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第1篇

當今在市場經濟環境下，競爭激烈，如何求生存、求發展是擺在房地產開發企業面前的一個重要課題。通過設計、施工、材料、裝飾公司的選擇和資金的供給，對房地產開發進行有效的組織和管理，建造出適銷的開發商品。在同一開發環境下除了開發適銷對路的適應市場需求的產品外，最重要的是盡可能的降低建筑工程成本，降低產品銷售價格，最大限度的提高企業的投資開發收益，這是很多房地產開發企業必須重視的問題，也是工作難點和重點。因此在企業發展戰略中，成本控制具有極其重要的作用。

一、房地產開發成本控制的內容

房價是受成本影響的，成本低，房價可以適當降低，通過相對較低的銷售價，銷量將大幅上升，隨之而來的必然是利潤的大幅提升。“所以除了提供適銷對路的房源外，房地產項目成本控制是房地產開發項目管理內容的重要組成部分”。房地產成本控制的內容包括項目策劃階段、項目設計階段、發包施工階段、項目銷售階段、技術創新與工藝調整階段。

（1）項目策劃階段

這一階段成本控制的內容是尋找項目、市場調查和投資評估。

（2）項目設計階段

設計階段的成本控制，是項目建設全過程成本管理的重點，因此開發商應該注意此階段的成本控制。

（3）發包、施工階段房地產項目

發包包括項目總發包、建安工程及設備材料采購發包。項目發包階段的成本控制是項目建設全過程成本控制的重要環節。房地產項目采用合同價款的方式較多，合同價款一般以國家或地方統一規定的預算定額、材料預算定額和取費標準為依據。承包方根據開發商提供的工程范圍和施工圖紙做出工程報價，最終工程費用按實際完成的質量數量進行結算。

施工階段的成本控制工作主要包括：

①編制成本計劃和工作流程圖，落實管理人員各自的職能任務。

②熟悉設計圖紙和設計要求，將工程費用變化大的部分和環境，作為重點控制對象。

③對經濟技術變更進行經濟技術比較，并進行預測和分析，嚴格控制設計變更。

④詳細進行工程計量，復合工程付款賬單，嚴格經費簽證。

⑤做好工程施工記錄，保存好各種文件圖紙特別是施工變更圖紙，為處理可能發生的索賠提供依據。

⑥定期進行工程費用超支分析，提出控制工程成本突破預算的方案和措施。

⑦及時掌握國家、省、市有關部門的各種定額和收費標準的變化。

⑧注重合同簽定。修改和補充工作著重考慮對項目成本的影響。

（4）項目銷售階段

這一階段的成本控制主要是銷售費用。一般情況下，房地產銷售費用為房地產銷售價格的2-4%，費用數額大，對房地產開發利潤的高低有直接影響。

（5）技術創新與工藝調整階段

在工程施工中，進行技術創新和可持續創新，包括新材料、新技術、新工藝“三新”的運用，對于企業在市場經濟的競爭中取得有利地位非常重要。

二、我國房地產企業成本管理落后的原因分析及措施

（一）我國房地產企業成本管理落后的原因

第一，房地產企業普遍都是“重開發，輕成本”。

第二，忽視了事前的成本控制

目前許多房地產企業對事前管理抓的力度還不夠，其重心大多還是在事中和事后。

第三，多數房地產企業在成本管理中的執行力度不夠。

再好的成本管理，如果沒有好的執行力將毫無意義。一些房地產企業雖然也建立了一套比較完整的成本管理制度，但在實際執行過程中卻是形同虛設。

第四，部分房地產企業的管理者的素質不高。

在傳統的計劃經濟體制下，企業缺乏主觀能動性，但在市場經濟條件下，房地產企業已經成為自主經營、自負盈虧的主體，但有些房地產企業的管理者并不能適應外部環境的變化，不能及時樹立市場競爭的觀念，缺乏創新，這也是造成目前有許多房地產企業成本管理相對落后的原因。

第五，沒有實行全面成本控制。

目前有許多的房地產企業沒有實行“全員、全過程、全要素和全方位”的全面成本管理。有些房地產企業認為既然成本管理的重點在設計階段，其他階段的成本不管理也影響不大；有些房地產企業認為成本管理是成本管理部門的事情，與企業的普通員工扯不上關系；有些房地產企業認為成本構成中最重要的是材料和設備，所以其他的成本費用就無關緊要；其實這些都是錯誤的觀念，任何微小的成本、任何的成本要素都應該納入成本管理的范圍，同時企業的成本是由于企業全體員工的活動而產生的，所以全面成本管理是房地產企業現代成本控制的核心。

