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《華北金融》2016年第12期

摘要：房地產業作為國民經濟的重要支柱，其收入在地方財政收入中的占比愈來愈重。而近年來，去庫存壓力逐漸顯現，房地產業相關收入的波動對地方財政收入產生一定沖擊。本文構建了房產開發綜合指標、房產交易綜合指標體系，并以青島市為例，運用誤差修正模型實證分析了兩類綜合指標對地方財政收入的影響。結果顯示：表示房地產開發情況的房產開發綜合指標短期內對地方財政存在較為明顯的正向影響，但是長期來看這種正向影響會趨于縮小，并且這種顯著性關系也會逐漸消失；表示房地產銷售情況的房產交易綜合指標短期和長期均會對地方財政收入存在較為明顯的正向影響，并且長期的影響明顯大于短期的影響。

關鍵詞：去庫存；房地產；地方財政收入

一、引言

近年來，隨著我國房地產業的逐漸發展，其在地方經濟中的地位日益重要，尤其是房地產業相關稅收收入對地方財政收入的重要性越來越強。統計數據顯示，近年來房地產稅收收入在地方財政收入中所占比例呈現穩步提高態勢，已經成為地方財政收入的重要來源之一。2015年中央經濟工作會議提出，2016年經濟社會發展主要是抓好去產能、去庫存、去杠桿、降成本、補短板五大任務，即“三去一降一補”。國家發展改革委主任徐紹史在“2015年經濟社會發展情況會”上指出，“去庫存，關鍵還是房地產庫存”。為進一步了解房地產業相關收入對地方財政收入的短期和長期影響，正確理解“去庫存”任務對地方財政將會產生的影響，對二者進行理論和實證研究是十分有必要的。

目前國內外關于地方財政收入的研究主要側重于房地產價格。分稅制改革后，隨著財權和事權的分離，直接導致地方政府在支出沒有相對減少的情況下手中可用資金相對匱乏，同時房地產業的迅速發展帶動關聯產業的繁榮以及相關稅收的比重越來越大，已成為地方政府收入的重要來源。邵一江（2010），指出上海市財政收入與房地產價格之間存在長期均衡關系，有著雙向反饋機制。孟彩云，王聰（2012）指出依據標準泰勒規則所制定的利率政策，可以降低央行損失函數值，提高利率政策有效性。徐建邦，梁富山（2011）研究指出房地產價格波動與地方財政收入存在正相關關系。張雙長，李稻葵（2010）指出地方政府對土地財政的依賴性程度越高，地方政府和房地產價格變動之間的相關性也就越強。

而國外學者對房地產價格與地方財政收入的效應研究側重于兩方面：一是房地產價格與宏觀經濟；二是房地產價格與財稅。其中針對房地產價格與財稅，大多學者認為房地產市場變化和房地產價格波動除受宏觀經濟等因素較大影響外，還受到財稅政策等重要影響，如公共支出、地方財政收入和房產稅等，特別是對房地產稅收理論的研究一直備受關注。通過對國內外已有文獻的綜合分析發現，一是國內外學者研究的主要針對房地產自身價格波動的原因及其相關行業，如房地產價格與國民經濟、貨幣政策及稅收等關聯角度，而從數理統計的角度分析房地產行業相關收入與地方財政收入的研究尚還需進一步加強。二是數量化和動態化分析房地產行業收入影響地方財政收入的程度還需進一步深入。

