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一、房地產企業財務風險產生的特殊原因

除和一般企業具有共性的原因外，房地產企業相對較大的財務風險產生的特殊原因包括：

1.資本結構的高度杠桿性。我國的房地產企業普遍具有較高的資產負債率，《2014中國房地產百強企業研究報告》顯示，房地產百強企業2013年資產負債率均值為72.3%，較去年同期上升2.5個百分點，大大高于60%的警戒線。過高的資產負債率意味著過大的財務杠桿效應：當息稅前收益上升時，普通股收益將在更大程度上增加；但是一旦出現息稅前收益下降的情況，普通股收益也將在更大程度上降低，從而導致財務風險的產生。

2.對宏觀經濟政策的高度敏感性。我國的房地產行業是一個對宏觀經濟政策高度敏感的行業，尤其國家的信貸政策導向：寬松的信貸政策不僅可以使房地產企業容易取得房地產項目開發貸款等資金來源，相對充裕的按揭貸款額度也有利于房地產企業存貨周轉率的加快，快速回籠資金；相反，緊縮的信貸政策除導致開發貸款的取得難度增加外，銀行緊張的按揭貸款額度也將使房地產企業存貨銷售困難，資金周轉緩慢，甚至引起資金鏈斷裂。

二、房地產企業財務風險的控制措施

財務風險客觀存在，不可能完全避免，但適當的措施可以從一定程度上控制財務風險。針對前述房地產企業財務風險表現形式和產生的特殊原因，房地產企業應從以下幾個方面加強對財務風險的控制：

1.從意識上高度重視財務風險。如前所述，財務風險存在于房地產企業生產經營各環節，因此全體員工均應樹立強烈的財務風險防范意識。尤其是企業領導層，不僅要時刻關注企業財務風險的變化，在生產經營事項決策之前更應該對其財務風險有充分的估計，應制定具有可操作性的財務風險應急預案，從而盡可能的將財務風險限制在可控范圍內。

2.創新融資方式。房地產企業應改變目前的粗放型融資模式，充分認識到債務杠桿性的雙面性，尤其是風險性的一面，避免一味的以債務形式融入資金。應綜合考慮宏觀經濟形勢、企業的償還能力和項目的投資回報率等因素，適當控制債務融資，形成自身最佳的債務規模。同時，房地產企業應創新融資模式，多渠道融入資金，房地產信托、房地產私募基金、證券市場再融資、資產證券化等都是近年來房地產行業興起的較好的融資方式。《中國房地產金融2013年度報告》顯示，2013年度中國房地產企業的海外融資規模已經躍居世界第一。因此，有條件的企業還可以考慮海外融資。

3.建立完善的投融資分析評價機制。房地產企業應建立完善的投融資分析評價機制，對投資和融資行為，事前應進行充分的市場調研和可行性論證，尤其應加強對宏觀經濟環境的研究和預測，并將之融入到對投融資行為的事前論證中去。事中應加強對投融資行為財務風險監測的跟進，隨時處理超出警戒線的財務風險。同時，應加強對投融資行為的事后評價，總結經驗，不斷提升財務風險的監測和處理能力。

4.建立切實有效的內部控制制度。內部控制制度利用了企業內部分工而產生的相互聯系、相互制約的關系，旨在實現預期的控制目標。設計良好的內部控制制度有助于降低企業各類風險，因此房地產企業應重視內部控制建設，認真梳理生產經營各環節的流程、風險點及防范措施，建立完善的籌資、融資、資金運用和收益分配事項及相應的資金收付審批流程及權限控制，并嚴格執行。

5.推行全面預算管理。全面預算是以銷售預測為起點，以實現目標利潤為導向，對生產、成本及現金收支等進行預測，通過編制預計損益表、預計現金流量表和預計資產負債表來反映企業未來期間的財務狀況和經營成果。全面預算管理將房地產企業的生產經營全過程納入到一整套預測表體系，實現各指標間的聯動，不僅使房地產企業可以很好的控制成本、調節利潤預期，還使其能夠很好的預測未來期間的現金流量匹配情況，從而有效降低財務風險。

6.建立健全財務風險預警管理體系。所謂財務風險預警管理體系，是指通過對預設值的一些敏感度較高的財務管理指標變化的監測，對企業可能潛在的財務風險進行預測，進而及時采取措施降低風險、保障企業財務安全的一種管理體系，分為短期財務風險預警管理體系和長期財務風險預警管理體系。對于資產負債率高、財務風險大的房地產企業，建立健全財務風險預警管理體系勢在必行：現金流量情況是短期財務風險預警的良好指標，因此房地產企業應編制較準確的現金流量預算，做好短期財務風險預警工作；同時，房地產企業應結合自身情況，依托企業信息化系統，建立健全長期財務風險預警管理體系。通過上述短、長期財務風險預警管理體系的建立健全，房地產企業可以實現財務風險的早發現、早處理，從而在一定程度上減輕財務風險。

總之，因其自身特殊性，房地產企業面臨著較一般企業更大的財務風險，房地產企業應加強對財務風險的關注，積極采取各種措施，有效控制財務風險，保證企業生產經營正常運行。

作者：孟凡強單位：南京國資投資置業有限公司