房地產市場失靈原因調控范文
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論文摘要：房地產市場是一個不完全競爭市場。供給壟斷、信息不對稱、房地產的外部性及公共物品屬性等原因使得市場自身的調節能力難以發揮，需要政府“有形的手”進行宏觀調控，以保持房地產行業的持續穩定健康發展。
0引言
進入牛年以來，全國各大中城市的房地產交易量普遍上漲。市場的回暖讓投資者資金壓力有所緩解，但是由于開發商仍然囤有大量的土地與在建、在售房產，資金壓力并沒有得到根本解決；另一方面，大量的購房者由于房價過高而持幣觀望，使得有效需求被抑制。這種房地產市場失靈的狀態，可以通過以下幾個方面加以分析：
1供給壟斷是造成房地產市場失靈的一個重要因素
由于地方政府壟斷了城市土地的一級市場，地方政府可以從城市土地出讓中獲得的巨額的土地出讓金，這已經成為各級地方政府的財政收入重要來源之一。今年4月以來，隨著房地產市場的回暖，全國多個地方又誕生了許多新“地王”。4月7日，溫州城市建設開發有限公司以溢價50%、樓面地價1.9萬㎡的價格競得長運集團地塊，打破沉寂了一年的土地市場。4月30日，杭州上城區投資控股集團有限公司經過46輪競價競得的杭州上城區南山路一地塊，以樓面價4.6萬元㎡成交，再次刷新樓面價地王紀錄。5月21日，萬科經過146輪舉牌爭奪，最終以13.86億元奪得佛南掛2009-015地塊，成為佛山新地王。有些地方政府為尋求經濟效益，減少土地供給，推高了土地價格，提高了房地產成本。地方政府對土地市場供給的高度壟斷使得城市房價從房地產業的上游源頭開始就帶有泡沫性的成分。
由于房地產具有不可移動性、相互影響性及異質性等特點，在某一城市或城市的某一區域內，房地產開發商的集中度很高。與廣大的購房者相比，少數的城市房地產開發商壟斷了城市商品房的供給。而在區域性房地產市場由為數不多的開發商壟斷的情況下，開發商為了追求最大的利潤，往往存在價格合謀，形成壟斷價格。即一家或數家大開發商率先定價，然后其他開發商在此基礎上確定自己樓盤的價格。總之，地方政府對土地供給的壟斷和房地產商對房地產開發和供給的壟斷，是造成中國房地產市場失靈的一個重要因素。
2信息不對稱是造成市場失靈的另一個重要因素
信息是一種很有價值的資源，它能夠提高經濟主體的效用和利潤。地方政府壟斷了城市土地的一級市場，地方政府對于城市土地狀況、土地出讓計劃等信息掌握全面，而開發商對于城市土地的供給、土地價格及地塊資料等信息搜集相對不足，因而在土地一級市場上，各開發商在土地招拍掛中往往爭奪激烈、互不相讓，從而推高了土地的價格，增加的房地產的成本。另外，地方政府對城市土地供給的壟斷還容易滋生土地交易環節的尋租和腐敗行為，增加交易成本，這無形中也提高了土地的成本和最終提高了房價。
同時，房地產的價值量大、交易過程復雜以及專業性強等特點，使得購房者對于房地產狀況（諸如工程質量、造價成本等）以及未來的價格走勢等信息掌握較少，了解渠道較為單一，與房地產的開發商相比，存在嚴重的信息不對稱。開發商往往借助媒體廣告宣傳，制造出樓盤銷售火爆或者未來價格將大幅上漲的假象，開發商甚至利用虛假銷售等違規行為，以達到抬高房價的目的。這種嚴重的信息不對稱性使得購房者的議價能力較低，只能被動接受虛高的房價。
3房地產市場的外部性
