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第1篇

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā) 工程管理 質(zhì)量控制

中圖分類號：O213.1 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A 文章編號：

房地產(chǎn)行業(yè)作為國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，為我國經(jīng)濟(jì)飛速發(fā)展做出了不可磨滅的貢獻(xiàn)。如何更好的管理好房地產(chǎn)開發(fā)項目建設(shè)是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)最為重要的工作，不但關(guān)系到房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益、社會效益，同時決定著房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的業(yè)內(nèi)影響力及發(fā)展前景。

一、結(jié)合“通服大廈”項目上，分別談?wù)勴椖拷ㄔO(shè)中建設(shè)單位、勘察單位、設(shè)計單位、施工單位、監(jiān)理單位的重要性，建議及措施。

房地產(chǎn)開發(fā)項目的主體，建設(shè)單位的重要性、建議及措施。

作為房地產(chǎn)開發(fā)項目的主體，建設(shè)單位工程管理的任務(wù)實際是將土地資源結(jié)合使用功能及營銷理念進(jìn)行轉(zhuǎn)化，將使用功能及營銷理念轉(zhuǎn)化為設(shè)計文件及工程技術(shù)指標(biāo)。再根據(jù)設(shè)計文件及工程技術(shù)指標(biāo)進(jìn)行招標(biāo)。在定標(biāo)后對設(shè)計產(chǎn)品、施工產(chǎn)品進(jìn)行確定。這樣才能保證最終施工出來的產(chǎn)品符合我的使用功能及營銷意圖，同時控制其施工質(zhì)量及工程成本。我們常講，同樣的地塊，同樣的設(shè)計施工單位，不同的建設(shè)單位會產(chǎn)出兩個完全不同的項目，這中間包含了太多建設(shè)單位的企業(yè)文化，技術(shù)水平，甚至于對于美學(xué)、環(huán)保的理念。所以說，建設(shè)單位是一個項目的靈魂所在，作為建設(shè)單位的管理者提高自己的業(yè)務(wù)水平是重中之重。建設(shè)單位前期要進(jìn)行細(xì)致的可行性研究， 否則對項目定位不準(zhǔn)確，導(dǎo)致決策混亂，為產(chǎn)品的可行性和科學(xué)性帶了隱患。設(shè)計單位在沒有明確設(shè)計要求的情況下提交的設(shè)計方案，隨后極易發(fā)生改變結(jié)構(gòu)和使用功能，導(dǎo)致產(chǎn)生質(zhì)量隱患。要提高質(zhì)量意識，不能過分追求市場效益和滿足客房需求，較為隨意的改變主體結(jié)構(gòu)和使用功能。

以“通服大廈”為例，在項目建設(shè)初期，作為建設(shè)單位我們做了大量的調(diào)研工作，進(jìn)行項目定位，功能定位，經(jīng)濟(jì)指標(biāo)測算，制定完善詳細(xì)的項目設(shè)計任務(wù)書，為建設(shè)優(yōu)質(zhì)項目做好準(zhǔn)備。

房地產(chǎn)開發(fā)項目中勘察單位、設(shè)計單位的重要性，建議及措施。

房地產(chǎn)開發(fā)項目中勘察單位、設(shè)計單位對工程管理和質(zhì)量控制起到先決作用?？辈靻挝?、設(shè)計單位作為建設(shè)單位工程技術(shù)的主要支持單位，不僅要熟悉國家相關(guān)規(guī)范還必須具備一定的綜合實力。設(shè)計單位的核心手段是技術(shù)，項目的設(shè)計工作絕大部分是由設(shè)計單位完成，首先作為建設(shè)單位選定到優(yōu)秀的勘察單位、設(shè)計單位進(jìn)行合作，充分體現(xiàn)建設(shè)單位的管理水平及智慧所在。在此仍需特別強(qiáng)調(diào)的一點(diǎn)是，設(shè)計水平的體現(xiàn)往往是具體設(shè)計師個人水平的體現(xiàn)，能夠有一個高水平的設(shè)計負(fù)責(zé)人非常重要。因為受管理模式的影響，再有名的設(shè)計院設(shè)計師的水平也有高低，在這方面建設(shè)單位因在簽訂設(shè)計合同時充分細(xì)致的表述自己的要求。其次現(xiàn)在許多設(shè)計人員長期坐辦公室，對當(dāng)今市場上的新材料、新技術(shù)以及現(xiàn)場地的實際情況，并不是非常了解，不可能根據(jù)不同的樓盤定位選擇最為恰當(dāng)?shù)墓こ碳夹g(shù)，所以，作為房是產(chǎn)開發(fā)項目的主體，建設(shè)單位的必須將所需要設(shè)計的檔次、樓盤的定位，技術(shù)的定位，成本上的要求等信息全部詳細(xì)的告知設(shè)計單位及具體的設(shè)計人員，并經(jīng)過充分的細(xì)致的溝通，才能提交出優(yōu)秀的設(shè)計文件，這是一個優(yōu)良工程的精髓所在。由于前期定位不細(xì)，與設(shè)計單位協(xié)調(diào)交流的不足，這些設(shè)計上的缺陷必將注定了后期項目建設(shè)過程中工程管理和質(zhì)量控制出現(xiàn)問題。

