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一、我國房地產企業(yè)財務風險的主要類型

（一）籌資風險

目前，全球化經濟迅猛發(fā)展，企業(yè)籌集資金的渠道也是多樣化發(fā)展的，不同的融資方式的選擇，直接影響其融資成本的大小，使房地產企業(yè)存在一定的籌資風險。如何以較低的資本成本和較小的風險取得房地產企業(yè)資金的正常周轉、項目開發(fā)等所需要的資本，使企業(yè)的價值最大化是房地產企業(yè)籌資活動的目的。

（二）投資風險

投資風險是指由于不確定因素的影響，導致投資項目不能達到預期效益，從而影響企業(yè)的盈利水平和償債能力的風險。如果說籌資是起點，那么投資活動就是整個經營活動的關鍵點。企業(yè)在投資活動過程中，要考慮投資收益，投資風險，投資結構等因素，如何充分使用資產，以一定的資產，較小的風險取得盡可能大的產出是房地產企業(yè)投資活動的目的。

（三）資金回收風險

企業(yè)生產出來的商品能否實現(xiàn)銷售，主要取決于資金的兩個轉化過程，一是從成品資金轉化為結算資金的過程，另一個是由結算資金轉化為貨幣資金的過程。這兩個轉化過程的時間和金額不確定性，就是資金回收風險。

二、我國房地產企業(yè)財務風險成因分析

（一）內部因素分析

（1）過度的負債融資造成資本結構的不合理

目前，我國多數房地產企業(yè)的融資方式主要是負債融資。我們發(fā)現(xiàn)，多數房產企業(yè)的資產負債率超過房地產行業(yè)資產負債率的警戒線70%。過度的負債使得債務資本占資本結構的比例越大，財務杠桿發(fā)揮的作用產生的利益會越大，伴隨其產生的財務風險也會越大。

（2）債務期限結構不合理，造成債務到期過分集中而導致資金壓力越來越重

我們發(fā)現(xiàn)，部分房地產企業(yè)存在同時借入多筆償還期限差不多款項的情況，債務過分集中，使得企業(yè)的償債壓力巨大，一旦銷售受阻，開發(fā)周期延長加之如果公司用負債進行的投資不能按期收回預期收益，公司必將面臨無力償還債務的風險，其結果不僅導致資金緊張，也會影響公司信譽度，甚至還可能因不能支付而導致公司倒閉。

（3）資金的投向結構不合理

我國大多數房地產企業(yè)一直倡導住宅產業(yè)化，把絕大部分資金都投向于住宅地產，而中國房地產市場實際是千變萬化的，作為全球最大的城市化浪潮，中國住宅市場固然潛力很大，但同時發(fā)展也是不均衡、有限度的。所以一些房地產企業(yè)一直堅持主攻住宅，可能錯過了進軍商業(yè)地產的大好時機。

（4）高周轉不靈，房子庫存量多

企業(yè)生產出來的商品如果不能快速的實現(xiàn)銷售，即成品資金不能順利轉化為結算資金，那么企業(yè)庫存的商品就會增加，這時就會產生資金回收的風險。根據相關統(tǒng)計顯示，目前我國房地產企業(yè)的商品房空置率較高，這說明了房子庫存量多，過多的房子庫存量會占壓房地產企業(yè)大量的資金，也會增加企業(yè)的成本。

（二）外部因素分析

（1）市場因素的不確定加大其投資風險和資金回收風險

隨著經濟的全球化和一體化，市場競爭越來越激烈，企業(yè)面臨的市場環(huán)境越來越復雜。如果房地產企業(yè)不能時刻關注和把握房地產市場的變動情況，識別市場變動給其帶來的機會和威脅，并對其資金投資結構和銷售策略等作出靈活及時的調整，那么，房地產企業(yè)不可避免地要面臨市場因素的影響所帶來的投資結構不當和銷售策略不合理等風險。

（2）政策因素的變動給其財務活動帶來的風險

①貨幣政策的出臺或調整給其帶來的籌資風險貨幣政策是調節(jié)經濟的有利杠桿。運用貨幣政策對房地產企業(yè)進行調控，無疑會對房地產企業(yè)產生影響。如：2003年6月5日由央行頒布出臺的“121號文件”和2004年9月銀監(jiān)會的《商業(yè)銀行房地產貸款風險管理指引》等，這直接對企業(yè)的融資產生影響。又如：隨著貸款利率的上升，企業(yè)的財務成本會直接增加，抵減了預期收益，同時也加重其債務的負擔，影響企業(yè)的籌資決策，增加了企業(yè)的財務風險。②土地政策的出臺加大其投資開發(fā)成本等風險土地是房地產企業(yè)進行開發(fā)投資的必要生產要素之一，國家出臺的土地政策對房地產企業(yè)的影響不可忽視。如：2009年12月17日，財政部、國土部等五部委出臺《進一步加強土地出讓收支管理的通知》，該土地政策的出臺，提高了開發(fā)商拿地的首付款，大大增加了房地產開發(fā)的成本，造成房地產企業(yè)資金的壓力越來越大。③稅收政策的出臺對其稅負的影響所帶來的風險稅收政策的出臺會對房地產企業(yè)產生影響，如：營業(yè)稅、城市維護建設稅及教育費附加由原來的待銷售發(fā)票開出以后再征收變?yōu)樵陬A收賬款環(huán)節(jié)隨即征稅，這使得房地產企業(yè)的稅負相對提前，減少了資金的流動量。又如房地產開發(fā)企業(yè)將取得的土地使用權轉讓，需要征收土地增值稅，這加重了開發(fā)商的成本，減少了其利潤。

