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《西部學(xué)刊雜志》2014年第八期

一、新型城鎮(zhèn)化將擠壓房地產(chǎn)泡沫，促進(jìn)房地產(chǎn)長(zhǎng)期健康穩(wěn)定發(fā)展

經(jīng)過(guò)十多年的高速增長(zhǎng)，房地產(chǎn)已將進(jìn)入調(diào)整期，以前被高速發(fā)展所掩蓋的問(wèn)題也逐漸暴露出來(lái)，主要表現(xiàn)為房?jī)r(jià)居高不下和供求關(guān)系結(jié)構(gòu)性失衡。房?jī)r(jià)的高低是和居民收入相對(duì)而言的，國(guó)際公認(rèn)的房?jī)r(jià)收入最高比是6倍，發(fā)達(dá)國(guó)家通常為3—6倍。我國(guó)一些主要城市的房?jī)r(jià)收入比卻在10倍以上，有的城市甚至達(dá)到了18倍，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了普通民眾的購(gòu)買(mǎi)力。房?jī)r(jià)畸高與通脹有關(guān)，也與投機(jī)投資需求旺盛有關(guān)，還與區(qū)域發(fā)展不平衡、地方政府過(guò)度依賴(lài)土地財(cái)政有關(guān)，多種因素造成了房?jī)r(jià)居高不下的局面。遠(yuǎn)高于居民收入的高房?jī)r(jià)營(yíng)造了暫時(shí)的虛假繁榮，不利于房地產(chǎn)的長(zhǎng)期發(fā)展。與高房?jī)r(jià)相關(guān)聯(lián)的另一個(gè)問(wèn)題就是供求失衡。一線城市和較發(fā)達(dá)區(qū)域的中心城市房?jī)r(jià)之所以持續(xù)高漲，一個(gè)重要原因就在于供不應(yīng)求。一線城市和較發(fā)達(dá)區(qū)域的中心城市聚集了較多的優(yōu)質(zhì)資源，諸如就業(yè)、教育、醫(yī)療、基礎(chǔ)設(shè)施、社會(huì)服務(wù)等各方面都較為充足優(yōu)越，導(dǎo)致人口過(guò)度集中，需求旺盛。而大城市的建設(shè)用地有限，出現(xiàn)大量“地王”，自然房?jī)r(jià)高虛。應(yīng)該說(shuō)一線城市的高房?jī)r(jià)有其合理成分，房?jī)r(jià)走高并不影響其銷(xiāo)售，一方面房?jī)r(jià)持續(xù)走高，一方面銷(xiāo)售良好、房源緊俏。但也應(yīng)該看到一線城市的供不應(yīng)求是建立在優(yōu)質(zhì)資源的壟斷之上的，而且也存在著高檔物業(yè)偏重的問(wèn)題。受發(fā)展階段所限，目前我國(guó)房地產(chǎn)消費(fèi)的主體還是中低收入的普通民眾，然而廉租房、經(jīng)適房、保障房的建設(shè)嚴(yán)重不足，房地產(chǎn)偏重于高檔物業(yè)，導(dǎo)致商品房空置率較高。高檔商品房購(gòu)買(mǎi)力不足，卻供給較多；中低檔商品房購(gòu)買(mǎi)力較強(qiáng)，供給卻又相對(duì)不足，這種結(jié)構(gòu)性錯(cuò)位必將從整體上抬高房?jī)r(jià)，進(jìn)一步加劇供求矛盾。另一方面中小城市產(chǎn)業(yè)集聚力較差，政府過(guò)度依賴(lài)土地財(cái)政，為了收取較多的土地出讓金和相關(guān)稅收，大力開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)，導(dǎo)致供過(guò)于求，以致出現(xiàn)了所謂的“鬼城”之稱(chēng)。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，比較著名的鬼城已有12座之多，如內(nèi)蒙古鄂爾多斯康巴什、河南鶴壁、江蘇常州、云南呈貢等。這些三四線城市規(guī)模小，人口少，土地供應(yīng)相對(duì)充足，于是盲目造城，缺少正確的產(chǎn)業(yè)規(guī)劃、城市規(guī)劃和人口規(guī)劃，導(dǎo)致空城鬼城的出現(xiàn)。不斷攀升的房?jī)r(jià)又加速了三四線城市的空置率，這是因?yàn)榇罅客稒C(jī)投資資本涌入房地產(chǎn)，炒地炒樓成為投資的首選。近兩年媒體報(bào)道的房叔、房嬸、房哥、房妹、房姐、房爺?shù)龋瑒?dòng)輒擁有幾十套房產(chǎn)，普通民眾也大多把投資房地產(chǎn)作為保值理財(cái)?shù)闹饕侄巍Ｈ癯捶康目駸嵋苍谝欢ǔ潭壬洗俪闪斯沓堑漠a(chǎn)生，如鄂爾多斯人均房產(chǎn)三四套，常州2012年樓市成交量中，外地投資購(gòu)房者占到了60%左右，所以很多樓盤(pán)顯得空空蕩蕩。

