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摘要:本文以陜西省商南縣的406位農村住戶的問卷調查數據為基礎，運用SPASS軟件，對農村居民的城市購房意愿及其影響因素進行了統計分析。結果表明:商南縣當地農村居民的城市購房意愿不高，其中老人養老、子女教育、居住環境、工作需求、家庭收入水平、市場房屋價格等因素顯著影響了農村居民在城市購房的意愿。針對這幾個主要影響因素，我們建議政府可以從提高農村居民收入、抑制房價過快增長等方面來解決農村居民城市購房意愿不高的問題。

關鍵詞:農村居民;城市購房意愿;進城購房影響因素

1引言

目前，隨著我國城鎮化發展的腳步越來越快，出現了越來越多的農村居民離開農村來到城鎮并從事非農業生產。這種現象已經成為我國農村勞動力遷移過程中的一種特有現象，它是經濟形勢從傳統社會向成熟的現代社會轉變的產物。在21世紀初期，由于經濟制度和社會結構的改革，政府出臺了很多政策來鼓勵更多的農村居民離開農村來到城鎮并從事非農產業的工作。但是，由于農村資源極其的匱乏，導致了農村勞動力的大量流失，城鄉之間的差異在逐步擴大，而城鎮人口數量的急劇增加也造成了一些城鎮問題。如何在城市化高速發展的過程中，降低甚至消除以上出現的問題，如何讓農村居民來到城鎮能過上期望的生活，如何讓中國現代化和城市化進程更加穩步快速地發展，如何保障社會的穩定和公正，這都將是我們亟待解決的問題。

2研究進展

2．1國外研究進展

最早從人類學角度研究人口流動和遷移問題規律的是英國的Ravenstein，他于1885年提出“人口遷移法則”［1］，他認為遷移方向是多種可能的，主要的移動方向是從農村到城市。在Ravenstein的研究之后不斷有后人開始從各方面因素著手研究，例如赫伯爾在1938年正式提出“推拉”理論概念。之后在1959年，博格提出“推拉理論”［2］，在人口自由流動和市場經濟作用下，人口遷移會產生正、反兩種因素的結果，這兩種因素會分別產生積極和消極的結果。李(E．Slee)［3］在以上的基礎上引入了個體因素和遷入地的阻礙因素，并系統總結了推拉理論，他將會影響遷移行為因素的情況分為4個方面:(1)與遷入地有關的因素;(2)與遷出地有關的因素;(3)各種中間障礙;(4)個人因素。人口遷移的研究從理論轉向實踐是從第二次世界大戰以后，例如劉易斯的二元結構模型［4］。在二元結構模型的基礎上，托達羅(Todaro)［5］的預期收入理論認為預期的城鄉收入差異促使了農村居民向城市流動的決策得以施行。雖然之后的研究人員證實該理論的有效性，但它仍有一定的缺陷。

2．2國內研究進展

目前，國內的研究人員對農村居民進城定居意愿研究主要停留在理論的基礎上，但這僅是對以上研究理論的一種驗證和修正，并沒有產生出新的理論成果。張良悅，劉東(2008)［6］研究表明，中國農村勞動力的轉移受到戶籍制度的阻隔和農村土地制度的退出束縛。于是，在此基礎上設計了三個假設，即:(1)土地可以轉讓，農村勞動力退出農業生產，提供非農業生產;(2)勞動力供給農戶家庭的效用主要取決于消費和休閑;(3)家庭收入主要是農業收入和非農業收入。在此基礎上，提出了由生產和消費決定的農業家庭模式。黃錕(2011)［7］研究表明，土地物權空閑浪費以及受此影響而出現的土地流轉、土地補償標準過低、土地流轉困難等一系列問題都是受土地產權的缺陷影響，這些缺陷嚴重阻礙了城鎮化進程。這些研究都是從實證的角度進行的微觀研究，這些研究通常都是采用計量經濟學的方法，如二元Logit回歸模型、多元Logit回歸模型、Tobit模型、結構性Probit、持續時間分析等。

3數據分析

本研究數據主要來自于問卷調查。調研組選擇陜西省渭南市商南縣作為主要調查地點。調查方式是由被調查者作答，由調查員填寫問卷，每份問卷完成時間約需20分鐘。本項目中共發放調查問卷450份，收回428份，其中有效問卷406份，收回率95．10%，有效問卷比例達90．20%。問卷數據采用SPASS軟件處理。

