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摘要：近年來，隨著時代的進步和經濟的發展，我國的房地產行業市場不斷壯大，房地產公司之間的競爭日趨激烈，而建筑設計產品競爭力的提升，對于企業拓展市場和更好地滿足市場需求具有重要作用。在這樣的背景下，做好房地產公司的設計管理對于企業獲得競爭優勢至關重要。本文總結了房地產建筑設計管理要點，通過分析其意義及問題，闡明建筑設計管理過程中的具體要點，以供業界人士參考。

關鍵詞：房地產；設計管理；設計方案

隨著生活水平的提高，人們對居住環境質量的要求也越來越嚴格，而住房質量作為人們衣食住行中的重要組成部分，為人們創造的居住價值也越來越受到人們的關注。因此，做好房地產的建筑設計管理工作，滿足市場需求，即更好地滿足人們在建筑中的生理和心理需求，在今時今日顯得非常重要。

1做好房地產設計管理工作的實質性價值

設計階段的設計管理工作對整個房地產企業的發展有著十分重要的作用。設計管理工作流程的優化，對于房地產企業具有不可忽視的價值。作為企業中建筑設計的主要戰略執行者，設計管理者需要有效地指導和管控設計人員。建筑設計的專業技術人員將建筑設計靈感和智慧淋漓盡致地體現在整個建筑設計作品中，需要在一定程度上表現建筑工程設計的落地性和實用性，以便設計的建筑工程落成后能夠真正滿足人們的實際設計需求，從而為人們提供良好的居住環境。高效的設計管理工作可以降低企業的溝通成本。在設計管理過程中，設計管理者往往起著關鍵性的作用，不僅需要充分了解業主需求，而且需要了解設計師的工作進度并時時進行監督管理，以確保項目高效運行。良好的設計管理有利于房地產企業降低運營成本，做出具有產品競爭力的設計作品，同時有利于房地產企業的長期穩定發展。

2目前房地產建筑裝飾設計中普遍存在的不足

2.1在材料選擇上不夠合理，常常忽視材料性能的有害方面

建筑裝飾所用的建筑材料是整個建筑物的墻面、地面、頂面等空間界面美化的物質基礎。現階段，我國部分裝飾企業在大型建筑項目中，對建筑材料的選擇更加偏重美觀性和裝飾性，而在一定程度上忽視了建筑裝飾裝修材料的防火、防水、防塵、隔熱、凈化空氣性能和材料的耐久性。很多建筑裝飾裝修企業在對材料的選擇上往往直接選擇了一些含有害氣體甲醛較多的建筑裝飾裝修原料和一些含有毒黏結劑的材料。這些建筑裝飾裝修材料在室內一旦遇熱、遇濕或受潮，就很有可能會直接向外散發有毒氣體，影響人們的生產和生活環境，從而威脅人們的身體健康。

2.2設計缺乏自主性，出現模仿之風

隨著建筑全球化的不斷深入和持續推進，國內的部分建筑設計師引入了一些國外的設計理念和設計管理方法，在較大程度上雖然促進了我國建筑設計行業的發展，但同時也引發了一些現實問題。例如：針對仿古風格的設計，部分建筑設計師的模仿跟風性較強，其照抄成功設計案例，忽視了對現實生活建筑實際使用狀況的了解，也沒有充分考慮和涉及建筑設計的美觀實用性與建筑空間使用需求的良好適配性；有的建筑設計師對古代建筑文化并沒有進行深入的研究分析，便盲目地使用一些外表美觀的高檔建筑裝飾設計材料，導致建筑最終的整體裝飾格局不協調，影響整體感官效果。

2.3盲目追求創新，忽略了實際的協調性和合理性為了有效促進房地產企業更好地運作和健康、可持續發展，房地產企業不斷努力進行專業技術創新，但仍然存在部分專業的建筑設計單位為了不斷追求裝飾設計上的新意，而出現“因小失大”的情況。比如，盲目地將哥特式樣的建筑室內設計方案風格、歐式建筑裝飾設計風格等元素混搭在一起，產生了不倫不類的設計效果。一些建筑裝飾設計師不合理、不恰當地運用這種“創新設計”，反而導致建筑設計風格的不協調。