針對(duì)房地產(chǎn)存在的不良現(xiàn)象，新型城鎮(zhèn)化從增加城鎮(zhèn)人口，完善城鎮(zhèn)基礎(chǔ)設(shè)施，減少土地財(cái)政依賴(lài)，增加供給等幾個(gè)方面來(lái)加以解決。增加城鎮(zhèn)人口的主要措施有：產(chǎn)業(yè)和城鎮(zhèn)融合發(fā)展，為進(jìn)城人口提供足夠的就業(yè)機(jī)會(huì)；創(chuàng)新人口管理，加快戶(hù)籍制度改革，為進(jìn)城轉(zhuǎn)移人口提供落戶(hù)便利；研究建立城市基礎(chǔ)設(shè)施性金融機(jī)構(gòu)，以加快城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，營(yíng)造適宜的居住環(huán)境；穩(wěn)步推進(jìn)城鎮(zhèn)基本公共服務(wù)常住人口全覆蓋，把進(jìn)城落戶(hù)農(nóng)民完全納入城鎮(zhèn)住房和社會(huì)保障體系，在農(nóng)村參加的養(yǎng)老保險(xiǎn)和醫(yī)療保險(xiǎn)規(guī)范接入城鎮(zhèn)社保體系，為進(jìn)城轉(zhuǎn)移人口解決后顧之憂(yōu)。減少土地財(cái)政依賴(lài)的措施主要有：建立財(cái)政轉(zhuǎn)移支付同農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口市民化掛鉤機(jī)制；研究建立住宅政策性金融機(jī)構(gòu)；增加供給的措施主要有：推動(dòng)大中小城市和小城鎮(zhèn)協(xié)調(diào)發(fā)展；優(yōu)化城市空間結(jié)構(gòu)和管理格局，增強(qiáng)城市綜合承載能力；建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場(chǎng)。這些措施的實(shí)施將會(huì)逐步化解上述問(wèn)題，為房地產(chǎn)健康發(fā)展提供有力保障。