以“通服大廈”為例，在項目設(shè)計初期，經(jīng)過認(rèn)識的比對，及細(xì)致的方案評審會，最終選定一個對地塊利用最為合理，核心筒位置最穩(wěn)定，造價成本最低的方案，后期經(jīng)過進(jìn)一步優(yōu)化，將普通梁變更成寬扁梁節(jié)約層高，便于高層建筑管線排布，這是項目最終能獲魯班獎的前提。

房地產(chǎn)開發(fā)項目中施工單位的重要性，建議及措施。

房地產(chǎn)開發(fā)項目中施工單位肩負(fù)的任務(wù)是把設(shè)計文件及工程技術(shù)指標(biāo)轉(zhuǎn)化成現(xiàn)實的產(chǎn)品，確定一個好的施工企業(yè)也是房地產(chǎn)建設(shè)單位的水平所在，因為施工單位關(guān)系著是否能夠有效的實現(xiàn)項目的建設(shè)目標(biāo)。目前確定施工企業(yè)多以招標(biāo)形式確定，制定招標(biāo)文件就顯得非常重要，在此不展開談，只談個人體會，不能簡單的以最低價中標(biāo)，我想質(zhì)優(yōu)價高的道理大家都明白，應(yīng)綜合評定，尤其是結(jié)合施工企業(yè)的資質(zhì)，業(yè)績，具體的項目負(fù)責(zé)人工作經(jīng)歷等綜合評定。我國目前建筑施工仍是人工完成，施工單位普遍存在人員層次及管理水平偏低的現(xiàn)象，造成施工企業(yè)工程技術(shù)水平處于較低的狀態(tài)，但是由于這些單位本身從市場中來，市場觀念性很強(qiáng)，對于建筑材料的價格變動、設(shè)備價格定位以及勞動力資源的尋找和定位都非常熟悉，如果建設(shè)單位對市場不是非常了解，加上不能選擇到一個好的施工企業(yè)，在建設(shè)過程中以次充好，以假亂真的現(xiàn)象就會經(jīng)常發(fā)生。建設(shè)單位自己要懂技術(shù)，才不會處于被動的地步。同時選擇到一個優(yōu)秀施工企業(yè)之后確定一個優(yōu)秀的項目經(jīng)理同樣非常重要，一個長期在工地一線工作的管理者，具備的實踐經(jīng)驗是筆巨大的財富。施工中的分工協(xié)調(diào)，不同的工序之間、工種之間的配合，都決定著施工進(jìn)度和質(zhì)量。

以“通服大廈”為例，經(jīng)過對施工單位的嚴(yán)格考察，投標(biāo)文件的認(rèn)真評定，最終確定由南通新華建筑集團(tuán)有限公司為施工單位，特別要求項目經(jīng)理由徐宏均擔(dān)當(dāng)。在項目建筑過程中，項目經(jīng)理長期進(jìn)住工地，始終在一線進(jìn)行現(xiàn)場管理，加上項目經(jīng)理具有已建設(shè)過多個國家優(yōu)質(zhì)工程經(jīng)驗，使得該項目能獲魯班獎的成為可能。

房地產(chǎn)開發(fā)項目中監(jiān)理單位的重要性，建議及措施。

房地產(chǎn)開發(fā)項目中的監(jiān)理單位，在此主要講施工階段的監(jiān)理，指監(jiān)理單位對工程建設(shè)各個階段進(jìn)行“五控制、兩管理、一監(jiān)督、一協(xié)調(diào)”即質(zhì)量、安全、進(jìn)度、投資、環(huán)?？刂?，合同、信息管理，文明施工達(dá)標(biāo)監(jiān)督，以及各方關(guān)系協(xié)調(diào)，協(xié)助建設(shè)單位進(jìn)行相關(guān)工作。在項目建設(shè)過程中建設(shè)單位良好地發(fā)揮監(jiān)理單位的第三方責(zé)任對項目管理大有幫助。目前很多情況是監(jiān)理執(zhí)行形式化,沒有確實履行好監(jiān)理的職責(zé)。監(jiān)理項目部整體專業(yè)水平還不如開發(fā)商項目部自身配備人員的專業(yè)能力強(qiáng)。導(dǎo)致沒有充分認(rèn)識到監(jiān)理的重要性，沒有使監(jiān)理的作用的到很好地發(fā)揮，有時會過多地干預(yù)監(jiān)理工作，甚至認(rèn)為監(jiān)理的作用就是簽字，為了應(yīng)付政府相關(guān)部門地檢查。這樣控制環(huán)節(jié)減少，為后續(xù)的竣工驗收及交付使用留下質(zhì)量問題。很多情況下工程質(zhì)量延伸到使用階段，甚至?xí)葑兂缮鐣堋?/p>

