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摘要：房地產行業在經濟運行中扮演著重要的角色，其計量方式決定了計量的準確性。本文闡述了房地產企業應用公允價值計量模式的必要性，分析了房地產企業應用公允價值計量模式后的財務變化狀況，探討了公允價值計量模式的應用對房地產企業財務能力的影響，提出了房地產企業應用公允價值計量模式的措施。

關鍵詞：房地產企業；成本計量模式；公允價值計量模式

房地產行業在我國國民經濟增長和拉動內需中扮演著重要角色，成為近年來投資者保持資產增值和應對通貨膨脹的重要投資渠道，且從目前的發展狀況來看，這一投資趨勢在未來很長一段時間內仍呈上升趨勢，因此，房地產企業的準確計量對被投資者、投資者以及整個房地產市場環境都有著非常重要的影響。國家財政部頒發的新會計準則在成本計量模式基礎上新增了公允價值計量模式，這一做法與國際企業會計準則的發展相一致。成本計量模式是一種傳統模式，反映的是資產過去的價值，而不是現在的實際價值。由于房地產本身具有高風險、周轉能力差、價格波動頻繁等特點，且房地產市場中存在著獲取高額利潤的誘惑，致使企業財務信息充滿了陷阱，投資者難免陷入其中，因此一種能反映資產現時價值的計量方式———公允價值計量模式便應運而生。與成本計量模式不同，公允價值計量模式可以更加及時、準確地反映資產的現時價值，從而為財務信息的使用者提供更加真實、可靠的會計信息，并幫助他們做出正確的決策[1]。但從目前情況看，我國利用公允價值計量模式的企業數量還不到上市房地產企業數量的20%，如此低的比例說明公允價值計量模式在運用過程中還存在一定的困難。本文主要通過研究公允價值計量模式對企業財務狀況的影響來發現其中的問題，并提出針對性解決措施。

1房地產企業應用公允價值計量模式的必要性

1）隨著經濟全球化和計量模式標準化的發展，越來越多的國家和地區開始采用公允價值計量模式對投資性房地產進行計量。為了與國際會計準則接軌，我國新會計準則引入了公允價值計量模式[2]。2）隨著我國房地產的持續走熱和房價的不斷上漲，使用歷史成本模式來計量房地產價值已經不能客觀、真實地反映房地產的現有價值。相比之下，公允價值計量模式的賬面價值更接近其市場價值，能夠為債權人、管理者和投資人等相關使用者提供真實價值，便于各方做出科學、合理的決策。從企業內部來講，采用公允價值計量模式會改善企業現有的財務狀況，直接導致企業資產、利潤的增加，從而提升企業的價值，實現利益最大化[3]。

2公允價值計量模式對房地產企業的影響

2.1公允價值計量模式對償債能力的影響

償債能力是指企業用自有資產去償還所欠債務的能力，反映了企業的財務狀況和經營水平。分析償債能力不僅能夠預測企業未來的收益狀況，還能預估企業將來可能面臨的風險。企業債務分為長期債務和短期債務，企業相關利益者在考慮償債能力時不僅關心企業短期償債能力，更關心長期償債能力。投資性房地產是一種非流動資產，能夠反映企業的長期償債能力，實際中可以運用資產負債率、股東權益比率、產權比率等指標來測評，其中資產負債率是較有說服力的指標[4]。資產負債率是指企業負債與資產的比率。隨著經濟的迅速發展，我國房地產產業的市場價值呈現逐年增大趨勢。改用公允價值計量模式后，企業資產賬面價值會增加，資產總額會增加，而負債賬面價值不發生明顯變動，這在一定程度上降低了企業的資產負債率，提高了企業的償債能力[5]。因此，企業采用公允價值計量模式可以改善資產結構，提高融資能力和聲譽，獲得更多的利益。

2.2公允價值計量模式對營運能力的影響

營運能力指企業資產運行能力，即企業運用現有資產來賺取利潤的能力，是企業財務能力的重要構成指標。營運能力反映的是企業的資金周轉狀況，資金周轉狀況越好說明企業經營管理水平越高，資金利用效率也越高。衡量企業營運能力常用的財務指標有總資產周轉率、應收賬款周轉率、存貨周轉率等。總資產周轉率是指企業在一定時期內的銷售收入和總資產的比值。可以通過銷售收入與企業資產平均總額比值獲得，其中資產平均總額通常指企業期初與期末資產總額的平均值。總資產周轉率越高，說明企業營運能力越強，資產利用效率越高。無論采用哪種方式計量，銷售收入都不會發生變化，改用公允價值計量模式后，資產總額增加，總資產周轉率下降，企業營運能力就會降低。

2.3公允價值計量模式對盈利能力的影響

盈利能力指企業獲取利潤的能力，是企業財務分析的重要組成部分。企業利潤包括主營業務收入和其他經營收益。衡量企業盈利能力的指標主要有股東權益報酬率、資產報酬率等，資產報酬率包括資產凈利率、資產利潤率和資產息稅前利潤率。由于投資性房地產的公允價值是不斷變化的，其在資產負債表上的價值與它計入賬面的價值是不相同的，新企業會計準則將這種差異直接計入公允價值變動損益，然后轉入利潤表的其他業務收入中，并對企業的盈利能力產生一定影響。股東權益報酬率和資產利潤率均是反映企業盈利能力的重要指標，股東權益報酬率指凈利潤與股東權益平均總額的比率；資產利潤率指利潤總額與資產平均總額之比。以股東權益報酬率和資產利潤率為例，當計量模式發生變化后，公允價值變動損益為正值，利潤總額和資產平均總額以及凈利潤和股東權益平均總額在增加的過程中增加量相同而資產平均總額和股東權益平均總額的基數更大，因此，股東權益報酬率和資產利潤率會相應提高，企業盈利能力也因此而增強[6]。

