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一、總論

隨著我國經濟建設的發展，人民生活水平已有了極大的改善和提高。在經濟建設突飛猛進發展的同時，有些伴隨著發展水平的提高而凸顯出來的實際需求，在強國戰略的進程中，從人民生活的方方面面逐漸釋放出來，表現為各方面的、性的需求愿望，在有前瞻性的商業運作中，這些新愿望被各專業公司所捕捉，并按市場供需規律加以詳解，賦予它運營程序的設計，一個原始的需求動機就變成了一塊極富活力的市場需求。這個演變的過程就是人類文明不斷進步的過程，它滿足人們物質生活、精神生活的各種合理愿望，改善人們的生活環境，使人們在獲得愿望滿足、環境改善的同時，從更高的層面對環境和需求加以思考，如何去提出更合理的愿望？如何去捕捉和引導更新的市場需求？如何更善意的去滿足人們合理而客觀的需求愿望？這樣形成一個合理的經濟運動大循環，并始終保持可持續發展的性質和態勢。在城市建設過程中也遵循著這一逐步深化的客觀規律，釋放人們的愿望，演繹城市發展偉大的史詩。

在我國上世紀八、九十年代期間，由于當時的各種客觀原因，居民住宅建設以滿足起居、廚衛、陽臺配套的需求為主，樓房以多層為主，并不強調有無電梯和備用能源系統等等住宅所需其它配套設施。尤其像攀枝花等這樣的山城，除有地上八層、九層沒有電梯的住宅樓，結合地形高差，還有上八層，下五層，所謂“七上八下”的住宅樓，同樣沒有便利的豎向交通（電梯）等等配套設施。這客觀地反映了當時的國民財力水平和國家建設的欠規劃性狀態。

在經濟建設發展和老齡化程度擴大，我國各城市七層及七層以上無電梯居民住宅就越來越阻礙人們的日常生活。近年來，各級政府加大了對舊城改造的建設力度，尤其是對上世紀七十年代以前的房屋改造，政府更是不惜以政府財政擔保，舉債進行舊城改造，充分體現著政府引導國家建設發展，實現民族強大的宏偉愿景。

根據對我國縣級以上城市及國家統計局各年統計的人口、經濟、住宅建設等各種數據的初步調查得知，我國80萬人口縣級以上城市約余個，七層及七層以上無電梯居民住宅，每個城市按200萬平方米估算，總共有40億平方米住宅有待進行豎向交通改造。按每臺八層站電梯的服務面積2500－3000平方米計算，有待改造的電梯約為130余萬臺，按目前廣州市公布的多層電梯改造造價40萬元/臺，市場總值約5200億元。按照不同生活習慣、不同房屋、不同人群、不同城市、以及不同改造模式，粗略判斷，市場可持續15～20年。

《城市多層住宅豎向交通改造（加裝電梯）項目思考》就是針對某城市范圍內這方面市場需求及改造建設的專題思考。

二、國內其他城市同類項目推進現狀

1、上海：上世紀九十年代中期開始，由房管局發起與社會各界共同進行舊城改造，對舊住宅進行水電管道改造、平屋面改坡屋面、水電表入戶、底層住宅改商用、增加電梯、外墻翻新、增加廚房、增加衛生間等綜合改造，俗稱“平改坡”工程，極大地改善了人們的生活質量。

2、北京：上世紀九十年代末期開始對舊住宅進行加裝電梯（豎向交通）專題改造。

3、廣州：上世紀九十年代末期開始凸顯市場需求，年廣東省建設廳頒布《關于舊住宅增設電梯若干指導意見》，催生加裝電梯（豎向交通）改造市場，引導和規范各方行為。年廣州市出臺《廣州住宅加建電梯暫行辦法》，進一步明確加裝電梯（豎向交通）改造工程實施細則和資金籌集渠道，廣州市已有600臺左右電梯成功實施加裝改造，并為以后及全國的豎向交通改造積累了可實施的寶貴經驗。

