模型選擇

本文以審計意見類型為被解釋變量，以盈余管理程度為解釋變量，并加入控制變量。因為被解釋變量定義為虛擬變量故選擇用Logistic模型為回歸模型進行實證檢驗。結合行業的市場審計現狀特點，參考各類文獻中的模型建立后，最終為本次研究選用構建如下模型：

Audit=α0+α1EI+α2lnAsset+α3NARR+α4CR+α5DR

+α6+Big4+∈

模型變量解釋：

①被解釋變量：Audit為虛擬變量。如果審計意見類型為標準無保留審計意見，則Audit取值為0，否則為1（非標意見）。

②解釋變量：如前文所述，正對我國上市公司盈余管理程度度量有多重方式，比如充分采用考慮風險的應記款項法；瓊斯模型下較為復雜的應計利潤法等。考慮到計量模型中對變量設置的盡量簡單簡明的要求，了解到房地產行業中重要的盈余管理手段為用非經常性損益項目來操縱利潤，再結合到公司規模對非經常性損益的影響。本文采用了年度報告中披露的非經常性損益的絕對值除以總資產作為衡量盈余管理程度的指標。即：

EI為盈余管理程度，EI=年度非經常性損益絕對值/總資產

③控制變量：

LnAsset：總資產的自然對數；

NARR：表示加權平均凈資產收益率；

CR：表示流動比率，CR=資產合計/流動負債合計；

DR：表示資產負債率，DR=負債總額/資產總額；

Big4：虛擬變量，如果審計師為國際四大會計師事務所則Big10為1，否則為0。

3 統計與回歸結果

如表2所示，運用Eviews先求出了各個變量之間的相關系數以及相關性檢驗下的t統計量和對應的概率P值。接著運用Logistic回歸模型回歸結果如表3所示

4 結果分析

4.1 相關系數結果分析

①通過觀察圖二不難發現，2012年我國房地行業上市公司所屬會計師事務所所出具的審計意見與盈余管理程度之間相關系數為正，大小為0.362593，初步判斷可能存在較弱的正相關關系。

②相關檢驗下t統計量的值為4.685032，且概率P=0.0000，在α=5%，1%的顯著性水平下P都很小，所以需要拒絕原假設，解釋變量顯著。這表明企業的盈余管理程與審計師出具非標準無保留標審計意見的之間有較弱的相關性而且是正的相關性。

③同時也可以發現該結果也表明控制變量之間與審計意見之間也存在著一定相關性，但可計算出方差膨脹因子VIF

4.2 回歸結果分析

①首先觀察模型總體的你和程度調整后的判定系數McFadden R-squared=0.535174，說明回歸的結果方程相對較好的擬合和樣本情況。總體的顯著性檢驗P值：Prob（LR statistic） 0.000009也很小，可以通過顯著性水平α=10%下的總體顯著性檢驗，說明方程總體顯著。

②觀察回歸結果圖，可以注意到解釋變量EI：盈余管理程度的參數估計結果約為18.66，t統計量值2.012842，對應t檢驗的概率值P=0.0441在5%的置信水平系可以通過Z的顯著性檢驗（概率P=0.0441

③同時可以關注一下其他的變量：審計意見與控制變量凈資產收益率在5%的置信水平上也呈現出顯著負相關，（P=0.0049

第3篇

關鍵詞：房地產行業 上市公司 非標準審計意見 影響因素

一、文獻綜述及問題提出

（一）文獻綜述

國外對非標準審計意見影響因素的研究較為全面，主要從被審計單位的規模、財務狀況、其對會計師事務所的重要性、會計師事務所的規模和審計收費的角度進行研究。Mc Keown（2005）的研究結果表明：客戶的資產規模越大，發表持續經營疑慮保留意見的概率越小。Mohammad 和 T.E. Cooke（2005）發現，那些處于財務困境的上市公司更容易得到非標準審計意見。De Angelo（2000）、Becker（1998）、Reynolds 和 Francis（2001）研究表明，規模較大的事務所對陷入財務困境的審計客戶更容易出具非標準審計意見。Teoh 和 Lim（2005）認為審計費用顯著影響審計的獨立性。

國內對非標準審計意見影響因素的研究時間較短，研究的重點為被審計單位本身的特征，如公司治理、財務狀況、企業盈余管理與審計意見的關系等。張俊瑞、董南雁（2006）研究表明，公司治理的總體質量優劣與審計意見顯著相關。江嶺（2008）研究表明，目前對我國上市公司審計意見產生影響的主要因素為上市公司的償債能力、經營能力和盈利能力。章永奎、劉峰（2002）研究發現，被審計單位盈余管理水平與收到非標準審計意見的概率呈正相關關系。