3．1被調查者的基本情況

在調查對象中，性別方面，男性有購房意愿的比例占25．20%，女性占25．00%，男女總體有意愿購房的比例不大，比例所占不高;年齡構成上，23至40歲年齡階段的人數較多，23～40歲、40～50歲、50～60歲這三個年齡階段的有意愿購房的比例相似，都在25．00%左右，這三個年齡階段的人多數具備購房的經濟能力，也是購房的主要群體;家庭年收入方面，年收入3至5萬元的樣本最多，其中有購房意愿的占30．40%，較低的收入水平是制約購房意愿的直接因素;家庭年支出上，處于1．5至3萬元的人數較多，有購房意愿的比例為31．00%，年支出水平較低，當地居民花銷謹慎，一是因為農村傳統思想“攢錢傍身”，二是本身的經濟收入較低;在調查樣本中家庭收入來源主要有個體戶、外出打工、務農及其他，其中個體戶有購房意愿的較少僅11．10%，當地居民從事的多是傳統行業，這些行業的共同特征是收入穩定但不高。

3．2購房意愿

對“被調查者購房情況及意愿”分析可知，農村居民購房意愿并不高。73．89%的調查樣本無意愿購房，僅25．11%的調查樣本有購房意愿，整體的購房意愿不到三成。在這26．11%的有購房意愿的調查樣本中，11．80%的人近5年內并沒有購房打算，9．80%的人預期近3至5年購房，52．90%的人計劃近1至3年購房，僅25．50%的人1年內有購房意愿。如果在城市購房，92．00%的人不愿意退出農村宅基地并還耕、還林以獲取政府補助，僅8．00%的人愿意退耕還林。這與農村長期以來面朝黃土背朝天、以農為生的生存方式有關。不過，隨著時代的發展和當地受教育程度的提高，村民進城落戶的意識不斷提高，出現了部分村民愿意進城并退出農村宅基地、退耕還林的現象。通過對“城市購房的情況”和“是否自愿退出農村宅基地并還耕、還林以獲取政府補助”做交叉分析表及卡方檢驗可知，P值小于0．05，即城市購房情況與自愿退出農村宅基地并還耕、還林之間具有相關關系。由卡方檢驗可知在城市購買房屋情況與自愿退出宅基地之間具有相關關系，接下來細看其中的相關關系。在22．7%的已在城市購房人群中，20．3%的人愿意退出宅基地獲取政府補貼，僅2．4%的人不愿意。在占總比77．3%的未在城市購房人群中，69．0%的人不愿意退出宅基地，僅8．4%的人愿意退出宅基地。分析其中的原因可知，已經在城鎮購房的人對于閑置的農村住房多數人是愿意換取政府補貼的，而還未在城市購房的人中，絕大多數的人以農村住房為唯一穩定的居住源，如果沒有找到可以作為這唯一穩定居住源的備選居住源，他們多數是不愿意退出宅基地的，即使有政府補助。

