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一、總體目標

以優化安置房小區居住環境為著力點，營造和諧小區為目標。使全區拆遷安置房小區形成完整規范的管理體系，努力為居民創造安全、文明、整潔、舒適的人居環境。

二、工作機制

（一）工作職責

1．區住房保障和房產管理局（以下簡稱區房管局）負責對全區拆遷安置房小區管理服務活動進行指導和監督。組織檢查評比、考核和從業人員培訓，規范管理服務行為。

2．各鎮人民政府、各街道辦事處、開發區管委會是本轄區拆遷安置房小區管理服務的主體責任單位。協調、監督轄區內拆遷安置房小區管理項目的移交、接管工作，逐步推進業主委員會建設，做好轄區內小區管理服務的投訴處理和信訪工作。

3．社區居委會應發揮社區管理的優勢。監督、指導、協調小區日常管理服務活動，建立聯席會議制度并定期召開會議，協調處理管理服務中的矛盾糾紛，引導業主參與小區管理和逐步樹立正確的物業服務消費意識。

4．區建設、規劃、國土、城管、公安、物價、財政等相關職能部門應按照各自職責。

（二）管理模式

并根據各小區實際情況，各鎮人民政府、各街道辦事處、開發區管委會要確定或成立專門的工作機構。合理確定管理服務模式。

1．具備市場化運作實施管理服務的拆遷安置房小區。選聘有資質的物業服務企業，按等級實施專業化管理。

2．不具備市場化運作實施管理服務的拆遷安置房小區。通過培訓、吸納失地農民及原鎮（街道）村工作人員，統一實施管理。

三、管理標準

（一）對照《市普通住宅物業管理服務簡明標準（試行）結合小區實際情況制定。原有小區應確保達到二級管理服務標準，拆遷安置房小區管理服務標準。新建小區不低于三級管理服務標準。

（二）拆遷安置房小區管理服務費收取標準。參照政府指導價擬定，并報區物價局核定；電梯使用費、公共能耗費按測算預收，單獨列帳，按實收取；停車費按有關規定收取。

（三）拆遷安置房小區管理服務內容主要包括對管理服務區域內共用部位、共用設施設備及場所的維修養護管理；公共環境衛生保潔管理；安全護衛及公共秩序管理；車輛行駛及停泊管理；園林綠化養護管理；公共部位、公共設施設備經營管理；室內裝飾裝修管理；小區智能化管理和各類檔案資料管理；法律法規及合同規定的其它管理。

四、工作措施

（一）規范設計要求。新建拆遷安置房小區應統一規劃、合理設計、規范手續。充分考慮、合理配置拆遷安置房小區內的社區用房、物業管理用房、經營性用房、停車庫位及安全技防等相關配套設施設備。各拆遷安置房小區的建設單位，不得將小區規劃內的公建配套用房和各種設施設備出售或挪作他用。對已建拆遷安置房小區公建配套用房、設施設備沒有到位的各建設單位要制訂計劃，按照標準逐步完善到位。

（二）確保工程質量。建設單位要按照設計要求。確保工程建設質量。拆遷安置房施工單位應按照國家有關規定進行工程建設，履行質量保修責任。對已竣工的安置房及各種附屬設施設備要進行全面質量驗收，對存在質量問題，限期整改到位。

（三）規范物業交接。拆遷安置房小區竣工交付前。簽訂物業服務合同，按照規定與物業服務企業辦理物業接管各項手續，對管理服務區域內房屋、物業共用部位、共用設施設備等進行交接查驗，及時移交相關技術圖紙資料，做好交接記錄，明確責任。物業服務企業應提前介入，制定管理服務方案，建立管理制度，擬定業主管理規約，編制業主手冊，做好業主入住前的各項準備工作。業主入住時，應與業主簽訂必要的物業服務合同和契約，告知小區入住應當遵循的行為準則、服務內容、收費標準等事項。

（四）逐步推進業主委員會建設。具備條件的拆遷安置房小區。成立小區業主大會，并選舉產生業主委員會。業主委員會應與當地社區居委會（村委會）派出所、物業服務企業緊密配合，共同維護小區公共秩序，協調處理糾紛矛盾，做好拆遷安置房小區管理工作。