（二）我國房地產開發成本控制的措施

我們看到目前我國房地產企業在成本管理方面有不少的欠缺，對房地產以后的發展造成不利的影響，這就需要采取有效的管理辦法和措施。

1、成本控制總體上應注意的問題

第一，成本控制控制的過程中要綜合考慮各方面目標

成本目標不是孤立的，它只有與質量目標、進度目標、效率、工作量要求、資源消耗等相結合綜合考慮才能有價值。不能一味強調成本控制而忽視了其他目標的實現，在項目實施過程中，成本控制必須與質量控制、進度控制，合同控制同步進行。

第二，成本控制要全面。

房地產項目的成本控制是貫穿于整個房地產開發實施過程，包括整個房地產開發建設及銷售過程中的所有費用。在成本控制中，要對房地產項目結構內的所有子項目或單項工程的費用實施控制，防止只重視主體工程項目成本，而忽視其他項目的成本控制；要對具體的房地產項目費用組成實施控制，防止只控制建筑安裝成本，而忽視設備和器具費用的控制；要對所有合同的付款進行控制；要對成本數量進行控制，對費用發生的時間進行控制，以滿足資金使用計劃的要求。

2、設計是成本控制的關鍵

從國內外實踐和數據來看，影響開發成本的是約占開發項目建設周期四分之一的設計前期階段，在初步設計階段影響成本的可能性為75-95%，在方案設計階段影響成本的可能性為35-75%，在施工圖設計階段影響成本的可能性為5-35%。由此我認為成本控制的關鍵在設計。

第一，開發商要有自己的設計思路，并在各個設計階段的審查中嚴格把關。一個產品要體現出本企業所要達到的目的，而不能只是由設計單位設計出來后再審核，這樣開發商的思路將受到牽制，很難實現開發商自己的目的。因此，設計階段應該遵循的途徑是開發商的構思--研討--咨詢--決策，只有這樣才能使產品適應市場或者可以說是創造市場。

第二，抓好設計中的新技術應用以滿足創作需求。經濟在發展，生活水平在提高，需求在變化。如何滿足這種變化的需求并創造新的需求，是房地產產品設計的要求和出發點。在設計過程中研究，掌握并應用新技術新產品提高科技含量，以滿足市場需要，創造新的需要和創造新的市場，唯其如此才能贏得顧客和市場。不過，那些過分豪華、超前的新技術或者與產品定位不協調的新技術應用不是開發商應追求的目標。

第三，嚴格控制設計中裝飾性設計。一些沒有必要的異形結構，裝飾性柱和梁及外架等，其費用往往很高，施工難度也大，對工期也造成影響，應進行嚴格控制，對確有必要的也應有一個投入與效益的分析和預測。

第四，優選設計單位。這是一個至關重要的問題，設計力量不僅體現在建筑學結構力學及各專業設計的水平，還要有相關法律法規知識，更要有設計經驗甚至是施工經驗。在設計委托是要選擇優秀的設計單位，不能因節約設計費用或其他原因而選擇小的設計單位，決不可因小失大，設計出一些殘次品甚至垃圾。

3、采購是成本控制的重點

這里的采購是指完成項目開發意圖，從開發商外部來獲取貨物或服務所需的過程，包括開發項目建安工程、材料設備、各類中介服務（如勘察，設計，銷售等）及咨詢等業務的發包或委托。很多都不是由開發商直接去控制成本。作好采購這個成本控制應該考慮以下幾個方面。

第一，要抓好招標工作。在招標過程中首先要發揮各專業部門的作用和積極性，這樣就要求專業主管部門必須設有專業業務能力強，事業心強的人員。

第二，組織好合同簽定。合同是責任雙方責任義務及解決問題的基本依據，合同簽定好壞直接決定開發項目的進展與效益。合同條款應盡量的全面和細致，在合同履行過程中要對容易發生爭議或出現問題的事項在合同中應規定定性定量的解決方法，不能用模糊用詞，合同條款必須只有一種解釋，以免在合同履行過程中扯皮，耽誤工程進展，使目標成本失控。