3．3購房動機

由多重響應表可知，農村居民的購房動機主要有照顧老人、子女教育、改善居住條件、打工或創業需要，21．4%的人會為了給子女更好的教育資源而進城購房，18．1%的人考慮城鎮先進的醫療水平更利于照顧老人而進入城鎮生活，還有18．3%的人選擇進城購房是為了更方便地工作，而這幾個主要影響因素也是如今城鄉差距所在。3．4購房意愿的影響因素由調查分析可得，影響農村居民進城購房的最主要的因素是家庭經濟水平，占35．00%的比例;其次，24．10%的調查樣本認為是個人或家人的發展機會影響進城購房;還有22．20%的調查樣本認為是當地的旅游景區影響了當地居民進城購房;13．80%的調查樣本認為影響居民進城購房的主要因素是政府出臺的關于購房的優惠政策;最后分別有4．40%的調查樣本認為影響進城購房的最大影響因素是房價和物價水平，0．50%的調查樣本認為家人或親友的建議是最大影響進城購房的因素。以下采用多項Logistic回歸分析模型，對406名商南縣農村居民的問卷調查數據進行經濟計量分析。模型中用到的解釋變量主要包括房價和物價水平、政府出臺的關于購房的優惠政策、旅游景區的存在、家庭收入、個人或家人的發展機會以及家人和親戚朋友的建議等。指標及變量基本情況見下表。Logistic回歸分析中的中心概念的logit(邏輯)，它是勝算(odds)的自然對數。若p表示時間發生的概率、1－p表示時間不發生的概率，則模型為:根據SPASS統計分析軟件，將數據代入進行統計處理。統計結果顯示，影響農村居民購房意愿的主要因素及顯著性歸納如下。家庭收入檢驗值在0．01水平上顯著，且符號為正。其勝算比值Exp(B)大于1為7．357，其勝算值大于其他影響因素，代表家庭收入水平對購房意愿影響權重最大，作用最為明顯;個人或家人的發展機會因素的影響在0．05水平上顯著，且系數為正，驗證了兩者和購房意愿大體呈正相關;政府出臺的關于購房的優惠政策對購房意愿的影響在0．1水平上顯著，且系數為正，說明政府的購房優惠政策與農村居民進城購房意愿大體也呈正相關。因此，要想提高商南縣本地農村居民進城購房的意愿就應該提高當地居民家庭收入和政府推行更多的促進農村居民進城購房的積極政策。旅游景區的存在和房價、物價因素對農村居民進城購房意愿的影響分別在0．1和0．01水平上顯著，且系數為負。說明二者同農村居民進城購房意愿大體呈負相關。通過分析可知，當地旅游業發展越好，當地經濟越好，這便成為了當地的拉力，當地居民看到可觀的經濟發展必然更不愿意離開當地去到城市中。所以，除非政府給與搬遷者更優越的條件，令他們愿意放棄當地旅游業帶給他們的利益去追求更好的利益。對于房價來說，隨著房價上漲，農村居民購房意愿越低，且房價的勝算值為0．290，說明對于購房意愿的影響權重相對較大，因此想要提高農村居民的購房意愿，政府需要采取措施控制房價的過快上漲。由如下多重響應表可知，如果進城購房，32．4%的調查樣本希望政府能提供對農民購房優惠的政策，29．2%的調查樣本希望政府出臺針對農民子女就讀的政策，24．3%的調查樣本希望政府出臺針對農民醫療養老的政策，還有14．1%的調查樣本希望政府能出臺一些其他的有利政策能讓他們進城后有更好的居住環境。

4結論與建議

4．1結論

(1)農村居民城市購房意愿整體較低，只有近三成的被調查者有購房意愿，因此農村居民的購房意愿有待提高。(2)家庭經濟水平、個人或家人的發展機會、當地的旅游景區發展以及政府出臺的關于優惠購房的政策等因素顯著地影響購房意愿，所以可以通過提高家庭經濟水平、個人或家人的發展機會、當地的旅游景區發展以及政府出臺相應優惠的購房政策等來提高農村居民的購房意愿。(3)對于有購房意愿的農村居民，其購房動機主要有照顧老人、子女教育、改善居住條件、打工或創業需要，這些也正是現今城鄉主要的差異所在。(4)城市購房情況與自愿退出農村宅基地并還耕、還林之間具有相關關系。已經在城鎮購房的人對于閑置的農村住房多數人是愿意換取政府補貼的，而還未在城市購房的人中，絕大多數的人以農村住房為唯一穩定的居住源，如果沒有找到可以作為這唯一穩定居住源的備選居住源，他們多數是不愿意退出宅基地的，即使有政府補助。

4．2建議

(1)要讓農村居民在城市中定居，首先要提高其收入，即提高農村居民在城市購房的支付能力。提高支付能力的方法主要有:第一，政府提高農村居民最低工資水平。第二，政府應提供相應的銀行按揭貸款、住房公積金貸款、組合貸款政策或進一步發放住房補貼。房地產商也應該提供與其配套的分期付款營銷策略?，F在這些方法的實施在法律上是不允許的，但除了少數經商的包工頭有此條件，對于大多數農村居民來說，僅靠在城市打工的微薄收入，在城市購房是很困難的。所以利用這些手段可以極大提高農村居民在城市購房的意愿與能力。(2)進一步抑制房價過快增長，2011年國家房價調控初見成效，但相當一部分農村居民的支付能力還沒有達到相應的房價水平，面對這種情況，我們建議政府進一步調控房價。另外，購房意愿較低的農村居民把租房作為替代，這樣既可以較好地解決農村居民進城安置問題，又可以改善農村居民的居住現狀。(3)當地旅游業發展越好，當地經濟越好，這便成為了當地的拉力，當地居民看到可觀的經濟發展必然更不愿意離開當地去到城市中。所以，除非政府給與搬遷者更優越的條件，令他們愿意放棄當地旅游業帶給他們的利益去追求更好的利益。

參考文獻:

［6］黃錕．農村土地制度對新生代農村居民市民化的影響與制度創新［J］．農業現代化研究，2011(2):196－198．

［7］姚從容．論人口城鄉遷移與農村土地產權制度變遷［J］．人口與經濟，2003(2):69－74．

作者：鄒季穎 單位：西安財經大學