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第1篇

（一）房地產業重要性

房地產業是我國經濟發展的主導產業，也是關乎國計民生的關鍵產業。房地產業對上下游多個行業及全產業鏈具有輻射和拉動作用，對GDP的貢獻達到20%-30%。

房地產行業作為國民經濟的支柱產業主要表現在：（1）房地產是國民生活的必需品及城市化進程的需要；（2）在固定資產投資中也具有最重要的地位；

（二）我國房地產業基本特征

（1）壟斷性。

我國房地產市場存在兩大壟斷。一是地方政府對土地的壟斷。二是開發商對房地產市場的壟斷。具體來看，房地產行業壟斷主要體現在以下幾方面：

（2）整體市場供不應求。

（3）房地產業已基本形成了一條多個行業相互依存的產業鏈。

商業銀行開展房地產融資業務的動機

（一）政策態度

國家當前對于房地產業持有區別的限制態度，既希望盡可能滿足群眾需求，也希望房價上漲不引起民怨；既希望房地產繼續為GDP做貢獻，又不希望經濟社會被房地產綁架。無論是窗口指導、隔空喊話，還是出臺“國五條”、“國八條”、“國十條”等限制政策，無不體現國家政策對于房地產業運行的批判發展的態度。

（二）商業銀行房地產融資業務產品

常見商業銀行房地產融資產品主要包括貸款、票據、表外融資等。

商業銀行向房地產開發企業發放的貸款主要指房地產項目開發貸。按照監管部門要求，商業銀行不得向房地產開發企業發放除開發貸以外的其他任何形式貸款，此處貸款為狹義概念，指貨幣貸款；開發貸款必須實行名單制管理，并區別于土儲貸款；貸款總額、期限、還款方式、成本、擔保方式均有嚴格限定，不得展期續作；開發貸審查要點包括：申報要件審查、經營情況審查、授信方案審查、財務和非財務分析、擔保審查等。

票據主要指銀行承兌匯票，該產品實際使用較少，主要由于銀行承兌匯票通常為半年期，一旦開具，半年后造成信貸規模縮減，不能滿足企業需要，故實際采用較少。各房企通常運用貨幣貸款。

表外融資是銀行業務創新的重要體現領域，出于規避監管、騰挪信貸規模等目的，金融機構不斷嘗試各種方式將表內資產出表，開展各種通道業務。常見如銀證、銀基、銀信等，通常監管部門對表外融資采取審慎、“實質大于形式”的監管態度。

（三）商業銀行房地產融資業務動機

商業銀行自始不愿放棄房地產業務，是因為對商業銀行來說，房地產信貸項目具有快速提升資產規模、利潤水平高、現金流穩定、易于實現多產品交叉銷售、提前鎖定長期收益、擔保方式有力等特點，是銀行優質資產，這也是商業銀行開展房地產信貸業務的最主要動機。

商業銀行房地產業務創新及監管規避

金融機構業務創新的動機之一就是規避監管。

監管部門對于商業銀行房地產業務的監管手段主要包括窗口指導、業務限制、規模控制、存貸比調節等，其中較為主要的包括禁止發放開發貸款、限制房地產業務規模等。但由于監管部門的限制手段通常具有單一性和滯后性，即針對既有的單一產品或融資方式進行限制，這就給商業銀行不斷出臺創新手段，繞開監管提供了空間。

當前最主流的監管規避手段為將房地產業務“出表”，不體現在信貸資產中，而以自營投資、同業業務的面目出現，以達到規避信貸控制的目的。出表后通常采取銀基、銀證、銀信合作等“通道”方式間接為房地產項目提供融資。雖然8號文、127號文等政策不斷出臺，但金融機構們仍在不斷進行金融創新，以期更完美的規避監管。

商業銀行房地產融資風險審查要點

（一）政策與合規風險

商業銀行房地產融資業務的政策風險主要體現在國家和行業政策變化對業務運作的影響，比如限貸政策對開發貸的影響、限購政策對住房按揭業務的影響等。

合規風險主要體現在業務操作是否符合各項監管要求，比如項目自有資金比例要求等規定，在進行業務風險審查時，需要嚴格予以執行。

（二）信用風險

信用風險是商業銀行進行房地產融資業務風險審查的重點內容，即借款人是否能夠按約定還本付息的風險，重點對以下幾個方面予以關注：（1）企業背景、股權結構與治理機制。（2）企業外部評價。（3）企業經營情況。（4）企業財務情況。（5）資信情況。（6）資金用途及償債分析。（7）擔保方式審查。

