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摘要：房地產開發商對庫存的管理和房地產企業所面臨的資金壓力，已成為行業發展的兩大障礙。根據寧波市榮安地產股份有限公司2012－2016年財務報表數據，首先對三大報表分析其資產結構、盈利趨勢等；其次對該公司具體財務指標作詳細解讀，分別分析了盈利、償債、營運、發展能力；最后，通過近5年財務數據用杜邦分析法分析，對股東報酬率進行分解，并提出了該公司存在的問題及改進建議。

關鍵詞：“榮安地產”；報表分析；指標分析；改進建議

一、房地產行業背景

房地產行業不再處于以前高速增長時期，而是進入到一個新階段，行業的需求也進入一個全新階段。2015年，國家宏觀政策轉向房地產行業，一系列政策出臺為房地產企業提供不少好處，房地產行業因此而又一次升溫。前5個月全國各地商品房銷售面積達到35996萬平方米，與之前同期相比下降0.2％，降幅大幅變小；商品房的銷售額達到24409億元，與上期相比增加了3.1％。從銷售數據來看，房地產市場又一次興起。同時也可以發現，對投資房地產開發增長速度下行趨勢毫無變化。即使政策支持，也不能改變整個行業的總體變化趨勢。房地產開發商的對于庫存的管理和房地產企業的所面臨的資金壓力，兩者都已經成為行業發展的兩大障礙。我國企業大部分A股上市公司中有166家是房地產行業，包括13家央企和63家地方性國家扶持房地產公司，占上市房地產行業的多數，房地產企業含有的大部分國企，占據了行業的重要地位。從企業盈利能力來看，在全部的房地產行業中，國家設立國有企業創造的營業收入和凈利潤占比在40％以上。2016年國家宏觀經濟調控環境下，海外融資難度加大，而我國融資市場的逐步回升，使得越來越多的房地產開發企業重新回到國內市場增大企業融資。2014年至今，越來越多的房地產企業采取境內融資的方式。2015—2016年上半年，大約50家房地產開發企業發行股票規模達到了將近4606.95億元。特別是從2015年下半年開始，房地產企業通過負債融資占房地產行業總量越來越多，2016年，一季度融資的達到了頂峰期約為1181.5億元。雖然數據顯示第二季度略有下降，但是依舊維持在高位。對于房地產企業來說，融資寬松政策時代已成為過去時，房地產普遍的高負債也將面臨融資越來越困難的威脅。房地產行業的專家評論，雖然有一些房地產企業的規模很大，但是其負債率和企業本身的現金流存在很大的問題，因此國家對房地產企業發債融資又提出了更加細密和嚴格的要求。有的房地產企業在債券募集說明書里談到，債券持有人有權利在特定的時間點要求房企贖回債券。在經濟不景氣時，房地產企業的現金流短缺是一大障礙，如果投資人這時候選擇贖回債券，則企業因為資金鏈斷裂造成的經營困難將不可想象，所以房地產企業應關注國家對發債的相關要求，選擇合理的融資機制，避免偏離國家政策而受到市場風險的沖擊。

二、“榮安地產”財務報表分析

（一）資產負債表分析1.資產結構分析榮安地產股份有限公司（以下簡稱“榮安地產”）從2014年開始企業流動資產呈現逐年升高趨勢，2016年資產總額增加至8億元左右。數據調研發現，企業流動資產總額占總資產總量比例均值達到90％以上，近五年呈現此增彼減的趨勢，只有2012年流動資產占比僅有84.11％。因為房地產行業的特點，企業流動資產占比達到60％以上的企業抗風險能力很強，流動資產代表資產中變現能力較強的資產，由此可以發現企業的資產質量處于較高水平。2.資本結構分析“榮安地產”近五年資產負債率變化不穩定，2012—2015年，企業資產負債率逐年遞減至39％，企業資本結構從保守型變為中庸型，資產抵抗風險能力減弱。好在企業后來不斷調整自身資本結構，2015年以后資產負債率開始回升，2016年達到66％。總體來說，企業2012—2016年向保守型資本結構調整，企業流動負債占負債總額逐年降低，企業融資結構穩健，有較強的抵抗風險能力。3.資產類結構分析“榮安地產”流動資產占比遠遠大于非流動資產，并且每年占比數值都較高，其中應收賬款資產總額比率下降，但企業收賬周期增加，可以發現公司的收賬能力不如從前。近幾年，房地產市場低迷，各省房地產庫存積壓嚴重，中央一再提出降庫存政策，房地產企業取得收入的條件不同于快消行業，但是企業銷售能力減緩，流動資產中存貨一直保持平穩發展，只有2014年存貨有小部分漲幅。從負債和所有者權益結構分布趨勢來看，2012—2015年企業流動負債占比在逐年降低，企業權益性資產占比增加，企業非流動負債近兩年有所增加，但是漲幅不大，說明對于債務依賴性降低，有較好的資本質量。企業所有者權益變化最為明顯的是資本公積，企業資本公積占比近五年一直降低，是否存在資產評估減值的傾向或存在資本公積轉增資本的情況值得探討。

