前言：我們精心挑選了數篇優質成本決策論文文章，供您閱讀參考。期待這些文章能為您帶來啟發，助您在寫作的道路上更上一層樓。

第1篇

資本成本是指公司為籌集和使用資本而付出的代價，也就是從債權人和投資者那里獲得各類資本的綜合成本，包括資本發行成本和使用成本。資本發行成本是指在籌資過程中發生的各種費用，如發行股票、債券等支付的發行手續費、承銷費、印刷費、資產評估費、公證費、公告費等，資本使用成本是指使用資本過程中支付的各種費用，如債券的利息、股票的股利、銀行貸款利息等，資本籌集（發行）成本通常是在籌資時一次性發生，作為籌資額的減項予以扣除。因而從財務管理意義上通常所說的資本成本亦即資本的使用成本。

由于債務成本利率水平和還本付息明確，我國企業能感受到債務成本的存在，但感受不到權益成本的壓力。普遍把公開發行股票視為一種無需還本付息的廉價籌資方式。同時，資本成本，特別是權益成本估算模型的應用還存在大量的技術困難。例如，缺乏作為無風險基準收益率的短期國債市場，投資者投資分散，組合程度低。近年來，有些證券公司計算了β值（即單個股票超額報酬率對市場組合超額報酬率的敏感程度），但未形成共識和受到廣泛接受，經驗判斷仍然非常重要。

既然現代公司財務管理中強調資本成本的重要性，而在現實中又難以估算，我國企業特別是上市公司如何對待和應用資本成本？筆者認為：

一、在經營理念上，企業需要了解資本成本的意義，但主要應致力于正確地進行投資、經營和田資決策，不必過分關注資本成本的具體數值。

建立和推廣資本成本理念的目的，并不在于精確計算實際上不能準確估算的資本成本數值，而在于促進企業樹立為股東創造市場價值而不是帳面價值的經營理念和股東價值最大化的財務目標。資本成本是資本市場對企業的外部評價指標之一，其估算應該由資本市場來完成。在目前我國資本市場未形成資本成本估算方法和數值共識時，企業不必過分關注本企業資本成本具體數值，特別是以技術創新為經營哲學的成長型公司，因為快速成長企業的預期收益率往往大大超過資本成本，資本成本并不是其主要考慮因素。融資決策的關鍵在于匹配經營風險，增強企業的財務彈性，保持合理的資信等級。例如：1998年微軟公司資本收益率為52.9％，資本成本率只有14．2％，英特爾公司資本收益率為42.7％，資本成本率為15．L％，因此成長型公司應致力于形成和強化企業的競爭優勢和價值驅動因素，諸如技術創新、提供滿足客戶需求的增值服務等，股票市場對企業價值的評價會通過套利交易原理在股價上反映出來。

二、資本成本理念在投資決策中的應用。

在企業進行投資決策中引入資本成本的概念，旨在幫助我們判斷單項投資和組合投資的風險程度，以及這種風險的代價——即它的市場價格是多少。也就是將資本投資與金融市場上相同風險的投資相對比，從而設法確定資本投資的機會成本。（1）采用貼現現金流方法評估投資機會價值，從而必須具體算出權益資本成本時，可以采用幾種普遍接受的方法估算權益資本成本區間值，并作為敏感性分析因素。目前，可供選擇的做法包括：a、在現有國債收益率基礎上加上相應的風險溢價；b、借鑒國外投資機構對我國境外上市公司β值的估算結果來估算國內上市公司的權益資本成本；。、直接參照上市公司權益資本回報率水平。（2）采用其他合適的估算方法和評價指標，代替資本加權成本的估算。包括：a、采用內部收益率法；b、調整現值法（APV），它將項目的每項現金流量分為無杠桿作用的營業現金流量及與項目融資相聯系的現金流量，這種分類是為了采取不同的貼現率；c、在兼并收購中，可以采用市場盈利率（P／E）、股票市值／帳面值（MV／SV）以及EBITDA倍數。

三、資本成本理念在公司分部管理中的應用。

隨著公司規模的不斷擴大，其經營的業務領域和跨越的區域也隨之增多和變廣，會劃分為若干分部（子公司或事業部），對分部的成本效益管理也必須引入資本成本理念。每個分部所使用的資產都必須進行融資，那么波分部的資本成本也就是公司期望分部從它的資本投資上所獲得的最低報酬率。其可以接受的標準，可以考慮：a、參照可比上市公司權益資本收益率；b．直接根據股票價格信號而不是資本成本來評估公司繼續經營的經濟價值；c、參照長期債務成本。