3房地產建筑設計管理要點淺談

3.1科學合理制訂方案，確保設計質量可行

在房地產開發的過程中，設計管理人員首先要對項目背景進行充分了解，并合理制訂工作計劃。在開展設計管理工作時，建筑企業需要安排相關的專業設計人員對設計項目的前期條件進行收集、匯總，并對前期資料進行分析。設計管理人員應充分分析項目的難易程度、工期、人員等因素，然后制訂科學合理的計劃，并且根據項目的概念方案設計、初步設計和施工圖設計等階段的完成情況，進行設計后評估。設計管理人員應在前期的概念方案階段提出合理性的建議，避免設計方向性偏差，從而使設計更加符合市場需求。在方案設計初期，設計人員應充分了解市場需求和周邊競爭情況，合理制訂設計方案，并在初步設計階段把控設計者對建筑材料選擇的合理性，同時提出合理性建議。在施工圖階段，設計管理人員應著重對構造做法進行審查管理并提出優化建議，使得設計產品更具性價比。設計人員在設計的同時，還應對設計方案的基本優勢和劣勢因素進行綜合分析，以促進方案設計更加貼合實際，從而進一步提高產品競爭力。在項目開展過程中，設計人員進行項目前期市場調研是工作的關鍵階段；設計管理人員首先需要對市場需求進行充分了解，使設計方案更具可行性和落地性，確保項目的設計質量。

3.2針對管理工作各個環節進行有效協調

在項目建筑設計的管理計劃基本確定后，管理人員需要對項目建筑設計質量進行全面管控。設計管理工作就要更多地關注組織科學管理、質量風險控制和人力資源合理分配三個方面的問題。房地產開發企業在開始進行建筑設計項目管理時，最關鍵的是要同時協調多個設計環節，對整個項目設計進行更加科學且合理的質量控制，并在此過程中協調各個專業，從而保質保量如期完成項目建設。首先，房地產設計管理人員要對各個設計團隊進行擇優選擇，保證其實際設計能力可以順利完成各項工作，從而更好地進行項目設計工作。其次，管理人員還要按照工程施工的項目設計流程圖紙準確衡量項目設計人員的工作能力與技術水平，以便更好地保證項目設計施工圖紙的技術科學性、合理性與技術實用性。最后，管理人員要及時結合建筑工程公司對各個項目的具體施工情況，對設計施工圖紙內容進行質量評估，對設計圖紙存在的問題進行有效的質量控制與妥善處理，從而更好地保證各項工程設計順利完成。管理人員應對施工設計過程中的圖紙和實際設計施工進行審查，在企業施工設計過程中，最重要的是使設計想法能夠充分落地并保證施工質量。因此，企業設計管理人員要對全過程進行審查和分析，一旦發現施工設計圖紙與實際施工情況不符合的情況，須對圖紙進行及時有效的審查和處理，有效避免各種突發情況，從而有效保障工作進度，使房地產開發企業能夠得到更好的發展。

3.3完善設計方案的選擇對比工作

設計方案對一個項目產品有著至關重要的直接影響，所以，設計人員首先要綜合考慮設計方案內容，進行謹慎、認真的分析，反復分析和對比多個設計方案的主要選擇內容。在確定一個項目的設計方案時，設計人員要先進行一次全方位的設計分析，多角度、全方位地考慮設計問題，將每個設計方案的基本優勢與劣勢分別進行深入的對比分析，通過對比后的選擇找出最優方案，實施成本相對較低、綜合使用效益較好的設計方案。

