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第1篇

近年來，我國經濟飛速發展，人民生活水平也不斷提高。隨著人們對商品房地產關注度的不斷提高，商品房經濟的概念逐漸走入了人們的生活當中。相應的商品房地產經紀不是一成不變的事物，其有著自己的發展規律呈現一個周期性的波動狀態。我們把這個這個現象稱之為商品房地產經濟的周期波動性。嚴格來講，商品房地產經濟是宏觀經濟形式的一種。這這是知己關乎民生要點部分所在，所以研究商品房地產經濟波動性是保持我國商品房地產經濟的關鍵所在。眾所周知，房地產業在我國國民經濟體系中所占據的重要位置。我們可以這么理解，它所具備的產品的基礎性以及創造的社會大額財富性的特點都成就其在國民經濟的主體地位。作為一種產業，它必然具備一定的產業周期，產業周期的規律受到宏觀經濟發展規律的制約。在我國，商品房地產的整個發展過程就是一個從萌芽到壯大的過程。然而這個發展過程也不是一個平穩的直線而是一個波動的曲線。特別值得一提的就是，房地產行業經濟波動性曲線能夠客觀反映我國房地產事業的興盛程度。本文將詳細論述房地產波動理論的研究內容和研究方法，進一步從理論和實際上把握市場機制的健全方案和政策調整，以確保我國房地產經濟能夠平穩有序的發展。

二、商品房地產波動理論研究

首先，關于經濟的波動與經濟的周期理論研究。縱觀整個人類社會發展史，人類經濟的發展也是上下波動的。在這種波動的作用下，人類社會的經濟或者出現了進步或者出現了災難式樣的倒退。這種關于經濟周期波動的理論，西方經濟學家在很早之前就已經有了系統的理論記載。在這種理論中所帶來的波動曲線當中，我們不難發現人類社會的經濟在不同時期增長的速度也不一樣。同時，實際的增長曲線也于所期望的曲線存在著偏差。要知道，只有縮小這種偏差才能夠達到我們預期的穩定的經濟增長模式。特別值得一提的是經濟周期的概念從不同的角度來看可以由不同的理解，比如說有的學家按照邏輯的理論來分析，那么經濟周期的波動性就是一種偏離均衡性質的體現，也有學家從經濟的收縮與擴張角度出發，得出的結論也不盡相同。本文在這里就不加贅述了。其次關于商品房地產周期與房地產波動理論研究。我們可以這么理解，商品房地產的經濟周期主要包括四個階段：1、繁榮階段；2衰退階段；3、復蘇階段；4、蕭條階段。這四個階段放到宏觀經濟的運動過程中，就可以看出我國房地產經濟不規則的波動性。還有就是，房地產經濟波動的不規則所表現來的經濟增長狀態表現出一種連續的和動態的特點。通過對該種特點的研究我們不難發現，房地產經濟增長曲線與實際曲線的偏差程度的研究更能夠實際的反映出房地產經濟增長的特征。房地產經濟實際增長曲線與趨勢增長曲線的偏離程度越大，那么房地產經濟波動幅度也就越大，房地產增長的穩定程度就越差，反之，房地產增長的穩定程度就越好。最后，我們來談談商品房地產周期波動與經濟周期波動的關系。商品房地產周期波動與經濟周期波動總的發展來說是密切相關的，也可以分兩個不同層次來分析房地產周期與宏觀經濟周期的關系。因為，一方面房地產周期波動是經濟周期波動這個大范疇的一部分，是房地產行業的經濟周期波動；另一方面，房地產周期波動是房地產行業運行過程中經濟周期波動，也就是說房地產周期波動是經濟周期波動在房地產行業經濟運行過程中表現出來的運動形態。

