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摘要:個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)開辦之初就被視為一種風(fēng)險(xiǎn)低、利潤穩(wěn)定的信貸產(chǎn)品。但從目前國內(nèi)商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款的實(shí)際來看，該項(xiàng)貸款業(yè)務(wù)仍然具有諸多風(fēng)險(xiǎn)。

關(guān)鍵詞:個(gè)人住房貸款;貸款;風(fēng)險(xiǎn)

隨著我國住房制度改革的不斷深入，個(gè)人購買商品住房的意向漸趨強(qiáng)烈。房?jī)r(jià)不斷上漲以及住房市場(chǎng)中存在的供給與當(dāng)期有效需求不足的矛盾使得住房按揭貸款應(yīng)運(yùn)而生。由于我國房地產(chǎn)企業(yè)及城市居民購買住房的融資途徑主要是依靠這種單一地產(chǎn)金融機(jī)制，使各商業(yè)銀行承受著來自于商品房開發(fā)供應(yīng)鏈兩端的風(fēng)險(xiǎn)壓力。而且，政策、市場(chǎng)及借款人自身情況的變化均可能引起市場(chǎng)環(huán)境和借款人的還款能力的變化，使得商業(yè)銀行的貸款風(fēng)險(xiǎn)面臨著一定的考驗(yàn)。從實(shí)際來看，面臨的風(fēng)險(xiǎn)如下。

一、利潤風(fēng)險(xiǎn)

1.貸款利率風(fēng)險(xiǎn)

在金融借貸市場(chǎng)上，資金的供應(yīng)關(guān)系隨著經(jīng)濟(jì)波動(dòng)或政府經(jīng)濟(jì)政策的改變而發(fā)生變化。在住房貸款利率一定的情況下，若市場(chǎng)利率上升，那么貸款人就會(huì)因此減少利息收入，就會(huì)減少收益，造成損失。

2.存款利率風(fēng)險(xiǎn)

由于內(nèi)外部環(huán)境的改變，導(dǎo)致存款利率上升，利率的上升意味著融資成本的增加，但是貸款利率是根據(jù)當(dāng)時(shí)的利率情況加上一定的利潤制定的，所以一點(diǎn)存款利率上升，貸款人仍需按照合同約定來提供借款人資金，這樣利潤空間就會(huì)大大減少。

二、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)

1.通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)

如果市場(chǎng)出現(xiàn)通貨膨脹，就會(huì)導(dǎo)致購買力的下降。物價(jià)上升往往會(huì)伴隨著通貨膨脹而來，就會(huì)出現(xiàn)貨幣貶值，即使借款人如約還款，但是貸款人也會(huì)因此而受到損失。

2.機(jī)會(huì)成本風(fēng)險(xiǎn)

這種風(fēng)險(xiǎn)是指當(dāng)住房貸款以外的其他金融投資的報(bào)酬率上升，超過住房貸款的報(bào)酬率的時(shí)候，貸款人把融資資金投入到以住房貸款的形式發(fā)放出去所獲得的利潤就會(huì)少于將這部分資金投入到其他投資中的利潤，從而造成收益的減少。

3.房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)

個(gè)人住房貸款本質(zhì)上是屬于抵押性質(zhì)的貸款，因而抵押物的價(jià)格是影響風(fēng)險(xiǎn)的重要因素。如果開發(fā)商故意抬高房?jī)r(jià)，造成房地產(chǎn)價(jià)格泡沫，當(dāng)泡沫破碎就會(huì)致使房?jī)r(jià)大幅度縮水，銀行的貸款風(fēng)險(xiǎn)就會(huì)隨之提高。另外，即使開發(fā)商準(zhǔn)確估價(jià)，若自然環(huán)境，政策變化等諸多影響下，也會(huì)造成同樣的風(fēng)險(xiǎn)損失。

三、信用風(fēng)險(xiǎn)

1.借款人的違約行為

（1）提前還款。住房按揭貸款提前償還現(xiàn)象屢見不鮮，這對(duì)于銀行業(yè)并非一件好事。首先，這將會(huì)降低銀行的利息收益。其次，它將使銀行的可用資金增加，會(huì)造成資金閑置增加，從而加大銀行的投資壓力和風(fēng)險(xiǎn)。再次，提前還款還會(huì)增加銀行的各項(xiàng)無形成本。由于提前償還的情況千差萬別，銀行無法運(yùn)用計(jì)算機(jī)來處理，耗費(fèi)較大的人力。而且銀行需要對(duì)原借款合同中的內(nèi)容重新修正與計(jì)算，增加了經(jīng)營成本和服務(wù)成本。