綜上所述，國內外學者對于非標準審計意見影響因素的研究有以下特點：（1）主要從公司治理、被審計單位財務狀況和事務所三個方面進行研究；（2）大多數研究是對上市公司總體或制造業進行研究，對某些行業的特殊性考慮不足。

（二）問題的提出

本文通過對2005-2012年我國滬深A股上市公司審計意見類型的研究發現，房地產行業上市公司收到非標準審計意見的比例明顯高于制造業的平均水平（如表1所示），因此，探討房地產行業非標準審計意見的影響因素是必要的。

二、實證研究設計

（一）研究假設

本文的研究對象側重房地產行業，因此主要從被審計單位方面提出假設進行研究，而對事務所方面的影響因素進行控制，假設如下：

公司治理方面：

第一大股東持股比例越高，其影響管理層編制不實財務報告的可能性越大，從而導致注冊會計師出具非標準審計意見的可能性也越大。獨立董事的力量越強，對上市公司經營業績的監督能力也就越強。因此，這里預期獨立董事比例對非標準審計意見影響系數的符號為負。

H1：第一大股東持股比例與非標準審計意見正相關。

H2：獨立董事比例與非標準審計意見負相關。

財務狀況方面：

H3：流動比率與非標準審計意見負相關。

房地產行業普遍存在著負債率較高的特點，而流動比率是短期償債能力指標，流動比率越高，企業短期償債能力越強，被出具非標準審計意見的可能性就越小。

H4：資產負債率與非標準審計意見正相關。

資產償債率越高，企業的長期償債能力越差，被注冊會計師出具非標準審計意見的可能性就越大。

H5：凈資產收益率與非標準審計意見負相關。

企業的盈利能力越高，說明企業經營狀況就越好，因此企業被出具非標準審計意見的可能性就會越小。

H6：應收賬款周轉率與非標準審計意見負相關。

應收賬款周轉率越高，企業的營運能力越好，被注冊會計師出具非標準審計意見的可能性就越小。

H7：成本收入比與非標準審計意見正相關。

房地產行業是高收入高利潤行業，企業為了少繳納土地增值稅和企業所得稅可能虛增開發成本，因此成本收入比越高的企業被注冊會計師出具非標準審計意見的可能性就越大。

H8：預收款項收入比與非標準審計意見正相關。

房地產行業是一個比較特殊的行業，預收款項比較多且容易通過長期掛賬達到非法目的，因此預收款項收入比越高的企業被出具非標準審計意見的可能性越大。

H9：其他應付款收入比與非標準審計意見正相關。

部分房地產行業存在著通過其他應付款這一會計科目進行虛假按揭融資情況，因此，其他應付款收入比越高的企業被注冊會計師出具非標準審計意見的可能性越高。

H10：非經營損益與凈利潤之比與非標準審計意見正相關。

部分房地產企業存在著利用非經營損益操縱利潤的情況，因此非經營損益與凈利潤之比越高的企業被注冊會計師出具非標準審計意見的可能性越大。

H11：實際所得稅率與非標準審計意見正相關。

房地產企業可能人為調節某些利潤較大的項目，以達到延遲納稅或平衡納稅的目的。實際所得稅是當期所得稅（稅率25%）經遞延所得稅調整后的稅，當實際所得稅率大于 25%時，則存在隱藏利潤的可能性，因此被出具非標準審計意見的可能性更大。

（二） 變量選擇與模型建立

模型建立：

y=α0+α1X1+α2X2+α3X3+α4X4+α5X5+α6X6+α7X7+α8X8+α9X9+α10X10+α11X11+α12X12+α13X13+α14X14+α15X15+b

其中b為隨機干擾項。

（三）樣本選取與數據來源

本文以2005-2012年滬深A股128家房地產上市公司（剔除ST股）作為樣本，財務指標及審計意見相關信息來自國泰安CSMAR數據庫。本文選擇的數據分析軟件為SPSS11.5 及EXCEL。

三、實證結果與分析

（一）描述性統計分析

由描述性統計分析可知，第一大股東持股比例均值為37.593，說明我國滬深A股128家房地產行業上市公司2005-2012年993個樣本中普遍存在著一股獨大的情況；資產負債率均值為1.688，明顯過高，最大值為877.256，主要是個別公司的資產負債率太高，受個別極大值拉升的緣故；應收賬款周轉率、預收款項收入比和其他應收款收入比均值也明顯偏高，受個別極大值拉升作用明顯；非經營損益與凈利潤之比均值為0.623，標準差為6.217，說明樣本公司中非經營損益占凈利潤的比例普遍偏高；實際所得稅率均值為0.325，標準差為1.277，說明樣本公司中實際所得稅率普遍高于一般稅率。