二、青島市房地產行業收入基本情況

截至2016年3月份，青島市房屋待售面積約703.3萬平方米，同比上漲29%。由此可見，當前我國房地產行業去庫存壓力較大、難度較高。為清晰了解青島市房地產基本情況，下面將對青島市房地產稅種、收入基本情況等進行簡要介紹。一是房地產業稅收累計增速自2015年以來逐步攀升，樓市成交量回暖。2014年以來，青島市房地產開發市場在“限購”、“限貸”等一系列宏觀調控政策的持續作用，及公積金新政、降價風波、庫存攀高等不利因素影響下，房地產市場出現疲軟態勢，房地產稅收累計增速從2014年1月份的39.44%一路下滑。2015年至今，房貸利率五連降、買房首付降門檻等一系列政策紅利的刺激，推動青島市樓市破冰回暖，樓市成交量持續攀升，今年3月份新房成交套數、成交面積環比分別上漲194.26%、185.14%，同比分別上漲95.29%、100.21%，樓市成交量回暖迅速。二是營業稅、企業所得稅、個人所得稅同比增速回暖較快，商品房銷售額回升較快。分稅種看，房地產業營業稅和企業所得稅自2015年觸底反彈后均較快增長，由2015年1季度累計增長39.91%、-20.84%逐步回升至2016年1季度的36.1%、25.42%，企業經營狀況較好。另外，個人所得稅同比增速也大幅回升，從2015年2月份的-30.20%回升至2016年3月份的26.2%，回升56.4個百分點，顯示房地產行業從業人員收入有較大幅度增長。商品房銷售額方面：青島市商品房銷售額2013年為978.6億元，2014年受房地產市場低迷影響，商品房銷售額小幅下降至970.9億元，2015年在樓市調控政策的刺激下，商品房銷售額大幅回升至1262.9億元，同比增速上漲至30.08%。三是房地產業稅收占地方一般公共預算收入比重依舊較高。2013年至2016年1季度，房地產業稅收占一般公共預算收入的比重分別為22.35%、21.45%、19.11%、18.57%，房地產稅收占地方稅收、一般公共預算收入的比重較高，房地產業稅收依然是地方稅收的重要稅源。

三、房地產行業對地方財政收入影響的實證分析

（一）指標體系構

建綜合來看，影響變量可以分為兩類指標：一類是房地產開發指標，即經營房地產行業所產生的稅種，主要包括營業稅、企業所得稅、土地增值稅、契稅、房產稅等，同時也包括土地出讓金、土地使用稅、房地產施工面積等；二是房地產交易指標，即在房產銷售過程中產生的指標，主要包括個人所得稅和商品房銷售額，其中需要解釋的是個人所得稅，該稅種不僅包括房產交易過程中需要繳納的個人所得稅，還包括房產企業員工需要繳納的個人所得稅，考慮到交易過程中產生的和房產企業員工繳納的都是來源于銷售收入，所以將該指標歸為交易類指標。2013年2月20日國務院再出重拳，出臺五項政策措施（簡稱“國五條”），釋放堅持調控政策不動搖、力度不放松的強烈信號。同時，考慮到部分變量的數據可得性，本文研究的時間段為2013年1月份-2016年3月份。由于選取的房地產開發指標中包含多個稅種，并且這些稅種多反映房地產開發商的生產經營情況，同時土地出讓金、施工面積也能直接反映當前房產開發情況，為剔除各指標之間的相互影響關系，本文將房地產開發類指標進行綜合。個人所得稅和商品房銷售額兩個指標均體現房產交易火爆程度，為深入分析房產交易程度對地方財政收入的影響，我們將這兩個指標先運用均值化，然后運用簡單的加權平均方法進行了綜合，形成房產交易綜合指標。

（二）指標的描述性分析

選定研究所需指標后，為進一步了解各指標在研究期內的表現，此處對各個指標進行簡單的描述性分析。數據顯示，地方財政收入的均值在76億元上下波動，并且變異系數為0.25，在所有變量中較小，表明其在研究期內波動較小；房產開發綜合指標在24億元上下波動，且最小值僅為3.5億元，而最大值為46.6億元，變異系數為0.56，波動較大，并且從時間跨度來看，最小值發生在2013年1月，而最大值發生在2014年12月份，同時該指標具有明顯的季節性波動趨勢，年度內的數據變動顯示，該指標具有明顯的趨勢性增長。而從變異系數的大小來看，個人所得稅和商品房銷售額的波動較大，并且各個指標的趨勢性變動較為明顯。因此，有必要對各個指標進行去趨勢化處理。為了將各項指標的變化趨勢轉變成線性趨勢，對所有變量都取對數。

（三）實證分析

1.模型選取和檢驗。考慮到誤差修正模型（ECM）具有許多較明顯的優點：一階差分項的使用消除了變量可能存在的趨勢因素，從而避免了虛假回歸問題；一階差分項的使用也消除模型可能存在的多重共線性問題；誤差修正項的引入保證了變量水平值的信息沒有被忽視；由于誤差修正項本身的平穩性，使得該模型可以用經典的回歸方法進行估表2房產交易綜合指標對地方財政收入的影響VariableCoefficientStd.Errort-StatisticProb.短期C2.0397450.287.2848035710LJY（-1）0.01380.004253.2470588240UT（-1）0.95780.030431.506578950長期C2.0264170.13522114.985950LJY0.0793460.0170574.6518145040計，尤其是模型中差分項可以使用通常的t檢驗與F檢驗來進行選取，因此，本文選取誤差修正模型對房地產業相關收入與地方財政收入之間的影響關系進行深入分析。單位根檢驗結果表明：在5%的顯著性水平條下，各個變量ADF檢驗值對應的P值均小于0.05，表明各個變量均平穩，都是單整的。跡檢驗表明在0.05顯著性水平下有2個協整關系，最大特征根檢驗表明在0.05顯著性水平下有2個協整關系，所以可以認為至少有2個協整關系存在。