四、資本成本理念在融資決策中的應用。

按照保持與公司資產收益風險匹配、維持合理的資信和財務彈性的融資決策和資本管理的基本準則，借助財務顧問的專業知識，利用稅法等政策環境和金融市場的有效性狀況，確定融資類型、設定彈性條款、選擇融資時機和地點等。

隨著產品市場競爭加劇和金融系統市場化程度的提高，企業資產預期收益和金融市場的不確定性明顯增加科部投資者與企業對經濟和金融形勢、公司發展前景評價的差異日益增大，股票市場又往往對信息反應過度或不實，導致企業價值高估或低估，這些因素顯著影響企業資本成本。例如，A股、B股及境外上市股票發行價格差異甚大，境外上市融資成本大大超過國內A股，盲目追求境外上市將付出巨大代價，企業融資決策時只有考慮這些因素，才能更好地匹配資產收益風險，降低融資成本。

五、資本成本理念在股利決策中的應用。

第2篇

成本動因（costdriver）是指引起產品成本發生的原因。這些原因構成了成本的決定性因素（determinant）。由于各個企業的經營狀況不同，影響其成本的因素也會不同。到底什么是影響企業成本的最重要的因素呢？對于傳統的管理會計而言，這是一個顯而易見的問題，即產量就是唯一重要的成本動因。這是與傳統的制造業下，直接材料與直接人工占制造成本較大比重的情況相聯系的。隨著新制造環境的出現，產品的成本性態發生了改變，使得傳統成本計算方法對成本信息的扭曲越來越嚴重，導致了作業成本法的誕生。在作業成本法下，許多過去不被重視的各種作業計量尺度如材料移動次數、定單數量、準備次數等都被看作成本動因。但無論是產量，還是材料移動次數等都是作為客觀的被動的成本動因用于成本分析，可以把它們稱之為作業性成本動因。事實上，如果我們站在更高的高度以更寬廣的視野來看待影響成本的因素的話就會發現，比作業性成本動因對成本影響更大的因素委實不少，這就是本文所要闡述的戰略成本動因。

所謂戰略成本動因是指從戰略上對企業的產品成本產生影響的因素。與前述作業性成本動因相比，它具有如下特點：

（1）與企業的戰略密切相連，如企業的規模、整合程度等。

（2）它們對產品成本的影響更長期、更持久、更深遠。

（3）與作業性成本動因相比，這些動因的形成與改變均較為困難。

戰略成本動因可以分為結構性成本動因（structuralcostdriver）與執行性成本動因（executionalcostdriver）。由于這些成本動因在成本計算中常不予考慮，因此常常被傳統的成本管理所忽視。這樣，成本動因就可以按其對成本影響的程度劃分為戰略成本動因和戰術成本動因，兩類成本動因分別從基礎經濟結構和作業程序兩方面影響企業的成本姿勢（costposition），并為企業改變其成本地位提供了能動的選擇。對成本這樣研究和劃分，就能從經營戰略的意義上作出成本決策，為我國企業進行有效的成本管理提供了一條有益的思路。

二、結構性成本動因與成本決策

結構性成本動因是指決定企業基礎經濟結構如長期投資等相關的成本動因。其形成常需要較長時間；而且一經確定往往很難變動；同時，這些因素往往發生在生產開始之前。因此必須慎重行事，在支出前進行充分評估與分析。另外，這些因素既決定了企業的產品成本，也會對企業的產品質量、人力資源、財務、生產經營等方面產生極其重要的影響。因此，對結構性成本動因的選擇可以決定企業的成本態勢。結構性成本動因主要有：

（一）規模經濟：所謂規模經濟是指在價值鏈活動規模較大時，活動的效率提高或活動成本因可分攤于較大規模的業務量而使單位成本降低。幾乎每一主要價值活動都存在規模經濟的情況，規模經濟對企業價值活動成本的作用主要表現在：

（1）規模經濟使企業可以不同的方式或更高的效率進行更大范圍的活動。

（2）規模經濟的更大銷量增加了分攤無形成本如廣告費用和科研費用的能力。

（3）規模經濟使支持該活動所需要的基礎設施或間接費用的增長低于其擴大的比例。不過，企業規模的擴大也可能產生負面影響，當這種負面影響超過規模擴大所帶來的正面效益時，便會導致規模不經濟。

