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摘要：以成都市住宅專項維修資金實際工作情況為依據，分析其存在的會計核算問題，并相應提出對策與建議。

關鍵詞：住宅專項維修資金；會計核算；問題；對策

隨著住宅商品房的市場化，住宅專項維修資金作為“房屋的養老金”應運而生，主要用于物業保修期屆滿后，共用部位、共用設備的維修、更新和改造。目前，據推測全國已沉淀維修資金萬億元，成都市住宅專項維修資金余額約265億元，雖然業界普遍認為住宅專項維修資金的三難問題是使用難、續籌難、增值難，但其會計核算存在的問題也是不可小覷，文章論述了住宅專項維修資金會計核算中存在的問題，并提出了一些對策、措施，以促進住宅專項維修資金會計核算規范管理。

一、住宅專項維修資金會計核算中存在的問題

(一)缺乏統一的會計核算制度建設部、財政部制定的《住宅專項維修資金管理辦法》(建設部、財政部令第165號)，第三十三條明確：“住宅專項維修資金的財務管理和會計核算應當執行財政部有關規定。但財政部仍未出臺與165號令規定相符合的住宅專項維修資金會計核算制度，也未出臺相應的住宅專項維修資金財務管理制度。全國各地住宅專項維修資金管理機構財務人員根據《事業單位會計制度》、《會計基礎工作規范》、《住房公積金會計核算辦法》等制度規定，自行確定會計核算原則、設置會計科目、編制財務會計報告，缺乏統一的會計核算制度導致會計核算不規范、口徑不統一，嚴重影響會計核算的質量。

(二)缺乏統一的對會計主體假設的認識會計主體假設是會計基本假設四個基本前提之一，會計主體是指會計所服務的特定單位或組織，會計主體假設明確了會計工作的會計范圍，此假設要求會計人員只能核算和監督所在主體的經濟活動，業主交存的住宅專項維修資金屬于業主所有，業主大會成立前由住宅專項維修資金管理機構代管，在為誰核算的認識上各地住宅專項維修資金管理機構存在較大的理解差異，對經濟責任主體的界限認識不充分，會計主體假設認識不清也帶來了對會計六要素難以界定。從表現上看，有的住宅專項維修資金管理機構將其作為往來科目核算，有的將其作為負債類科目核算。

(三)缺乏統一會計賬務處理原則各地住宅專項維修資金會計賬務處理原則有權責發生制(應計制)、也有收付實現制(現金制)，也有兩個制度兼而有之的情況，缺乏統一的會計財務處理原則，使得在途資金、當期收益等確認的口徑不一致。

(四)缺乏統一的會計科目設置、財務會計報告編制會計科目的設置是會計要素的進一步細化，每一個會計科目都應有特定的核算內容，各科目之間既有聯系、也有區別，各地住宅專項維修資金會計核算科目設置隨意、混亂，導致行業口徑不統一，進而財務會計報告口徑不統一，無法真實的反應行業經濟狀況及經營管理情況，無法為管理者及業主提供決策依據。

(五)缺乏統一的利息分配制度住宅專項維修資金產生的利息收入在各地的分配原則、分配方式各不相同，有的地方將利息全部分配給分戶業主，有的將部分利息通過政府規章明確列支為管理機構的經費，有的將部分利息建立專項應急使用資金。同時，各地利息分配時間、利息分配率都不盡相同。

(六)缺乏強大的會計核算電算化系統165號令第十條明確提出：“開立住宅專項維修資金專戶”，應當以物業管理區域為單位設賬，按房屋門號設分戶賬；未劃定物業管理區域的，以幢為單位設賬，按房屋戶門號設分戶賬。”目前各地采用的會計核算電算化系統均不能滿足這一要求，大多數地方的做法是借助住宅專項維修資金信息管理系統實現分戶核算，進一步核算分戶的交存、使用、退款、劃轉、結息、余額，也就是說會計核算電算化系統更加側重于總的收支核算、住宅專項維修資金信息管理系統更加側重于物業管理區域、分戶賬的核算，兩者缺乏有機聯系、數據不同源，若不能有效的集成兩個系統，將影響住宅專項維修資金數據的真實性、有效性。

