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內容摘要：最近從上海、深圳、廣州的房地產市場嗅到了降價的風聞，是否意味著房地產將放慢發展的腳步？如果是這樣，銀行是否應當開始控制房地產貸款的發放了呢，換句話說，銀行是不是應該更加注意防范金融風險了？本文從房地產抵押價值評估在防范金融風險中的作用說起，進一步分析了當前房地產抵押價值評估中存在的問題，并展開論述了解決這些問題的方法與對策，從而提升房地產抵押價值評估的防范金融風險的作用。

關鍵字：抵押價值評估、金融風險防范、變現能力

一、房地產抵押價值評估在防范金融風險中的作用

房地產的收益、耐用、保值和增值，以及不可移動等特點，使房地產抵押成為現代金融業中一種安全系數較高的擔保方式，能夠有效提高信貸資金的安全性，因而成為各商業銀行普遍采用的資金投放方式之一。在房地產抵押貸款中，各金融機構基本上是按照抵押物的評估價值來確定貸款額度。如果房地產抵押價值評估過高，就容易造成信貸風險，如果評估過低，抵押物的擔保作用就難以充分發揮。因此，房地產抵押價值評估是有效防范金融風險的關鍵性環節。

（一）通過房地產抵押估價可以真實披露抵押房地產的權屬狀況，防范抵押房地產權屬存在瑕疵帶來的處置風險。擬抵押房地產是否合法抵押物，可以通過房地產估價師估價活動，進行專業調查披露。依據《城市房地產抵押管理辦法》（建設部令98號）規定，以下房地產不得設定抵押權：（1）權屬有爭議的房地產；（2）用于教育、醫療、市政等公共福利事業的房地產；（3）列入文物保護的建筑物和有重要紀念意義的其他房地產；（4）已依法公告列入拆遷范圍的房地產；（5）被依法查封、扣押、監管或者以其他形式限制的房地產；（6）依法不得抵押的其他房地產。

（二）通過房地產抵押估價可以調查房地產抵押行為的合法性，防范房地產抵押行為不規范帶來的操作風險?！稉７ā?、《城市房地產抵押管理辦法》（建設部令98號）等法律、法規，對房地產抵押行為做出了很多具體的規定和要求，其中包括：房屋和房屋占用范圍的土地必須同時抵押、國有企業和事業單位的房地產抵押必須符合國有資產管理的有關規定、集體所有制企業的房地產抵押必須經集體企業職工代表大會通過并報上級主管機關備案、共有房地產的抵押必須征得共有人的書面同意、預購商品房的抵押必須符合商品房預售條件等等。這些條件也是相當復雜，離不開專業房地產估價師細致的工作。房地產抵押行為是否符合相關法律法規，需要由房地產估價師進行調查認定。

（三）通過房地產抵押評估可以客觀地判斷房地產抵押價值，防范抵押房地產價值判斷不客觀帶來的價值風險。由于房地產同時具有獨一無二和價值量大兩個特性，無論從專業能力要求，還是從防范風險的角度看，金融機構很難依靠自己的力量確定房地產的抵押價值，更難以預測處置抵押房地產時的價值。因此，只有委托房地產估價師遵循獨立、客觀、公正的估價原則，根據抵押房地產的特性，按照嚴謹的估價程序，運用科學的估價方法，在對影響抵押房地產價值的因素進行綜合分析的基礎上，才能確定房地產的抵押價值，并可以接受金融機構的委托，對抵押房地產的價值進行動態估價，形成對抵押房地產價值的動態監測機制。

二、當前房地產抵押價值評估中存在的問題

房地產金融中的風險，主要包括信用風險、市場風險、產權風險、制度風險等。隨著房地產抵押貸款規模的不斷擴大，房地產貸款評估占評估業務的比重逐年增大，其中存在的問題也越來越不容忽視。

（一）忽視抵押物產權存在瑕疵而造成風險

以不合法或不適宜的房地產作為抵押物，會引起抵押權無法實現，使銀行遭受經濟損失，同時也會損害抵押人的信譽。實踐中，影響房地產抵押價值的首要因素是產權風險，如果房地產權屬不清或存在權屬糾紛，或抵押人對擬抵押財產沒有處分權。將會導致抵押物無法變現或變現價值遠遠低于抵押價值。

（二）忽視抵押房地產的變現能力評估

房地產抵押價值評估的目的之一是當債務人不能履行債務時，以處置抵押的房地產變現所得的價款優先受償而保障債權的實現。很明顯我們需要評估抵押物的變現能力，而在我們目前的評估中，許多估價師都不自覺地忽視企業抵押物變現能力評估。

（三）忽視影響抵押物價值的制約因素

房地產抵押風險，在相當程度上取決于抵押物被處分時所實現的價格。實踐中，房地產評估師在評估抵押物價值時，往往對其價值體現的特征及相關方面分析不夠全面，大量的制約因素未被充分考慮：如，以未結清建設工程款的房產進行抵押；以帶租約或是預售合同的房地產抵押。

（四）房地產評估行業本身仍有待于規范

房地產估價行業還是處于建立市場經濟的初級階段，也存在一些不容忽視的突出問題，比如：有的機構不是靠市場競爭，而是靠政府行政干預去壟斷市場；有的機構實力不強，評估人員素質有待提高；有的機構在執業過程中不遵守房地產估價的技術規范和職業道德，迎合委托方不正當要求，搞虛假評估，不顧誠信準則，“高估”、“低估”，損害評估的真實性，侵害公共或部分人利益，這樣，若實現債權時處置這種產權，金融機構就要受到經濟損失。