（三）完工風險

開發商由于資金鏈、外部監管、物理環境、其他不可抗力等因素影響，可能存在不能按時完工的風險，這將影響到項目銷售，進而影響現金流回收造成還款來源不足，導致逾期。

（四）關聯風險

當前多數房地產項目均以項目公司來運作，一來可以輕易實現自有資金比例要求，二來項目公司比較“干凈”，沒有歷史包袱，項目結束后主體解散，后患較小。這樣一來就造成多數開發商關聯企業眾多，資金最終流向的監管難度較大。

（五）擔保風險

抵押物受工程進度和市場行情變化的影響，容易出現不足值的現象；而保證人通常為股東或殼公司，實際擔保能力與項目運作情況息息相關，保證擔保的有效性不足。

第2篇

【關鍵詞】房地產；融資風險；多元化；防范

一、房地產企業融資

融資就是通過金融市場將貨幣資金由資金供給方融通到資金需求方。通過融資交易行為，資金供給方付出了資金而獲得投資收益，而資金需求方付出成本獲得了對資金的使用權，所以該交易對雙方都是有利的。

房地產開發融資是指為支持房地產的開發建設，促進房地產的流通及消費，通過各種渠道和方式為房地產項目的生產、再生產及銷售籌集與融通資金的金融活動。其主要目的是保證房地產企業資金的正常周轉，從數量上和時間上保證房地產企業和房地產項目對資金的需求，使企業價值最大化。房地產作為典型的高投入、高風險、高產出的資金密集型產業，房地產開發所需占用的資金量非常龐大，加之項目開發周期長，資金周轉較慢，房地產企業單純依靠內部融資無法滿足正常開發經營中的資金需求。外源性融資是房地產業生存和發展的關鍵，房地產企業對不同融資方式的選擇，直接影響其融資成本的大小，使房地產企業存在一定的融資風險。

二、融資風險的成因分析

（1）融資結構單一。由于房地產開發具有投資金額大、投資回收期長等特點，開發商的自有資金不足以滿足投資需要，資金來源主要靠商業銀行貸款支撐著房地產開發投資的資金需求。而其他的融資方式如通過發行股票、債權融資，或者信托融資等在整個資金來源中占得比重相對較低。所以融資渠道過度集中于銀行，一旦資金鏈的某一個環節斷裂，房地產企業將面臨相當大的財務風險與經營風險。另外，由于銀行信貸作為房地產開發的重要資金來源途徑，貫穿于房地產開發的整個環節，因此商業銀行也就承擔了房地產投資的的主要風險。（2）房地產政策對房地產企業融資的影響。由于我國房地產企業資金來源對銀行信貸嚴重依賴，這就為國家通過一系列宏觀調控政策來調整信貸政策，進而對房地產企業資金來源進行調節奠定了基礎。當前，一方面對房地產開發企業在自有資金以及銀行貸款方面進行規定，另一方面，對居民個人購房信貸進行嚴格限制，間接影響了房地產企業融資。（3）缺乏多層次房地產金融體系。就房地產體系而言，目前我國仍沒有形成多層次的豐富的房地產金融體系，專業房地產抵押貸款機構、投資機構、擔保機構和保障機構缺位嚴重；缺乏規模化、多元化的房地產金融產品體系等等。（4）缺乏科學理性的融資決策。一般房地產企業通常十分注重項目的前期設計和后期營銷，而缺乏對融資問題科學、理性的決策，普遍依據經驗進行決策。因而對整個開發過程中的資金運作成粗放型，并沒有考慮如何令資金使用效率達到最大化，從而在一定的融資量基礎上實現項目利潤最大化的問題。房地產開發的具體實踐中，非理性因素對融資決策的影響是明顯的。（5）權益融資與債務融資的比例失衡。我國資本市場剛剛起步，在結構方面存在著問題。從宏觀結構看，我國房地產金融市場是單一品種主導的市場，以債權融資為主，股權融資比例甚小，整體融資格局非常單一。