4、佛山：年左右出現市場需求的苗頭，隨著廣東省建設廳文件的出臺，市場呈現更積極的需求狀態，尤其以市政協牽頭，從市場調查入手，多次組織市場調研會，專家研究會，并向佛山市政府提交專題報告，極大地表現了市政協及政府對豎向交通改造工程的高度關注。目前已成功改造300余臺。

5、溫州、蘇州、杭州、成都、武漢、西安、長沙、南京、南昌、上饒等城市溯以平原為基礎，有使用需求，有個案實施案例，但多以單位公用房屋為主，如辦公室、多層廠房、多層商場等等。市場需求及改造進度有待專題調查研究。

6、重慶：就總體市場現狀而言，重慶市目前盡處于極少數個案實施狀態，且加裝電梯的房屋多為除住宅以外的非住宅房屋。重慶的舊住宅豎向交通改造工程尚未啟動。

進入本世紀后，有城市建設專業人士對這部分市場需求提出了呼吁，對國內外同性質的市場狀況和實施情況進行了深入調查、關注，通過對主城區無電梯樓房居民非正式初步調查，居民有強烈的改造愿望，但由于不知實施流程，感覺涉及的問題復雜，不敢想象，也不知從何著手。同時，專業人士與廣州、上海參與過同類項目的人士交流，與設備供應商、職能部門管理者、施工企業、經濟界人士、專業技術人員，就城市的豎向交通改造進行多層次討論，對我國城市豎向交通改造總體市場需求持極其樂觀的開發觀點。

三、發達國家同類項目改造情況

歐洲經濟發達國家，對新建住宅一般做到了4層及以上要求設立電梯，舊住宅也盡量在4層及以上加裝電梯，并在所有有人口居住的地方予以改造實施，民眾需求愿望高，一般由政府組織這類舊城改造，資金來源豐富，為人們安居樂業營造了極好的條件。

北美洲國家改造狀況與歐洲的情況相似，不同的是國家對不同人群在改造的經濟補貼不盡相同。這作為另一個問題，不屬于本《研究報告》討論內容。

歐美國家在這方面的發展情況總體是：起步較早，個案經驗豐富，政策較完備，以及本身相對完善的城市建設法律體系保障，充分保證了實施豎向交通改造項目的推進和設備運營、維保、所有權界定等問題的正常演繹。

四、某城市豎向交通改造項目市場分析

1、實施項目的目的

1）、改善居民起居出行狀態，提升舊住宅居民生活質量。

2）、客觀上提高居民物業價值。按市場調查，同區域住宅，有電梯房和無電梯房的評估、交易價格相差400～600元/平方米左右。

3）、項目的實施是對現有舊城改造方式的補充和完善。

4）、開發新的市場需求面，響應國家有關拉動內需的經濟建設號召，為企業拓展市場，增加就業。

5）、適應老齡化城市來臨的現實，為市民特別是婦孺老幼提供便利的交通條件，完善城市建設的這部分功能。

6）、政府在對豎向交通改造項目實施經濟補和稅費減免，可以讓更多人享受到國家經濟建設的成果。

7）、為創造和諧社會，從硬件上完善更周全、更細致的城市功能，體現國家安邦治國的戰略愿景和進步水平。

8）、開辟新的稅收源流，為國家財政創造新的稅收面。

9）、延伸市場派生需求，促進社會進一步發展。

2、無電梯舊住宅（七層及以上）預估總量

按初步統計，主城區內約有16000棟無電梯住宅尚需改造，每棟樓平均按1.5個單元計算，豎向交通改造電梯約24000臺，扣除因各種原因無法改造所占比例，有條件改造的電梯按30％計算，約7200臺。

主城區以外的各縣市鎮預估50000棟樓無電梯住宅，有條件改造的電梯約22500臺。

3、城市老齡化狀態

按市人口統計數據，年某城市65歲以上的人口約300余萬有余，加上常年居住的外來老年人，整個城市約有350萬老年人，城市應為他們做更多、更細致的工作，豎向交通改造是這類工作的一部分。