以“通服大廈”為例，監(jiān)理單位就發(fā)揮出了重要的作用，監(jiān)理單位在工程施工過程中以它的技能、經(jīng)驗、管理與檢測手段為基礎(chǔ)，由監(jiān)理工程師在投資、進(jìn)度、質(zhì)量三個方面進(jìn)行管控，保證工程建設(shè)的各項目標(biāo)得到最佳實現(xiàn)，最終建設(shè)成為一個優(yōu)質(zhì)工程。

二、重點(diǎn)談?wù)勛鳛榉康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)項目管理者的一些經(jīng)驗及建議。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在項目發(fā)開過程中扮演著社會資源的組織者、調(diào)動者、管理者、整合者的角色。作為一位開發(fā)企業(yè)的工程管理者就努力做到：

加強(qiáng)項目前期決策階段的市場可行性研究工作并給予高度重視。是項目的靈魂所在，是項目設(shè)計、項目建設(shè)的龍頭，“有魂的龍頭”才能讓工程建設(shè)有章可循。

對項目決策階段的設(shè)計及前期工程管理費(fèi)用的計劃工作要重視加強(qiáng)。招標(biāo)、整合有類似業(yè)績、有資質(zhì)且與項目相互匹配的專業(yè)設(shè)計團(tuán)隊，對各階段設(shè)計文件進(jìn)行評價及審核。對工程變更嚴(yán)格管控，對涉及建筑的功能性或原則性的變更，必定經(jīng)過慎重考慮和規(guī)定的決策程序方可進(jìn)行。

要能從項目整體運(yùn)作的角度上，全面考慮。俗話說，開工容易，收工難就是這個道理。真正重視項目管理上的收尾階段。能夠整合工程管理、技術(shù)支持、材料供應(yīng)，銷售租賃、物業(yè)管理等各方面的關(guān)系，由我們作為建設(shè)單位牽頭，與施工團(tuán)隊、監(jiān)理團(tuán)隊分工合作，完成項目最終的竣工驗收及交付使用。

房地產(chǎn)開發(fā)是一項大規(guī)模的生產(chǎn)活動，資金非常重要，成本管控，資金調(diào)試也是房地產(chǎn)項目管理的重中之重。

三、結(jié)束語

總而言之，房地產(chǎn)開發(fā)項目工程管理和質(zhì)量控制過程中，一定要嚴(yán)格按照已成熟的體系，按照開發(fā)流程進(jìn)行規(guī)范動作，進(jìn)行全過程的質(zhì)量管理，特別是建設(shè)單位一定要與對各合作單位建立符合工程實際的各項制度，在執(zhí)行過程中協(xié)調(diào)一致，規(guī)避風(fēng)險，減少項目的管理難度，提高項目的管理質(zhì)量。

參考文獻(xiàn)：

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第2篇

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；開發(fā)項目；管理；措施

中圖分類號：F293.33 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A 文章編號：

房地產(chǎn)開發(fā)是一項涉及建筑規(guī)劃設(shè)計、建造、融資、銷售、公關(guān)等多專業(yè)的系統(tǒng)工程，項目涉及子項目繁多，而且項目龐大，完成難度很大。一個好的房地產(chǎn)開發(fā)項目，需要在項目經(jīng)理的帶領(lǐng)下，項目團(tuán)隊中的各方面人才共同合作，對項目整個過程進(jìn)行設(shè)計、協(xié)調(diào)和控制，這樣才能把房地產(chǎn)項目做好，滿足客戶需求，實現(xiàn)企業(yè)盈利目標(biāo)。

一、 房地產(chǎn)開發(fā)項目管理的含義

房地產(chǎn)開發(fā)項目管理是以高效率地實現(xiàn)項目目標(biāo)為最終目的， 以項目經(jīng)理負(fù)責(zé)制為基礎(chǔ)， 運(yùn)用系統(tǒng)工程的觀點(diǎn)、理論和方法， 在開發(fā)項目建設(shè)的全過程， 按其內(nèi)在運(yùn)行規(guī)律， 建立有效的計劃、組織、協(xié)調(diào)、監(jiān)督和控制的管理系統(tǒng)。