二、實(shí)現(xiàn)城鎮(zhèn)化與房地產(chǎn)協(xié)調(diào)發(fā)展的途徑

由前述可知，我國(guó)的城鎮(zhèn)化率與發(fā)達(dá)國(guó)家相比還有很大的差距，還有大量人口需要城鎮(zhèn)化，這無(wú)疑為房地產(chǎn)發(fā)展提供了需求動(dòng)力。另一方面，房地產(chǎn)出現(xiàn)了結(jié)構(gòu)性過(guò)剩，在大量人口城鎮(zhèn)化急需房地產(chǎn)之時(shí)，卻出現(xiàn)房地產(chǎn)過(guò)剩，表明當(dāng)前的房地產(chǎn)發(fā)展出現(xiàn)了不良現(xiàn)象，要想消除這些不良現(xiàn)象，需要從以下幾方面入手。首先，應(yīng)當(dāng)多元化開(kāi)發(fā)，突破單一商品房的局限。據(jù)統(tǒng)計(jì)2010年我國(guó)城鎮(zhèn)家庭戶(hù)均住宅套數(shù)約1.02套，到2012年年底已達(dá)1.03套，照此速度我國(guó)家庭戶(hù)均擁有住房2015年可能達(dá)到1.08套，10年后可能戶(hù)均五套。與此相關(guān)的空置率已逾30%，產(chǎn)能超過(guò)了實(shí)際需要的兩倍。在商品房日趨供過(guò)于求的形勢(shì)之下，應(yīng)積極拓展其他投資渠道，多元化開(kāi)發(fā)以化解日益增強(qiáng)的房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)。可以開(kāi)發(fā)旅游地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)等新的增長(zhǎng)點(diǎn)，也可以發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)、城市綜合體等促進(jìn)產(chǎn)城融合的項(xiàng)目。落實(shí)以人為核心的城鎮(zhèn)化，一條重要措施就是要把促進(jìn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展、就業(yè)轉(zhuǎn)移和人口集聚相統(tǒng)一，為此房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展應(yīng)注重產(chǎn)業(yè)和城市運(yùn)營(yíng)、產(chǎn)業(yè)支撐和住宅開(kāi)發(fā)的有機(jī)結(jié)合。

商業(yè)地產(chǎn)主要用于批發(fā)零售、娛樂(lè)餐飲、休閑健身等多種經(jīng)營(yíng)，可以提供大量的就業(yè)崗位，為城市的發(fā)展創(chuàng)造活力，具有一定的人口集聚作用。尤其是城市綜合體這種新模式很好地體現(xiàn)了產(chǎn)城一體的城鎮(zhèn)化思路，它將商業(yè)、辦公、居住、旅店、展覽、餐飲、會(huì)議、文娛和交通等多種需求結(jié)合起來(lái)，使各部分之間相互依存、相互助益，不但實(shí)現(xiàn)了土地的集約化利用，而且有助于實(shí)現(xiàn)城市內(nèi)部的自循環(huán)，提高城市的內(nèi)生動(dòng)力。可以說(shuō)城市綜合體是商業(yè)地產(chǎn)適應(yīng)新型城鎮(zhèn)化的一個(gè)成功典型。旅游地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)等新業(yè)態(tài)也是很有前景潛力的房地產(chǎn)增長(zhǎng)點(diǎn)。我國(guó)人口老齡化趨勢(shì)越來(lái)越嚴(yán)重，國(guó)際上普遍認(rèn)為65歲以上的人口比率超過(guò)總?cè)丝诘?%，就被稱(chēng)為“老齡化社會(huì)”，超過(guò)14%就被稱(chēng)為“老齡社會(huì)”。而我國(guó)早在2008年65歲及以上人口10956萬(wàn)人，已占全國(guó)總?cè)丝诘?.3%，60歲及以上人口15989萬(wàn)人，約占全國(guó)總?cè)丝诘?2%。[2]北京市老年人口總數(shù)已突破254萬(wàn)人，占到人口總數(shù)的15%，可見(jiàn)我國(guó)已快速步入老齡化社會(huì)，有的地方已經(jīng)進(jìn)入老齡社會(huì)。然而我國(guó)的養(yǎng)老服務(wù)卻遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后于老齡化的發(fā)展，特別是現(xiàn)在成年子女與父母分居的情況越來(lái)越多，家務(wù)幫助、醫(yī)療護(hù)理的需求量非常大。另一方面政府養(yǎng)老保險(xiǎn)缺口很大，據(jù)統(tǒng)計(jì)高達(dá)1.4萬(wàn)億，再加上中低收入老人、失能老人、空巢老人等，社會(huì)化養(yǎng)老服務(wù)將是一塊很大的蛋糕，因此養(yǎng)老地產(chǎn)有著廣闊的市場(chǎng)。