規模經濟在不同的價值活動和不同的產業中的影響是各不相同的。對于有的價值活動而言，世界性規模可以帶來效率的提高或成本的降低，而對于其它一些價值活動來說，影響其成本的最顯著的因素可能是全國規模、地區規模、工廠規模、項目規模、生產線規模甚或是每個定單的規模。對于不同的企業，對其最有利的規模類型是不同的。企業應該選擇敏感性最強的規模類型充分發揮其規模優勢。

（二）整合程度：上述規模經濟與水平一體化相關聯，而整合程度指的是垂直一體化程度。整合（integrate）是指企業為了為自己所負責的業務領域更廣泛更直接，在本企業業務流中向兩端延伸至直接銷售、零部件內制和原材料提供等。

企業的縱向整合程度會對成本產生影響。整合程度的提高可能帶來效率的提高或成本的降低。主要表現在：

（1）它可避免使用市場所帶來的額外成本如采購費用和銷售費用。

（2）它能使企業獲得更多的附加值。相當于把供應商或銷售商的利潤轉移到企業內部。

（3）整合可使企業減少對供應商的依賴程度，是確保穩定供求的一種重要手段。（4）整合可以帶來聯合作業的經濟性，就象鋼材生產如果直接從煉鐵工序運送到工藝加工中不需重新加熱的道理一樣。

（5）整合可能帶來各種無形資源的積累。包括直接面向消費者的情報和售后各方面的情報來源的確保、支配力和影響力的確立和技術知識的積蓄等。

（6）建立專賣店及其送貨政策，可減少假冒偽劣商品對企業的沖擊。

加強整合能夠帶來競爭優勢，然而，整合并非總是帶來成本的降低，在許多情況下其結果可能正好相反，因為

（1）整合需要資金的大量投入；

（2）整合會造成企業組織彈性的降低，容易喪失靈活性；

（3）整合也許會帶來成本的提高；

（4）整合程度過高可能形成企業與供應商或客戶的關系冷淡乃至惡化的情況而不利于企業的發展。

資產重組與企業購并是我國企業界的熱門話題，了解整合這一結構性成本動因正好可以使企業在購并決策過程中充分地考慮整合對于企業產品成本產生的長期影響。企業必須詳細評估整合的優點和缺點，視實際情況決定各價值活動整合的程度。企業既可以選擇整合的策略，也可以選擇解除整合的競爭策略，而解除整合的策略往往被企業領導者所忽視。當整合的自制成本已高于外購成本，影響了企業靈活選擇競爭策略時，可以考慮降低現在的整合程度或解除整合。

（三）學習（learning）與溢出：企業價值鏈活動可以經過學習的過程提高作業效率從而使成本下降。通過學習降低成本的因素有：

（1）隨著時間的推移，來自用戶信息的反饋對企業的作用。表現為根據市場的反映改善產品的設計，提高優質品率。

（2）通過逐步改善廠房布置、生產排程、作業進度降低成本。

（3）通過工人活動量的累積使勞動熟練程度提高。

（4）通過對同業和外部專家顧問的學習而不斷改善生產技術水平和管理水平。

學習的作用因時而異，因而企業的學習策略而不同。首先，處于不同的生命周期的企業其學習效應會有很大區別。學習的效應在企業剛建立時會表現突出，而在企業發展非常成熟的階段可能不太明顯。其次，對于價格敏感性較強的行業，學習的作用會更為顯著。另外，學習還存一個溢出的問題。即學習的成果可能通過咨詢顧問、新聞媒體、前雇員和供應商等渠道從一個企業流到另一個企業。

（四）地理位置：企業的地理位置可以若干種方式影響成本。主要表現在：

（1）由于工資水平和稅率在不同國家、不同城市的差異，影響了企業的工資成本和納稅支出。

（2）企業所處環境的交通便利程度及可利用的基礎設施的狀況都會影響企業的生產經營成本。

（3）企業所處氣候、文化、觀念等人文環境，不僅影響了產品的需求，而且影響了企業經營的觀念和方式。

（4）地理位置可能在很大程度上決定了人才的流入。處于擁有優越的生活環境、良好的文化氛圍和較高的生活水平城市的企業往往能吸引更多的人才。（5）地理位置對營運成本有重要的影響。相對能源和原材料供應商的地理位置是影響購貨成本的一個重要因素。而相對買方的地理位置會影響企業的促銷成本和銷售成本如運費。