部性是指市場交易對交易以外的其他人的影響，也就是市場交易給社會帶來的益損。目前，我國的市場經濟的增長方式主要以投資拉動型增長為主，而房地產行業作為主導產業，對于國民經濟增長的貢獻很大。個別地方政府為了追求GDP的增長速度，而對房地產行業的健康發展引導監督力度不夠，致使部分地區房價漲跌幅度較大，對整個社會的安定造成一定的負面影響。目前，房地產企業資金來源渠道過于單一，對銀行貸款的依賴性過大，房地產業的市場失靈可能導致開發企業的資金無法按時收回，從而使銀行業面臨較大的壞賬隱患。由此可見，政府和金融部門被房地產業“綁架”，擠占了大量的社會資源，使社會資源配置失當，從而成為房地產市場失靈的重要原因之一。
4房地產的公共物品屬性
在任何國家，房屋都具有承擔人類最基本的生存保障性功能，因此，房地產除具備商品屬性外還具備一定的公共物品屬性。物品的公共性，意味著市場機制大打折扣，甚至失靈。另外，城市道路交通、水電供應、通信、教育、醫療衛生和社區公共服務等這些與物業相鄰的外部物品或社會資源一般都是城市的公共資源，是政府提供的公共物品或準公共物品。房地產由于對這些公共物品的占用而也具有了某種公共物品的屬性。
2009年3月以來，經濟環境逐漸轉暖，不論是投資者或者消費者都對市場充滿信心。雖然全球經濟危機形式仍然嚴峻，但是政府采取一系列積極措施，對房地產行業進行的調控初見成效。國家發改委和統計局聯合的5月份的房地產數據顯示，全國70個大中城市房屋銷售價格出現連續3個月保持上漲，5月份環比漲幅達到0.6%。與此同時，今年前5個月，全國商品房銷售面積同比增長25.5%，其中商品住宅銷售面積增長26.7%。但是由于本輪的調控更多的是為了應對國際性的金融危機，調控手段多以貨幣或財政政策為主，不能從根本上改變目前房地產行業市場失靈的狀態。筆者認為要保持房地產行業健康穩定的發展應從以下方面入手：
4.1改善住房供應結構。供給結構失衡是房地產市場最突出的問題之一，也是房地產宏觀調控的主要目標。由于開發商對于限價、限利潤的經濟適用房開發熱情低，政府對于廉租房建設的資金投入力度不斷增加，但對于需求而言尚顯不足，目前房地產市場的供給以面積大、價格高的普通商品房和高檔住宅為主。由于居民的購買力不足，城市房地產的剛性需求受到壓制，因此，房地產調控首先應該改善房地產供給結構。對于經濟適用房和廉租房，政府可以通過多種渠道提高房地產開發商的參與熱情，加大提高中小戶型的經濟適用房和廉租房的供給。
4.2公開房地產開發成本。在房地產項目開發費用構成中，土地費用、城市基礎建設費、項目建造費用、項目銷售費用和各項稅費等，這些正是目前的房地產常規統計制度還無法全面、詳細覆蓋的統計信息。6月份以來，國家統計局對包括北京、上海、廣州、杭州、無錫在內的40個重點城市中部分房地產開發企業及其2008年1月到2009年4月有銷售活動的商品住宅樓盤項目開發成本進行調查，有利于摸清房地產行業的利潤狀況，使得房地產開發活動更加公開、透明，可以使購買者對房屋價值有一個較為清醒的認知，減少房地產市場中的非理性消費行為。
4.3健全法律法規體系，加強對房地產行業的監管與查處力度。由于房地產行業利益主體繁雜，在房地產開發、建設和交易環節容易滋生權錢交易等違法違規問題，而相應的監察監管機制并不完善，這容易造成宏觀調控效率低下，阻礙市場的健康發展。為控制市場風險，使市場回復均衡分配與穩定運行的狀態，政府部門需要建立一套監控系統，以應對房地產領域涉及的有關部門及工作人員在項目立項、土地取得、規劃審批、預售許可等環節違規審批、濫用權力等行為。
4.4開征物業稅。物業稅是對房屋在交易環節和擁有環節同時征收的稅種，征收物業稅后，現行的房地產交易環節的各種稅費將隨之取消，從而能夠降低房屋開發成本，降低房地產價格。物業稅是對房產保有階段征收的稅種，納稅金額隨著房產價值的漲跌而增加或減少。由此，物業稅增加了房產持有者的成本，把擁有房產的風險由一次性買入轉變為長期持有過程，囤積樓盤并進行投機炒作的成本增大，抑制房地產投機性需求。