具體講， 房地產(chǎn)項目開發(fā)建設(shè)要實現(xiàn)的目標(biāo)主要包括成果性目標(biāo)和約束性目標(biāo)。成果性目標(biāo)指投資回報率、銷售利稅率、自有資金利潤率等投資效益指標(biāo)， 以及項目的內(nèi)外部功能要求; 約束性目標(biāo)指建設(shè)工期、投資限額、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)等。除此之外， 房地產(chǎn)開發(fā)項目還受城市規(guī)劃、土地利用規(guī)劃等條件制約。房地產(chǎn)開發(fā)涉及投資方、監(jiān)理方、勘察、規(guī)劃、設(shè)計、施工、建材、設(shè)備、市政、交通、供電、電訊、銀行、文教、衛(wèi)生、消防、商業(yè)、服務(wù)、環(huán)境等幾十個部門， 近百個單位， 以及最終用戶消費(fèi)者的相互制約和相互影響， 因此， 房地產(chǎn)項目開發(fā)建設(shè)是一項復(fù)雜的系統(tǒng)工程， 必須要有一整套完整、規(guī)范和科學(xué)的管理保證體系， 來統(tǒng)籌和協(xié)調(diào)開發(fā)項目的全過程和確?？傮w目標(biāo)的實現(xiàn)。

二、加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)項目管理的措施

1 、搞好可行性研究

開發(fā)項目成功與否， 關(guān)鍵要做好可行性研究。對開發(fā)項目的規(guī)劃、建筑方案、場地選擇、項目實施計劃、投資估算、技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析等諸方面進(jìn)行科學(xué)論證， 全面考察項目建設(shè)的必要性和可行性。要貫徹“以人為本”的設(shè)計原則， 從空間上為各種人的需求創(chuàng)造條件， 將社會經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀與發(fā)展的可能性相結(jié)合， 重視總體環(huán)境建設(shè)， 兼顧社會效益、經(jīng)濟(jì)效益、環(huán)境效益， 提高土地的利用率， 體現(xiàn)現(xiàn)代科技發(fā)展方向， 充分運(yùn)用現(xiàn)代化的管理手段和設(shè)備， 做到高效、節(jié)能、提高質(zhì)量及控制投資的目的。

搞好前期市場調(diào)研與分析， 應(yīng)圍繞區(qū)域環(huán)境、居室布局、銷售價格三大因素來運(yùn)作。一個發(fā)達(dá)的城市， 可根據(jù)人們收入狀況分為三個收入階層， 高檔收入階層是以環(huán)境因素為先導(dǎo)， 再結(jié)合布局因素， 最后考慮價格因素。中檔收入階層要突出布局、價格因素， 再結(jié)合環(huán)境因素。低收入階層首先以價格因素為主導(dǎo)， 再考慮布局因素， 最后考慮環(huán)境因素。在中型城市， 由于收入水平限制， 以布局因素為主， 結(jié)合環(huán)境價格因素。小型城市就是滿足當(dāng)?shù)亓?xí)慣消費(fèi)需求， 以價格、布局因素為先導(dǎo)， 再結(jié)合環(huán)境因素。三大因素是項目中不可缺少的因素， 要根據(jù)所處城市情況， 科學(xué)地分析， 項目才能成功。

2、運(yùn)用市場化手段公開招投標(biāo)

(1) 選好勘測設(shè)計單位， 正確分析地質(zhì)條件， 并作出相應(yīng)的地質(zhì)評價， 幫助開發(fā)企業(yè)及設(shè)計單位合理選擇地基處理方案、基礎(chǔ)型式， 既要安全可靠， 又要降低工程造價， 具有重要作用。

(2) 選好施工圖設(shè)計單位， 好的設(shè)計單位經(jīng)驗豐富， 設(shè)計內(nèi)容全面、細(xì)致， 外觀造型經(jīng)濟(jì)、美觀， 空間布局合理， 結(jié)構(gòu)設(shè)計規(guī)范，設(shè)備布置得當(dāng)， 綜合考慮房屋的使用功能， 經(jīng)濟(jì)適用， 技術(shù)服務(wù)到位能及時解決施工過程中的技術(shù)問題。

(3) 選好造價咨詢公司， 能夠科學(xué)、合理、規(guī)范編制標(biāo)底， 預(yù)算定額編制準(zhǔn)確， 直接影響工程的造價。

(4) 選好監(jiān)理公司， 內(nèi)部管理規(guī)范有嚴(yán)格的管理流程和監(jiān)管體系， 監(jiān)理工程師責(zé)任心強(qiáng)， 專業(yè)技術(shù)水平高， 現(xiàn)場管理能力強(qiáng)， 吃苦耐勞， 盡職盡責(zé)， 認(rèn)真旁站， 只有這樣的監(jiān)理公司才能真正對開發(fā)企業(yè)項目的工程質(zhì)量、進(jìn)度、成本起到監(jiān)督管理作用。

