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摘要:房地產行業進入平穩發展階段，企業競爭更加激烈，設計管理已成為房地產企業管理的重要組成部分。設計管理工作需要較強的專業知識和經驗積累。結合設計管理工作實際經驗和對典型房地產企業設計管理工作的研究，提出了房地產企業設計管理工作在項目各階段的工作實務方法和關注重點。

關鍵詞:房地產企業，設計管理，實務方法

我國房地產行業經歷了高速擴張期，隨著近幾年國家宏觀調控政策和市場需求變化，房地產市場增速有所下降，進入了平穩發展階段，房地產企業也面臨著更加激烈的市場競爭。設計管理工作對項目工程質量、投資成本、施工進度、銷售維護等均有顯著影響，隨著建設項目管理理論與實踐的不斷發展［1］，設計管理工作，已成為房地產企業管理的重要組成部分。結合設計管理工作實際經驗和對典型房地產企業開發項目設計管理的分析研究，按項目開發階段分別提出了設計管理工作實務方法和關注重點，供廣大房地產企業管理者和設計管理人員借鑒。

1設計管理概述

目前，我國學者對設計管理［2］的定義為:界定設計問題與目標，尋找合適的設計師，整合、協調或溝通設計所需的資源，運用計劃、組織、監督及控制等管理手段，尋求最合適的解決方法，并通過對設計戰略、策略與設計活動的管理，在既定的預算內及時有效地解決問題，實現預定目的［3］。房地產企業設計管理主要是對設計單位的管理，任務是對設計單位的設計工作進度、質量進行督促和監控，目標是設計出的圖紙滿足預定的投資目標，包括項目的使用功能、開發期限和投資限額等，并盡可能提升項目的內在品質，達到增值效益。設計管理工作是貫穿于開發項目的決策、招標、設計、施工、竣工驗收和結算階段的全過程管理，對管理人員素質要求較高，管理難度較大。

2組織機構

對于房地產開發企業來說，建立專業、適應、高效的設計管理組織機構是完成設計管理工作的基本保障。國內典型大型房地產企業一般設總公司、區域及各地分公司三級設計管理體系［4］，各級設計管理部門對各級公司高管負責，下級設計管理部門服從上級設計管理部門的工作指導、監督與考核。分公司設計管理部門承擔具體項目的設計管理工作，較小房地產公司只設一級設計管理部門。設計管理部門應有完善的設計管理制度及工作流程，這些制度、流程明確了工作職責，使工作指令關系清晰，利于提高工作質量和效率。制度和流程的制定應符合公司的管理模式、人員設置和工作文化，基本要求是涵蓋整個設計管理工作范圍，要求明確，具有可操作性。

3投資決策階段

投資決策是由公司最高管理層授權投資管理部門牽頭進行具體工作，根據企業發展規劃，在進行了充分的市場調研、市場預測和經濟分析的基礎上確定的。設計管理部門在這一階段主要負責設計技術支持，按照企業項目開發目標，根據市場經營部門的市場調研結果，參照成本管理部門成本限額要求，調研項目地理環境、政府規劃指標要求、當地民俗風格等問題后，拿出2個～3個概念性設計方案與相關部門進行溝通、確認，取得項目開發檔次、開發面積、建筑層數、建筑風格、基本配套、成本指標等基本要求，經過企業論證后，作為項目決策的一部分，并指導后續設計管理工作。

4招標階段

招標階段分設計單位招標、物資采購和施工單位招標設計管理工作。

4．1設計單位招標

工程項目總體設計應委托有資質的建筑設計單位進行，而專業性較強的幕墻細化設計、景觀綠化設計等應由有相應設計資質的設計或施工單位進行細化設計，這些單位均具備專業設計資質，具有同建筑設計單位相同的設計系統，他們依據建筑設計單位的建筑設計平、立、剖面圖等資料開展本專業設計［5］。設計管理部門應劃分、確定各設計單位的設計范圍、任務、配合工作、接口位置等，做到無縫銜接，保證整個項目設計工作的有序進行。項目的設計總費用占項目總投資比例較小，均在1%以下，但是卻決定了90%以上的建安成本。因此，設計單位招標應重技術標權重，輕商務標權重。技術標主要關注設計單位資質、方案、經驗、人員組成和服務承諾。招標文件應擬定前期設計任務書，明確設計內容、質量標準和完成時間。

4．2物資采購和施工單位招標

物資采購和施工單位招標階段，設計管理部門負責招標文件技術部分審查和完善。包括材料、設備性能、規格、型號，構造層次，一些特殊或超標準施工標準要求，新材料、新技術工藝技術要求。

5設計階段

確定設計單位后，應首先審核設計單位派駐該項目的組織人員，檢查配備設計人員的專業、設計資格證書、工作經歷是否滿足要求，是否與招標承諾相符。在與設計單位初步溝通后，設計管理部門應編制《XX項目設計任務書》，溝通下發設計單位。其中包括項目現狀情況、項目設計基本要求、項目設計總體進度、成果標準和成果資料要求，其中設計基本要求包括擬建項目性質、規模、檔次、層數、戶型、限額設計指標等。項目設計分方案、初步、施工圖三階段進行。

