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摘要：隨著改革開放的深化，房地產業得到迅速發展，已逐漸成為國民經濟的支柱產業，因此，房價的波動會對居民的消費產生較大影響。本文先就房價波動對居民消費影響效應進行理論層面分析，并基于我國區域經濟的發展實際現狀，構建了面板數據模型，通過面板單位根檢驗、協整檢驗及hausman檢驗等計量方法，研究了2003-2016年我國35個城市的房價波動對居民消費產生的影響。根據實證分析結果，文章從房價痛苦指數、擠出效應及人口流入的區域差異三個方面就房價波動對居民消費的影響效應進行解釋，并給出了相關政策建議。

關鍵詞：房價波動；居民消費；影響效應

引言

近年來，我國大部分地區經濟增速普遍放慢，為推動經濟發展提速增質，我國政府選擇通過刺激居民消費擴大內需，而新型城鎮化建設必然會刺激居民的購房欲望，從而推動經濟增長。因此，深刻研究城鄉居民房價與消費效應的相互關系具有深刻意義。本文針對我國區域經濟發展情況構建了面板數據模型，研究了我國城市房價的變化對城鄉居民消費產生的實際影響，并分析了房價波動對居民消費影響效應的區域差異和城鄉差異產生的原因，最后就保障住房制度、大城市群的發展、戶籍改革及資本市場的完善四個方面提出了相關政策建議。

房價波動對居民消費影響效應的理論分析

（一）消費行為的影響因素消費行為的影響因素分為宏觀因素與微觀因素，宏觀影響因素主要包括經濟發展水平、經濟政策和社會文化等方面。當前，我國區域經濟發展水平差異較大，導致居民的生活方式和消費水平有所不同，而經濟政策影響是由于政府通過調整經濟政策引導和協調居民消費造成的，同時居民所處的生活環境和文化氛圍也會對其消費行為產生影響。微觀影響因素主要體現在消費者年齡、性別、收入、觀念等方面，同時還受供應商的供應能力和財富效應的影響。

（二）房價波動對居民消費影響效應的傳導機制房價對消費者的影響。房地產作為國民經濟的支柱產業，其價格變動勢必會引起居民財富值的變化，進而對居民的消費行為產生一定影響，因此房價波動對居民消費行為的影響十分重要。根據Ludwig和Slok等學者的研究，房價對消費的影響主要通過財富效應、抵押效應、替代效應及預算約束效應進行傳導。就房地產而言，財富效應主要包括兩個方面：其一是實現的財富效應，指房產擁有者在房價上漲時售賣房產以增加自身財富；其二是潛在的財富效應，指房主在房地產價格上漲的情況下并未出售房產，但由于房產的價格上漲使房主的財富無形中增加。以上兩種情況均會使房主擴大自己的消費水平。抵押效應是指居民通過向銀行抵押房產申請貸款，如果房價上漲則居民可提取家庭凈值獲得額外的消費資金，來進行消費。替代效應是指有購房需求的居民在面對房價上漲的情況下會選擇購買戶型較小的房子，轉而增加其他商品的消費。預算約束效應是指由于房價的過快增長導致房租提高，增加了租房者的負擔，使得租房者的消費水平降低。異質性對居民消費的影響。異質性是指由于個體差異，使房價的波動對消費者存在不同的影響，主要表現在消費者的年齡差異、居民房產的擁有率及房地產的二元屬性等方面。第一，年齡差異對消費效應的影響主要體現在未婚男性消費者隨著年齡的增長對購房的需求逐漸增加，如果房價上漲過快，其會節制消費，增加未來儲蓄。居民房產的擁有率對消費效應的影響體現在房價的上漲會促使擁有房產者增加消費，無房者會因為要買房或租房而降低在其它商品方面的消費。第二，房地產的二元屬性是指房地產的消費性和投資性。當房價上漲時，擁有投資性住房的居民財富將增加，其消費也將增加，但是對于沒有房子或只有一套房子的居民則不會增加他們的消費，反而會使其減少家庭消費。