（二）利潤表分析1.營業收入“榮安地產”營業收入整體呈現先上升后下降的趨勢。2013年營業收入大幅度增加，比2012年增加2倍左右，但是2013年以后呈現下滑趨勢。由于外部宏觀經濟影響和公司本身銷售能力降低，營業收入下降比2012年低。2.營業成本“榮安地產”的營業成本除了2015年近五年均高于2012年以外，其中銷售費用在逐年降低。雖然營銷費用減少，但是財務費用變化幅度較大。2014年財務費用降低幅度較大，2016年又大幅度回升。公司近兩年銷售能力下降，雖然投入資產增加，但是運轉并不如從前，不能給公司創造較高利潤。公司營業成本2012—2014逐年增加，2014年以后有所降低，但2016年回升并且成本占比一直處于高位。3.營業利潤“榮安地產”的營業利潤，2012年占30.72％，營業利潤近五年逐年降低，2016年稍有回升，達到11.4％左右，說明公司收入負增長，主營業務銷售能力減弱，獲利能力有待提高。公司營業外收入近五年也有所增長，公司應查明該部分漲幅成因，以提高收益質量。公司凈利潤變化趨勢與營業利潤大致相同。

（三）現金流量表分析由于持有經營現金對“榮安地產”有一定的優勢，該公司近幾年現金流量呈現升高趨勢，但在2016年該指標降低。2013—2014年現金流量比都在1以上，說明流出大于流入，增加了主要業務，如增加了對存貨的建設，但是銷售能力未達到本身業務的增速。

三、財務指標分析

（一）盈利能力分析“榮安地產”的綜合盈利指標近五年均有所降低，其中凈資產收益率從2012年的16.6下降至2015年的2.8，逐年降低。2016年該指標有所升高達到1.08，2015年和2016年兩年各綜合指標都比之前低，主要原因在于公司增加了資產，但是銷售增速較低，所以導致公司總體盈利能力降低。從“榮安地產”主要盈利指標考慮，銷售能力最好是2012年，各項指標都處于優勢地位，銷售凈利率總體降低，雖然2016年有回升，銷售凈利率上升至8.62，但是漲幅較小。單看銷售毛利率，2014年達到最低，2016年銷售能力回升，比2014年增加了銷售毛利率。該公司盈利降低主要原因在于銷售成本占比逐年升高，因此，公司應注意對成本的控制。

（二）償債能力分析“榮安地產”流動比率逐年升高，2014年、2015年達到了3左右，2016年降低到1.78左右，說明公司短期償債能力增加。但是，2016年短期償債能力有所降低，流動比率超過1。對流動比率超過1的部分，可以對流動負債的償還提供一項特殊的保證顯示出債權人安全邊際的大小，超出1的部分越多，債權人的安全邊際越大，全額收回債權的可能程度越高。從速動比率來看，公司速動比率變化幅度除了2015年變化幅度不大，2015年達到0.9488左右。扣除企業存貨預付賬款等因素，說明該公司通過存貨變現償債能力降低。“榮安地產”的股東權益對負債比率2012年至2014年升高，2014年達到了156.37，說明負債在減少，對股東的債券保障在增加。但是，該公司2015年以后該指標降低，應合理控制負債，否則財務風險會增加。利息保障倍數直線下降，近兩年的還債能力不如之前有保障，付息能力降低，總體來說公司支付能力較高但是長期負債能力呈現下降趨勢。