由于地理位置對幾乎所有價值活動成本均有影響，所以要求企業在進行廠址店址的選擇、工業或商布局活動中慎重行事。企業也可以利用這一成本動因作為取得成本領先優勢的策略。企業利用地址位置之一成本動因改善其成本地位的策略可以是重新設定各種活動的地點。

（五）技術：技術是影響企業成本的又一重要因素，任何企業都涉及到大量技術，技術包含于企業的每一價值活動中，它對成本的影響主要通過兩個途徑實現。一方面，它可以獨立于其它成本動因作用于成本；另一方面，它還可通過改變或影響其它成本動因間接地影響成本。技術的采用可能降低也可能提高成本。只有那些企業能保持其成本領先地位的技術變革能為企業帶來持久的成本優勢。技術變革并非總能降低成本。首先，技術的開發或引用本身需支付較高的成本。其次，技術變革可能帶來較大的風險。在技術革新迅速、產品日新月異的行業，技術的先行采用者可能因過早行動而面臨所引用技術迅速被淘汰而又無力更新技術的窘境。

針對技術這一成本動因，企業的戰略主要涉及兩大問題：

（1）采用何技術？企業應選擇能夠帶來最大持久性成本優勢的技術，技術革新的成本必需與得到的利益相平衡。

（2）在所采用的技術中尋求領導地位，還是采取技術追隨的戰略？若此項技術競爭對手無法仿效或企業創新的速度能超過競爭對手模仿的速度，則技術領先能夠持久，企業可以采取技術領導的戰略。

三、執行性成本動因與成本決策

執行性成本動因是指決定企業作業程序的成本動因。它是在結構性成本動因決定以后才成立的。而且這些成本動因多屬非量化的成本動因，其它成本的影響因企業而異。這些動因若能執行成功，則能降低成本，反之則會使成本提高。執行性成本動因主要有：

（一）生產能力運用模式：生產能力運用模式主要通過固定成本影響企業的成本水平。由于固定成本在相關的范圍內不隨產量的增加而改變，當企業的生產能力利用率提高，產量上升時，單位產品所分擔的固定成本相對較少，從而引起企業單位成本的降低。對于固定成本所占比重較大的企業而言，生產能力運用模式將對其產生重大影響，產量的上升會帶來單位成本的明顯下降。

需要指出的是，生產能力利用率的提高并不總是意味著企業效率的改善。有的企業產量提高而銷量不變會造成成本降低的假象。因為產量提高所引起的固定成本的分攤基礎擴大造成了單位成本的下降，而這部分被分攤的固定成本實際上全部轉入了庫存。這是我國一些企業產品滯銷而仍存在利潤的原因之一。所以生產能力利用率的提高應以產銷一致為前提。

（二）聯系：所謂聯系，是指各種價值活動之間彼此的相互關聯。這種關聯可分為兩類：一類是企業內部聯系；另一類是企業與供應商（上游）、客戶（下游）間的垂直聯系。

1、企業內部聯系。企業內部各種價值活動之間的聯系遍布整個價值鏈。例如基本生產和維修活動的聯系、生產作業和內部后勤的聯系、廣告和直接上門推銷之間的聯系、品質控制與售后服務之間的聯系。針對相互聯系的活動，企業可以采取協調（coordination）和最優化（optimum）兩種策略來提高效率或降低成本。所謂協調，是指通過改善企業內部各車間、各部門相互之間的關系，使活動間配合融洽，信息充分溝通，從而整體的作業效率最高。例如，改善生產和采購協調可以降低庫存。最優化則是通過工作流程的重整和工作品質的提高，使工作效率提高，進而降低成本。

2、垂直聯系：垂直聯系反映的是企業活動與供應商和銷售渠道之間的相互依存關系。與上游供應商的聯系主要是供應商的產品設計特征、服務、質量保證程序、產品運送程序和定單處理程序等。這些聯系會影響企業的成本結構。