（三）經濟學視角下的房價波動對居民消費影響效應分析根據傳統經濟學的消費理論，消費者一般被假設為理性經濟人，但由于理論與實際情況差別較大，所以將行為經濟學與傳統經濟學相融合進行說明。下面從期望價值理論、財富幻覺、過度自信及從眾心理四個方面就房價波動對居民消費的影響效應進行分析。根據期望價值理論，居民因房價下跌所產生的悲觀心理，其強度一般超過房價上漲所帶來的喜悅，即同等經濟收益的心理收益不對稱性。財富幻覺是指居民獲得的實際財富和影子財富之間的差額，其對房地產的升值預期與當前的消費水平影響呈負相關關系。過度自信使得投資者忽略了主觀和客觀條件而盲目投資，使得實際結果與預想結果出現偏差，嚴重影響其消費水平。從眾心理會使得投資者為和大多數人保持一致而盲目投資，如果房價發生波動就會使投資者過度樂觀或恐慌，從而影響自己的消費水平。

房價波動對居民消費影響效應的實證檢驗

（一）變量選取與數據說明本文采用面板數據分析房價波動對居民消費行為的影響，面板數據具有多方面的優勢。首先，面板數據能反映樣本在時間和空間上的異質性，從而增強數據分析結果的有效性；其次，由于面板數據模型變量間的弱共線性，使得總的模型不會出現多重共線性問題。因此，建立如下模型：In Cit=αi+βiInHit+γiInYit+εit其中，i為樣本城市，t為樣本年份，C為居民消費，H為房地產財富，Y為收入，εit表示隨機干擾項。通過居民的消費水平、房價水平可體現出我國區域經濟的發展差異，因此基于上述數據，本文能夠對房價與消費的關系進行合理分析，并科學表征各地區房價-消費效應的差異。本文整理了2003-2016年我國35個城市關于這三個變量的數據，描述性統計結果如表1所示。

（二）城鎮和農村房價波動對居民消費影響效應的實證檢驗單位根檢驗。為確保面板數據的平穩性，評估之前需檢驗單位根，若單位根存在，說明面板數據不平穩，此時需對數據進行差分處理。為提高檢驗效果的準確性，本文采用PP-Fisher、LLC、IPS及ADF-Fisher四種檢驗方法對InC、InH、InY進行檢測，使用Eviews軟件處理后發現InC、InH、InY的平穩性都較差，因此實施一階差分處理后，再次檢驗單位根，結果顯示序列平穩，單位根檢驗結果如表2所示。協整檢驗。基于檢驗結果的穩定性，本文采用Pedroni和Kao協整檢驗法。由于二者的原假設變量不存在協整關系，因此需通過檢驗結果是否拒絕原假設來判斷變量之間的協整關系。兩組數據的協整檢驗結果如表3所示。由表3數據可知：兩組數據的Kao檢驗P值均為0，在1%的顯著水平下均拒絕原假設，說明存在協整關系；兩組數據Pedroni檢驗中的所有統計量分別在1%和5%的顯著性條件下拒絕原假設，說明存在協整關系。回歸分析。分別建立混合估計模型和個體固定效應模型進行估計，使用F統計量計算F值，并與F0.05值相比較，決定建立混合模型或個體固定效應回歸模型，并運用hausman統計量對估計模型進行檢驗。F統計量被定義為：通過上述公式，由兩組數據計算出的F值均大于F0.05，所以拒絕原假設，選擇建立個體固定效應回歸模型，使用hausman檢驗方法對估計模型進行檢驗，結果如表4所示。由檢驗結果可知，兩組數據的hausman統計量值分別為51.0033116和51.32902，所對應的P值分別是0和0.0235。