4、實施成本控制的動態管理

在完成了項目設計、采購之后，成本控制那就是開發過程中各階段目標成本的實現問題，主要是一個跟蹤分析、動態管理，這里以施工過程中較多發生的工程變更管理為例說明動態管理。

工程變更可以分為三類，第一類是屬于完善設計中的不足而形成的變更，第二類是開發商在項目實施過程中對原有設想、看法的變化而形成的變更，第三類是屬于現場施工管理協調而形成的變更。明確了這三類工程變更的原因，工程變更的成本控制就可以“對癥下藥”。

對于第一類的成本動態控制可以從三個方面進行。首先在規劃設計階段，要把本項目的作法、要達到的效果、設計人員對市場的研究、市場的亮點等內容一并體現在規劃方案中。二是在單體設計及施工圖設計中要由工程技術人員與設計院設計人員緊密溝通，將強制性的設計要求、技術規范、配套系統、質量標準、新材料等在設計過程中予以充分論證，最大限度的減少各專業之間的設計矛盾和控制復雜工藝。三是認真進行圖紙會審，會審不能流于形式。上述三個方面看起來是開工前的一個設計的動態控制，其實更是一個成本的動態控制，如果設計定位準確、各專業協調、則會大大減少在工程實施過程中的變更洽商，成本自然容易控制。

第二類主要是由于市場和開發商領導認識的變化。一個企業在項目策劃階段其總體思想框架、大體目標是成熟而且基本成型了的，如果定位發生大的變化，那么成本控制將成為空談。而對一些材料設備及諸如立面、磁磚顏色應該盡量在施工前確定而不要在施工中來化，否則勢必造成洽商的增多和成本的加大。

第2篇

關鍵詞：風險防范房地產信貸銀行業

房地產是我國國民經濟中一個重要的支柱產業,它的發展對于發展經濟和提高人民生活水平、拉動相關行業發展、擴大內需等都產生著極為重要的作用,房地產信貸又是一項充滿風險的業務。因此,如何規避金融風險、積極促進房地產業持續健康地向前發展,將是我國當前十分重要的任務。

一、銀行房地產信貸過程分析

1、地產開發階段。承擔土地一級開發的有土地儲備中心、土地出讓單位、項目公司以及土地出資(合作)者。這三類單位都有銀行貸款介入,他們的還貸資金又主要來源于土地轉讓。

2、房地產開發階段。房地產開發企業的資金主要來源于自籌資金、國內貸款、外資、債券及其他。房地產開發企業取得貸款后,將部分資金支付給地產一級開發商,這也使銀行對地產開發階段的貸款收回。房地產開發企業通常將工程分為一期、二期、三期等,啟動項目后著力開發一期,在取得銷售許可證等“五證”齊全后預售商品房,獲得預售收入并用該資金開發二期,實現循環開發。

3、房地產銷售階段。銀行向購房者提供按揭貸款等服務,房地產開發企業將取得的銷售收入支付建筑安裝企業的代墊資金和對項目開發貸款進行還貸,銀行通過回收購房者還貸資金實現整個房地產信貸資金的“回籠”。

二、銀行房地產信貸風險揭示

結合以上銀行對房地產信貸過程,銀行可能遇到風險如下。

1、項目合法有效性風險。由于房地產和其他行業的差異,這一業務既有房地產企業(借款主體)的資質管理——保留行政審批的項目,還有項目本身的合法有效性,大部分項目都是保留行政審批的,尤其是進行規劃的審批很普遍,所以存在較大的政策性風險,這體現在房地產項目的地產一級開發階段和項目開發階段,這類風險發生最為顯著的是工業園區的房地產開發項目。

2、市場風險。房地產項目的市場定位往往成為市場風險的主要決定因素,其中價格和當地對該同類項目的供需情況是衡量市場風險的主要參考指標。這類風險主要體現在銀行對項目的審貸初期和房地產項目的銷售階段,易受該行業經濟“泡沫”的影響,海南房地產“泡沫”的破滅至今讓人記憶深刻。

3、項目質量風險。由于房地產項目按揭時間較長,在此期間容易滋生許多不確定性風險因素。其中項目的工程建設質量相對容易監控,而項目的選址、項目類型、物業配備等將會在長時間影響項目質量,從而給銀行帶來相應的信貸風險。這類風險體現在房地產工程項目建設管理和項目的周圍經濟環境上。

