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［摘要］當(dāng)前，隨著建筑領(lǐng)域的不斷發(fā)展，商業(yè)綜合體是建筑類型中較為重要的一個項(xiàng)目。在城市中，不同用途和性質(zhì)的社會生活空間，有著不同的商業(yè)項(xiàng)目的需求。例如商業(yè)、文化、娛樂、購物、辦公等等，需要建筑設(shè)計(jì)師根據(jù)不同的城市空間功能，引入不同的空間設(shè)計(jì)理念，采用綜合組織形式，才能發(fā)揮出建筑功能和建筑空間的協(xié)調(diào)互補(bǔ)作用，發(fā)揮出建筑的組合體的巨大功能。在諸多巨型的綜合大樓建設(shè)項(xiàng)目完成后滿足多樣化、高效率、復(fù)雜統(tǒng)一的各類需求。

［關(guān)鍵詞］商業(yè)綜合體；項(xiàng)目設(shè)計(jì)；管理思路

1商業(yè)綜合體設(shè)計(jì)過程概述

當(dāng)前商業(yè)綜合體項(xiàng)目表現(xiàn)的形式，主要包括寫字樓、購物中心、會議中心、公寓等等。無論是在資金的相互依存上，還是綜合體項(xiàng)目的復(fù)雜性上，都要求進(jìn)行綜合的策劃論證規(guī)劃，以及市場營銷和運(yùn)營管理等等。只有擁有豐富經(jīng)驗(yàn)的綜合體開發(fā)設(shè)計(jì)，是方能既考慮到設(shè)計(jì)管理，又考慮了商業(yè)綜合體項(xiàng)目的合理應(yīng)用，最終形成一個完美的成品。完成一個好的設(shè)計(jì)項(xiàng)目，也涉及到大量的復(fù)雜工作。每個項(xiàng)目一般都會包括幾個階段，從概念的規(guī)劃設(shè)計(jì)到方案的設(shè)計(jì)，到擴(kuò)展設(shè)計(jì)，最終到施工圖設(shè)計(jì)[1]。在設(shè)計(jì)過程中，建筑方案往往是要建立在規(guī)劃概念設(shè)計(jì)階段基礎(chǔ)上的。只有決定了項(xiàng)目的基本體量和形狀，才能確定項(xiàng)目的整體定位和設(shè)計(jì)目標(biāo)，從而展開對各個組成部分進(jìn)行合理概念的闡述，形成詳細(xì)的設(shè)計(jì)和發(fā)展思路，從而為施工圖的設(shè)計(jì)提供更精細(xì)化的要素。完成施工圖階段的精細(xì)化設(shè)計(jì)之后，才能進(jìn)行施工項(xiàng)目的造價(jià)以及合同簽訂等等。由于綜合體的設(shè)計(jì)會牽扯到大量的設(shè)計(jì)師，因此團(tuán)隊(duì)也是非常重要的。開發(fā)商往往會從初始階段到最終階段，選一個設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)，如果選用多個設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)，則容易發(fā)生相互沖突，無法保證項(xiàng)目進(jìn)行高效的完成。