(5) 選好施工企業(yè)， 企業(yè)內(nèi)部有完善的質(zhì)量管理組織體系、嚴(yán)格的管理流程、明確的崗位責(zé)任制度及企業(yè)規(guī)章制度， 由企業(yè)主管領(lǐng)導(dǎo)牽頭， 企業(yè)職能部門經(jīng)常檢查、評比?，F(xiàn)場配備的項目經(jīng)理， 施工管理經(jīng)驗要豐富、現(xiàn)場管理人員要配備齊全， 內(nèi)部有完善的自查自糾管理體系， 要嚴(yán)格使用合格的建筑產(chǎn)品， 使工程質(zhì)量得到有效保障。

3、施工階段管理

（1）加強(qiáng)投資項目質(zhì)量控制

質(zhì)量控制的任務(wù)主要是在施工過程中及時發(fā)現(xiàn)施工工藝等是否滿足設(shè)計要求和合同規(guī)定， 對所選用的材料和設(shè)備進(jìn)行質(zhì)量評價， 對整個工程中的工作質(zhì)量水平進(jìn)行評估， 將取得的質(zhì)量數(shù)據(jù)和承包商履行職責(zé)的程度， 與國家有關(guān)規(guī)范、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)定進(jìn)行比較， 并作出評判。首先， 要進(jìn)行質(zhì)量投入的收益和費(fèi)用分析， 明確質(zhì)量目標(biāo); 在確定了項目建設(shè)質(zhì)量目標(biāo)后， 應(yīng)制定出實現(xiàn)質(zhì)量目標(biāo)的措施和方法; 同時通過檢查、繪制動態(tài)過程控制圖和施工作業(yè)流程圖， 加強(qiáng)開發(fā)項目建設(shè)的施工過程質(zhì)量控制。

（2）嚴(yán)格進(jìn)行項目成本管理

項目成本用以保證在批準(zhǔn)的預(yù)算內(nèi)完成項目所需要的過程， 由資源計劃編制、成本估算、成本預(yù)算、成本控制所構(gòu)成。成本控制直接決定企業(yè)是否能夠獲利， 獲利多少的問題。在整個房地產(chǎn)開發(fā)過程中， 從前期的土地開發(fā)一直到最后的房屋銷售以及管理費(fèi)等都可以通過采取合理措施降低成本。但是， 建筑安裝成本依然是房地產(chǎn)開發(fā)項日中的重要部分， 占整個房地產(chǎn)項目開發(fā)成本的35% ~ 45%， 建筑安裝成本能不能得到有效控制， 是房地產(chǎn)項目成本控制的重點(diǎn)， 其中尤其應(yīng)該重視降低材料成本。

（3）不斷規(guī)范建設(shè)項目合同管理

建設(shè)項目合同是指項目開發(fā)主體與勘察、設(shè)計、施工、材料供應(yīng)等單位， 為完成一定的建設(shè)工程任務(wù)而簽訂的一種經(jīng)濟(jì)合同， 其內(nèi)容包括對施工合同、分包合同、買賣合同、租賃合同和借款合同等的訂立、履行、變更、終止和解決爭議。在房地產(chǎn)開發(fā)過程中， 每個樓盤的施工進(jìn)度、質(zhì)量和成本決定了資金回收的速度、企業(yè)產(chǎn)品的自有生命周期和企業(yè)的獲利空間。項目在開發(fā)過程中的施工進(jìn)度、質(zhì)量和成本控制歸根到底都是通過各種合同的履行來實現(xiàn)的。加強(qiáng)對施工前簽訂的施工合同進(jìn)行管理， 并處理工程量增減、合同糾紛、索賠等事宜。

4、完善房地產(chǎn)開發(fā)項目后期管理

提供良好的物業(yè)管理服務(wù)不僅有利于樹立開發(fā)商的形象、加快其市場銷售速度， 而且有利于維護(hù)房屋購買者的利益， 確實達(dá)到物業(yè)保值增值的目的。應(yīng)積極與物業(yè)管理公司溝通， 充分考慮小區(qū)內(nèi)物業(yè)管理所需配備的設(shè)備以及管理用房等。同時， 營銷在當(dāng)前房地產(chǎn)項目開發(fā)中的地位十分重要， 項目經(jīng)理必須對項目定位準(zhǔn)確， 正確把握營銷理念。

總之，工程項目管理是一個動態(tài)的過程。業(yè)主方對工程項目的管理與造價的控制應(yīng)貫穿于項目的全過程，在工程項目建設(shè)的各個階段、各個環(huán)節(jié)，時時都要有控制投資的經(jīng)濟(jì)頭腦。充分利用和認(rèn)真分析建設(shè)周期中的重要信息．把握住市場經(jīng)濟(jì)的脈搏，減少或避免建設(shè)資金的流失，最大限度地提高建設(shè)資金的投資效益。