三、新時期如何防止我國商品房地產經濟大幅波動

我國房地產的周期性波動，其波動的幅度不盡相同，我國地方經濟目前是典型的土地財政經濟，因此房地產的劇烈波動會明顯降低百姓的購房意愿，造成房地產的價格上漲乏力，并最終造成政府賣地價格較低，使得地方政府失去GDP的有效獲取手段。在地方財政吃緊后，又會造成地方的基礎設施投入不足，造成宏觀經濟的普遍衰退。因此，減少房地產的劇烈波動是關系到國計民生的重要課題，應盡可能的減少房地產的系統性風險和周期風險。第一，穩定房地產尤其是商品房的價格。房價作為房地產景氣程度的一個重要指標，其穩定性是房地產的重要基石，因此應該從內部和外部兩個方面減少商品房價格的劇烈波動。在供求關系出現重大轉變時，應考慮采取政策法規等強制性手段穩定房價，避免房價的劇烈下跌。同時應利用房價的波動周期，最大限度的挖掘出讓土地的價值。對土地價格和商品房價格的雙向控制也是保證降低房地產波動的必要手段，在宏觀調控方面，中央的政策在地方的可變性較小，但是地方的微觀調控往往能夠起到重要的穩定效果。因此對商品房的價格的調控應堅持中長期執行國家宏觀政策，短期調控作為輔助的策略。第二，促進居民的商品房消費能力。作為商品房的購買主力，居民的購買能力和購買欲望也是房地產走向的重要因素。隨著居民消費水平的提高，購買需求會由剛需轉向改善性住房，這一改變也就帶來了房地產的二次價值挖掘。由于改善性住房需求的不斷增強，也減少了居民購房的盲目性和投機性，從而從根本上減少了房地產價格劇烈波動的因素之一。同時，對于低收入人群，政府應積極開發廉租房和經濟適用房等保障措施，控制商品房與保障性住房的比重完善房地產行業的供求關系和供求機制，通過多點開花、多渠道解決的方式，完善房地產市場的解決方案，從而減少房地產的劇烈周期性波動。

四、結束語

第2篇

【關鍵詞】 房地產 經濟周期 綜述

一、引言

20世紀30年代以來，房地產市場在世界市場中經歷了幾次大型的波動。房地產經濟周期與各國經濟周期及全球經濟周期有著高度的相關性。迄今為止，經濟學界對房地產經濟周期進行了持續系統的研究，取得了很多成果。國外對房地產經濟周期的研究以實證分析方法為主，分析了房地產周期波動的影響因素，建立了指標體系，探討了房地產泡沫的形成和破滅及其在國際間的傳導。國內對房地產經濟周期的研究起步較晚，前期的研究以定性分析為主，主要包括對房地產周期概念和階段的界定，房地產周期波動與宏觀經濟波動的關系分析。進入21世紀后，國內開始嘗試用實證分析工具對房地產周期波動機制及其影響因素進行分析，并初步建立了反映房地產經濟周期的指標體系。

二、國外房地產經濟周期研究綜述

1、國外房地產經濟周期研究階段劃分及其主要內容

國外房地產經濟周期的研究，大致可分為四個階段：起源階段；沉寂階段；專業化發展階段；多樣化發展階段。

（1）起源階段。20世紀30年代，世界經濟的大蕭條引發了人們對經濟周期的關注，房地產周期作為經濟周期的一個重要組成部分，自然也就成為了經濟學界的研究對象。如霍伊特確立了房地產周期波動的概念，這一階段被稱為這一研究的起源階段。

（2）沉寂階段。二戰后的20世紀50―70年代，西方各國經濟復蘇，在凱恩斯主義擴張政策的推動下，經濟進入了較長時期的高速增長階段。對未來經濟的樂觀預期，使這個時期經濟學界對經濟周期的研究幾乎不重視，因而房地產周期研究就進入了沉寂階段。

（3）專業化發展階段。20世紀80年代，“滯漲“再度引發對經濟周期波動的研究，經濟學家們開始認識到房地產經濟周期對國民經濟的重要作用。一些經濟學家開始致力于西方房地產市場的周期研究，對房地產周期進行識別和解釋，區分研究各種類型的房地產周期波動規律。在此基礎上，許多新的理論工具被應用在房地產經濟周期的研究上，將房地產經濟周期的研究帶入了一個專業化發展的時代。如布朗考察了1968―1983年間美國單棟住宅的銷售周期波動情況，發現國民經濟的周期波動與房地產周期波動之間存在很高的相關性。赫克曼分析了1979―1983年間美國14個城市寫字樓市場的綜合數字，發現寫字樓的減少和租金之間有著非常強的相關性，而租金又和當時的空置率有很大的關聯。