（2）不還款。這種違約行為分為兩種，一種是主觀違約，就是這借款人基于個(gè)人利益的考慮而故意或有意違約。第二種是被迫違約，由于借款人喪失勞動(dòng)能力、失業(yè)或其他特殊情況導(dǎo)致無法還款的一種無意違約。貸款人是很難做到對(duì)借款人的財(cái)物狀況作出有效監(jiān)管或是準(zhǔn)確預(yù)期，因此個(gè)人住房貸款的信用風(fēng)險(xiǎn)還是比較大的。

2.開發(fā)商的信用風(fēng)險(xiǎn)

（1）假按揭風(fēng)險(xiǎn)。部分房地產(chǎn)開發(fā)商指使他人辦理按揭貸款，通過辦理假按揭貸款套取銀行貸款以供他用。這樣就會(huì)使得銀行承擔(dān)的貸款風(fēng)險(xiǎn)由低到高，造成銀行的潛在的信用風(fēng)險(xiǎn)，后果嚴(yán)重。

（2）項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)。項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)是指開發(fā)商為了獲得該項(xiàng)目的銀行貸款，故意提供給銀行不真實(shí)的妾也和項(xiàng)目資料騙取貸款。隨著住房市場(chǎng)的快速發(fā)展，不具備雄厚資金實(shí)力、強(qiáng)大開發(fā)能力和優(yōu)良開發(fā)業(yè)績(jī)的開發(fā)企業(yè)就會(huì)出現(xiàn)預(yù)售不理想，資金不足，就不能按期交房，從而使已購房者不能按期入住，最終開發(fā)項(xiàng)目甚至中途“夭折”。處于劣勢(shì)的購房者可能要求解除購房合同，迫使銀行出面幫助挽回?fù)p失，從而將其與開發(fā)商的合同糾紛轉(zhuǎn)嫁給銀行，造成銀行的損失。

四、操作性風(fēng)險(xiǎn)和銀行自身管理所引發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)

1.貸前調(diào)查形式化

銀行對(duì)貸款前的調(diào)查流程有詳細(xì)、具體的規(guī)定，但實(shí)際操作中，由于個(gè)人信貸戶數(shù)多、筆數(shù)多、借款人來源分散，在沒有足夠的監(jiān)督管理的情況下，過于形式化，輕視具體內(nèi)容的調(diào)查，是銀行需要承擔(dān)不必要的潛在風(fēng)險(xiǎn)。

2.個(gè)人信貸審批不嚴(yán)謹(jǐn)

在個(gè)人信貸審批方面銀行存在監(jiān)督檢查不夠、專業(yè)化程度低下、經(jīng)營過渡授權(quán)等諸多問題使得銀行對(duì)個(gè)人信貸審批質(zhì)量無法保障。

3.忽視貸后管理

我國商業(yè)銀行對(duì)個(gè)人貸款的管理，要求定期逐筆檢查、報(bào)告。但是個(gè)人貸款業(yè)務(wù)達(dá)到一定業(yè)務(wù)量后，無論是從工作量上海市從銀行管理上，逐筆檢查是無法實(shí)現(xiàn)的。

4.抵押物評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)

主要表現(xiàn)為抵押物不足。房產(chǎn)估價(jià)普遍存在高估的現(xiàn)象，若不能及時(shí)發(fā)現(xiàn)房?jī)r(jià)高估，在貸款成數(shù)較高時(shí)，有可能出現(xiàn)抵押物價(jià)值低于貸款金額的風(fēng)險(xiǎn)。

五、法律風(fēng)險(xiǎn)

1.借款人借款資格

依據(jù)法律規(guī)定，自然人因?yàn)閷⒖範(fàn)顩r分為完全民事行為人、限制迷失行為人和無民事行為人。而對(duì)于不懂的借款人使用不同的貸款條件，對(duì)于戶籍不再貸款銀行所在地的，貸款條件也不近相同。所以確定貸款人的主體資格在實(shí)踐中非常重要，相反如果忽視了借款人的主體資格便會(huì)造成銀行的法律風(fēng)險(xiǎn)。