參考文獻(xiàn)：

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第3篇

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；開發(fā)；工程項目；管理

1、房地產(chǎn)開發(fā)工程項目管理現(xiàn)狀概述

當(dāng)前房地產(chǎn)項目的管理方法主要分為四種，就是部門制、公司制、事業(yè)部制以及專業(yè)管理。作為部門制度的項目管理方式，是最為普遍的管理方式，主要設(shè)置一系列的管理部門，用來管理各項工程。公司制度的項目管理方式，主要管理單一項目。而事業(yè)部制，從開發(fā)到工程施工，都必須參與管理，參與財務(wù)核算，以及參與工程的具體經(jīng)營。專業(yè)管理運(yùn)用比較少，主要承擔(dān)設(shè)計后的一般管理工作。然而，當(dāng)前形勢下，房地產(chǎn)開發(fā)工程項目管理形勢不容樂觀，其具體表現(xiàn)為：

1.1 項目風(fēng)險管理薄弱

房地產(chǎn)開發(fā)項目的風(fēng)險，一般來講無外乎七種：首先是政治風(fēng)險，即當(dāng)政治環(huán)境變化后，影響相關(guān)投資走向，所產(chǎn)生的房地產(chǎn)投資風(fēng)險。接著是環(huán)保風(fēng)險，即在房地產(chǎn)施工中，涉及到的噪音污染、廢水排除等相關(guān)環(huán)境影響所面臨的風(fēng)險。金融風(fēng)險是房地產(chǎn)項目開發(fā)中必須注意的風(fēng)險，一般是跨國或者金融風(fēng)暴，以及國家貨幣政策所帶來的投資以及經(jīng)營風(fēng)險。而市場風(fēng)險則是隨著建筑市場的供求關(guān)系以及設(shè)備相關(guān)資源的短缺，加上企業(yè)的購買能力進(jìn)行對比，所帶來的風(fēng)險。任何房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須堅持信譽(yù)第一，所以信用風(fēng)險是最為關(guān)注的風(fēng)險，它涉及到開發(fā)商和承包商，更涉及到房地產(chǎn)企業(yè)的營銷。財務(wù)風(fēng)險是企業(yè)經(jīng)營必須規(guī)避的，如果企業(yè)面臨嚴(yán)重的財務(wù)風(fēng)險，其必然會造成資金周轉(zhuǎn)不靈，導(dǎo)致企業(yè)破產(chǎn)。最后便是經(jīng)營風(fēng)險，即由于管理方面的原因，對企業(yè)造成嚴(yán)重的損失。如市場研究不熟悉，開發(fā)商管理手段不先進(jìn)等都會造成經(jīng)營風(fēng)險。然而很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對其風(fēng)險規(guī)避的能力十分欠缺，通常導(dǎo)致工程質(zhì)量得不到保證，工程造價過高。

1.2 項目成本管理問題

無論是從項目決策階段以及設(shè)計階段，到房地產(chǎn)施工以及竣工階段，每時每刻都涉及到工程造價，優(yōu)化項目成本管理，意義重大。在決策階段，一部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)因錯誤的決策，導(dǎo)致工程投資增多，有形和無形的投資比例肆意增加。在招投標(biāo)中，有的企業(yè)只是一味地追求造價，忽略了實際建設(shè)中的問題，導(dǎo)致在實際工程施工中，簽證變更量大，施工進(jìn)程無法保證，從而變相地增加的工程成本，影響房地產(chǎn)投資效益。

2、房地產(chǎn)開發(fā)工程項目管理優(yōu)化措施

2.1 加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)項目風(fēng)險管理

風(fēng)險防范是指利用一定的技術(shù)管理方法來規(guī)避相關(guān)風(fēng)險，用來減少房地產(chǎn)開發(fā)相關(guān)的隱蔽損失，維護(hù)投資方的利益。風(fēng)險防范的方式一般有以下幾種：

①風(fēng)險回避，所謂風(fēng)險回避指的是在風(fēng)險超過投資方心中的底線時，必須采取放棄投資決策相關(guān)措施，這樣能有效地規(guī)避相關(guān)風(fēng)險。但是風(fēng)險回避必定是一種消極的方法，迫不得已的情況下，才能采用。因為采用風(fēng)險回避的手段，必定使房地產(chǎn)開發(fā)不能獲得任何可能的利潤。