（4）多樣化發展階段。進入20世紀90年代，三個經濟事實改變了國外房地產周期研究的傳統方式，使房地產周期研究開始進入了多樣化深入發展的新時期。首先，日本房地產泡沫破裂引發了人們對房地產周期波動機理研究的重視。其次，發達國家資本市場的新發展引發了“投資導向”型房地產周期研究的出現。最后，發達國家房地產周期波動的普遍存在，以及1997年爆發的東南亞金融危機，使得對國際房地產周期的研究得到重視。

一是對房地產周期波動機理的研究。如唐斯在研究美國房地產周期和宏觀經濟周期的關系后指出，房地產周期受到3種經濟周期波動的影響，即社會體制變革周期、技術革命周期和經濟革命周期。埃德爾斯坦和保羅利用土地價格預期模型解釋了日本在20世紀90年代初期出現的房地產泡沫破裂。保羅對OECD17個國家的國民經濟增長率、利率、宏觀經濟周期等因素進行分析，作出了這些國家商品房價格可能在2007年到達頂峰的預測。

二是對“投資導向”型房地產周期的研究。如魯拉克指出，房地產投資決策應考慮影響市場周期的5種相互作用力，即經濟結構調整、物業供給、物業需求、資本流動和投資特征。凱澤通過比較房地產總收益率與機構房地產投資回報率，發現了波長30年、50―60年和上百年的房地產長周期。彼特在對美國房地產周期和經濟周期研究的基礎上，探討了不動產投資對策。

三是對國際房地產周期的研究。如伯特蘭分析了形成周期的國際因素和國內因素，認為國際資本流動、各國資本市場自由化、金融管制的放松、扭曲的財政政策和土地使用制度是全球房地產周期波動的主要因素。

2、對國外房地產經濟周期研究的主要評價

縱觀國外房地產經濟周期研究，可以發現國外比較偏重實證研究，旨在通過對房地產行業運行的歸納性總結，試圖規避行業運行風險。通過過去幾十年的研究，建立了許多確定房地產經濟周期的指標體系，但沒有建立一個統一的標準和指標體系，一些專業研究方面缺乏連續性。對經濟周期的判定和預測方面的研究工作也相對較少。另外，國外學者對理論的研究具有現實意義，但在一定程度上缺乏廣泛性和普遍性。

三、國內房地產經濟周期研究綜述

1、國內房地產經濟周期研究的歷程及其主要內容

（1）起步。我國房地產業起步較晚，國內經濟學界對房地產周期波動的關注，始于20世紀80年代末90年代初。80年代以前，由于房地產經濟發展時間過短且資料不全，我國房地產周期研究基本空白。唯一可以追溯到的研究是薛敬效1987年在《南開學報》上發表的的《試論建筑周期》一文。相對與西方國家對于這一領域的研究，我國是起步晚、差距大。

（2）初期發展。20世紀90年代中期以后，我國住房制度的改革和房地產業的發展為房地產周期研究提供了現實的經濟環境。但剛開始有關房地產周期波動的研究大多停留在對房地產周期概念的探討以及現象的描述上。如譚剛對房地產概念進行界定，指出房地產周期包括擴張和收縮兩個階段。梁桂用年商品房銷售面積來刻畫中國不動產供給與需求相互產生的波動情況，認為年銷售量波動率和增長率曲線清楚地反映了我國房地產經濟的內在波動。劉洪玉從房地產市場總供求相互作用的原理出發，對房地產周期進行定義。他認為，房地產市場自然周期可分為四個階段，第一階段始于市場周期的谷底；第二階段超過平衡點，需求繼續增長；第三階段是供求平衡之后供給增長速度高于需求增長速度；第四階段供給大于需求。同時，他還根據對應的資本流動給出了房地產市場投資周期的概念。