例如：

（1）供應商供料的頻率和及時性會影響企業的庫存。

（2）供應商原料的包裝方式會影響企業的原料處理成本。

（3）供應商的生產技術應用會影響企業的技術開發成本。改善與上游供應商的聯系常常會使對方都獲得降低成本的良好機會，如供應商將大批的巧克力用液體形式而不是十磅重的的條塊形式交貨可以減少糖果商重新融化巧克力塊的工藝成本，同時，供應商也避免了將巧克力制成條塊式和包裝的費用。但這種協調必須由上下游廠商通力合作才能實現。

同樣的，企業與下游銷售之間的聯系也會影響其成本結構。例如：

（1）銷售渠道倉庫的位置會影響企業的運輸費用。

（2）銷售渠道的搬運技術和產品處理技術會影響企業的包裝成本。

（3）銷售渠道推銷或促銷活動可能降低企業的銷售成本。正如與上游供應商的聯系一樣，與銷售渠道的聯系同樣可以為企業和下游銷售渠道提供同時降低成本的機會。但是，有時候為了降低企業的銷售成本必須要求銷售渠道提高某些成本。若降低的成本超過銷售渠道提高的成本，企業可以采取給銷售渠道支付補償的作法。

（三）全面質量管理：與傳統質量管理不同的是，全面質量管理強調質量管理的范圍應是全過程的質量控制，企業的每一名員工都要承擔質量責任。全面質量管理的宗旨是以最少的質量成本獲得最優的產品質量。并且最低的質量成本可以在缺點為零時達到，因為對錯誤的糾正成本是遞減的，所以總成本會保持下降的趨勢，直至最后的差錯被消除。故全面質量管理的改進總是能降低成本，對于質量成本較高的企業來說，全面質量管理會是一個重要的成本動因，能給企業帶來降低成本的重大機會。

這項成本動因要求企業大力推行全面質量管理，樹立強烈的質量意識，從企業的整個范圍，設計、生產過程的各階段著手來提高產品質量，降低產品成本，真正做到優質高效。

（四）員工對企業的向心力：企業的行動是眾多具體個人行動的總和。企業各部門的每一名員工都與成本直接相關，只有依靠全體員工的互相配合，共同努力，企業才能將成本置于真正的控制中，才能實現成本管理目標。員工對企業的向心力對成本的影響具體中歸結為兩個方面。一方面是顯性的成本，如物耗高，設備利用率低，廢品率高。另一方面是隱性的成本，例如人員不團結，職工情緒低落，對企業漠不關心。

傳統的成本管理會計可計量的、按照成本核算制度計算的成本為核心內容，以物治人，現代成本管理則要求重視人的因素，強調以人為本，以人治物，充分組織和動員員工的積極性和創造力，提高員工對企業投入的向心力，從而達到充分降低成本，取得競爭優勢的目的。

第3篇

項目投資決策是選擇和確定投資方案的過程,該過程要求對擬建項目的必要性和可行性進行技術經濟論證,并對不同建設方案進行技術經濟比較及作出判斷和決定。房地產投資項目收益高,風險亦大,為了避免巨額投資化為泡影,投資者在投資前期必須對項目進行實地考察研究,從項目所處位置的人文歷史、文化環境等多重角度出發。目前,業界人士已研究出多種確定投資方案的方法,如田建林運用AHP方法來進行房地產投資決策分析和投資風險分析;劉明芳等,采用DEA方法建立了房地產投資決策中相應的輸入—輸出指標模型;李杰等采用RO法來確定房地產投資方案。項目決策合理與否,直接關系到項目建設的成敗、工程造價的高低以及投資效果的好壞。在進行前期實地考察的過程中,投資者應充分關注大眾的需求,力求在建設過程中以最低的成本生產出最能滿足大眾需求的功能產品。

1 貴陽花溪地區背景

花溪區位于黔中腹地,距市中心17公里。全區地貌以山地和丘陵為主,具有高原季風濕潤氣候的特點,冬無嚴寒,夏無酷熱,無霜期長,雨量充沛,濕度較大,有著豐富的水資源和生物多樣性,森林覆蓋率達41.53﹪。花溪地區的生產總值、固定資產投資、工業增加值、公共財政預算收入、旅游總收入、城鎮居民人均可支配收入、農民人均純收入等指標絕對數均位列全省前10位,總人口數至2010年約為360054,人口密度為每平方公里402人。