②風(fēng)險轉(zhuǎn)移，所謂風(fēng)險轉(zhuǎn)移就是運(yùn)用一定的防范，將一種特定的風(fēng)險以其他形式轉(zhuǎn)移到無形。在當(dāng)前的房地產(chǎn)開發(fā)工程管理中，這種形式運(yùn)用最為廣泛。通常風(fēng)險轉(zhuǎn)移是以兩種方式來完成，首先是簽訂合同，即以合同的方式，來轉(zhuǎn)移相關(guān)風(fēng)險，在簽訂合同后，無論發(fā)生相關(guān)風(fēng)險，都有乙方來承擔(dān)。然后便是保險，即通過買保險的方式，將不能預(yù)知的相關(guān)風(fēng)險來轉(zhuǎn)移給保險公司，雖然這樣會增加部分成本，但是通過這種方式，最為有利。比如當(dāng)房地產(chǎn)項目開發(fā)過程中，遇到重大自然災(zāi)害，或在房地產(chǎn)施工中因意外而產(chǎn)生相關(guān)的賠償?shù)取?/p>

2.2 全面完善項目成本管理

項目的成本管理是任何房地產(chǎn)開發(fā)投資方關(guān)注的重點(diǎn)。作為房地產(chǎn)工程，開發(fā)商應(yīng)從開發(fā)成本的土地及拆遷費(fèi)用、前期費(fèi)用、建安工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、配套設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)等方面做好全過程的管理。

2.3 項目質(zhì)量管理

房地產(chǎn)公司可以通過完善的項目管理來保障項目建設(shè)實施的質(zhì)量。建筑產(chǎn)品不同于其他工業(yè)產(chǎn)品，工業(yè)產(chǎn)品在流水線上生產(chǎn)，影響產(chǎn)品質(zhì)量的因素相對較少，同批次產(chǎn)品質(zhì)量較為穩(wěn)定，而建筑產(chǎn)品質(zhì)量的影響因素很多，如人員、材料、機(jī)械、施工方法、環(huán)境等均會對建筑產(chǎn)品質(zhì)量產(chǎn)生影響。此外，項目建設(shè)管理涉及了多種學(xué)科，如建筑、結(jié)構(gòu)、暖通、電氣、給排水、造價、管理學(xué)等等，需要與監(jiān)理等合作單位及供電、供水等社會關(guān)系的協(xié)調(diào)處理能力，需要對新型建材、新型施工工藝的學(xué)習(xí)、接受、應(yīng)用的能力。房地產(chǎn)企業(yè)正逐步從資金密集型走向資金密集型加人才密集型。可見，房地產(chǎn)企業(yè)的項目管理范疇比施工、監(jiān)理等企業(yè)所涉及的內(nèi)容要廣泛，考慮問題要更深入。因此對開發(fā)企業(yè)應(yīng)注意項目管理團(tuán)隊的建設(shè)，其素質(zhì)必須得到保證，這是項目管理成敗的基礎(chǔ)。

在房地產(chǎn)開發(fā)、建設(shè)和施工實踐中，我們體會到，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在新的形勢下，必須正確處理好二個方面的要求：

一是房地產(chǎn)開發(fā)市場的競爭愈演愈烈，市場激烈競爭的外部環(huán)境對房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提出了新挑戰(zhàn)，市場經(jīng)濟(jì)的最基本規(guī)則就是優(yōu)勝劣汰。要在國有土地出讓項目招標(biāo)中獲勝，除必須是具備企業(yè)資質(zhì)和整體實力外，還須要在建筑施工的技術(shù)、質(zhì)量、施工管理等方面具有優(yōu)勢，使企業(yè)達(dá)到生產(chǎn)諸要素合理科學(xué)的配置，運(yùn)用現(xiàn)代化的管理方法，合理配置人力資源，保證質(zhì)量、降低消耗，挖掘內(nèi)部潛力，依靠科技進(jìn)步以達(dá)到最大的經(jīng)濟(jì)效益。

二是在房產(chǎn)開發(fā)和建設(shè)過程中，對施工企業(yè)內(nèi)部推行項目承包制。作為一個集房產(chǎn)開發(fā)、建設(shè)和施工于一體的企業(yè)，施工項目也是企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)濟(jì)效益的基點(diǎn)。我們在對每一個開發(fā)項目的施工推行承包經(jīng)營責(zé)任制后，從基數(shù)的確定，指標(biāo)的制定，到實施落實，最終效益的考核，方法的采用是實現(xiàn)承包經(jīng)營責(zé)任制一個非常重要的手段。根據(jù)項目特點(diǎn)，預(yù)測與控制整個工程項目的施工活動所需的最低人力、物力、財力消耗等，從而，取得最大的經(jīng)濟(jì)效益，成了項目體現(xiàn)現(xiàn)代管理的內(nèi)在驅(qū)動力。特別是在建設(shè)企業(yè)置于市場經(jīng)濟(jì)之中，經(jīng)濟(jì)運(yùn)行規(guī)律將無情地檢驗企業(yè)對現(xiàn)代科學(xué)管理方法的運(yùn)用，是企業(yè)在競爭中的很大的成敗因素?？梢赃@樣說，在知識爆炸的時代，現(xiàn)代化管理方法的運(yùn)用成為項目管理的當(dāng)務(wù)之急。