三、融資風險的防范

（1）制定正確融資政策。房地產企業必須以推動投資政策和項目的貫徹和實施為著眼點，研究和分析投資項目的可行性，并在企業總體的發展和投資框架下，根據企業核心能力、投資項目或相關投資領域、方式、質量和財務標準的基本規范，通過計劃的形式，對房地產企業整體的融資規模、資本配置結構、融資方式及時間進度等事先做出計劃，統籌規劃、協調安排。從政策上保證融資與投資項目運作的協調匹配，確保融資規劃的嚴肅性，嚴格執行。（2）發展多元化直接融資。拓展多元化直接融資渠道，一是可適度放寬股票融資政策限制，提高直接融資比重，才能真正分散融資風險。二是培育完善房地產債券市場，國家應適度放寬限制條件，增加發行長期債券的額度，可以為房地產企業通過債券融資創造良好的條件。三是適時地開展房地產抵押貸款證券化，把我國房地產行業的人、財、物與管理優勢進行最優組合，使資源配置更加合理。四是發展房地產產業投資基金，大規模地推行房地產業投資基金將極大地提高中國經濟的運行質量，成為多贏的融資渠道。（3）探索多元化組合融資模式。由于房地產開發周期一般較長，占用資金較多，風險相對比較高的特點，所以它對金融始終保持著很強的依賴性。銀行信貸在房地產企業資金來源中保持著相當高的水平，一直是我國傳統的房地產融資方式。隨著銀行信貸資金收緊，在這種情況下，房地產開發企業應根據企業自身特點，積極拓寬融資渠道，采用多元化組合的融資方式。可以增加融資途徑，減少對銀行的依賴，緩解資金壓力，增加金融抗風險能力，減少企業的融資風險。比如，可以使用自有資金+銀行貸款、自有資金+機構投資、自有資金+基金、自有資金+信托計劃及股權融資+銀行貸款等融資組合。（4）推進間接融資形式多樣化。我國是一個間接融資占絕對比重的國家，在較長一段時間里銀行間接融資仍然是房地產企業融資的最主要渠道。建議銀行業針對房地產企業的特點和現狀，提供一些有特色的信貸服務，如建立一種將中外銀行、擔保機構有效結合，為企業提供貸款的融資方式，具體可采取的模式，如：中資銀行+外資銀行、中資銀行+信用擔保機構、中資銀行+信用擔保機構+擔保企業、中資銀行+擔保企業甲+擔保企業乙等等，為企業提供各種擔保和抵押貸款。（5）控制融資質量。房地產企業應從融資的成本、風險、期限、便利性、穩定性、轉換彈性以及各種附加的約束條款等諸方面制定出明晰的融資規定。對融資的質量標準加以合理的限定，使之成為提高融資質量，指導融資活動的依據。（6）監控融資過程。房地產企業在制定正確融資政策、確定融資的合理的資本結構及方法、確定融資渠道和還款計劃后應對這一融資過程進行監控。企業應指定部門或人員審查融資項目是否納入融資預算，是否符合預算的規定；隨時掌握融資的進度、資金的到位情況及有可能出現的問題；督促融資的執行部門及時將融資進度和各種具體情況向企業管理當局匯報；監控融入資金的按計劃合理使用，避免隨意改變融入的專項資金挪作它用，增大資金的使用風險。如出現不符合規定的情況，應及時制止或向管理當局匯報，以便及時采取措施將可能發生的風險降到最低。（7）合理安排還款計劃。在融資期限內充分運用企業資本，靈活調度，避免資本閑置。確定不同時期融資本息的到期額度，結合企業的現金流量做出相應的安排，以確保融入資金的本金和利息在規定的時間如期償還。因此，企業在融資之初便應依據融資項目的運作規劃和企業的經營預測情況做出還款計劃。

目前的房地產融資體系對房地產企業、金融體系以及宏觀調控與宏觀經濟都會產生不利影響。要防止此種情況出現，就要改變目前單一的房地產業融資模式，積極開拓新的融資渠道，最終形成多元化的融資體系與風險分擔體系。

參 考 文 獻

[1]黃延宏.淺談房地產業投資的融資風險[J].中國市場.2011（27）：63～64

[2]韓宏.淺談防范我國房地產業融資風險的對策[J].中國經貿.2009（10）：46～47

第3篇

關鍵詞：房地產貸款、風險控制、規避風險

房地產行業是國民經濟中的重要基礎產業，是我國啟動內需、促進經濟增長、改善人民生活的重要途徑之一，房地產貸款業務也是各商業銀行的一項核心業務，對于促進房地產業發展，提高銀行自身經營效益具有重要意義。

