房地產稅制革新范文
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房地產稅是世界各國普遍征收的一種稅，目前世界上幾乎所有國家的稅收制度中都涉及到房地產稅，考察世界各個國家和地區的房地產稅收狀況，其共同特點及趨勢總結如下：
1、房地產稅征收方式。雖然不同國家和地區的土地所有制形式不盡相同，在房地產稅的征收方式上存在著差異，但總體來看，可以將其總結歸納為以下四種類型：第一類是以美國、荷蘭、丹麥等國為代表的將房地產與其他財產一起，就納稅人某一時點的一切財產綜合征收一種稅，一切財產中包括不動產部分；第二類是以日本、新加坡、印度等為代表的將土地、房屋和有關建筑物、車船以及其他固定資產綜合在一起征收不動產稅；第三類是波蘭、香港、墨西哥等國家和地區對土地和房屋課征房地產稅，對其他固定資產不征稅；第四類是將房屋與土地分開征稅，例如目前我國的房地產稅、土地使用稅，印度的土地稅，以及澳大利亞的地價稅等。
2、計稅依據。從世界范圍來看，房地產稅多以房地產的評估價值作為計稅依據。例如，英國的房屋稅，其計稅依據是基于市場價而確定的估定價值；日本的土地稅是按土地的估定值征收的；韓國的綜合土地稅計稅基礎是土地的市場價值和租金價值。論文百事通由于從價計征依據的是房地產的實際價值，所以比較客觀、公正且富有彈性，正在被越來越多的國家所接受。
3、在稅負水平設計上大多遵循“稅基寬、稅種少、稅率低”的原則。首先，寬稅基是指征收范圍廣、減免范圍窄，即除了對公共、宗教、慈善等機構的房地產實行減免政策以外，其他凡是擁有或使用房地產者都要依法交納房地產稅，這樣就為房地產稅收提供了充足而穩定的稅源。第二，設置較少稅種是為了避免因稅費復雜而導致重復征收等不公平現象的發生。第三，稅率低即指一般情況下主體稅率都比較低，目的是減少稅收的征繳阻力。此外，從各國的房地產稅收經驗來看，都比較重視發揮稅率對不動產經濟的調節作用，比如對房地產保有階段設計較高稅率，而對流轉環節設置較低稅率，目的是有效降低房屋空置率，減少荒蕪土地及促進房地產正常流轉；再如對農村用地、工業性房地產設置較低稅率，而對城市用地和商業用地設置較高稅率，目的是縮短開發程度較高的房地產的保有時間，提高土地利用效率。
4、房地產稅收是地方政府財政收入的主要來源。分稅制是當今世界許多國家在發展市場經濟的長期歷史實踐中證明的、具有相當可行性的財稅管理體制，與一般財政管理體制相比，分稅制是財政和稅收管理體制的統一體，其基本特征是遵循公平與效率的原則，在合理依法界定各級政府事權的基礎上，確定各級政府的財政支出范圍，按稅種劃分各級政府的收入，并在保證地方各級政府擁有相應財權的前提下，保證中央和上級政府擁有對下級政府的財力和對全國經濟與社會發展實行宏觀調控的能力。在實行分稅制的國家，房地產稅收基本由地方政府征收并納入到地方政府的財政收入當中，滿足地方政府擴大地方基礎設施和公共事業規模的經費之需，這不僅激發了地方政府征收房產稅的積極性，也促進地方的建設和發展。據統計，在美國房地產稅收占地方政府財政收入的50％－80％，澳大利亞近80％，肯尼亞也達到68％。日本的房地產稅收，絕大部分都劃歸市町村級政府。
二、中國現行房地產稅制改革探索
為使房地產稅收體制與當前國民經濟以及房地產業的發展要求相適應，中國的房地產稅制改革應從改革稅收環境、稅收要素、征收管理，以及公平性等方面進行探討和實踐。
（一）稅制改革的原則（方向）——“寬稅基、少稅種、低稅率”。“寬稅基、少稅種、低稅率”的房地產稅收體系是經國際經驗證明的較為有效的經濟調控手段。“寬稅基”可以為房地產稅收保證充足而穩定的物質基礎；“少稅種”一方面可以防止重復、交叉征稅，另一方面還可以降低征管成本。結合“寬稅基”，“低稅率”則可以保證在降低征管難度的同時，得到穩定的稅收收入。這樣搭配的房地產稅收體制代表了房地產稅收未來的發展方向，應將其作為我國今后稅制改革的原則。
（二）房地產稅種改革設想及相應稅收要素設計