3房地產企業應用公允價值計量模式的措施

3.1謹慎選用公允價值計量模式

公允價值計量模式能夠真實反映企業償債能力和企業價值，有利于使用者了解信息，做出更加科學、合理的決策。但也會對企業財務能力產生不同的影響，即在提高企業償債能力、盈利能力的同時，降低了運營能力，加劇了企業利潤波動程度，增加了企業財務風險和主觀性。新會計準則對投資性房地產計量中采用歷史成本計量還是公允價值計量未作約束，只是給出了不同的政策指引：如果企業選擇歷史成本計量模式，則后續計量無限制性規定；反之，如果企業選擇公允價值計量模式，則后續計量中便不能再改為歷史成本計量模式。受這一政策的指引，具有投資性房地產相關業務的上市公司在會計核算中更傾向于采用歷史成本計量模式[7]。基于以上分析，企業在選用計量模式時，不應只考慮計量模式的優點，而應當全面、認真考慮計量模式是否符合企業的實際情況，以及企業自身的情況等各種因素，謹慎做出選擇。且一旦選擇后，就要采取措施避免其缺點，發揮其優勢[8]。

3.2進一步完善相關會計準則

雖然我國使用公允價值計量模式已有近10年的時間，但與發達國家相比，仍處于初級階段[9]。在實際運用過程中，現行的會計準則存在規定不具體或漏洞等問題，使得一些企業有空可鉆，因此，我國相關的會計準則仍需進一步完善。可以借鑒國際財務報告準則中公允價值計量的相關條款規定和約束對我國相關會計準則條款進行改進，從而使我國的公允價值計量模式更加規范。另外，我國現行的會計準則中關于計量模式的轉換，不論是技術操作方面還是流程方面都過于繁瑣，政府可出臺相關政策，允許企業根據實際情況，靈活采用會計計量模式，或允許企業在一定條件下實現兩種模式的轉換，以減少企業采用公允價值計量模式時的限制條件，鼓勵企業在實踐中不斷積累采用公允價值計量模式的經驗；也可以通過制定相關準則使公允價值計量過程更加全面、細致，避免有些企業利用漏洞達到不當目的[10-11]。

3.3提高財務人員專業能力及綜合素質

投資性房地產公允價值計量核算需要會計人員做判斷，因此，對會計人員的專業能力要求較高。目前我國會計從業人員專業水平差異較大，高水平技術人才相對欠缺，企業往往通過聘請外部專業人員或機構來進行會計核算。這樣不僅加大了費用支出，而且也不利于企業會計人員的成長。因此，企業應加強內部會計從業人員公允價值計量模式的教育與培訓，提高他們對公允價值信息的識別與判斷能力，培養他們及時、準確采用公允價值計量分析企業財務信息的能力。如果企業財務人員可以獨立使用公允價值計量模式進行估值或會計核算，就不需要再聘請外部專業人員或機構，這樣不僅可以節約一大筆費用，而且可以避免外請專家帶來的諸多弊端。另外，由于公允價值計量模式常會導致利潤操縱惡果，因此會計人員的職業道德和綜合素養也極其重要[12]。企業會計從業人員應在日常計量中約束自身行為，不受其他利益和外界因素的影響，憑借自身的專業能力和素養，保證公允價值的可靠性。同時，企業要積極組織培訓或講座，提高相關人員的專業能力和提高他們的職業道德及綜合素養。

3.4完善市場交易環境和監管機制

受地理位置、房屋結構、朝向、樓層、配套等基礎設施的影響，投資性房地產價格差異大，企業合理評估不容易；加之公允價值的影響因素比較多，準確把握市場環境活躍度、信息獲取程度、信息準確性需要付出較大的成本，這對于大多數企業，尤其是中小企業來說十分困難[12]。因此，需要在政府的引導下，營造一個公開、透明、有序的市場交易環境，以便企業能及時、準確了解相關信息，降低企業獲取投資性房地產公允價值的成本。另外，我國現有的監管制度對于企業使用公允價值計量的計量過程缺少制約，監管力度不足，不能確保公允價值真實而客觀，因此，加強對房地產市場的監管非常有必要。首先，相關監管部門應加強房地產信息披露方面的監管力度，出臺公允價值計量的相關政策或準則，尤其是制定投資性房地產公允價值計量的計量條件和計量準則；其次，要求上市公司定期詳細披露與投資性房地產公允價值計量相關的信息，并跟蹤檢查；再次，財政部門、證監會、銀監會等相關監管機構應加強合作，打破條款和信息壁壘，充分實現投資性房地產公允價值相關條款和信息的共享，使企業公允價值計量開展的市場環境更科學、公開、合理和透明。

參考文獻：

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[11]王福勝,程富.投資性房地產公允價值計量模式選擇動因實證研究[J].財經理論與實踐,2014,35(189):74-79.

[12]張奇峰,張鳴,戴佳君.投資性房地產公允價值計量的財務影響與決定因素:以北辰實業為例[J].會計研究,2011(8):22-29.

作者：潘朝暉 單位：山西省兒童醫院