2.實證結果分析（ECM）。房產開發綜合指標（KF、LKF）：運用Eviews軟件，對房產開發綜合指標和地方財政收入進行分析。從顯著性來看，短期內房產開發綜合指標對地方財政收入具有明顯的正向影響關系，且誤差修正項為0.005628<1，表明存在誤差修正機制，即當短期內偏離均衡關系，將以0.0056的力度將二者拉回到均衡關系。長期來看，盡管房產開發綜合指標仍存在正向影響關系，但對應的P值為0.2135，在10%的顯著性水平下，正向影響不顯著。從系數大小來看，短期內稅收綜合指標的影響為0.058408，而長期的影響大小為0.00293，遠小于短期內的影響，表明長期來看，稅收綜合指標（即房地產行業所產生的稅收）對地方財政收入的貢獻程度縮小。由此可以發現，地方政府應當逐漸改變短期內房產行業火爆帶來的稅收增加進而提升財政收入的觀念。房產交易綜合指標（JY、LJY）：運用Eviews軟件，對房產交易綜合指標和地方財政收入進行分析，不論短期和長期房產交易綜合指標均會對地方財政收入產生正向的顯著性影響，并且長期的影響（0.079346）明顯高于短期的影響（0.0138）。

3.格蘭杰因果關系驗證。協整和誤差修正模型表明稅收綜合指標、個人所得稅和商品房銷售額與地方財政收入之間存在長期均衡關系和短期調整機制，但是否構成因果關系有待進一步進行Granger關系檢驗。

（四）小結

通過此部分實證分析可得到如下結論：一是表示房地產開發情況的房產開發綜合指標短期內對地方財政存在較為明顯的正向影響，但是長期來看這種正向影響會趨于縮小，并且這種顯著性關系也會逐漸消失，因此為保持地方財政收入的平穩，不能僅僅關注房地產開發短期內帶來的效益，更應當關注到由于開發過度帶來的庫存積壓將會產生的負面影響。而這些負面影響長期來看會削弱對財政收入的促進作用。二是表示房地產銷售情況的房產交易綜合指標短期和長期均會對地方財政收入存在較為明顯的正向影響，并且長期的影響明顯大于短期的影響。這為國家提出的“去庫存”任務提供了理論和實證支持。因此，在轉變激勵房地產開發的觀念下，為保持地方財政收入的穩定，更應該采取多種措施消化房地產庫存。

四、政策建議分析

發現，地方財政收入對房地產行業具有一定的依賴性，而房地產行業也對地方財政支出具有依賴，導致地方財政潛藏著的巨大風險。為防范潛在的風險，提出如下政策建議：一是要加大房地產行業供給側改革力度。通過加強對城市房地產開發用地管理力度，控制增量，消化存量。積極探索養老、健康、文化旅游等特色地產開發模式，引導企業加大對綠色節能、智能化、住宅產業化產品的研發投入，提升供給側產品制造的品質。二是要加大新住房需求的培育力度。支持從租賃市場籌集公共租賃房房源，把適合作為公租房或者經過改造符合公租房條件的存量商品房，轉為公共租賃住房。推行公租房保障貨幣化，鼓勵和支持符合公共租賃住房保障條件的家庭，通過租賃市場解決住房問題，政府按規定提供貨幣化租賃補貼。將符合條件的非戶籍常住人口納入公租房保障范圍。三是要加大對房地產的監管力度。深化房地產市場分析研判，建立房地產市場監管信息平臺，及時掌握市場動態。加大對房地產開發企業資金鏈風險排查力度，高度關注重點地區和重點企業，防范金融風險。嚴厲處罰惡意拖欠工程款和閑置現象，讓開發商不能違約、不敢違約。四是要拓寬財源，增強聚財能力。通過密切關注重點稅源變化，抓住收入增長點和重點財源，多角度、多層次探討加強地方財源發展的思路方法，圍繞產業、港口、城市建設，進一步發掘和培育新的經濟增長點，帶動地方財政收入的持續、穩定增長。

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作者：安普帥 單位：中國人民銀行青島市中心支行