4、經濟風險。經濟風險主要指房地產上游行業的風險傳導,例如原材料價格的上漲將會加大房地產開發的經營成本,甚至推動房價的上漲,給市場帶來許多不確定性。此外,國民經濟總量的發展和人們消費水平都將影響到房地產的需求市場。由于房地產的行業特性,其受經濟環境的影響因素較多。

5、政策性風險。對房地產而言,其政策性風險主要指貨幣政策、財政政策、政府對房地產的產業政策等其他相關政策的影響。

三、銀行房地產信貸風險防范措施

1、政府對房地產市場的宏觀調控能力。政府要增強對房地產宏觀調控的前瞻性和科學性,改善對房地產市場的監督管理,完善調控手段,提高調控能力,促使房地產業穩定、健康、有序地均衡發展,防止大起大落,防范房地產泡沫的產生。為此,必須首先加強房地產市場的統計工作,完善全國房地產市場信息系統,建立健全全國房地產市場預警預報體系。通過全面、準確、及時地采集房地產市場運行中的相關數據和對影響市場發展的相關數據進行分析、公布,政府可以全面、及時、準確地掌握我國房地產市場運行情況,并進一步加強對房地產市場的監控和指導,以實現對我國房地產市場運行情況的預警和對房地產投資、消費的引導。

其次,政府要設計合理、嚴密的房地產稅制,引導土地持有者合理提高土地使用效益,抑制土地的過度投機。比如對土地空(閑)置征稅,以鼓勵持有人積極投資開發,提高囤積投機的成本;征收土地增值稅,土地增值稅能有效地抑制土地投機,且能將由社會引起的土地增值通過增值稅的形式部分返還給社會,體現了社會公正。征收土地保有稅,以刺激土地供給等。

2、發展多元化的房地產金融市場。我國應當大力發展多元化的房地產金融市場,形成具有多種金融資產和金融工具的房地產二級金融市場,以達到分散銀行信貸風險的目的。房地產對于銀行的依賴性過大,不利于自身發展,同時商業銀行過度的房地產貸款,有悖于商業銀行的“三性”原則。因為商業銀行的資金來源主要是吸收社會存款,而將這部分資金投向期限較長的房地產項目不符合銀行資產流動性、安全性的要求,容易造成清償危機,產生金融風險。在成熟規范的市場中,房地產開發和經營的融資不僅僅有債權融資和股權融資兩種基本形式,在一級市場以外,還應存在著發達的證券化二級市場。在這個二級市場上,各種房地產金融工具同時存在,包括投資基金、信托證券、指數化證券等等。房地產證券化可以促使房地產經營專業化,實現資源的合理配置。

3、房地產企業要提高自身的抗風險能力。房地產企業自身應增強管理能力、市場競爭能力、風險控制能力和誠信度,提高抗風險能力。作為資金密集型產業,房地產業的規模經濟效應較其他行業尤為明顯。規模小的開發商的單位成本居高不下,在廣告策劃、營銷推廣、環境改造、配套設施、物業管理等方面規模較大的公司占有明顯優勢。此外,規模大尤其是具有較強現金實力的開發商在選擇項目最佳開發時間上也具有主動權。因此,房地產業內部適度的資本集中,能有效地節約房地產開發和經營成本,提高抗風險能力。

4、銀監會要充分發揮監管作用和服務功能。銀監會應加快發揮在社會信用基礎和市場誠信制度建設中的重要作用,完善監管手段,提高監管能力,充分發揮其監管作用和服務功能。激勵誠信行為,促使各經濟主體在日常信用活動中養成守信習慣,彼此建立起互信、互利的信用關系,確立失信成本遞增的違約制裁機制,嚴懲欺騙和違約行為,在全社會范圍內營造起誠實守信的氛圍和環境,促進金融穩定。

5、提高商業銀行的風險防范能力。商業銀行自身應加強管理,提高風險防范能力。首先,商業銀行要建立和完善房地產市場分析、預測和監測指標體系,建立和擴大房地產市場信息來源,及時關注各地房地產市場的發展變化情況,提高對房地產市場發展形勢的分析預測能力;要加強產業政策研究,制訂與產業政策相互協調的房地產信貸政策;要加強對房地產行業周期波動的研究,防范市場風險于未然。其次,信貸從業人員必須樹立牢固的風險意識和良好的職業道德意識,在調查環節盡職盡責,認真做好貸前調查工作,及時分析信貸業務的客戶風險和經營風險,研究信貸風險防范措施。