2.借款用途

我國法律明確規(guī)定，銀行貸款不能用于投資股票、基金等資本市場(chǎng)及用于非法活動(dòng)。中國人民銀行和銀監(jiān)會(huì)也在不斷強(qiáng)調(diào)銀行要嚴(yán)禁發(fā)放無指定用途的貸款。所以銀行沒有做好貸款前的審批核查工作，就會(huì)使貸款用于非法的活動(dòng)之中。而這種貸款往往很難收回。

六、風(fēng)險(xiǎn)防范的對(duì)策和建議

1.采取利率可變性發(fā)放貸款的方式

其利率根據(jù)市場(chǎng)利率不斷變化而作周期性調(diào)整。與我國現(xiàn)行的浮動(dòng)利率相比，它的不同之處在于這種周期性的利率調(diào)整將有助于改善銀行存貸款期限的匹配狀況，可將銀行承擔(dān)的利率上升風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁給借款人，同時(shí)借款人承擔(dān)的利率下降風(fēng)險(xiǎn)也可轉(zhuǎn)嫁給銀行。

2.提高貸款審查力度和管理水平

貸款人在接到借款人的貸款申請(qǐng)后，應(yīng)該對(duì)借款人的信用狀況進(jìn)行嚴(yán)格審查，對(duì)于不同資信度的借款人，應(yīng)采取不同的貸款安排。貸款人向借款人提供貸款后，應(yīng)按協(xié)議催收貸款，在整個(gè)貸款償還期間，借款人如有違反貸款協(xié)議的，應(yīng)立即采取相應(yīng)的措施進(jìn)行處理。

3.通過保險(xiǎn)降低風(fēng)險(xiǎn)

保險(xiǎn)是一種風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移的工具，通過向保險(xiǎn)公司投保來轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)是個(gè)有效的規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的途徑。如貸款人可以要求借款人將抵押貸款的住房投放房屋財(cái)產(chǎn)險(xiǎn)，以此防范抵押房屋因自然或人為災(zāi)害而遭受的損失。同時(shí)，貸款人也可投保住房貸款保險(xiǎn)，防止借款人不能如期還款的損失。

4.借款人違約風(fēng)險(xiǎn)防范。

針對(duì)購房者存在違約可能性，我們應(yīng)從以下兩點(diǎn)入手：一是銀行在接到購房者的貸款申請(qǐng)后，需要對(duì)購房者的基本情況（如收入情況、資產(chǎn)負(fù)債情況、月供占家庭月收入的比重、購買房屋的用途等）進(jìn)行詳細(xì)調(diào)查，并根據(jù)調(diào)查的結(jié)果決定貸款與否及合同條款的擬定。二是對(duì)置業(yè)者的資信進(jìn)行審核。

5.銀行對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的控制。

銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)應(yīng)該積極開展個(gè)人首套自住房貸款，穩(wěn)妥發(fā)展二手房貸款市場(chǎng)。首付款比例應(yīng)當(dāng)依據(jù)借款人還貸風(fēng)險(xiǎn)確定，不宜一刀切。要嚴(yán)格執(zhí)行個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)測(cè)等盡職調(diào)查制度，加強(qiáng)對(duì)各項(xiàng)權(quán)證的完整性、真實(shí)性和有效性審核，加強(qiáng)按揭貸款抵押登記審查，積極采取措施防范期房抵押貸款一次性支付風(fēng)險(xiǎn)，防止一些資質(zhì)低下的企業(yè)利用預(yù)售環(huán)節(jié)將風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁給銀行。

6.重視IT技術(shù)的應(yīng)用

正是由于個(gè)人住房貸款的筆數(shù)眾多、業(yè)務(wù)量大的特點(diǎn)，個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)需要依賴科技手段。銀行借助于先進(jìn)的科學(xué)技術(shù)，才能夠保證個(gè)人住房信貸的規(guī)范化操作和集約化經(jīng)營，從而提高工作績(jī)效和工作管理水平。同時(shí)，IT技術(shù)的運(yùn)用是降低成本、實(shí)現(xiàn)規(guī)范化的必經(jīng)之路。

7.落實(shí)信貸責(zé)任制

落實(shí)各項(xiàng)貸款責(zé)任，如經(jīng)營責(zé)任、審批責(zé)任等，建立充分的信息披露制度，加強(qiáng)內(nèi)外監(jiān)管，有效地降低商業(yè)銀行的道德風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)，建立起不良貸款責(zé)任認(rèn)定和追究制度，使得造成個(gè)人信貸風(fēng)險(xiǎn)的損失的員工能夠承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。

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