3.4對整個設計工作進行有效監督與指導

3.4.1日常管理

在公司進行房地產項目的設計過程中，管理人員需要及時協助設計師與公司上級主動溝通在項目設計進行過程中可能遇到的一些復雜設計和技術問題，還應及時與現場人員進行溝通并積極參與項目設計管理。對設計公司在工作過程中可能會遇到的復雜技術問題，設計管理人員需要及時主動地向公司上級進行詳細匯報，以及時尋求最佳解決方案。該項目匯報設計工作進度的目的主要包括以下兩點：①向上級及時通報有關項目規劃設計情況；②對房地產設計師在工作過程中可能遇到的復雜技術問題及時進行詳細的設計分析和探討，并從中不斷探索和發現一些針對性的對策實施方案，確保設計公司后續各項設計的順利進行。

3.4.2關鍵節點控制

設計管理人員應對拿地后的工作、設計階段的工作、施工階段的工作和后期工作等關鍵節點進行控制，對人員進行合理安排，確保項目開發的時間節點，加強對設計人員的管理，確保關鍵節點所出成果的高質量。設計管理人員需要推動項目高效運行，解決項目中出現的偶發問題，了解并把控項目全過程。在對房地產工程進行項目管理設計的過程中，管理人員還要根據項目設計工作進度進行適時調整，確定“委托設計任務書”項目中的設計相關需求，擬定房地產項目設計的各個關鍵技術要求，及時組織各主管部門對其設計進行專題討論。如果遇到不確定性較大的技術問題，相關管理人員應及時征詢城市規劃、建設、消防等相關主管部門的指導意見，以確保設計相關技術問題能夠得到及時、有效的落實和合理解決。

3.4.3設計成果評審

設計方案成果的評審工作是房地產企業設計管理中比較重要的一個環節。對于房地產設計企業而言，設計方案成果的評審不僅可以有效實現對工程設計管理單位提交設計圖紙進行最后的嚴格把關，而且會直接影響其后續辦理工程手續和設計變更的多少。設計方案成果的評審人員需要選擇權威人士參與評審工作，并且根據實際設計情況做出決策。在對設計方案成果進行評審工作的過程中，評審部門應及時形成設計評審會議紀要，為日后評審工作的有效推進與管理提供必要的素材和參考依據。

3.5做好設計修改的準備

在房地產項目設計階段涉及建筑設計與設備安裝方面，設計人員應因地制宜。整體設計方案應盡量按照用戶的需求進行改變。例如，沙發、衣柜的顏色選擇等所有的設計搭配應確保整個空間布局更加融洽，讓每個用戶能夠感受到更加極致的視覺體驗。總之，設計人員要不斷優化設計，做好設計修改的準備。

3.6設計要遵循節能環保和消防要求

房地產建筑的設計產品是人們日常生活、外出工作和輕松購物的重要場所，長期以來聚集著大量的人流。很多大型商業都是在工程完成后就直接對外開放營業，會有大量的人員長期停留和使用。因此，建筑設計施工單位一定要充分考慮環保的重大問題，在裝飾設計方案和裝飾材料選擇方面務必選用安全性高、無毒無公害的環保產品。產品必須滿足消防設施驗收的各種相關規范要求，否則是無法順利交付的。房地產工程開發建設企業和各地的參建工程單位同樣應該本著為人們的健康負責的態度，自覺選擇和規范使用各種節能環保材料，創造干凈和安全的空間環境。

4結語

綜上所述，房地產企業的管理需要設計管理者科學合理地制訂方案。同時，設計管理者需要加強日常管理以及對管理工作中各個環節進行有效協調，優化方案的比對流程管控。管理人員只有提高設計管理工作的效率，才能不斷解決施工過程中出現的問題，從而達到設計質量的目的。房地產企業相關設計管理工作是具備一定復雜性、長期性和整體性的工作，其需要處理好各個細節與環節的關系，從而更好地規避風險。可見，房地產的設計管理人員應因地制宜、實事求是，綜合考慮多方面因素，采取可行性措施，從而更好地進行設計管理。只有這樣，才能更好地適應市場需求，推動房地產行業的可持續發展。

作者：董鑫 單位：中鐵二十二局集團有限公司北京工程勘察設計院