（三）營運能力分析從營利能力看企業存貨周轉率逐年下降，說明企業存貨占比增加，企業存貨周轉能力不如從前。“榮安地產”近年來業務規模不斷擴大，銷售下降的速度快于存貨規模下降速度，因此，存貨的周轉率是逐年下降的。一旦該指標過小，則需要考慮相應的跌價準備。公司應收賬款周轉率后兩年明顯降低，周轉天數增加，收款能力降低。公司總資產周轉率下降幅度不大，除了2013年、2014年增加以外，其他年份變化穩定。隨養國內對樓市需求的降低，房地產行業競爭局而緊張。總體來說，該公司營利能力穩定，但收款能力降低，應避免存在賬務風險。

（四）發展能力分析“榮安地產”收入增長率逐漸增加，增速小于營業利潤增長率，公司在未來發展空間應注意對成本的控制。總資產增長率增加，凈資產增長率在逐年降低，說明公司資產規模增速過快，但是從盈利指標來看成果并不滿意。

四、綜合分析

從上表可看出，“榮安地產”的股東權益報酬率逐年降低。股東權益主要影響因素有兩個方面：一是權益乘數，二是資產凈利率。企業的資產負債率總體變化平緩，所以權益乘數沒有較大幅度的變化，而企業資產凈利率降低幅度較大，2015年、2016降低至1.48％、1.56％，所以影響股東權益報酬率的主要因素來自資產凈利率，而資產凈利率影響因素主要來自銷售凈利率和總資產周轉率的影響。一方面是公司對資產的管理，另一方面是公司自身銷售能力的影響。而公司的銷售凈利率降低，成本費用的增高是銷售凈利率降低的原因之一，其次是行業沖擊，雖然房產市場政策改變，但是激烈的競爭也使得企業銷售凈利率的下滑趨勢。

五、存在的問題及改進建議

（一）存在的問題1.成本升高“榮安地產”營業成本一直處于上升趨勢，占收入的70％以上。對房地產業而言，成本高是一個共性，同時分析可知，企業成本費用中銷售費用、管理費用和財務費用占成本比例一直上升，公司成本管理意識不強只停留于財務周期，在投資決策只關注建設周期、項目開發及銷售而忽視對成本的控制。如果公司的成本增高會使得利潤空間降低，使盈利能力受阻而難以實現股東權益最大化。2.銷售力降低“榮安地產”從2013年開始實施擴張戰略，2013年增加了資產，資產凈利率2015和2016年均降低，銷售能力減弱，資產利用率不強，銷售利潤率也受到影響，所以公司的市場戰略未達到預期效果，擴張也未給公司帶來積極的財務收益。3.增資過快“榮安地產”2016年存貨比上年漲幅大約達到1.5倍左右。公司報表顯示，儲備了土地，短期來看，公司資產增加并未產生正項的現金流入，并且降低了總資產利用能力。公司應根據自身實力合理選擇增加資產。

（二）改進建議1.控制成本“榮安地產”在經營過程中應注意把控其間費用占收入的比重，盡量避免超期付款等財務費用的產生，有效控制企業的變動成本才能使得企業的利潤提高。在開發管理方面，從規劃、設計、施工到銷售、物業服務各個環節以成本預算控制為中心，一方面保障決定產品質量與品質，另一方面壓縮控制非必要的成本開支，力求精簡高效。2.拓展市場市場的供需關系影響了“榮安地產”的銷售能力，公司應從長遠利益著手改變自身經營戰略，獲得更多市場份額。公司應擴大銷售數量，增強對房地產的銷售能力，在原材料購入、生產投入、房產銷售、現金收回等方面做到協調，提升自身的品牌形象，使市場份額提升，才能拓寬銷路。增加銷售能力，使存貨有效運轉。3.合理增資“榮安地產”流動資產變現能力降低會導致資產閑置，未充分利用。因為公司自身“造血”不能滿足其擴張趨勢，所以應先增強主業再進行合理擴張，實現穩中求勝高效地運用資產。近幾年，房地產行業環境多變，市場競爭卻未削弱，公司在應對變化時，如不能及時調整經營戰略，制定迎合市場發展的目標，那么必將會增加管理風險。

參考文獻：

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[3]李紅云.深圳市中小房地產企業營銷策略分析[D].北京：北京交通大學（碩士學位論文），2011.

作者：秦榕 單位：貴州財經大學