（三）結果分析城鎮房價波動對居民消費影響效應的空間差異。根據上述實證檢驗結果，本文通過房價痛苦指數、擠出效應及人口流入的區域差異三個方面，解釋城鎮房價波動對居民消費影響效應的差異。房價痛苦指數用于說明某地區居民所承受的購房壓力，其值等于商品房平均銷售價格與居民年可支配收入比值，根據2016年收集整理的相關數據可知各地的房價痛苦指數。由所得出的房價痛苦指數可知，北上廣深等國內發達城市居民的購房壓力較大，其痛苦指數均在35%以上，而大部分城市的房價痛苦指數在20%至30%之間，居民的購房壓力相對適中。高房價痛苦指數地區居民降低了用于其它商品的消費，對消費引起的替代效應和預算效應大于產生的財富效應，導致這些地區房價-消費效應的減小，甚至為負。擠出效應即傳導機制中的預算約束效應和替代效應，其值等于商品房平均銷售價格與居民年度消費支出的比值，根據2016年收集整理的相關數據可知，北京、上海、杭州等國內發達地區的擠出效應在50%至90%之間，大部分城市的擠出效應在20%至50%之間。由此可知，發達城市居民的購房壓力較大，城市的擠出效應明顯大于財富效應，高房價增加了購房者和租房者的預算約束，使得這些地區的房價-消費效應減小。地區的房屋剛需取決于該地區的人口凈流，根據我國第六次人口普查數據可知，我國人口流入中心主要有京津冀、珠江三角洲和長江三角洲，因此上述地區居民購房存在較大壓力，導致這些地區的房價-消費效應為負。而人口流出中心主要有東北地區、江淮地區及中原地區等，這些地區的房價較低，房價-消費效應為正。農村房價波動對居民消費影響效應的空間差異。隨著我國城鎮化的不斷推進，很多農村居民進入城市發展，但由于收入較低，很難在城市買房，因此他們打消了購房計劃，這導致大部分中心城市農村居民的房價變量系數為正，居民的消費反而增加，這種消費被稱為“絕望的消費”。與此同時，由于農村的傳統觀念，未婚男性青年為買房結婚而縮減其他消費，使得擠出效應大于其產生的財富效應，導致該地區房價-消費效應為負。

政策建議

健全保障住房制度，提高居民收入。健全的社會保障制度，是提高人民生活水平、促進社會和諧的必然要求。因此，為確保保障房制度得到進一步健全，政府應采取一系列有效措施。首先，嚴審保障房申請人的申請資格，杜絕公職人員以權謀私，嚴懲個人用保障房謀私利；其次，為防止不符合申請資格的人占用保障房，要加強對保障房的售后調查工作。居民收入的提高可以提升其消費能力，從而拉動內需促進經濟發展。因此，政府應采取相關措施提高居民收入，例如，對于家庭有困難的居民應減少或免收個人所得稅，對于剛畢業的大學生應給予一定的生活補貼，這樣不僅能減輕學生的經濟負擔，而且可以吸引到優秀人才。協調各大城市群發展，引導人口合理流動。城市人口數量的逐漸增加，直接導致城市內貧富差距進一步增加，社會矛盾加劇。為形成良好的城市經濟環境，吸引更多資金，必須協調城市發展，引導人口合理流動。我國部分發達城市的房價已經遠遠超過普通人群的消費能力，這使得房價的擠出效應遠大于財富效應，導致居民的消費能力降低，經濟的發展水平受阻。因此，政府應準確為城市定位，使中心城市與周邊城市合理銜接，推進城鎮化進程，完善城市的各項基礎設施，實現人口的合理流動。加快戶籍改革，破除城鄉二元結構桎梏。由于二元結構的存在，農村在基礎設施、公共服務、教育資源等方面都遠遠落后于城鎮，且農村居民收入來源過于單一，消費水平相對較低，因此破除城鄉二元結構桎梏有利于促進人口的縱向流動，提高居民收入。同時，破除二元結構，讓全體公民享受共同的社會保障服務是我國城鎮化推進的重要一步，也是增強居民消費能力，提高經濟發展的關鍵一環。完善資本市場，發揮股票市場財富效應。資本市場可以為房地產業的發展提供雄厚的資金支持，同時貨幣市場也能為消費者提供便利的購房貸款。居民可以將房地產和資本市場作為兩種投資選擇，使居民有豐富的資產保值和增值的投資渠道。由于我國資本市場的運營和監管機制尚不健全，加之上市公司缺乏有效的信息披露制度，導致我國資本市場不能健康發展，因此房地產業的巨大泡沫難以通過政策實現硬著陸。為防止資本市場出現止步不前的局面，我國政府應完善相關法律，規范企業經營活動，使資本市場具備長期投資價值，并將房產業投資引入資本市場，促使房價平穩下降。這樣既能增加居民收入，提高居民的消費能力，又能改良經濟機能，引導居民合理投資，從而拉動內需，提高經濟發展。

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作者：邱成峰 單位：山東外貿職業學院