信貸審批人員應在審批環節嚴格把關。一是分析項目是否符合國家宏觀政策;二是分析項目投資資金組成的合理性和來源的可靠性,項目資本金比例是否達到國家規定的比例,自有資金是否到位,部分銷(預)售收入作為投資來源是否可行等;三是分析項目總投資的合理性,如建安成本是否過高等;四是分析項目的合法合規性,結合“四證”分析有無超規劃、超容積率等情況;五是分析項目抗風險能力,結合成本、凈現金流量、投資收益率、敏感性因素分析等指標進行分析;六是分析項目的市場前景及其競爭力,要結合產品價格、項目所在地的位置、規劃布局和建筑設計、開發商的品牌等因素分析;七是分析擔保措施,抵押物是否足值、變現能力是否強,保證人保證能力如何等;八是分析企業的財務狀況、資信狀況、開發經驗、經營管理能力和風險意識及風險控制能力。

【參考文獻】

[1]孫永玲:中國房地產金融戰略實施[M].機械工業出版社,2005.

第3篇

摘要:隨著我國加入WTO,市場經濟體制進一步完善和規范,產業結構不斷升級,房地產業作為國民經濟基礎性、先導性產業之一的地位日益鞏固,成為當今主要的投資熱點。用先進的、科學的、完善的理論作為房地產企業可持續發展的行動指南,對整個房地產全過程的風險進行識別,有利于促進房地產業的健康發展。

關鍵詞:房地產;投資;風險識別

房地產投資的全過程是指從房地產投資意向的產生到房地產出售、資金回收或報廢為止的整個過程。這是一個動態的過程,一般可分為投資決策、項目實施和房地產經營管理等階段。不同的階段各具有不同的風險特征,任何一個環節的疏忽都可能導致投資的失敗,投資者必須對各個環節的不確定因素進行識別并加以防范。

一、投資決策階段的風險

在房地產開發過程中,投資決策階段最為關鍵,擁有最大的不確定性與機動性。房地產投資一旦展開進行,很難從項目建設中撤出,否則會付出高昂代價。房地產投資決策階段風險主要源于政策和經濟方面。

1.政策風險

國家政策對產業發展的影響是全局的,政策的潛在變化可能給房地產開發經營者帶來各種形式的經濟損失。尤其在我國,市場經濟環境尚未完善的條件下,政策風險對房地產市場的影響尤為重要。

(1)產業政策風險

國家產業政策的變化影響房地產商品需求結構變化,決定著房地產業的興衰。國家強調大力發展第三產業會直接促進城市商業和服務業、樓宇市場的繁榮。政府通過產業結構調整,降低房地產業在國民經濟中的地位,緊縮投資于房地產業的資金,將會減少房地產商品市場的活力,給房地產開發企業帶來損失。

(2)金融政策風險

房地產投資絕大部分依靠銀行貸款而進行,國家金融政策的調整對房地產業發展有著不可替代的影響。2003年6月央行《關于進一步加強房地產信貸業務管理的通知》,對房地產開發資金貸款、土地儲備貸款、建筑施工企業流動資金貸款、個人住房貸款等方面作了嚴格規定,提高房地產企業貸款準入門檻,使那些主要靠銀行貸款進行投資的企業面臨著一定的風險。

(3)土地政策風險

房地產開發建設以土地為載體,土地政策的變化勢必對房地產業產生重要影響。土地產權制度的變更、不同的土地取得方式、土地調控制度以及不同的土地政策執行力度都會帶來房地產投資風險。

(4)稅收政策風險

稅收政策的變化對房地產投資影響重大。稅收政策和土地調控政策是市場經濟條件下政府調節房地產市場的兩個有力工具。房地產投資中,各種稅費名目繁多,占開發成本相當大的比例,因此,一旦提高稅率,房地產開發企業將面臨巨大成本風險。

(5)城市規劃風險

城市規劃除了涉及到規劃指標和用途的相容性、容積率、建筑覆蓋率、建筑限高等,更重要的是通過城市規劃布局調整和城區功能調整、交通的變化等來對房地產業帶來影響。因此,房地產企業能不能及早預測規劃目標,選擇增值潛力較大的合適地塊,是決定項目開發成敗的核心因素。