貴昆、湘黔鐵路貫通花溪區內,北有貴陽西站及貨場,西有湖潮站和磊莊機場,東北部有貴陽機場;貴花高等級公路直通市區,312國道和101省道貫穿全境。花溪的教育產業近來也是蓬勃發展,自2009年規劃出3200畝地擴建貴州大學的同時,規劃聚集區內的花溪區孟關也將規劃出7500畝地,建成貴陽市的高校園區,首期工程完工后,將容納坐落在貴陽的5所高校。而花溪區大學規劃用地由北區貴州大學和貴州民族大學組成,南區則位于貴安新區黨武鎮范圍內,分別由貴州師范大學、貴州財經大學、貴陽醫學院、貴陽中醫學院、貴州輕工職業技術學院、貴州民族大學和貴州亞泰職業學院、貴州民族大學人文科技學院等8所高校組成,南區即為俗稱的“花溪大學城”。

除了高等學府之外,花溪的基礎教育機構也是數不勝數。花溪景區面積222平方公里,占全區面積的25%。有景物景觀81個。其中,自然景觀56個、人文景觀25個。有國家級特等景觀4個、國內一等景觀18個、國內二等景觀32個、國內三等景觀27個,以花溪國家城市濕地公園、花溪公園、天河潭、鎮山民族文化村、青巖古鎮、高坡民族風情游最為有名。花溪文物古跡豐富,青巖古鎮已列為全國歷史文化名鎮。全區有12處文物被貴州省人民政府公布為省級文物保護單位,有甲定洞葬等13處文物被貴陽市政府列為市級保護單位,馬鈴石拱橋等48處文物被花溪區人民政府公布為區級文物保護單位。貴陽市花溪區現以“生態”、“旅游”著稱,但相比于我國其他著名旅游風景區,其開發程度尚處于較低水平,換句話說,花溪的旅游產業有著較大的發展空間。

2 投資分析

2.1 市場分析

2.1.1 公寓 通過實地考可見察,貴陽花溪地區山清水秀、氣候宜人,遠離城市的喧囂與煩擾,極其適宜居住,尤其適合老年人安養天年。花溪的居住人口為360054人次,人口密度為每平方公里402人,其中,花溪公園附近較為繁華,有著濃厚的生活氣息。根據市場調查,筆者了解到不少外來人口在花溪買房用來給父母養老,花溪的居民也多為中低層收入者,由此看來,若要在花溪投資房地產住宅項目,中小戶型應占大頭。

2.1.2 別墅 花溪有著獨特的自然風光,與造型優美的別墅搭配相得益彰。或許會有部分中高層收入者愿意來享受這里純凈的空氣和迷人的風光,但是這里距離市中心較遠,周邊的公共設施不如市區內完善,工作繁忙的高層人士可能更情愿購買市中心的別墅或花園洋房。

2.1.3 旅游地產 花溪地區眾多的旅游資源,也吸引了不少全國各地聞訊而來的游客。花溪的建設相對落后,旅游產業發展不夠,與我國其他旅游地區相比差距較大。貴陽是全國聞名的避暑勝地,再加上花溪地區高校眾多,每當夏季,來各大高校進行培訓的外地人士無不選擇在花溪留宿,然而花溪地區固有的旅館稀缺,許多外來人士只能選擇在當地居民的私人客棧里借宿,住宿條件十分有限。因此,房地產投資者可以從旅游的角度出發,大大挖掘花溪地區旅游產業的潛力。

2.1.4 商業地產 由圖1、2可見花溪一直以來缺少集中的大型商區,商業用房的供應僅占全市的1.25%,商業用房的成交僅占全市的0.25%。花溪公園周邊的步行街雖然店鋪較多,但總體來說其檔次偏低、規模較小,花溪豐富的旅游資源會拉動該地區的消費水平,帶動商業發展,因此花溪的商業發展也有較大潛力。然而,已有一些大型房地產企業在這里規劃了商業用地,其中,中鐵城計劃要建設一座15萬方的大型購物中心,若要與其競爭,還需深入考察研究。

2.1.5 寫字樓 從地圖上可以看出,花溪區處于貴陽市較偏位置,離市中心較遠,交通相對來說較為不便,不太合適發展辦公用地,受大盤個案影響,寫字樓市場形成以老城區、金陽