2項(xiàng)目概況

某公司要進(jìn)行一個商業(yè)綜合體項(xiàng)目的開發(fā)，該綜合體包括了商業(yè)裙房和塔樓，建筑功能包含了辦公酒店公寓購物中心等等。總建筑面積為30萬平方米，包括了地上建筑面積和地下建筑面積，塔樓的高度約為150米，位于主干道中間，交通電力地下交通與地鐵的站點(diǎn)相連，遵循了高檔商業(yè)中心的功能布局原則設(shè)計(jì)上，圍繞著超五星酒店進(jìn)行了休閑空間和娛樂購物場所的設(shè)計(jì)，目的是打造一個擁有舒適感、豪華感、愉悅感的綜合性都市綜合體[2]。在設(shè)計(jì)管理階段，對項(xiàng)目的設(shè)計(jì)采用了分階段管理的方法，首先進(jìn)行了項(xiàng)目的可行性研究報(bào)告的撰寫，研究性報(bào)告的撰寫，內(nèi)容包括了市場定位，如商業(yè)模式，商業(yè)體態(tài)的定位，如檔次、規(guī)模、類型等等，對于公共區(qū)和營業(yè)區(qū)的面積也進(jìn)行了規(guī)劃，包括主力配置和主力商業(yè)面積，業(yè)態(tài)規(guī)劃和技術(shù)參數(shù)的設(shè)置，其中建筑方案設(shè)計(jì)公司以及管理公司顧問公司相互配合。對于建筑綜合體內(nèi)的景觀交通機(jī)電預(yù)算，綠色建筑等等進(jìn)行了綜合設(shè)計(jì)。之后，在完成了項(xiàng)目的可行性研究階段至，進(jìn)入了概念設(shè)計(jì)階段，概念設(shè)計(jì)階段，根據(jù)項(xiàng)目的任務(wù)書內(nèi)容進(jìn)行了概念方案的設(shè)計(jì)。綜合的方案出臺之后，開始進(jìn)行了專業(yè)深度配合。施工圖紙階段測試開始階段進(jìn)入介入，這是一個精細(xì)化設(shè)計(jì)階段，涉及內(nèi)容包括了機(jī)電設(shè)計(jì)，基坑圍護(hù)設(shè)計(jì)酒店室內(nèi)方案設(shè)計(jì)，機(jī)電深化設(shè)計(jì)，景觀設(shè)計(jì)，室內(nèi)設(shè)計(jì)標(biāo)識設(shè)計(jì)，排水排污管道設(shè)計(jì)，西城設(shè)計(jì)，熱水系統(tǒng)設(shè)計(jì)，以及電氣電信通信管道設(shè)計(jì)等等。上述設(shè)計(jì)階段基本完成之后，經(jīng)過施工圖紙的審查，通過后進(jìn)入施工階段，設(shè)計(jì)管理思路，在進(jìn)行上述設(shè)計(jì)階段，能夠體現(xiàn)出設(shè)計(jì)管理思路的復(fù)雜性。為了達(dá)到對設(shè)計(jì)管理思路的完成把控，集團(tuán)公司設(shè)立了各個中心，包括酒店管理中心、商業(yè)管理中心、營銷投資中心等等，每個中心又分設(shè)了管理部門和前期施工部門設(shè)計(jì)部門，各個部門負(fù)責(zé)技術(shù)的支持，品質(zhì)的把控營銷方案的設(shè)定，由總工程師牽頭管理，對于各個公司的引入定位設(shè)計(jì)咨詢后續(xù)管理進(jìn)行把控，負(fù)責(zé)商業(yè)部分的交由商業(yè)管理公司，而負(fù)責(zé)政府協(xié)調(diào)工作的郊游。項(xiàng)目公司前期部負(fù)責(zé)，每個部門分工十分明確，合作非常順利，最終僅用了很短的時(shí)間便完成了該項(xiàng)目的前期策劃和概念方案審批通過。在設(shè)計(jì)過程中，我們發(fā)現(xiàn)項(xiàng)目的招商和商業(yè)定位其實(shí)是一個受到各種影響因素比較大的過程。即便是使用訂單式操作和標(biāo)準(zhǔn)化設(shè)計(jì)流程，依然要進(jìn)行商業(yè)定位的反復(fù)修改和法和論證，從而得到更準(zhǔn)確的定位。同時(shí)為了快速回收資金，提高利潤率，縮短開發(fā)周期，在進(jìn)行項(xiàng)目的溝通的過程中，對于各個環(huán)節(jié)都進(jìn)行了嚴(yán)格把控和嚴(yán)格執(zhí)行，保證每個設(shè)計(jì)要點(diǎn)都能通過關(guān)鍵技術(shù)的實(shí)施落地。在設(shè)計(jì)管理技術(shù)把控方面有如下幾個關(guān)鍵點(diǎn)要值得注意。首先是項(xiàng)目的選址，客群的定位，面積的合理配置的，對于產(chǎn)品定位，這些要素是非常重要的。在項(xiàng)目的設(shè)計(jì)管理過程中，對于這些要素要進(jìn)行嚴(yán)格的保護(hù)，方能起到事半功倍的效果。做好定位是所有工作的基礎(chǔ)，能夠保證項(xiàng)目產(chǎn)品定位的準(zhǔn)確性，就能保證綜合體開發(fā)的成敗。另外對政策的重要性的研究，包括消防還平安品規(guī)劃等。經(jīng)過當(dāng)?shù)刂鞴懿块T的研究，對于設(shè)計(jì)管理，前期工作管理等等相關(guān)工作，經(jīng)過政府審批之后，得到了建筑方案的最終確定，然后進(jìn)行了設(shè)計(jì)管理人員的安排，合理配置具有專業(yè)性和管理能力的設(shè)計(jì)管理人員，對于綜合體進(jìn)行品質(zhì)把控和進(jìn)度把控。在設(shè)計(jì)公司的選擇上，要求設(shè)計(jì)公司具備高品質(zhì)的設(shè)計(jì)成果，能夠很好的理解開發(fā)商的意愿，為開發(fā)商提供更好的服務(wù)，保證設(shè)計(jì)公司的工作進(jìn)度，在保證品質(zhì)的同時(shí)，也縮短設(shè)計(jì)周期，提高設(shè)計(jì)品質(zhì)。

3結(jié)語

對于專項(xiàng)市場進(jìn)行提前考察，是為了保障項(xiàng)目在投入使用后能夠盡快獲得效益。設(shè)計(jì)管理人員應(yīng)該進(jìn)行專項(xiàng)市場的考察，按照操作性強(qiáng)合理的設(shè)計(jì)管理流程，推動綜合體設(shè)計(jì)的制度保證，色彩設(shè)計(jì)周期和保證設(shè)計(jì)效果是相輔相成的，要通過產(chǎn)品和項(xiàng)目的施工標(biāo)準(zhǔn)化完成，間與當(dāng)前市場變化較為頻繁。經(jīng)過對市場需求的總結(jié)，對于管理思路要不斷的進(jìn)行調(diào)整，對于公司的管理流程和管理水平也要不斷的完善，通過與各個部門，如設(shè)計(jì)院、顧問公司，政府部門，社會學(xué)術(shù)權(quán)威機(jī)構(gòu)等資源的合作，最終才能創(chuàng)造出更高品質(zhì)的綜合體，為城市發(fā)展和民眾生活水平的提高作出貢獻(xiàn)。

參考文獻(xiàn)

[1]林潔.商業(yè)綜合體項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理思路與技術(shù)關(guān)鍵的研究[J].中華民居，2013，（15）：43-44.

作者：單位：王鈺 嘉興華章置業(yè)有限公司