近幾年來，隨著房地產熱的升溫，房價步步上漲，各大商業銀行發放的房地產貸款額度也越來越多。機遇往往伴隨著挑戰，商業銀行房地產貸款的風險也日趨嚴重，逐漸會威脅到商業銀行的生存和發展。如何防范與規避風險已成為商業銀行必須面對的問題，本文試著給出幾點建議。

一、加強銀行內部管理，建立內部控制體系

1、提高人員素質，建立房地信貸激勵約束機制

加強員工的培訓力度，提高銀行工作人員的業務素質，必要時可以引進具有房地產專業和法律專業知識的人才，并對其進行專門的培訓，使之成為對銀行信貸業務知識、房地產管理專業知識和法律知識兼備的復合型人才。提高房地產信貸人員的業務素質和管理水平，并建立房地產信貸激勵、約束機制，制定權責利結合的信貸員的考核制度，讓房地產貸款資金的額度和其收回的程序同銀行信貸人員的工資、薪金直接掛鉤，提高信貸人員的工作積極性和責任心。

2、加強房地產貸款的管理和內部控制機制

要防范房地產貸款的風險，商業銀行要克服把房地產信貸片面地作為一種“優良資產”大力發展，在經營上急功近利的不良傾向，對房地產信貸風險及其危害性要高度重視。

⑴、嚴格貸款前調查

對開發商的信用進行評定。商業銀行要先對借款房地產企業的開發資質、資金、信用及其報送的資料進行嚴格的調查和審核，按照國際通行的“四等十級”評級方法對企業進行信用評級，把房地產貸款總額中的80%以上的貸款發放給AA級以上的房地產企業，重點支持資金實力強、開發資質等級高、信譽良好的且項目審批手續完備，項目資本金足額到位，項目綜合效益較好的房地產企業。對B級和C級房地產企業要嚴格禁止放款，特別是C級房地產企業及貸款風險度高的企業堅決不能放款。

建立和完善個人信用等級制度。建立對個人信用進行調查和評估的專門機構，加強對借款人的借款動機和還款能力的審查。貸款風險管理是從接受借款人申請住房貸款開始，主要包括對貸款人資信的調查、確定申請人的還款能力和信譽狀況，對抵押物的價值評估、簽訂住房貸款合同、對擔保單位的資信情況進行調查等。加強對借款人還款能力的審查，建立借款人資信管理動態系統，掌握借款人的年齡、收入情況、償債記錄、購房動機等。特別需要注意的是借款人的職業和購房動機的調查。根據借款人的資信狀況、還款能力決定借款人的可貸額度、期限。

⑵、貸款操作規范化。

建議對貸款企業在本銀行內設置臨時帳戶，企業在項目開發過程中每筆業務所涉及到的資金都需通過本銀行進行票據結算，從而使銀行對企業的資金使用情況做到有效控制，防止出現企業挪用項目貸款現象。此外要與房產企業簽訂協議，將銷售房屋取得的房款首先用于歸還貸款，這樣可以有效降低房地產貸款的風險。

⑶、加強發放貸款后管理，嚴格控制房貸風險。

對于房地產開發類貸款的要分筆、逐步發放。在發放第一筆開發貸款以后，要對開發企業的資金運作實施全程監控，在施工期間，負責該筆貸款的信貸責任人要定期到建筑工地察看工程進度，以及了解貸款資金的運用情況。按照其資金使用的實際情況及根據工程進度適時發放貸款，以防“爛尾樓”出現。加大對房地產商的日常檢查工作，逐戶建立客戶貸款管理臺帳，實行實時監控，既要加強對工程進展進行跟蹤檢查，也要對公司的資金營運進行監控，確保貸款用途的真實合法，做好風險防范。

對個人住房貸款要進行跟蹤調查和分析，及時發現和預警貸款風險，一經發現風險要及時采取補救措施。一是對于無意違約的客戶，要及時通知其償還到期貸款；二是對長時間逾期但還款意愿較好的借款人，及時發送逾期催收通知書，并采取積極的辦法進行催收；三是對于惡意違約者和已經出現嚴重風險預警信號的情況，應及時通知保證償還債務或依法對其提訟，及時處理抵押物收回貸款本息。