（3）新發展。進入21世紀，中國房地產進入了一個前所未有的快速發展時期，學者和業界人士對房地產周期的研究越來越多。從近幾年發表的文獻上看，國內學者對于房地產周期波動的研究主要集中在以下幾個方面。一是關于房地產波動的周期研究。如汪曉宇、華偉的文章提出了房地產市場周期的理論，并對我國1987―1998年間房地產市場周期進行了實證研究。曲波、謝經榮、王瑋以商品房銷售面積增長率為指標，得出中國房地產周期的基準周期。

二是關于關于房地產周期波動機制及其影響因素的研究。如譚剛提出房地產周期波動的沖擊―傳導模型。任棟梁提出了房地產業周期波動的外部沖擊機制和內部傳導機制，分析了影響中國房地產周期的宏觀政策因素、經濟因素、產業因素和心理因素。倪鵬飛通過對房地產周期的成因分析，發現我國歷次房地產周期波動均有國家重大經濟政策或房地產制度改革背景，得出結論：我國房地產周期是典型的“政策性周期”，它與成熟的市場經濟國家的房地產周期具有顯著差異。張瑜從房地產經濟周期的角度出發,分析了我國房地產經濟周期的特征,進而從宏觀經濟、投資、消費、政策等方面分析了不同因素對房地產周期波動的影響。

三是關于房地產經濟周期與宏觀經濟周期關系研究。如王勉、唐嘯峰根據我國的有關數據，從定量和定性兩方面對我國房地產投資波動與經濟周期存在一定的相關性進行實證分析。尹惠媛采用GDP增長率作為反映經濟周期的指標，選取國房景氣指數作為反映房地產周期的指示指標，實證分析了我國房地產周期與宏觀經濟周期的關系。才元實證研究了房地產業與國民經濟各個層面之間的聯動關系，包括房地產投資和經濟增長之間的關系,房地產價格和居民消費的關系以及房地產價格和經濟體系其他資產價格的關系。

四是關于具體城市房地產周期波動的研究。譚剛通過選擇相應指標，具體分析了改革開放以來深圳房地產周期波動現象，并與宏觀經濟周期和全國房地產周期進行比較，最后探討了影響深圳房地產周期波動的主要因素。沈公律、鞠成曉、李倩、余健、顧建發則分別對杭州、大連、北京、南京、上海等主要城市的房地產周期波動問題進行了實證研究。

2、對國內房地產經濟周期研究的主要評價

綜上所述，近年來，國內學者對房地產經濟周期研究主要貢獻是對國內房地產周期波動的存在性取得了共識，初步探討了國內房地產經濟周期的傳導機制和影響因素，并建立了國房景氣指數。但與國外的研究相比，國內對于房地產周期的研究還存在許多不足。一是確定中國房地產經濟周期的指標不完全，同時由于統計數字的完整性、真實性有限，使得關于這個方面的研究也受到很大的限制。二是中國計算周期的標準并不統一，許多專家計算出的周期數不一致。三是中國房地產市場跟發達國家房地產市場有很大的不同，在考慮和研究房地產經濟周期時，以往關于中外房地產市場差異對中國房地產經濟影響的研究非常薄弱，應進行深入的對比研究。四是應把對房地產經濟周期的研究建立在基于市場供需的研究之上，從市場角度出發看問題。五是應從宏觀經濟利益角度出發，進一步建立和完善反映房地產市場周期波動的指標體系，充分發揮指標對國民經濟的監測和預警作用。

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第3篇

房地產企業取得土地較難，且具有資金投入龐大、市場流動性較差、開發周期長的特點。因此， 作為房地產開發論文，資金管理無疑是企業運營發展過程中的重中之重。研究房地產企業的運營機制、資金的管理以及國家的政策趨勢，將有利于房地產企業避免資金鏈斷裂現象的發生，保證企業的健康穩定運行。      關鍵詞：房地產開發論文,企業資金,資金管理論文

一、房地產企業資金介紹 

（一）房地產企業資金的主要來源 

房地產企業的資金來源主要為三個方面。首先來源于自有資金，包括股東所投入的資本以及企業的留存利潤，這些費用主要用來支付取得土地的價格以及前期的稅費等一些房地產開發的前期費用。其次是來源于借入資金，借入資金主要通過向一些金融機構貸款等如房地產開發貸款、信托等。按國家相關的規定，房地產企業的自有資金應不低于開發項目總投資的百分之三十。房地產企業資金的主要來源還包括銷售回款（含預售房款），銷售回款在開發企業的資金中占有較大比重，將有利于房地產企業的可持續發展，從而解決企業前期建設資金及逐漸償還銀行貸款。 

