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一、AVMs及AVMs的優缺點

自動估值模型（AVMs）是通過數學計算產生的評估手段，是一種建立在統計理論基礎上的計算機程序，主要用于使用房地產信息（如物業特征、市場人口統計、物業稅費率表、銷售價格趨勢和地區趨勢等）來對某種特定物業的估價。AVMs主要用于理順傳統物業評估過程，是按揭貸款安排過程中的主要組成部分。

優點：相比傳統的房地產評估手段而言，AVMs具有快速、降低成本、前后一致和客觀的優點。這不是說盡職的、技術高超的鑒定者缺乏一致性和客觀性。但是一個AVM能夠顯著地節省估價的時間并減少與傳統評估過程有關的成本。

缺點：主要有三個：首先，它們要依賴所使用數據的精確性、綜合性和時效性。其次，AVMs不能用來決定物業的物理狀態和相關的市場表現。第三，AVMs永遠不能把一個經驗豐富的評估師的知識與判斷具體化。

所以，AVMs適用于一個有相對充足當前數據，物業所處地區相對同質且物業的情況和市場表現相對典型的環境。當數據不足夠、地域環境復雜且物業與平均狀況和市場表現有顯著差距時，AVMs作用就發揮不出來。

因此，最關鍵的是AVMs的使用者能設計一個合適的使用和執行策略，以便判斷貸款的整體信貸風險，并能反映出所使用AVMs的特殊優缺點，特別是物業數據能夠支持這些產品。

二、AVMs的種類

AVMs有三種主要類型：指數模型、偏好模型和混合模型。簡介如下：

指數模型，也叫價格指數模型，只需提供銷售數據，不需要物業特征。需要采用“重復銷售”的回歸分析，并需要一個先前的“價格點”來啟動運行。這些模型可靠性令人懷疑，因為它們對物業設定了眾多的假設條件，卻沒有提供依據。例如，假設物業的特征自上次銷售后保持不變。

偏好模型決定于物業特征。它們針對具體物業（取決于物業位置）；需要物業的特征數據以及比較數據；提供了假設的依據；以規則為基礎；并提供了統計評估。像指數模型一樣，它們也需要有一個先前的價格點來啟動運行。這些模型的局限性在于，依賴于一個嚴格限定的地理區域內的最近銷售的數據，而在某些國家只有部分有限的數據。它們也有指數模型同樣的弱點——包括假設物業特征保持不變。

混合模型把指數模型和偏好模型的特征結合起來，涵蓋了銷售數據、物業特征分析、可比銷售、以及估稅模型。許多賣者，包括房利美都向使用多種手段的AVMs模型轉換。

以上是AVMs的簡要介紹，根據房利美的說法，使用AVMs的主要目的是要設計一種解決方法，并使其服務于所有的貸款發放人的業務和競爭需要，并有利于客戶。這樣才能更好地解決困難，減低費用，并幫助所有美國人擁有自己的房屋和租住可負擔房屋的機會。

三、美國監管當局OCC對使用AVMs的關注

在OCC的內部刊物《監管文摘》上以“自動估值模型：需要引起警惕的方面”為題，簡要介紹了AVMs的情況并從以下幾方面提出了監管建議。

（一）銀行使用（Bankusage）

OCC監管下的銀行普遍使用AVMs至少五年了。目前大部分國家銀行將這些模型作為發放住房信貸時的初步（“第一眼”）評估工具。銀行傾向于使用AVMs是因為它們比傳統的評估手段更迅速和便宜，并能支持自動發放功能。

（二）OCC的關注點(OCCconcerns)

OCC對AVMs有如下擔心：在估價單個物業時不準確(Theyareimprecise)。

與評估指引不符。AVMs是在相互鑒定/估值指引（12CFR34中沒有明確的表述）后引入的模型，且模型不能針對物業的實際情況進行處理。

對OCC監管大型銀行的相關業務的審定工作需要改進。此點在OCC2000-16公告中有詳細描述。

貸款人對AVMs只有基本的了解。模型分析的資源有限、缺乏準確的方法，對“置信評分”（CONFIDENCESCORES）概念的理解混亂。

AVM數據被用于確定信貸敞口。多數銀行的放款矩陣使用信用評分和抵押率（LTV）決定最大的信貸敞口。于是許多銀行就積極地采用最大的抵押率。

AVMs是在房地產價值快速攀升的階段開始采用的。銀行依靠市場升值來抵補模型的不精確性；AVMs從未在穩定或下跌的市場中被檢測過。

AVMs造成信貸風險增加。不夠精確的工具以及對借款人還款能力有限的分析，等于是增加了信貸風險，從而帶來更高的違約損失（LGD）。我們尚未看到銀行把這種考慮放入準備金/資本分析中。

（三）使用AVMs的銀行采取的行動

針對OCC對AVMs的擔心，大銀行采取了以下行動：

修改信貸政策來“解決（frameup）”這些監管問題。

幾家大銀行進行押品價值審核，然后討論OCC的擔心并對解決確認中存在的缺陷找出辦法。

加強檢察員對使用AVMs問題的意識和培訓。

與風險分析部門（RAD）通力合作以便加深對使用AVMs有關風險的了解。RAD參與了主要的檢查，我們將繼續發揮他們對常駐檢查隊伍的進一步補充作用。

保證將來會有個住房顧問來強調對AVM評估的需求，以符合相互鑒定指引和OCC的2000-16號公告。

（四）OCC相關的監管工作

OCC正在設法把對AVMs的審核結合進對應用銀行的監管策略中。不久正式的指引文件會出臺，目前正在進行與信貸風險政策的校訂一致工作。

四、收獲與思考

回過頭來看，我對AVMs的學習過程是事先從監管刊物中得知的，監管部門正在關注、研究并準備針對該模型的弱點提出指引政策。然后再去找AVMs是什么、誰在用、怎么用以及其優缺點；之后了解到該模型已被廣泛使用了五年，使用者評價是積極的，AVMs已經被視為是一種先進、科學的風險管理模型,由此我們更全面地“了解”了AVMs。這里講的“了解”是說明沒有實踐，只是初步的印象。從這一認識過程中，提醒我們銀行業人士在學習一個新的管理模式、開發一個新產品、制定一個新政策時，首先要從監管的角度搞清楚，認識監管規定和監管的看法。因為符合和遵循監管要求，是當今商業銀行經營需要滿足的最基本要素。監管要求所包括的已經不僅是像《商業銀行法》這樣的法律、規章和標準，也不應該只有法律和政府規章，還應包括立法者和監督人頒布的主要法規、法條和指引、市場公約、行業協會制定的行為守則以及適用于銀行內部員工的內部行為守則。

[提要]：自動估值模型（AVMs）是通過數學計算產生的評估手段，是一種建立在統計理論基礎上的計算機程序，主要用于使用房地產信息來對某種特定物業的估價。目前，監管部門正在關注、研究并準備針對該模型的弱點提出指引政策。在國際上該模型已被廣泛使用了五年，使用者評價是積極的，AVMs已經被視為是一種先進、科學的風險管理模型。我們銀行業人士在學習一個新的管理模式、開發一個新產品、制定一個新政策時，首先要從監管的角度認識監管規定和監管的看法。因為符合和遵循監管要求，是當今商業銀行經營需要滿足的最基本要素。監管要求所包括的已經不僅是像《商業銀行法》這樣的法律、規則和標準，也不應該只有法律和政府規章，還應包括立法者和監督人頒布的主要法規、法條和指引、市場公約、行業協會制定的行為守則以及適用于銀行內部員工的內部行為守則。