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一、房價對物價總水平影響的多視角分析

當前衡量我國物價總水平最常用的指數是居民消費價格指數（cpi）。該指數根據一攬子商品或服務項目價格編制。房地產價格未納入CPI中，但可以通過各種直接和間接途徑影響CPI走勢。下文將從以下幾個視角論述房價波動對物價總水平的影響。

（一）從居民消費價格指數構成以及產業關聯性角度的分析房地產是一種資產，兼具消費與投資屬性，消費周期一般較長。這樣，衡量一攬子商品價格的CPI無法納入房地產價格。未將房價納入居民消費價格指數（CPI）統計，意味著用CPI表示的物價總水平無法反映房價大幅波動的信息，這就難免出現有時房價漲幅很大而物價總水平漲幅相對較小的背離情況。與房地產相關的居住類價格納入CPI統計，具體包括四個中類：一是建房及裝修材料，其中包括木材、木地板、磚、水泥、涂料等10個商品集群；二是房租，其中包括公房房租、私房房租、其他費用三項；三是自有住房，其中房屋貸款利率、物業管理費用、維護修理費用等四項；四是水、電、燃料，其中包括水費、電費、液化石油氣、管道燃氣、其他燃料五項。從居住類價格構成可以看出，計入CPI統計的與房地產相關聯的項目較多。在這種情況下，房價波動對物價總水平的影響，主要通過對住房相關商品的供需狀況以及消費者預期的影響而間接地進行。由于房地產業廣泛的產業關聯性，使得我國近些年來房價上漲、房地產開發投資規模不斷擴大，對房地產相關產業的供給與需求產生了很大影響，帶動相關商品價格上漲，勞動力成本、企業生產成本等上升，最終推高物價水平。

（二）從通貨膨脹預期角度分析房價變動可能預示著未來實際收益變動，反映未來消費、投資的預期成本變動。因此，如果由房價過快上漲引起的一系列經濟跡象導致居民和企業形成強烈的通貨膨脹預期，且通脹預期上升的幅度大于存款利率時，那么居民和企業就會增加當前的消費和投資活動，或者把未來的消費或投資活動轉到現在來進行，使得更多的資金投向房地產投資或消費，進而推動房價進一步上漲，房價上漲反過來又會帶動居住類商品等相關價格上漲，進而加大通脹預期，房價與通脹預期形成螺旋上升的循環。近年來，我國房地產市場泡沫的形成與消費者和投資者的心理預期也不無關系。在此期間，消費者和投資者都有著房價上漲的強烈預期，以為買房將是穩賺不賠的投資，加之銀行存款利率較低，不少居民便紛紛把資金轉向房地產市場，以圖財產的保值增值。這種通貨膨脹預期與低利率的雙重作用，使社會資本大量流入房地產市場，在推高房地產價格的同時，又進一步強化了公眾通貨膨脹預期，使得物價上漲壓力持續增大。

（三）從貨幣政策調控的角度分析近年來，我國和美國、日本等國一樣，在一定時期內（如2012-2013年）出現過房價大幅上升與物價總水平相對較低并行的狀況。一些學者把這種現象的出現歸因于央行在貨幣政策上實行的通貨膨脹目標制。房價上漲一般都伴有貨幣政策寬松下的信貸擴張，寬松的貨幣政策通過信貸擴張增加了全社會的貨幣供應量。在商品數量不變的情況下，越來越多的貨幣數量需要用同量的商品或服務來表示，勢必推高商品或服務價格。貨幣政策時刻盯住以一般商品物價水平表示的通貨膨脹率。此時，過多的貨幣供應必須找另外渠道加以消化，而房地產市場正好具有貨幣池作用，它通過自身的價格上漲來吸收過多的貨幣，進而穩定一般物價水平。加上調控經濟運行的財政政策的運用，使得物價水平一般都能維持在可控范圍內。但是，如果房地產市場周期向下，那么從房地產市場擠出的資金可能會流入商品市場，進而推升一般商品價格，引發物價總水平上升。

二、相關啟示與政策建議

在中長期，我國的房價波動與物價總水平的波動具有一致性，但在近1-2年中，我國發生了與發達國家相似的房地產價格上漲而物價總水平低位運行的現象。本文認為，近兩年房價上漲和物價總水平低位運行現象發生原因是，貨幣供應量過大且多余貨幣流入房地產市場。隨著房地產市場的周期轉向，沉淀在房地產市場的資金可能被擠出并流入商品市場，商品價格上漲的可能性增加，引發物價總水平的上升。針對上述情況，本文提出如下穩定我國物價總水平的對策建議：1.貨幣政策制定應加強關注房價等資產價格的波動。與發達國家相比，我國尚處于城市化與工業化的加速時期，央行在制定貨幣政策時，應更具靈活性和前瞻性。出于維護金融穩定的需要，央行應加強對資產價格大幅波動的關注并作出反應，而不只是當其影響到物價總水平時才作出反應。而且，房價波動可以通過財富效應、托賓Q效應等引起總需求增長，進而傳導并引起一般物價水平上漲。房價走勢在一定程度上可以反映未來物價總水平走勢。當前，各國雖已認識到資產價格波動并加以關注，但受技術限制，一直未能編制出一個反應及時、內容涵括全面的廣義物價指標。因此，為增強前瞻性、提防當前和未來的通脹風險，貨幣政策不僅應盯住物價指數，還應多角度地加強對房價等資產價格的監測和對其未來走勢的關注。2.應正視房價波動與CPI的關系。短期內，房地產價格波動對CPI的影響較不明顯。但是，房地產價格若持續上漲，會導致與之相關聯的上中下游產業的產品需求增加并且價格呈現上漲趨勢，進而推動整個社會物價水平上漲。近期一段時間，一些地方政府已相繼出臺放開限購、下調購房入戶標準等措施。然而，對房價較高的一線城市而言，不適宜過快地全面放松房產政策，以引導資金投入實體經濟和其它行業以及創新研發，促進經濟結構的調整和轉型，實現經濟健康發展。3.房地產市場價格的宏觀調控應以穩為主。要讓房地產回歸消費品性質、保障民生。2004年以來，我國先后出臺幾十項政策加強房地產調控，而每一次調控政策出臺、房價短暫回調后，房價仍持續上漲、甚至出現報復性增長就是明證。一方面，房價的宏觀調控主要是為了抑制房價迅速上漲所帶來的財富分配不公平以及由此形成的經濟泡沫。但另一方面也須適應中國經濟增長需要。一旦房價出現異常波動，政府應從“微刺激”轉向“中刺激”，但不宜出臺過快過猛的短平快政策，需要實行分類調控、供需雙向調控，科學有效地制定長遠住房發展計劃、土地出讓計劃、保障房和廉租房供應計劃等，以促進房價以及物價總水平穩定運行。

作者：趙宇單位：中國社會科學院社會學研究所