(七)自管階段住宅專項維修資金的財務管理停滯各地住宅專項維修資金絕大多數處于代管狀態，但自管住宅專項維修資金是還錢于民、還權于民的必然趨勢，目前各地劃轉為自管的住宅專項維修資金的財務管理、會計核算基本處于停滯狀態、甚至連與專戶銀行對賬、校驗賬戶等基本工作也處于癱瘓狀態。

二、住宅專項維修資金會計核算問題的解決對策

(一)急需出臺統一的會計核算制度住宅專項維修資金應借鑒住房公積金的做法，盡快出臺統一財務管理辦法和會計核算辦法，制定統一的會計年度、會計記賬法、會計科目、財務會計報告是規范住宅專項維修資金管理的基本要求，也是剛性要求。

(二)明確會計主體認識雖然住宅專項維修資金是業主所有，業主決策使用，而管理部門只是代為管理，但在代管階段如果將其作為往來科目核算、簡單的收支核算有弱化維修資金管理機構主體責任意識之嫌，應體現實質重于形式的原則。

(三)統一會計賬務處理原則權責發生制和收付實現制各有自己的優缺點和適用范圍，權責發生制更能有效的反應對住宅專項維修資金的管理效果，對于一些重要的核算項目如在途資金、退票資金、當期收益等應采用權責發生制。但對于銀行存款等項目應采用收付實現制。

(四)統一會計科目設置、財務會計報告編制會計科目應根據住宅專項維修資金會計對象的特點設置，同時要兼顧各地不同差異帶來的靈活性。資產類會計科目建議包括：“銀行存款”、“銀行定期存款”、“國家債券”、“應收利息”、“應收賬款”“預付賬款”；負債類會計科目建議包括：“住宅專項維修資金”、“應付賬款”、“預收賬款”；凈資產會計科目建議包括：“增值收益”“增值收益分配”；收支類會計科目建議包括：“業務收入”“業務支出”。財務會計報告建議應包含：“資產負債表”、“增值收益表”、“增值收益分配表”。

(五)統一利息分配制度住宅專項維修資金本息都應歸屬于全體業主所有，建議可參照住房公積金管理辦法明確統一的利息分配時間、利息分配利率，也可以按照一定期間，將期間產生的利息收入全部分配到分戶業主，個別地方提取利息收入作為管理機構的經費來源、或作為建立應急使用備用金等必須通過政府規章加以明確，以取得上位法的支撐。

(六)強化維修資金會計核算信息化系統的建設各地上千萬分戶的住宅專項維修資金的交存、使用、退款、劃轉、結息、余額等核算是依托于住宅專項維修資金信息管理系統實現，會計核算電算化系統依靠住宅專項維修資金信息管理系統數據及專戶銀行端數據進行匯總核算、對賬，其目的是實現銀行存款余額與分戶數據對等，出現不對等的原因，能及時查找數據差異原因。若單一的強化會計核算電算化系統實現分戶數據的核算顯然不現實，最明智的思路是將會計核算電算化系統嵌入住宅專項維修資金信息管理系統的一個子模塊，子模塊可以實現各類住宅專項維修資金業務、財務數據統計、記賬、財務會計報告等功能，應用信息技術實現對整個住宅專項維修資金的一體化管理。

(七)制定自管階段住宅專項維修資金財務管理規范可參照代管階段的相關規定，制定自管階段住宅專項維修資金財務管理規范、具體會計核算要求等，同時可借助專戶銀行的力量，引入第三方記賬、業主委員會主任離任審計等第三方服務規范自管階段的財務管理、會計核算。

三、結論

加快全國住宅專項維修資金財務管理辦法、會計核算辦法是規范維修資金管理的奠基石，也是國家和相關部門科學管理住宅專項維修資金的重要保障。

參考文獻：

[1]《住宅專項維修資金管理辦法》(中華人民共和國財政部令第165號).

[2]《住房公積金會計核算辦法》(財政部2000年1月1日).

[3]《成都市住宅專項維修資金管理辦法》(成都市人民政府令第195號).

作者：黎栩杞 單位：成都市物業事務服務中心