（五）提高管理服務人員的素質和管理服務水平。物業服務企業應當配備相應的物業管理專業人員和其他相關專業技術人員。專業人員和其他相關專業技術人員應當按照國家規定取得相應職業資格證書后，加強管理服務人員培訓。要加強拆遷安置房小區管理服務人員的培訓。持證上崗。

（六）規范小區物業服務行為。物業服務企業應當按照合同約定和行業服務規范。以服務促收繳，逐步提高物業服務費收繳率。要加強裝飾裝修管理，對違反法律、法規和管理規約的行為，物業服務企業（其他管理人）和業主委員會應當及時予以制止，并及時向相關部門報告，相關部門應按有關規定及時依法處理。

五、工作保障

（一）經費保障

多渠道籌集管理服務資金：一是小區內經批準設置的經營性用房、停車位、廣告位等出租收益；二是各鎮人民政府、各街道辦事處、開發區管委會財政補貼；三是業主繳納的管理服務費。

1．各鎮人民政府、各街道辦事處、開發區管委會應當建立拆遷安置房小區管理服務經費保障機制。

2．拆遷安置房小區管理服務費用實行收支兩條線管理。應由各鎮人民政府、各街道辦事處、開發區管委會集中建立專戶歸集管理，按小區核定等級和約定的服務內容，經考核達標的按時核撥給小區管理服務機構。

3．拆遷安置房小區管理服務應逐步實行有償服務的市場化管理。已轉讓的已出租的安置房使用對象的不享受政府補貼，應按標準足額收取；拆遷安置房小區內，用于辦公、經營的非住宅用房的管理服務費按市場化標準收取；屬于低保戶的根據相關規定予以減免。

4．拆遷安置房小區應根據《市住宅專項維修資金管理辦法》規定交納專項維修資金。專項維修資金尚未全部歸集入戶前。保修期內的由建設單位承擔房屋及公共部位的維修責任；保修期外的由所在鎮人民政府（街道辦事處）開發區管委會負責房屋及公共部位的維修責任。

（二）政策扶持

1．物業服務企業按規定繳納的營業稅和所得稅地方留成部分扣除征管經費后。

2．拆遷安置房小區規劃內的公建配套用房出租涉及的相關稅費。專項用于小區的管理和服務；

3．物業服務企業招用就業困難人員并與其簽訂一年以上勞動合同的按企業為困難人員實際繳納的社會保險給予全額補貼；

4．拆遷安置房小區所在鎮人民政府（街道辦事處）對小區的環境整治和外圍管理工作給予協調支持。

六、工作要求

（一）加強組織領導。區政府成立區拆遷安置房小區管理服務工作領導小組。由分管區長任組長。區規劃、建設、國土、城管、公安、物價、財政等相關職能部門以及各鎮人民政府、各街道辦事處、開發區管委會分管負責人為成員，負責督促檢查有關單位履行職責，協調處理管理服務工作中的重大問題。各鎮人民政府、各街道辦事處、開發區管委會要成立相應領導小組，并確定或成立專門的工作機構，具體負責管理服務工作，全區建立起一級抓一級、層層有落實的管理服務工作體系，為管理服務工作提供堅強有力的保障。

（二）營造良好氛圍。新聞媒體和各有關單位要采取多種形式。讓廣大業主和社會各界了解政策，強化物權意識，樹立物業服務的商品消費觀念，及時繳納物業服務費用，引導他主動支持、參與小區管理服務活動，共同創建和諧社區。

（三）強化督促檢查。區政府組織相關職能部門對拆遷安置房小區管理服務工作進行定期督查。各鎮人民政府、各街道辦事處、開發區管委會要結合自身實際。切實加強對拆遷安置房小區管理服務工作的組織協調和監督檢查。要建立拆遷安置房小區管理服務工作目標考核制度，并把拆遷安置房小區管理服務作為社會建設的一項重要內容，納入經濟社會發展考核指標體系，切實加強督查考核。要切實調動各方面的工作積極性，促進拆遷安置房小區管理服務工作的健康持續發展。