二、建立房地產貸款風險分散管理體系，轉移和防范房地產貸款風險

1、建立健全住房信貸擔保制度

目前，商業銀行可以接受的有效擔保有兩種形式：一是來自保險公司的擔保；二是政府擔保機構的擔保。這兩種形式都可以有效的防范銀行貸款的各類風險，包括道德風險。其區別在于保險公司的擔保屬于商業化運作，而政府的擔保性質多屬于政策補貼和扶持。這兩種擔保方式在市場投放上是有所側重的。

⑴、保險公司擔保

在商業銀行運作中，往往僅要求客戶投房屋財產險，但是真正導致不良貸款的原因不是由于房屋抵押物滅失，而是借款人由于種種原因導致的信用問題。如果保險公司推行一個綜合保險，將保證保險、抵押風險等幾種借款人違約情況都包括在內，那么商業銀行的風險就可以控制在一個很小的范圍之內。

⑵、政府擔保的貸款摸式

對于經濟適用房和中低檔住宅，一般由政府來擔保，政府可以對信貸雙方進行信用擔保，增加金融企業的安全性。在政府擔保的模式下，由于面向中低收入者，借款人一般只需繳納較少的費用即可辦理住房貸款。同時，用購買的房產作為反擔保。一旦客戶發生了違約行為，造成3個月以上的不還款行為，那么擔保公司就會替客戶還清所有的貸款本息，然后處置抵押物，回收資金。而且收費也相對比較低，容易被中低收入者所接受。

2、拓寬房地產企業融資渠道，分散銀行房地產貸款的風險

⑴、大力發展房地產信托業務，為房地產開發企業籌集資金。所謂信托，是指委托人基于對受托人的信任，將其財產權委托給受托人，由受托人按委托人的意愿以自己的名義，為受益人的利益或者特定目的，進行管理或者處分的行為。而房地產融資信托，就是以房地產項目為融資對象的一種信托產品。與其他融資方式比較，信托業務在融資、投資方面的優勢非常明顯。從融資能力來說，信托投資公司不但可以運用自有資金，而且可以通過發行資金信托計劃成本的方式集合豐富的民間資本，資金的來源非常廣泛。從投資方式來說，信托投資公司不但可以通過貸款的方式運用資金，而且可以通過股權投資、融資租賃等多種方式單獨或組合方式運用資金，投資方式非常靈活。

⑵、逐步建立房地產投資基金，通過發行基金份額的方式吸引社會游資，真正實現房地產投資的社會化、大眾化，這也是我國房地產業發展的必然趨勢。建立房地產投資基金，一方面，房地產企業通過獲得房地產投資基金的投資，可以拓寬融資渠道，減少對銀行貸款的依賴，從而降低銀行的經營風險；另一方面，房地產投資基金的投資機制，還能促進房地產投資的理性化發展，因為只有那些運作規范、市場前景好的房地產項目才能得到房地產投資基金的資金支持，在客觀上可以促進房地產行業內部的結構調整，實現房地產企業和項目的優勝劣汰，實現資源的優化配置。

⑶、積極實行房地產融資租賃。融資租賃是一項極富潛力的好途徑。我國的融資租賃發端于1987年的上海，具有可避稅、無需擔保等優勢，租賃方可通過銷售來回收標的物，我國的航空業就是依靠融資租賃而取得了重大發展。房地產項目以其不動產的特點最適宜于做融資租賃業務。

三、加強與政府部門協調和溝通，與地方政府聯手防范房地產貸款風險

1、 督促地方政府健全法律、法規

用法規的方式約束規范房地產開發商及個人的金融行為，加強對開發企業的管理，提高房地產企業的資質要求和注冊要求，規范其經營行為，及時清理多年無開發項目的房地產企業，為銀行貸款減少后顧之憂。完善土地供應政策，嚴格控制房地產用地總量，規范房地產開發過程的各種收費行為，打擊和遏制炒賣“樓花”的行為，以穩定地價和房價。

2、嚴格執法，依法辦事

對于提供假資料、假資信、騙取貸款的開發商和個人，應立即停止貸款，并追討已貸款項。同時通過法律的手段，盡量的挽回損失，并追究當事人的法律責任。

除此以外，加強社會道德和信用建設，引導誠信貸款，也是非常重要的。雖然我國目前尚未健全個人信用制度，但作為與消費者有著緊密接觸的商業銀行，應主動承擔起自己的責任和義務，引導消費者進行誠信消費和誠信貸款。同時借鑒國外的一些成功經驗，結合我們自己的實際情況，優化商業銀行房地產貸款結構，來降低商業銀行的房貸風險。

四、結語