3、正確選用“方法”，還需管理的保證

由于施工項目是一次性的任務(wù)，決定了項目管理的特殊性。即項目管理既要適合于施工企業(yè)所具備的經(jīng)營管理水平特點(diǎn)，又要具備項目所處的時間、環(huán)境等條件的特點(diǎn)。在運(yùn)用科學(xué)管理的方法上，任何照搬照抄是不可能收到切實的效果的。找準(zhǔn)項目管理中自身的特點(diǎn)，抓住管理中的薄弱環(huán)節(jié)，正確選擇一種或多種現(xiàn)代化管理方法，以提高項目管理水平和工作效率。我們在運(yùn)用量本利分析法進(jìn)行項目目標(biāo)成本管理中，不能簡單地對產(chǎn)量、成本、利潤三者的依存關(guān)系，應(yīng)用數(shù)字模式，預(yù)測一個目標(biāo)值，而且，還要根據(jù)企業(yè)生產(chǎn)管理需要，建立目標(biāo)成本管理制度，通過目標(biāo)分解，各子系統(tǒng)健全跟蹤制??信息反饋??總結(jié)考核的全過程，不斷推進(jìn)成本管理，確保經(jīng)濟(jì)效益的提高。

4、抓好動態(tài)管理，堅持運(yùn)用科學(xué)的管理方法

需要不等于存在。只有認(rèn)真抓動態(tài)過程的管理，反復(fù)運(yùn)用，才能使科學(xué)管理方法成為項目上的現(xiàn)實存在。如網(wǎng)絡(luò)計劃在施工管理中很實用，編制一個網(wǎng)絡(luò)計劃并不很難，但要堅持運(yùn)用這一網(wǎng)絡(luò)計劃卻不容易。由于計劃執(zhí)行過程是復(fù)雜的動態(tài)過程，又受到各種復(fù)雜多變因素的影響，在施工計劃實施中經(jīng)常會與原計劃有出入，出現(xiàn)與實際進(jìn)度不是提前就是拖后時，克服“網(wǎng)絡(luò)易破，畫了無用”的思想，堅持對網(wǎng)絡(luò)計劃執(zhí)行過程進(jìn)行跟蹤和控制，及時調(diào)整、反復(fù)運(yùn)用取得實際效果。

5、用好“方法”，必須抓基礎(chǔ)管理

在實施現(xiàn)代化管理過程中，離不開基礎(chǔ)管理，如計量管理，監(jiān)測手段、編制和執(zhí)行各類定額、統(tǒng)計報表、信息管理等。無論運(yùn)用何種現(xiàn)代化管理方法，都離不開這些基礎(chǔ)工作所提供的資料、數(shù)據(jù)和信息，如果沒有正確的計量技術(shù)和監(jiān)測手段，沒有詳盡全面的統(tǒng)計報表、沒有及時有效的各類信息的反饋，再好的現(xiàn)代化管理方法也不能發(fā)揮它的威力。因此，必須抓好各部門的基礎(chǔ)管理，積累更多、更全面的基礎(chǔ)資料，為更好地使用現(xiàn)代化管理方法提供可靠全面的數(shù)據(jù)，使“方法”在施工項目中發(fā)揮更大的作用。

6、提高項目管理人員素質(zhì)，科學(xué)實施項目管理

要使項目管理現(xiàn)代化，其管理人員一定要具備現(xiàn)代化管理的素質(zhì)。特別是項目經(jīng)理，一定要具備與時俱進(jìn)、不斷創(chuàng)新的觀念和懂得領(lǐng)導(dǎo)藝術(shù)和管理藝術(shù)，要深知在項目管理中必須突出以人為本的思想。對于規(guī)模較大的項目，項目經(jīng)理必須要掌握和善于運(yùn)用電腦等工具，進(jìn)行全方位的網(wǎng)絡(luò)管理。如果管理人員不具備這些管理素質(zhì)，那么，要實現(xiàn)現(xiàn)代化管理是非常艱難的。同時，要求項目體每一位管理人員，要隨著社會的不斷進(jìn)步，科學(xué)管理技術(shù)的不斷發(fā)展，不斷對自身充電，接受上崗培訓(xùn)。通過培訓(xùn)，提高管理隊伍素質(zhì)。可以說，項目經(jīng)理的素質(zhì)，決定了能否帶出一支合格的項目管理隊伍。具備了一支高素質(zhì)的項目管理隊伍，才能使項目體的各項工作在健康、有序的環(huán)境下開展。