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摘要:我國房地產行業目前是否存在泡沫,一直是各界爭論的焦點。由于不同的利益團體的出發點不同,其爭論有時難免有失公允。本文并未得出房地產業是否存在泡沫的結論,而是分析了誘發泡沫的因素,特別通過是我國所特有的制度性和文化性因素分析了可能導致房地產泡沫的因素,以期對以后的決策層提供決策依據。

關鍵詞:住房改革;經濟適用房;制度

我國自1994年全國城鎮住房體制改革以來,房地產行業已經成為我國經濟的重要支柱,對經濟增長的貢獻率保持在2個百分點以上,房地產業和建筑業增加值占GDP的比重超過10%。雖然各界對房地產是否存在泡沫一直沒有定論,但我國房地產投資增速和房地產開發投資占全國社會固定資產投資比重都超過了國際公認的警戒線。

持續高漲的房價逐漸超出了消費者的承受能力,終究會引起社會矛盾的暴露。

1926年,美國以佛羅里達州為龍頭的房地產泡沫幻滅,間接引發上世紀30年代世界經濟危機。九十年代初,日本房產泡沫破滅使日本房價因此持續15年下跌,并直接導致日本經濟十年的蕭條。而東南亞金融危機使香港平均每位業主損失267萬港元。我國雖然沒有經歷過全國性的房地產泡沫危機,但20世紀90年代初期,我國海南和北海房地產泡沫破滅,留下了大量的“爛尾”工程和閑置土地,造成銀行損失慘重。

一般來看,土地資源的稀缺性、房地產產品的特殊性、經濟環境的變化、金融過度支持等原因是引起房地產泡沫的一般性因素,適用于各種經濟體制,我國也不例外。但我國一些特殊的制度和文化也賦予了我國房地產行業一些新的特征,本文將重點分析這些有可能引起房地產行業泡沫的特殊誘因。

一、保障性住房缺失

我國自全國城鎮住房體制改革以來,福利分房政策改為貨幣化、商品化的住房政策,是符合我國從計劃體制經濟向市場經濟轉變的經濟體制的。但由于沒有有效區分住房改革政策和房地產政策,另外地方政府對無償劃撥土地建設經濟適用房缺乏積極性,使得商業房過度發展,而住房保障嚴重缺位。我國94%的住房開發定性為商品房,經濟適用房不到6%。我國經濟適用房建設從1994年“國家安居工程”開始起步,經歷了高峰之后迅速下滑,特別是2003到2005年,經濟適用房占商品住宅投資額比例下降到不足5%。截止到2005年度,全國累計用于最低收入家庭收入住房保障資金為47.4億元,僅有32.9萬戶最低收入家庭被列入廉租房保障范圍。

二、土地制出讓制度缺陷

從房價的長期規律來看,土地價格可以說是唯一的決定因素。土地一直屬于稀缺資源,特別是中國正處于城鎮化快速發展時期,面臨世界歷史上最大規模的城鄉人口遷移,城鎮住房需求大,但土地資源承載力相對不足。在這種情況下,土地出讓市場是否健康,決定了是否能形成有效的土地供給機制,從而最終決定了房地產市場的供求價格。在我國1994年分稅制改革后,土地出讓金的分配中除了中央政府分割很小一部分,大部分成為地方政府的財政外收入,這成為地方政府熱衷經營土地的驅動力。我國對城市經營土地實行招標、拍賣和掛牌方式出讓使用權,這對于顯化土地價值和消除土地協議出讓中的尋租具有重大意義,但同時在房地產行業的上升周期,竟拍中的地價往往被炒得很高,拍賣價格遠遠高出了土地價值。統計表明,在整個房地產建設交易過程中,政府稅費收入占到房地產價格的50%;而在歐美,地價稅費相加大約占到住房價格的28%。

三、房屋供給結構不合理

我國房地產市場上房屋供給結構不合理推動了房價的不合理增長,主要表現在:一是房地產存量市場和增量市場結構不平衡。房屋二級市場發展嚴重滯后,新增房產需求主要集中在增量市場。這樣不但導致存量房屋得不到充分利用,也使增量房屋變得相對稀缺,抬高了房價。二是房地產銷售市場和租賃市場發展不平衡。房產租賃市場并沒有提供更多更好的租賃服務來分流消費者的住房需求,從而將壓力都集中在銷售市場,導致房價上漲。三是住房產品供給結構不合理。具體表現在:大戶型住房多,中小戶型住房少;高檔住房多,中低檔住房少;一般商品住房多,限價商品房、經濟適用房以及政府廉租房少。低費用支出房屋供給不足,一方面導致其價格上升,另一方面也迫使部分消費者轉而購買高費用支出房屋,對高費用房屋維持其高價起到了支持作用,從而拉動住房平均價格上升。新晨

四、特殊文化背景下的投資偏好

高漲的房價逐漸超出了我國普通消費者的承受能力,但其購房沖動和熱情依然沒有明顯得衰減,中國也是世界上自有房率最高的國家之一。截止2005年底,我國個人購買商品住房達1.42萬億,居民自有住房比例達72.8%。

中國百姓偏好住房投資,有以下幾個原因:第一,中國歷史文化傳統建構了中國人熱衷住房投資的特定慣習,住房過度投資是人們在這種慣習制約下的選擇。第二,在中國,住房已經成為階層區分和日常生活中一個重要的“信號”,是個人社會身份和生存能力的體現,這使得人們呈現過度投資的非理性傾向。

以上列舉的我國的一些特殊制度和文化,如果不加以限制和引導,必然會導致房地產市場的泡沫,給經濟發展和社會穩定帶來隱患。我國應盡早改善現有的土地出讓制度、加強住房保障體系、優化住房供給結構以及引導消費者的合理住房觀念,使房地產市場能夠健康持續的發展下去。

參考文獻:

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