5．1方案設計階段

房地產項目的主要設計內容是在方案階段確定的，此階段關于設計項目的主要技術問題和可替換選項都要進行仔細的調查研究［6］，從技術、經濟、工期上進行多方案對比。本階段設計管理工作到位可以避免后期發生重大設計變更。由設計單位至少拿出2個～3個方案，主要采取評審的方式，在部門內部進行評審后，需組織經營、成本管理、物業管理部門及相關專家進行外部評審。方案設計文件，應滿足編制初步設計文件的需要，應滿足方案審批或報批的需要［7］，需及時報審政府規劃、消防等部門，審批意見反饋設計單位修改。方案設計管理最終輸出成果為《設計方案定稿審批表》和方案設計圖。

5．2初步設計階段

初步設計是指在方案設計的基礎上進一步細化各專業的分部工程設計，是向施工圖設計階段的過渡。初步設計階段各專業分部工程工程量已基本確定，可進行項目預算，進行投資控制。初步設計階段設計管理主要是規范、評審設計單位的設計工作和成果［7］，細化地基處理方案、結構布置、安裝方案，細化設備型號、材料規格等工作。初步設計文件，應滿足編制施工圖設計文件的需要，應滿足初步設計審批的需要。

5．3施工圖設計階段

施工圖設計是對初步設計工作的進一步深化，施工圖設計文件，應滿足設備材料采購、非標準設備制作和施工的需要［7］。因此施工圖的審查主要是對圖紙深度、完整性、專業匹配性的評審。對施工圖，房地產設計管理部門各專業工程師進行詳細評審，提出整改意見反饋設計單位修改，一般經歷2個～3個循環。每次施工圖評審后應書面形成《圖紙審核記錄表》。修改完善的施工圖應報送政府相關部門進行施工圖審查、消防審查、人防審查和安防審查，對于提出意見，協調設計單位完善。整改完成的施工圖按照企業《圖紙簽發規程》發放給招標管理部和工程管理部進行后續工作。

5．4專業設計

項目中專業性較強的鋼結構細化設計、幕墻細化設計、智能化設計、景觀綠化設計、照明點亮設計、綠建等專業設計，設計管理的主要任務是審核專業設計是否與建筑設計院施工圖相符，是否是對其圖紙的補充完善，設計深度是否滿足要求，并做好建筑設計院與專業設計單位的溝通和協調工作。其中景觀設計、照明點亮設計可分為方案設計和施工圖設計階段進行評審，特別是景觀綠化設計是提升項目品質的關鍵途徑，應重視進行多方案對比，注重景觀效果和服務性能。智能化設計應以使用功能為主，達到基本的配置要求即可，避免超定位設計，增加成本。

6施工階段

施工階段是把圖紙設計變為現實的階段，房地產公司一般由工程管理部具體進行現場管理實施。設計管理部在這一階段主要有兩項工作，一個是圖紙交底，一個是控制設計變更。圖紙交底由設計管理部門組織，設計單位、經營部、工程管理部、施工單位、監理單位參加。主要目的是介紹設計目的和意圖，說明設計圖紙中需要注意的問題，介紹新材料和新工藝，答疑參會單位提出的圖紙問題。會議完成，應有詳細的會議紀要，對于會上提出的合理化建議，認真評審，由設計單位出具設計變更單。施工中，設計管理部應定期到現場巡查，對于現場各方發現的施工圖紙問題需及時答復，聯系設計單位出變更單，以免造成費用和工期索賠。現場變更一般有三種類型:一個是公司由于經營原因要求變更;其二是施工圖紙遺漏、矛盾、錯誤造成的變更;其三是施工企業提出的變更。對第三種需仔細分析，對可以降低工程造價和縮短工期的可以進行變更。變更一般會引起索賠，因此應控制變更的數量和總費用大小，嚴格按照企業的變更審批流程執行，杜絕隨意變更，造成成本失控。

7竣工驗收、結算階段

竣工驗收階段，設計管理部主要工作是到現場協助工程管理部檢查工程實體是否按圖紙和變更進行了施工。結算階段，主要是向預決算部門提供設計變更資料和有關證據，配合做好索賠和反索賠工作。8結語房地產企業設計管理工作要求設計管理者不僅要有較強的專業設計知識，還要有一定的施工管理經歷和豐富的工作經驗。文中是對以往設計管理工作管理經驗的研究分析，不同的房地產企業應根據自身的客觀情況調整完善，并在工作中不斷總結，達到提升設計管理水平，更好完成設計管理工作任務的目的。

參考文獻:

［1］竹隰生，張冀嫄．房地產開發企業設計沖突管理研究［J］．建筑經濟，2012(9):92-95．

［3］李忠富，張亞妮．跨區域多項目的房地產項目設計管理研究［J］．土木工程與管理學報，2013，30(2):74-79．

［4］冉斌．你就是公司顧問:如何進行三層級績效管理［M］．北京:中國經濟出版社，2004．

［5］劉貴文．影響民用建筑工程設計質量的若干問題［J］．工業建筑，2009，39(S1):1124-1126．

［6］余源鵬．商業地產開發項目管理［M］．北京:化學工業出版社，2015:136-150．

［7］住房和城鄉建設部．建筑工程設計文件編制深度規定［Z］．2016．

作者：孫詠華董銀英單位：陜西能源職業技術學院建筑工程學院