2.經濟風險

經濟風險包括市場供求風險和通貨風險。市場供求風險是最直接的風險。市場供應量、市場購買力、市場價格等反映供需狀況指標的動態性和不確定性,導致供需的動態性和不確定性,進而極易導致供給與需求之間的不平衡而形成市場供需風險。相反,市場供需不平衡會導致大量商品房空置滯銷,使投資者承受資金積壓的風險。另外,房地產投資周期較長,其間可能遭受由于物價下降帶來的通貨緊縮風險,也可能遭受因物價上漲而形成的通貨膨脹風險。膨脹率下降會抑制對房地產商品的需求,房地產價格下跌,給房地產投資者帶來損失,膨脹率增大會刺激對房地產的需求。

3.區域社會環境風險

由于社會經濟發展的不均衡性,各個國家、不同地區的社會環境各異,這使得不同地域的房地產開發面臨不同的風險因素,同一風險因素在各地的影響程度也相差懸殊,即風險具有比較明顯的地域性。

4.開發時機風險

從房地產周期理論可知,項目開發時機也存在著一定的風險。由于房地產開發周期長,易受國民經濟的影響,因此,經濟發展趨勢就成為影響開發時機的主要因素。所以說,風險與開發時機的選擇密切相關。

二、項目實施階段的風險

房地產投資的實施階段是指房地產投資計劃的具體實現過程,它包括從獲取土地、籌措資金到設計施工等過程。此階段將面臨具體的風險因素。一方面,在土地獲取階段,房地產開發企業通過協議、招標和拍賣意投等方式來獲得所需要的土地,這三種獲取土地方式的選擇就具有一定的風險。

另一方面,時間、質量和成本是房地產項目建設階段的三大管理核心,也是三大風險因素。管理不當,將會使企業面臨工期拖延風險、質量風險和成本風險。

1.工期拖延風險

工期一旦被延長,一方面房地產市場狀況可能會發生較大的變化,錯過最佳租售時機,如已預售,會承擔逾期交付的違約損失、信譽損失;另一方面,會增加投入資金利息支出,增加管理費。

2.項目質量風險

質量是企業的生命。開發項目質量主要體現在項目的適用性、可靠性、經濟性、美觀性與環境協調性五個方面。消費者重視房屋的物理質量,更強調房屋的效用。承包商施工技術水平落后、偷工減料,建筑結構有安全隱患等,是造成項目質量風險的主要因素;房屋設計和戶型結構未充分考慮潛在消費者功能需求,也是房屋質量不佳的重要方面。

3.開發成本風險

房地產項目開發成本風險源于開發的各個階段。建設前期對項目成本的影響程度達95%—100%,越到后期影響程度越小。在規劃設計中,方案陳舊、深度不夠,參數選用不合理以及未進行優化優選設計,都會導致生產成本的增加,在建設期間,國家調整產業政策,采用新的要求或更高的技術標準,也都會使房地產開發成本增加ᦉ7;除此之外,通貨膨脹、物價上漲導致的建材價格上漲和建筑成本的增加及項目是否能按時完工、工程質量的保證、施工中意外事故等都是這一階段將要面臨的風險。

三、經營管理階段的風險

房地產項目建成后,資金投放工作基本結束,投資過程就轉入到房地產銷售、出租或物業管理的經營管理階段。該階段決定著房地產投資收益的實現,是房地產投資風險最大的環節之一。其中包括:營銷策劃風險、物業管理風險和其他風險。

1.營銷策劃風險

營銷策劃是經營管理的核心,它的成敗直接影響到成本能否收回、利潤能否實現。在房地產營銷策劃中,價格定位、銷售渠道、營銷方式等都是很重要的方面。其中,定價最關鍵,因為消費者對價格最敏感。價格過高遠離市場會引起房地產銷售困難,難以實現利潤;而價格過低不僅會減少房地產利潤,還可能致使消費者懷疑商品房的質量,從而影響房地產商在市場中的形象和信譽風險。

2.物業管理風險

物業管理的水平關系到企業的聲譽和后繼生存與發展。房地產開發投資競爭日益激烈,消費者不僅注重其價格和質量,而且注重其售后服務,即物業管理,物業管理需要一些專業的管理人員來進行管理,這也面臨著一些不確定因素,如專業管理隊伍、管理構架、管理公約以及管理費用等。

3.其他風險