房地產(chǎn)業(yè)也可以和旅游業(yè)相結(jié)合，借助旅游業(yè)良好的發(fā)展態(tài)勢(shì)規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，找到新的增長(zhǎng)點(diǎn)。近年來(lái)旅游業(yè)獲得了較快發(fā)展，據(jù)統(tǒng)計(jì)2012年國(guó)內(nèi)旅游人次高達(dá)29.6億人次，國(guó)內(nèi)旅游總收入高達(dá)2.27萬(wàn)億元。其中，廣東、江蘇、四川、山東、浙江、河南、湖北等地區(qū)的國(guó)內(nèi)旅游人次超過(guò)1億人次。入境過(guò)夜游客人數(shù)也達(dá)到了57.7百萬(wàn)人次，國(guó)際旅游收入500億美元，成為全球第三大入境旅游目的地。據(jù)此有人預(yù)測(cè)到2015年我國(guó)旅游業(yè)占國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值的比重將達(dá)8%，2020年達(dá)11%。旅游業(yè)將成為我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要產(chǎn)業(yè)，到2020年全國(guó)旅游業(yè)增加值預(yù)計(jì)占全國(guó)服務(wù)業(yè)增加值的12％以上，中國(guó)旅游業(yè)將迎來(lái)“黃金十年”發(fā)展期。房地產(chǎn)業(yè)可以投資休閑度假村、主題公園、旅游培訓(xùn)基地、會(huì)議中心、產(chǎn)權(quán)酒店、分時(shí)度假酒店、高爾夫度假村、風(fēng)景名勝度假村等旅游房地產(chǎn)項(xiàng)目。其次，慎重選擇投資區(qū)域與項(xiàng)目類(lèi)別，積極參與新農(nóng)村社區(qū)建設(shè)。為提高城鎮(zhèn)化質(zhì)量，實(shí)現(xiàn)新型城鎮(zhèn)化建設(shè)目標(biāo)，十八大報(bào)告和十八屆三中全會(huì)關(guān)于深化改革的決定都強(qiáng)調(diào)了中小城市和小城鎮(zhèn)的發(fā)展，提出以城市群的形式推動(dòng)大中小城市和小城鎮(zhèn)協(xié)調(diào)發(fā)展，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)、城鎮(zhèn)融合及城鎮(zhèn)化和新農(nóng)村建設(shè)協(xié)調(diào)推進(jìn)。具體措施上則提出全面放開(kāi)建制鎮(zhèn)和小城市落戶(hù)限制，有序放開(kāi)中等城市落戶(hù)限制，合理確定大城市落戶(hù)條件，嚴(yán)格控制特大城市人口規(guī)模。這些政策措施目的在于打破城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)，促進(jìn)區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展。同時(shí)這些政策措施也為房地產(chǎn)的發(fā)展指明了方向，應(yīng)更加關(guān)注以中小城鎮(zhèn)為主體的城市群的建設(shè)，尤其是產(chǎn)業(yè)密集區(qū)更應(yīng)多加關(guān)注。吸取以往攤大餅式的盲目擴(kuò)張城市規(guī)模的教訓(xùn)，新型城鎮(zhèn)化更加注重土地的集約利用，將把更多精力放在棚戶(hù)區(qū)和城中村改造上，以及保障房、廉租房的建設(shè)上。為此國(guó)務(wù)院頒布了《關(guān)于加快棚戶(hù)區(qū)改造工作的意見(jiàn)》，財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局兩部門(mén)《關(guān)于棚戶(hù)區(qū)改造有關(guān)稅收政策的通知》，中央農(nóng)村工作會(huì)議則明確提出，到2020年完成1億人口的城鎮(zhèn)棚戶(hù)區(qū)和城中村改造。棚戶(hù)區(qū)和城中村一般都在主城區(qū)，地理位置優(yōu)越，只要實(shí)現(xiàn)農(nóng)民、集體和政府間利益的合理分配，就會(huì)贏得較大商機(jī)。建設(shè)農(nóng)村新型社區(qū)，是破解城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)、促進(jìn)農(nóng)民就地就近城鎮(zhèn)化的重要途徑。房地產(chǎn)應(yīng)積極參與到農(nóng)村新型社區(qū)的建設(shè)中，結(jié)合當(dāng)?shù)貙?shí)際，設(shè)計(jì)規(guī)劃合理的社區(qū)建設(shè)。也可以發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)，建設(shè)各類(lèi)產(chǎn)業(yè)園區(qū)，為農(nóng)產(chǎn)品流通、加工、儲(chǔ)存提供必要的基礎(chǔ)設(shè)施。還可以投資文化設(shè)施、商業(yè)設(shè)施、醫(yī)療設(shè)施、養(yǎng)老設(shè)施等，實(shí)現(xiàn)公益性服務(wù)和經(jīng)營(yíng)性服務(wù)相結(jié)合，在為農(nóng)村經(jīng)濟(jì)文化發(fā)展做出貢獻(xiàn)的同時(shí)，發(fā)展壯大自己的產(chǎn)業(yè)。應(yīng)當(dāng)看到，房地產(chǎn)業(yè)高速度、高利潤(rùn)的快速增長(zhǎng)期快要過(guò)去，面臨著轉(zhuǎn)型、調(diào)整期，處理不當(dāng)甚至還有崩盤(pán)的可能。在這種形勢(shì)之下，新農(nóng)村社區(qū)的建設(shè)實(shí)際上是一個(gè)不可忽視的重要市場(chǎng)，既為農(nóng)村人口的城鎮(zhèn)化找到了途徑，也為房地產(chǎn)開(kāi)辟了新領(lǐng)域。