4、實施項目所需法律法規

1）、豎向交通改造工程，按常規在行業分管上一般列入舊城改造工作范疇，由各級房屋管理局具體管理；

2）、在設計申報程序方面，消防、規劃部門將按改建、擴建項目進行審批、驗收；

3）、在國土使用方面，國土部門將在原有項目土地使用性質的基礎上重新核算土地實際使用率；

4）、在建設報批程序方面，建管、質監、安監、備案等部門也將按改建、擴建項目進行審批、驗收；

5）、在設備安裝驗收方面，特種設備安全監測中心將按新設備辦理；

6）、在改造后的權證登記方面，監理中心將按《房屋面積測量報告》為用戶煥發新《房地產權證》；

7）、在運營使用方面，物業服務公司將按市物價局核發的收費批文酌情收費。

8）、稅費方面，稅務局將按現行規定結合改建、擴建項目實情收繳。

9）、如項目涉及用戶需要短期貸款，可借鑒現有房屋按揭政策辦理，或由受委托實施單位（商業公司）與金融機構、大修基金管理中心、住房公積金管理中心、專項維修金及其他社會金融單位商議專項貸款產品。

10）、能源供應方面，電力部門將按增容或新建項目配套實施。

以上各方面，均有現成的法律法規和管理程序，項目完全可以運行推進。

5、項目實施的技術條件

1）、城市技術檢測鑒定部門，重慶有專業的權威的專業技術檢測鑒定機構，具備對原有房屋結構檢測、鑒定規程和技術措施（包括所需設施、設備）。能完成對原有房屋結構的鑒定工作，為豎向交通改造項目提供權威性技術文件。

2）、城市設計單位，該城市有成熟的設計市場，有數十家本地和外地派駐的具備資質的設計單位。依照現行的《住宅設計規范》、《民用建筑防火規范》、《市城市建設規劃管理技術規定》等法規，結合各改造房屋的具體現狀，能設計出滿足項目要求的設計文件。

3）、依托城市建設體系，受相關施工規程的約束，在業主代表和職能部門的監督下，施工單位能按照設計文件和程序性批文，完成合格的改造工程。

4）、安全保障，在國內已具備的電梯安全運營保障體系的前提下，因項目涉及面廣，各種技術水平不盡相同，可與保險機構洽商設計“豎向交通工程”專項投保產品，使電梯運營在建設機制上做到雙重保險，保障安全萬無一失。

五、項目造價業主出資方案策劃

1、面積分攤法（一、二層不出資）

以房屋建筑面積為分攤基數，在平均分攤共有值基礎上，再按建筑面積分攤差別值，兩者之和為業主出資金額。特點：在總造價中共有值比例小，差別值比例大。

2、按戶分攤法（一、二層不出資）

以業主戶數為分攤基數，在平均分攤共有值基礎上，再按戶數和需求度系數（樓層差別）分攤差別值，兩者之和為業主出資金額。特點：在總造價中共有值比例較“面積分攤法”大，差別值比例較“面積分攤法”小。

3、綜合分攤法（一、二層不出資）

以建筑面積和業主戶數為分攤基數，在平均分攤共有值基礎上，再按業主建筑面積、戶數、需求度系數（樓層差別）三者之積分攤差別值，兩者之和為業主出資金額。特點：在總造價中共有值比例較“面積分攤法”、“按戶分攤法”都小，差別值相對要大一些。

4、經業主同意的其它出資方案。

六、項目資金籌集

1、業主出資、政府補貼并減免稅費、企業讓利。

出資主體為業主。

由于項目具備民心工程性質，業主群體可申請政府參照上海等發達城市舊城改造的成功經驗，對豎向交通改造工程實行造價補貼的方式，同時減免改造工程稅費，造價補貼和稅費減免均實行先繳后退的慣例做法。