（二）Pearson相關性分析

相關性分析主要是研究變量之間的關聯密切程度，通常情況下，如果相關系數大于0.8或小于-0.8，并且同時在統計學上具有顯著性，那么可以認為變量間存在嚴重的多重共線性問題，需要把這些變量剔除。

如表3所示，有相關性的變量間相關性系數絕對值小于0.8，可以認為有相關性的變量間不存在多重共線性問題。

（三）Logistic回歸分析

根據上頁表4的模型估計結果，本如下分析：

1.第一大股東持股比例：第一大股東持股比率與非標準審計意見顯著正相關，在10%的水平下顯著，系數符號與預期一致，說明在房地產行業上市公司中股權集中造成的一股獨大現象不利于提高財務報告的質量。

2.獨立董事比例：獨立董事比例與非標準審計意見正相關，符號與預期不符，影響也并不顯著，可能的原因是我國獨立董事制度建立不久，并且是由監管部門強制要求的，上市公司本身也許并沒有設置獨立董事的要求，獨立董事不過是上市公司為了應付監管部門的“花瓶”而已，并沒有起到保護中小投資者利益的作用。

3.流動比率：流動比率與非標準審計意見負相關，與預期符號相符，但影響并不顯著，短期償債能力可能并非影響房地產行業上市公司非標準審計意見的主要影響因素。

4.資產負債率：資產負債率與非標準審計意見顯著正相關，在10%的水平下顯著，系數符號與預期一致，長期償債能力可能是房地產行業上市公司非標準審計意見的重要影響因素。

5.凈資產收益率：凈資產收益率與非標準審計意見顯著負相關，在10%的水平下顯著，系數符號與預期一致，凈資產收益率是盈利能力指標，盈利能力越強的房地產行業上市公司被出具非標準審計意見的可能性越小。

6.應收賬款周轉率：相關性不明顯。

7.營業成本率：營業成本率與非標準審計意見正相關，與預期符號相符，但是影響并不顯著，營業成本率并非影響房地產行業上市非標準審計意見的重要因素。

8.預收款項收入比：預收款項收入比與非標準審計意見負相關，即預收款項收入比越高的房地產行業上市公司被出具非標準審計意見的可能性越小，且在10%的水平下顯著，這與預期符號不符，可能的原因是預收款項比重比較大的房地產行業上市公司銷售業績較好，經營能力強，因此被出具非標準審計意見的可能性越小。

9.其他應收款收入比：其他應收款收入比與非標準審計意見負相關，影響并不顯著，與預期符號不符，可能的原因是其他應收款比重越高的房地產行業上市公司經營能力越強，被出具非標準審計意見的可能性越小。

10. 非經營損益與凈利潤之比：非經營損益與凈利潤之比與非標準審計意見正相關，在5%的水平下顯著，與預期符號相符，可見，不合理的盈余管理可能是房地產行業上市公司被出具非標準審計意見的重要影響因素。

11.實際所得稅率：實際所得稅率與非標準審計意見負相關，且在5%的水平下顯著，與預期符號不符，可能的原因是繳納企業所得稅多的房地產行業上市公司依法納稅意識比較強，發生偷稅漏稅的情況比較少，所以被出具非標準審計意見的可能性比較小。

控制變量非本文研究重點，不做詳細分析。

四、結論及建議

（一）結論

1.在房地產行業上市公司治理結構的影響因素中，第一大股東持股比例與非標準審計意見顯著正相關，獨立董事比例對非標準審計意見的影響不顯著。

2.在房地產行業上市公司財務狀況的影響因素中，資產負債率、非經營損益與凈利潤之比與非標準審計意見顯著正相關，凈資產收益率、預收款項收入比、實際所得稅率與非標準審計意見顯著負相關，其他指標影響不顯著。

（二）建議

本文的研究對房地產行業上市公司、注冊會計師、財務報告使用者、社會公眾、政府監管單位和其他利益相關者都具有一定的意義。在上述分析的基礎上，筆者提出如下建議：（1）房地產行業上市公司要進一步完善治理結構。目前在公司管理層控制的董事會中，獨立董事基本上是由董事會自己聘請的。應該通過由一個獨立于上市公司管理層的第三方來指定獨立董事在公司中代表中小股東的利益的方法來改善我國的獨立董事聘任制度。（2）降低注冊會計師的執業風險。如果影響房地產行業上市公司出具非標準審計意見的因素比較多，注冊會計師要謹慎接受業務委托，降低執業風險。（3）改善投資者的投資決策。根據本文總結出來的房地產行業上市公司非標準審計意見影響因素，一般投資者可以預測公司將來的審計意見類型，從而采取更好的投資策略來減少損失或增加收益。（4）強化政府監管。政府監管者可以通過影響房地產行業上市公司非標準審計意見的因素來幫助他們判斷審計意見類型的合理性，有利于維持市場秩序。X

參考文獻：

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