新區為主要的兩大熱點供求板塊,其他區域除烏當區有少量成交外,市場均無變化。整體市場銷售量較低。 成功寫字樓的共性有:位置應該居于城市商務中心或商業聚集區,交通要十分便利,四通八達的交通、濃厚的商務氣氛是寫字樓價值的重要支撐;寫字樓項目周邊必須要有較大的建筑體量和規模化的配套設施,形成一個集寫字樓、公寓、商住、星級酒店、會展中心、休閑娛樂及購物中心于一體的大空間,才能稱得上是真正的甲級寫字樓。

從目前市場來看,花溪并不具備成功寫字樓的條件。

2.2 風險分析

2.2.1 政策風險 限貸政策不僅會毫不動搖地執行,而且還會進一步深化和加強。唯有不折不扣地執行,甚至繼續深化和加強限貸政策,才能確保房地產市場合理回歸。此外,房產稅將盡快在全國開征,這可能會導致房價下跌,并在潛移默化中達到限購的目的。

2.2.2 市場風險 市場風險來自在三個方面:一是市場供需實際情況與預測值發生偏離;二是項目產品市場競爭;三是項目產品和預測價格發生較大偏離。

2.2.3 技術風險和工程風險 主要由于科技進步、技術創新及其相關變量的變動可能帶來的損失;以及由于工程量預計不足、或設備材料價格上漲導致投資增大;由于計劃不周或外部條件因素導致建設工期拖延。

2.2.4 項目管理方面的風險 項目管理涉及項目的全過程,包括投資管理、進度管理、質量管理和財務管理。

2.2.5 外部環境風險 包括自然環境、經濟環境、政策環境和社會環境因素的影響,如金融政策和財政政策變動、土地使用制度改革等。其中影響最直接的是金融政策和財政政策。

2.2.6 市場風險 要對整個房地產市場進行全方位的調查,了解其中潛在的規則;通過分析房地產的開發周期來預測其可能會發生的變動,從而預估出最佳的開發時機;選擇地塊時,要充分分析該區域的潛在價值;要了解國家政策,分析其對房地產行業會帶來的潛在影響;同時,要了解并分析社會對房地產市場的需求類型和需求量;要利用一切可能得到的信息資料,了解潛在的競爭者的情況,做到知已知彼,百戰不殆。

2.2.7 技術風險和工程風險 項目的建設需要切實解決工程建設特別是環境整治和生態環境保護問題;建造費用增加的風險可通過與建筑企業簽定固定預算合同來減小;工程不能按期完工的風險可通過承包合同中延期罰款的條款來降低等等。

2.2.8 項目管理方面的風險 要求項目管理人員要具備較強的業務技術水平、職業道德素質、以及各項專業能力;同時加強目標管理,落實考核責任制;制訂相應的激勵制度,調動項目管理人員工作積極性,從而提高企業管理水平和整體競爭力。

3 成本控制分析

隨著房地產市場的逐步發展,有效的成本控制也為房地產企業在市場競爭中獲得優勢地位提供了契機,降低產品成本就是為企業增加利潤,房開商各有著自己獨特的控制成本的方法。

筆者認為,建設項目的功能直接關系到是否能有效滿足消費者的需求,從而影響企業的收益。因此,功能設計成本控制是房地產規劃成本控制中所占比重最大的環節。其方法是:在成本控制中應首先列出項目所具有的主要功能評價指標,根據各個功能評價指標的重要程度來劃定它們的權重,接著確定項目的總費用,再根據各個功能評價指標的權重來預估其相應部分的開銷。

本文從功能設計的角度出發來對貴陽市花溪區貴州大學附近某地開發經濟型酒店項目進行成本質控分析。該項目建設用地800平方米,建筑規模為6400平方米,主體部分總投資額為1920萬元。

①首先列出該項目所具有的主要功能評價指標,并對各個功能評價指標的重要程度進行評分,最終確定權重。

確定權重可采用0-4強制評分法,分別將不同的指標進行兩兩對比并評分,如:若A比B重要得多,則A得4分,B得0分;若A比B重要,則A得3分,則B得1分;若A與B同樣重要,則A、B各得兩分,如表1所示。

②根據權重來預估相應功能評價指標的開銷,見表2。

③成本分析結果:由表1、表2可以得出該項目成本控制點應在平立面設計及施工、供水排水,供電供氣,分別占項目總成本的30%、23%、22%,三項合計占項目總成本的75%,以此為該項目成本設計提供控制依據。