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《陜西建筑雜志》2016年第三期

摘要：

控制項目成本的關(guān)鍵是在項目投資決策階段。

關(guān)鍵詞：

房地產(chǎn)成本控制；決策階段；招投標階段；施工階段

隨著我國經(jīng)濟的大力發(fā)展，人民生活水平的顯著提高，房地產(chǎn)事業(yè)得到蓬勃發(fā)展。于此同時，我國房地產(chǎn)行業(yè)、企業(yè)多、發(fā)展時間短，所以也面臨著巨大的挑戰(zhàn)。新形勢下，要求房地產(chǎn)應以市場為導向，向市場提供質(zhì)量盡可能高，功能盡可能完善，科技、綠色、智慧的產(chǎn)品和服務，增大投資，不可避免。同時，房地產(chǎn)商在激烈的競爭中還要力求發(fā)展，取得利潤，那么，房地產(chǎn)項目成本控制的提升就顯得尤為重要，迫在眉睫。房地產(chǎn)的項目成本控制就是在開發(fā)項目實施的各個階段，根據(jù)企業(yè)的總體目標和項目的具體要求對項目成本進行有組織有系統(tǒng)的預測、計劃、決策、實施、控制、跟蹤、分析和考核等一系列科學管理活動，以達到強化經(jīng)營管理，完善成本管理制度，提高成本核算水平，降低工程成本，實現(xiàn)目標利潤，創(chuàng)造良好經(jīng)濟效益的過程。本文從以下幾個方面闡述房地產(chǎn)項目成本控制的關(guān)鍵。

一、項目投資決策階段

研究資料表明，項目投資決策階段影響項目造價的可能性為30%～75%，而在實施階段影響項目造價的可能性只有5%～25%，可見，控制項目成本的關(guān)鍵是在項目投資決策階段。房產(chǎn)開發(fā)商在拿到項目后，先要依據(jù)政策、法規(guī)、市場調(diào)研等做出項目的可行性研究分析，確定項目的功能、規(guī)模，樣式、布局等，簡言之，就是給項目定位，明確知道要什么。這個時期，房地產(chǎn)商要樹立成本效益觀念，不是一味地、片面的為降低成本而力求避免某些費用的發(fā)生，只強調(diào)節(jié)約和節(jié)省。應該使用價值工程的理念，保證建筑功能的前提下合理安排成本。生產(chǎn)產(chǎn)品就是要銷售，迎合市場就可以走俏，就可以快速回收資金，就可以節(jié)約成本。正確的決策是良好的開端，是成功的一半。房地產(chǎn)開發(fā)商應在這個階段苦下功夫，有能力的自己組織團隊做策劃，沒經(jīng)驗的可以采用公開招標的形式，吸引有資質(zhì)有實力優(yōu)秀的設(shè)計單位依據(jù)項目自身特征和實際情況，進行適合的方案設(shè)計。結(jié)合技術(shù)、概算進行多方案選擇、比較，優(yōu)化，最終確定合理、優(yōu)秀、高質(zhì)量的方案。最忌有的開發(fā)商，為縮短建設(shè)周期和減少貸款利息，不惜犧牲方案設(shè)計和優(yōu)化的過程，在沒有方案設(shè)計的前提下直接進入施工圖的設(shè)計。沒有統(tǒng)籌，沒有方向，想到哪改到哪，以至于今天確定的明天就又要調(diào)整。這些其實并沒有減少造價，反而會帶來許多消極的影響，減少經(jīng)濟和社會效益，得不償失。

二、設(shè)計階段

選擇優(yōu)秀的設(shè)計團隊是開發(fā)好產(chǎn)品節(jié)約成本的基本保障。好的施工圖造出的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)合理，經(jīng)濟適用，科學綠色，智慧舒適。設(shè)計者要從本項目的實際出發(fā)，依托地形、環(huán)境、氣候、人文等潛心設(shè)計，而不是生搬硬套，東拼西湊。圖紙一旦設(shè)計定型，工程量也就基本確定，建筑成本也就大致不差一二了。所以開發(fā)商一定要在這個階段確定好設(shè)計任務書，要求設(shè)計院從生活便利的角度出發(fā)，合理科學的安排戶型，從市場需求的角度出發(fā)，適量恰當?shù)倪x擇面積，從健康環(huán)保的角度出發(fā)，優(yōu)質(zhì)高能的采用材料，從輕質(zhì)節(jié)能的角度出發(fā)，限額限量的配比計算。這樣用心設(shè)計的建筑產(chǎn)品不僅結(jié)實耐用、美觀大方、造價合理、極少變更，而且最主要是經(jīng)濟實惠，起到控制成本的作用。

三、招投標階段

這個階段對房地產(chǎn)商來說能影響造價的就是工程量算的準不準，清單項目列的全不全，人材機市場價摸得透不透，消耗量定額套的合適不合適，費用取的對不對。所以選擇正規(guī)有實力有經(jīng)驗的造價咨詢公司至關(guān)重要。控制好鋼筋、砼、措施費、單方造價等各項指標，避免超算、漏算。多吸引有資質(zhì)有經(jīng)驗口碑好的承包企業(yè)來投標，從中選擇合理低價的企業(yè)施工。另外合同的擬定不可小覷，凡是施工過程中能預料到的情況都要在合同中明示，主要對大宗材料的價格波動，工程量的核對，暫定材料價的預測，另行分包項目的配合做出約定，規(guī)避風險，力保成本在可控限額內(nèi)不增加。

四、施工及結(jié)算階段

施工和結(jié)算過程就是執(zhí)行合同的過程，這個過程變更和簽證越少，越有利于成本控制。開發(fā)商的重點就是協(xié)調(diào)好各承包商的配合和交叉。施工前，做好圖紙會審工作，將圖紙隱形問題提早發(fā)現(xiàn)，提早解決，為以后順利施工和結(jié)算打好基礎(chǔ)。

綜上所述，我們可以看出，投資決策階段實為產(chǎn)生造價的源頭，房地產(chǎn)商要想真正控制成本，就得從源頭抓起。我們造價工作者也要轉(zhuǎn)變觀念，改變習慣，改被動的事后計算為主動的事前參與，加強項目前期工作的造價管理與控制，深入進行可行性研究分析，保證決策正確，起到控制成本的作用。

作者：楊榕 單位：陜建集團第六建筑工程有限公司