三、我國房地產企業(yè)的財務風險防范措施

（一）內部財務風險的防范措施

1.有條件的房地產企業(yè)繼續(xù)實施或逐步建立多元化融資渠道，以達到資本結構合理化，分散風險的目的

近年來，總體上看，我國房地產企業(yè)對商業(yè)銀行的依賴度有所下降，企業(yè)自籌資金和銷售回款在資金來源總額中的比重上升。但還是存在部分房地產企業(yè)過度依賴商業(yè)銀行的銀行貸款來支撐房地產開發(fā)經營資金的需要，這勢必會造成企業(yè)資金結構的不合理，同時還會降低企業(yè)的償債能力。同時，近年來，我國有條件和實力的房地產企業(yè)逐步采用除銀行貸款外的多種融資方式，如房地產基金和信托、上市、股權融資、發(fā)行債券、海外上市等。但部分房地產企業(yè)由于自身條件的限制無法采取多元化的融資渠道，只能實施比較單一的融資方式，無疑，這會加大其籌資的難度和籌資風險。而多元化的融資渠道一方面有利于資金的籌集，另一方面還有助于風險的分散。所以，有條件的房地產企業(yè)應該繼續(xù)實施融資渠道的多元化；尚未有條件的房地產企業(yè)應該努力創(chuàng)造條件，關注國家各項宏觀調控政策，抓住機遇，努力實現(xiàn)籌資渠道的多元化和籌資結構的合理化。

2.合理安排負債資金籌資期限的組合方式，以防范可能出現(xiàn)的短時間的償債壓力

企業(yè)借入資金的期限不一樣，其承擔的資本成本和償還的風險也不一樣。一般來說，企業(yè)借入資金的期限短，雖然企業(yè)承擔的資本成本較低，但其承擔的償還風險相對大，很可能出現(xiàn)借款不能及時償還的風險；而企業(yè)借入資金的期限較長，其承擔的風險相對小，但其籌資成本加大。同時，如果企業(yè)存在同時借入多筆償還期限差不多款項的情況，這難免會出現(xiàn)還款高峰期，造成企業(yè)還款的困難。所以，企業(yè)在籌資之前應該明確資金的用途、合理計算其投資完成的商品的銷售速度和銷售款項回籠速度等，合理安排負債資金籌資期限的組合方式，盡量避免出現(xiàn)多筆貸款同時償還的集中性還款現(xiàn)象，以防范企業(yè)可能出現(xiàn)的短時間的償債壓力。

3.認真研究市場布局和投資結構，采用投資組合或合作開發(fā)的方式達到分散風險，優(yōu)勢互補的目的

在市場布局方面，房地產企業(yè)應該設立專業(yè)的調研機構，在房地產項目投資前進行科學的市場調研工作，從根本上認識和把握房地產市場對企業(yè)發(fā)展的機遇和挑戰(zhàn)；同時還要深入了解和分析有關城市的市場需求和供給，隨時把握不同購房群體的的需求、收入水平、消費偏好、市場容量等選擇適合自身發(fā)展的城市投資，有條件的企業(yè)還可以進駐境外房地產市場。在投資結構選擇方面，房地產企業(yè)應該結合市場的調查分析和國家有關的宏觀調控政策規(guī)定等確定投資的方向。如：隨著國家對旅游、文化、養(yǎng)老服務等產業(yè)的支持，有條件的企業(yè)可以探索旅游地產、養(yǎng)老地產、商業(yè)地產等業(yè)態(tài)投資。在采取投資組合或合作開發(fā)方面，房地產企業(yè)可以采用投資組合或企業(yè)之間的合作開發(fā)的方式進行項目的投資，如：在開發(fā)專業(yè)住宅商品的同時可以一并進軍商業(yè)地產等具有不同結構、層次的需求。具有不同競爭優(yōu)勢的A房地產企業(yè)與B房地產企業(yè)間采取合作的方式，利用不同類型的房地產實現(xiàn)不同投資之間的補充融合達到分散、降低風險，優(yōu)勢互補、合作共贏的目的。

4.實施高周轉營銷策略，實現(xiàn)成品資金向結算資金的快速轉化，降低庫存壓力

房地產的開發(fā)周期長，周轉緩慢，為最終實現(xiàn)房地產企業(yè)快速的回籠資金，有條件的企業(yè)可以實施高周轉的營銷策略，即進入開發(fā)前的市場調研，事先的規(guī)劃設計，合理設置投資結構，拿地后的快速開工，縮短開發(fā)建設周期，實現(xiàn)開發(fā)出來的商品快速的銷售。房地產企業(yè)可以通過選擇恰當的銷售時機，采用更多的銷售渠道，創(chuàng)新營銷模式，加大項目營銷力度，合理的廣告策略、提供完善的售后服務等制定有效的銷售政策，以實現(xiàn)成品資金向結算資金的轉化。

（二）外部財務風險的防范措施

對于房地產企業(yè)來說，相對于內部因素，其生產經營的外部因素的不確定性更大，因此時刻關注企業(yè)所面臨的外部環(huán)境，分析識別市場、政策等變動所存在的機會和蘊含的風險顯得極其重要，這樣可以幫助房地產企業(yè)對此做出靈活反應，調整籌資、投資、銷售、收款等策略，降低財務風險、促進銷售，加快資金的周轉，實現(xiàn)資金的快速回籠。

四、總結

房地產業(yè)是一個高風險高收益的行業(yè)，其要想持續(xù)穩(wěn)定的發(fā)展，必須提高防范財務風險的意識，分析財務風險的內外部風險因素，并結合本企業(yè)實際情況，采取有效措施，提高本企業(yè)的財務風險管理水平。

作者：熊雅君單位：廣西師范大學經濟管理學院