（五）金融機構不夠重視抵押價值評估的作用

一些金融機構缺乏從自身出發的風險管理觀點，對他們而言誰來評估抵押物無關緊要，只要能有一個讓他們滿意的評估結果就行。這種觀點的必然結果就是金融機構在選擇評估機構時不按照評估機構的技術能力和評估水平，反而是將這種選擇權用來尋租，有些金融機構在招標選擇評估機構時甚至明文規定需要返還一定比例的評估費。

三、對我國房地產抵押價值評估的一些建議

從以上可以看出，防范金融風險離不開一個規范有序的房地產評估行業和高效優質的機構服務。從目前來看，需要從以下方面進行改進和完善。

（一）建立房地產抵押市場信息預警預報制度

房地產抵押市場信息，是房地產市場信息的一部分，是房地產市場發展的需要，它與國家產業政策、擔保立法、保險等業務信息密切相關，通過與權威房地產評估機構合作等形式，建立和完善房地產抵押市場信息預警預報制度，是實現經濟繁榮和規避抵押風險的要求所在。比如，在房地產貸款中，應當要看項目的政策符合程度，貸款項目是否屬于產能過剩行業或產業政策禁止或限制的行業。當前銀行在防范信貸風險時，缺少有效手段，特別是目前中國市場還缺少一個完備及時的信息平臺。因此，要建立一個與信貸風險的信息系統，建立相關業務聯網，信息共享，就能防止和規避因信息缺欠所出現管理上漏洞及貸款損失等諸多問題，以便化解金融風險，確保信貸安全。該系統通過對產業狀況、立法及其信貸風險的檢測預警，加強法律、法規、政策的信息收集，及時了解各種有關抵押擔保上的新的司法解釋、抵押管理辦法和政策，及時了解抵押物是否存在缺陷，是否存在變動，是否存在重復抵押等情況，定期向社會公開相關信息，以完善各商業銀行的信貸風險控制措施。

（二）著重考察抵押物的變現價值

金融機構發放抵押貸款時，是將抵押物作為金融資產安全性的保證，當違約行為出現時，金融機構可以通過處置抵押物收回已放出的貸款。因此，房地產抵押價值評估的著力點，應是抵押物的未來變現價值。有效的變現價格需要考慮主債權及利息、違約金、損害賠償金和實現抵押權的費用。

在考察抵押物的變現價值時，要充分考慮市場的中長期走勢，并根據貸款期限的長短、土地級別、借款人的資信狀況、還貸能力、經濟運行狀況等因素，充分估計抵押物在處置時可能受到的限制、未來可能發生的風險和損失。在估價方法的選擇上，由于商業房地產的價值主要是由現有和潛在的收益能力決定，因此更宜運用收益法評估其客觀價值，并以成本法為輔助方法；對于居住類房地產，當投機盛行存在房地產泡沫時，運用收益法就能更好的得到住宅的內在合理價格；對于工廠廠房、倉庫等具有個別性和特殊性的房地產，則主要采用成本法近行估算。

另外，在運用市場比較法進行評估時，除了要注意選擇近期具有可比性的比較案例外，還要注意最高最佳使用原則的適用性，考慮到其未來減價的可能性。估價人員在估價報告中也需根據市場走勢做出必要的風險提示和說明。

（三）加強房地產估價行業建設

房地產估價行業的完善也任重道遠。目前來看，一是要加強行業協會建設，如：將行業協會盡快與政府脫鉤，加快房地產估價師與土地估價師協會的合并進程，控制中介機構數量、提高質量，倡導行業自律。二是通過法律規范和制度約束等途徑，加大估價師和估價機構的責任，使其權責對等，推動估價師職業道德的建設和行為的規范。三是改革估價師的考試選拔工作，提高難度和門檻以促進整體行業水平的提升，改革考試制度，加強后續教育，建立淘汰機制，并逐步建立起估價師信用檔案。四是通過培訓、后續考核等手段督促估價師不斷學習。

（四）相關行政主管部門應該履行好服務職能

在房地產金融風險防范中，也需要房地產、土地等主管行政部門完善產權登記程序，房地產評估行業主管部門及時完善房地產估價師執業資格制度，進一步加大房地產估價市場監管和執法監察力度，完善市場運行和監管規則，進一步建立和健全房地產估價機構和房地產估價師信用檔案，切實解決好房地產估價市場存在的問題，全面提高評估機構及從業人員的職業道德、執業素質和估價報告質量，規范執業行為，杜絕高估抵押價值的情況發生。

此外，在評估過程中，估價師常常會遇到這樣的問題，在我們選用市場比較法時市場資料和價格信息難以收集，甚至收集的資料明顯的偏離市場的真實情況。這就需要我們的相關行政主管部門在市場信息的采集上保持客觀真實，在信息的上保持公開、透明。

小結：作為一個在中國興起僅僅10年左右的行業，房地產評估肯定還存在著很多這樣那樣的問題，但我們應該相信，隨著市場化程度的不斷提高，以及行業同仁的不懈努力，房地產評估將越來越專業化和規范化，房地產抵押價值評估在防范金融風險中的作用也會更加得到強化。