再次，注重配套設(shè)施，完善現(xiàn)有樓盤(pán)。大量建設(shè)新城新區(qū)，是房地產(chǎn)供過(guò)于求，以致出現(xiàn)空城、鬼城的重要原因。據(jù)國(guó)家發(fā)改委對(duì)12個(gè)省會(huì)城市的調(diào)查，平均每個(gè)城市要建4.6個(gè)新城新區(qū)；144個(gè)地級(jí)城市，平均每個(gè)規(guī)劃建設(shè)約1.5個(gè)新城新區(qū)。在這些新城新區(qū)建設(shè)了大量的地產(chǎn)、房產(chǎn)，卻人煙稀少，沒(méi)有人氣活力。造成這種局面的原因，除了規(guī)模過(guò)大脫離實(shí)際之外，還有一個(gè)重要因素就是配套設(shè)施不完善。有的地理位置偏僻交通不便，有的缺乏必要的商業(yè)、休閑設(shè)施，有的缺乏教育、醫(yī)療機(jī)構(gòu)，基礎(chǔ)設(shè)施不完善給生活帶來(lái)很大不便，自然也就缺乏人口集聚力。有些產(chǎn)業(yè)園區(qū)看似產(chǎn)銷(xiāo)兩旺經(jīng)濟(jì)紅火，卻缺少繁華熱鬧的都市氣息。這主要是因?yàn)檫^(guò)分注重產(chǎn)業(yè)，僅僅局限于科研、生產(chǎn)，沒(méi)有兼顧到員工居住、生活、娛樂(lè)等領(lǐng)域，員工往返于宿舍與廠房，這種兩點(diǎn)一線的生活方式，自然無(wú)法實(shí)現(xiàn)由“園”到“城”的轉(zhuǎn)變。只有實(shí)現(xiàn)醫(yī)療衛(wèi)生、文化教育、社會(huì)福利、社會(huì)救助、生活照料和技術(shù)技能培訓(xùn)、休閑娛樂(lè)等綜合服務(wù)，才能實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)與城鎮(zhèn)的親密融合，才能增強(qiáng)城市的內(nèi)生動(dòng)力，煥發(fā)出蓬勃活力。完善的基礎(chǔ)設(shè)施與綜合服務(wù)，對(duì)房地產(chǎn)業(yè)提出了更高的要求和考驗(yàn)，同時(shí)也提供了一種全新的開(kāi)發(fā)模式，即產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)。產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的核心在于“產(chǎn)城融合”，只要將產(chǎn)業(yè)與構(gòu)成城市生活的各種配套設(shè)施與綜合服務(wù)有機(jī)結(jié)合起來(lái)，就一定能夠產(chǎn)生巨大的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益，實(shí)現(xiàn)城鎮(zhèn)化與房地產(chǎn)業(yè)的協(xié)調(diào)發(fā)展。

作者：時(shí)國(guó)強(qiáng)單位：商丘師范學(xué)院文學(xué)院