1、合并房產稅、城市房地產稅和城鎮土地使用稅，以房地產為課稅對象設立統一的“房地產稅”。理由如下：一是現行房產稅和城市房地產稅的課稅對象均為納稅人擁有的房產，其計稅方式相同（從價計征和從租計征兩種），適用稅率也基本一致，只是納稅人不同，前者適用于內資企業和個人，后者適用于外資企業和個人。所以針對同一課稅對象分設兩個稅種實屬冗繁。二是實際情況中，土地和房屋作特殊商品經常被同時占有、使用和流轉，二者關系十分緊密，其價值也難以被準確劃分和界定，所以將土地和房屋分開課稅的做法不盡科學，在實際征管中也難以操作。對二者統一按房地產稅征稅有利于清晰識別課稅對象和準確計算應納稅額，同時減少征管成本。
設立新的房地產稅以后，稅收要素設計也要做相應的調整。首先，改革現有的從價、從租和從量多種計征方式并存的復雜局面，對房地產以其市場價值（或評估價值）作為計稅依據統一從價計征，使稅基與土地區位因素和房產的實際價值緊密結合起來。其次，新的房地產稅的納稅人應包括中國境內土地使用權和房屋產權的所有人、經營管理單位、承典人、代管人和使用人。第三，我國地域遼闊，考慮到各地經濟發展的不平衡的因素，納稅人稅收負擔能力差別很大。因此，在稅率設計時建議采用幅度比例稅率，即由中央政府規定比例稅率的幅度，各省、自治區、直轄市人民政府在此幅度范圍內，根據管轄區的經濟繁榮程度合理確定其適用的稅率。第四，新的房地產稅征收范圍應從原來的城市、縣城、建制鎮和工礦區擴大到全國所有地區，不再區分農村和城市，即將我國境內所有房地產全部都納入征收范圍。但需要注意，農業是我國國民經濟的根基，支持農業和農村發展，提高廣大農民的福利水平仍然是當前的主要任務，所以對農村房地產課稅僅限于經營性房地產，對農用地和農民自住性普通住宅應實行免稅。
2、取消土地增值稅，將其納入所得稅類。1993年前后我國房地產開發和房地產市場的發展非常迅速，類似房地產開發過熱和炒賣、炒賣房地產投機行為盛行及房地產價格上漲過猛等問題隨之出現。從而造成投入開發的資金規模過大，國家收回的土地增值收益較小，對國民經濟發展產生了不良影響。追其根源，是被房地產業高額利益驅動所致。在這種情況下，國務院于1993年12月出臺了《土地增值稅暫行條例》，從根本上抑制炒賣、炒賣等現象的發生。但隨著十幾年來國家經濟的發展，行業間利潤以逐步趨于平均，土地增值稅在設立之初的作用已極大的減弱，甚至已經成為一種負擔制約著正常的房地產流轉與交易。鑒于此，建議取消土地增值稅，將土地增值收入視為因轉讓房地產所得的純收入納入所得稅征收范圍。歸并之后的稅種同樣可以在一定程度上對土地增值所得高收入起到調節作用，并可以有效地抑制投機行為的發生。
3、將契稅并入印花稅。契稅是對境內轉移土地和房屋權屬的單位和個人征稅，依據的是房地產的價格，印花稅是對房地產經濟活動中立書、使用、領受具有法律效力的憑證的單位和個人征稅，依據是應稅憑證上所載的金額。可見兩者之間存在稅基交叉，且前者的征稅范圍被覆蓋在后者的征稅范圍之中，所以建議將契稅納入印花稅一并征收，使印花稅成為與轉讓房地產證書相關聯的唯一稅種。新晨
4、開征遺產稅、贈與稅和空地稅，以彌補無償轉讓房地產環節的稅收缺位。遺產稅和贈與稅的主要目的并不在于增加財政收入，而在于輔助所得稅調節財富分配。空地稅是指對可利用卻逾期未利用的農地和非農地課稅，目的在于以法律形式對土地荒蕪和土地閑置問題的解決予以規范，使有限的土地資源得到有效利用。
5、統一內外資稅制，公平稅負。改革開放初期，對外資企業實行的稅收優惠確實在加強招商引資、推動地方經濟發展方面發揮了很大的作用。但改革開放20多年以來，尤其是中國加入WTO之后，經濟形式發生了很大的變化，在此種情況下，稅收的作用應該重點轉移到為企業創造公平稅負和鼓勵公平競爭上來，所以應該盡快統一內外資稅制。具體做法是，除了上述將房產稅和城市房地產稅統一到新的房地產稅中之外，還應在以下三方面實現統一：一是對外資企業和個人亦開征城市維護建設稅、教育費附加和耕地占用稅，二是取消外資企業的土地使用費，統一按新的房地產稅征收。三是統一內外資房地產開發經營企業分別適用的兩套所得稅制，相應取消原有對外資房地產開發企業的稅收優惠政策（如“兩免三減半”等），按統一稅率征收所得稅。
（三）建立和完善相應的配套措施。大體設想如下：一是稅收征管部門要會同土地和房管部門建立和發展專業化的房地產定價和評估機構，落實基準地價、最低限價和房產現值等，以此提高稅收彈性。二是財政、稅收部門要加強與土地開發規劃部門、建設部門、房產和土地管理部門以及工商部門等相關部門的聯系與協作，建立科學的信息溝通平臺。三是完善房地產登記制度，清查房地產的面積、位置、權屬，加強對房地產市場的監管。