（二）房地產企業資金管理 

1. 資金管理的復雜性 

房地產企業的投資一般具有比較長的周期，要開發一塊地需要涉及方方面面，同時一些房地產企業的子公司比較分散，相對而言資金管理難度大，同時房地產企業的發展很大程度上受到國家相關政策的影響以及社會經濟發展的影響，綜上可以看出房地產企業的資金運作比其它企業更為復雜。 

2.資金運籌的互補性 

不管是房地產方面的開發還是投資，都具有一定的階段性，分階段的投入自然也會產生分階段的收入，這些都保證了房地產企業資金的互補性。回收的資金可以繼續進行投資，實現資金的合理利用。 

（三）房地產企業管理中存在的問題 

1.高負債 

作為一種資金密集型產業，房地產企業開發項目時往往有著龐大的資金鏈，缺少項目資金是當前房地產企業普遍面臨的問題，很少有企業能夠依靠自有的資金來實現公司的整體運營，我國對于房地產企業的IPO和股權再融資有比較嚴格的限制，為了進行融資，大部分的房地產企業都是通過銀行借款來實現，這就導致了房地產企業具有較高的負債率。據有關方面的統計，我國的房地產企業的負債率之高，象一些大型的房地產公司如萬科和綠城等，都具有高達70%的負債率，其中2012年的負債率達到了80%，甚至有些房地產企業的負債率達到90%。以上的數據可以看出，房地產行業雖然能夠取得比較大的利潤但是也具有很大風險，在這種高負債率的情況下，一旦國家政策或者房地產的市場價格發生改變就會無法形成有效的資金回籠，從而造成無法按時償還債務的現象，嚴重的將會導致企業的破產。 

2.融資形式比較單一 

房地產行業所具有的資金密集型的特點造成了房地產行業的融資形式比較單一，我國的房地產企業的融資途徑主要來源于銀行的貸款。隨著近年來我國對房地產行業的調控力度越來越強，政策也在隨時改變，銀行對于房地產企業的貸款也有了越來越多的限制，銀行一直在調整其相應的信貸政策，對貸款方進行嚴格的信用審核與風險控制，提高了貸款的標準和條件，對于那些自由資金和相關證明達不到要求的企業拒不提供貸款，同時還嚴格限制了資金的使用。綜上所述，這種單一的融資形式在國家宏觀政策和市場的影響下很容易造成資金斷裂的現象。 

3. 資金回款問題 

上面介紹過房地產企業的回款資金主要來源于購房款，但是這種回款來源并非穩定，房地產的銷售狀況直接影響回款金額，當政府出現限價或者限購、限貸的調控時，或者一些當地政府實施一些資金管理制度時，就會造成資金回籠出現問題，回款不穩定，從而造成企業的資金壓力較大，甚至有些企業為了加大資金回籠的速度，不得不考慮降價，而降價幅度決定于資金要求。 

（四） 加強房地產開發企業的資金管理 

1.加強項目開發進度管理，按時完成計劃進度 

整個房地產項目的開發進程主要包括：土地使用權的獲取，開工后的施工建設階段和項目銷售、產證辦理等，整個周期可能會持續三到五年左右，這種開發周期長的特點，使企業在對項目管理時必須要嚴格控制項目的實施過程。房地產企業實施銷售之前，都是處于資金純投入的階段，包括房地產開發成本以及其它相關費用，這些環節如果出現問題就會影響整個資金鏈。對整個項目開發的進度進行控制對于保證房地產企業的順利運行有著非常重要的作用，對于保證資金回籠非常重要，必須嚴格根據項目的計劃進度對整個項目的運行進行管理，盡量按原有計劃進行項目的開發，做好資金的配置，減少資金積壓現象，降低項目開發過程中的資金風險。 

2. 合理控制融資方案