運營企業在公開、公平、公正核準造價基礎上，承諾讓利比例，降低造價，實惠于民。

2、業主按揭貸款，政府貼息并減免稅費，企業讓利。

出資主體為業主。業主按《貸款合同》每月向指定銀行存款，在2～3年內還清貸款本息。在政府支持下，由實施企業聯合金融機構，為業主對“豎向交通改造工程”進行市場核實，設計專項短期貸款。

業主群體申請政府對貸款利息給予補貼，并給予稅費減免。政府貼息和減免稅費均實行先繳后退的慣例做法。

運營企業在公開、公平、公正核準造價基礎上，承諾讓利比例，同時，為保證融資款項使用安全性，所融資金由該金融機構設專戶，銀行代付，按竣工批（臺）給運營企業劃轉工程余款。做透明工程，實惠于民。

3、加層銷售，擴建電梯。

由于住宅年代久遠、社會性復雜，為表達項目的初始善意，避免改造工程引發不必要糾紛，尤其需避免引發陳年矛盾，可以在技術條件允許的樓房、小區實施實施加層銷售，為業主免費建電梯方式。

4、定量擴建，改造豎向交通。

核實某小區所需改造電梯總資金需求，結合當地新建住宅、商業用房市場可實現銷售價，擴建一定量商品房（住宅、商業），房屋銷售資金用于為原有業主進行豎向交通改造，運營企業正常運轉。

5、向社會募集善款，落實貧困居民應出資款項。

由各街道辦事處、居委會、物業公司、運營企業聯合就本片區豎向交通改造工程涉及的貧困家庭所需資金（貧困家庭標準按有關程序和議程專題確定），在獲得審批同意后，向社會慈善機構和愛心人士募集善款，使項目的初始善意得到表達，項目在公平、公開、公正的環境下順利開展，運營企業正常運轉。

七、豎向交通改造項目運作模式

1、堅持“誰出資，誰享受”的市場原則，由業主要求，政府主導并監督，運營企業前期策劃、組織宣傳、協調融資、申報實施、權證換發辦理等全程商業運作模式，啟動該舊城改造項目。

2、引進投資機構，作長期投資運營。

3、與城市福利系統如“城市一卡通”聯動，辦完全“民心工程”。

八、運營企業在項目中的法律地位和任務

1、運營企業須獲得《小區豎向交通改造工程委托書》，確立在“豎向交通改造”工程中合法資格，報政府批示或備案。

2、全程人參照國內外同性質項目經驗，集成城市建設的調查、項目的策劃、舊城改造的政策、開發建設的優選、民心工程的服務等成熟經驗，編制流程，實施項目。

3、業主申請政府主管部門進行整體項目申報。

4、與業主共同申請政府在項目涉及的政策、稅費方面的支持和優惠。

5、向業主發出《豎向交通改造倡議書》作事前宣傳，組織技術答疑會。

6、開展試點工程，在試點工程中積累對不同樓房、不同客戶群、不同區域等各種情況的處理經驗。

7、與金融部門洽商工程融資事宜。由業主與金融部門簽訂貸款合同。所融資金由貸款機構專戶管理，并實施代管支付，竣工結算。

8、按項目建設程序開展工程建設、監督和竣工驗收。

9、為業主辦理新《房地產權證》。

10、以試點并合格竣工的“豎向交通改造”案例，接受后期啟動項目業主咨詢。

11、完善內部管理責任制定、流程及檔案登記留存（紙質文件、電子文件），以備后期維保使用。

九、結論

根據以上各項調查分析，對該城市豎向交通改造項目的實施結論如下：

1、該項目有相當的市場需求，可通過全程策劃和政策包裝推向市場。

2、該項目屬民心工程性質，當獲得政府政策性大力支持和市場引導。

3、繼續深入調查市場需求的可引導性，尤其是客戶對電梯的需求欲望度的量化性評判。

4、細化完善業主出資方案的多樣性。

5、加強對客戶支付能力的細分調查，以劃分總體改造工程的具體實施梯度。

6、深入研究融資政策，探討落實融資渠道和融資方案的多樣性，保證項目順利啟動、持續開展。