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一、《企業(yè)會計準(zhǔn)則第3號—投資性房地產(chǎn)》規(guī)范的內(nèi)容

《企業(yè)會計準(zhǔn)則第3號—投資性房地產(chǎn)》規(guī)范了投資性房地產(chǎn)的內(nèi)容包括：（1）出租的土地使用權(quán)；（2）長期持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)；（3）企業(yè)擁有并已出租的建筑物。自用房地產(chǎn)與作為存貨的房地產(chǎn)，不屬于投資性房地產(chǎn)。

二、閑置房地產(chǎn)的投資籌劃

企業(yè)持有閑置房地產(chǎn)的投資方式不外乎有兩種一是對外出租取得租金收入，二是以閑置房地產(chǎn)入股聯(lián)營從聯(lián)營企業(yè)分得利潤。那么考慮兩種方式所承擔(dān)的稅負(fù)哪一種投資方式對于持有閑置房地產(chǎn)的企業(yè)更有利呢？

（一）采取出租方式應(yīng)承擔(dān)的稅負(fù)

設(shè)：企業(yè)所屬于市區(qū)的閑置房地產(chǎn)一年的出租收入為A1，所涉及的稅負(fù)為：

營業(yè)稅：房屋租賃屬于服務(wù)業(yè)，按租金收入5%征稅，則為5%A1；

房產(chǎn)稅：房產(chǎn)稅依照租金收入計算繳納，稅率為12%，其稅負(fù)為12%A1；

城建稅：城建稅是按照企業(yè)所在地區(qū)稅率分別為7%、5%、1%，并以其所繳納的營業(yè)稅稅額為計稅依據(jù)，因企業(yè)所在地為市區(qū)，城建稅率可為7%，則城建稅為：7%×5%A1＝0.35%A1；

教育費附加：教育費附加是根據(jù)所繳納的營業(yè)稅和城建稅額為計稅依據(jù)，比率為3%，則教育費附加為3%×5%A1＝0.15%A1；

印花稅：對外出租房地產(chǎn)在訂立租賃合同時必須要繳納印花稅，《印花稅暫行條例》第3條規(guī)定：“按租賃金額的1‰貼花”，則印花稅稅負(fù)為：1‰A1；

所得稅：營業(yè)稅、城建稅、教育費附加、房產(chǎn)稅、印花稅可在稅前扣除，因此，所得稅稅負(fù)為：（A1－5%A1－12%A1－0.35%A1－0.15%A1－1‰A1）×33%＝27.192%A1；

出租方式應(yīng)承擔(dān)的總稅負(fù)＝營業(yè)稅＋房產(chǎn)稅＋城建稅＋教育費附加＋印花稅＋所得稅＝5%A1＋12%A1＋0.35%A1＋0.15%A1＋1‰A1＋27.192%A1＝44.792%A1

（二）采取聯(lián)營方式應(yīng)承擔(dān)的稅負(fù)

設(shè)：采取聯(lián)營方式每年分回的利潤為A2，該房地產(chǎn)的原值為M，使用面積為N。

房產(chǎn)稅：房產(chǎn)稅依據(jù)房地產(chǎn)原值一次性扣除10%—30%的余值計算，稅率為1．2%，若執(zhí)照30%扣除，則房產(chǎn)稅應(yīng)為（1－30%）M×1．2%＝0．84%M；

土地使用稅：土地使用稅是按照從量定額計征的，全國各地標(biāo)準(zhǔn)不同，以中等城市為例，其標(biāo)準(zhǔn)為0．4—8元/平方米，如果按標(biāo)準(zhǔn)0．8元/平方米計算，則土地使用稅＝0．8N；

所得稅：聯(lián)營企業(yè)分回利潤應(yīng)繳納的所得稅為33%×A2＝33%A2。

聯(lián)營方式應(yīng)承擔(dān)的總稅負(fù)＝房產(chǎn)稅＋土地使用稅＋所得稅＝0．84%M＋33%A2＋0．8N

（三）兩種投資方式的比較分析

對于投資企業(yè)來說，選擇哪一種投資方式對企業(yè)更為有利，主要應(yīng)以兩種投資方式承擔(dān)的稅負(fù)大小來考慮。由于租金的收入相對固定，而且在出租之前就可以確定，而聯(lián)營的收入則因影響因素多，不可確定性要更大一些，因此可以用租金來預(yù)測聯(lián)營收入。假設(shè)兩種投資方式承擔(dān)的稅負(fù)相等，即：

44.792%A1＝0．84%M＋33%A2＋8N

A2＝（44.792%A1－0．84%M－8N）÷33%

利用上述的函數(shù)公式進行測算，其基本結(jié)論是：如果預(yù)期聯(lián)營收入A2＜（44.792%A1－0．84%M－0．8N）÷33%，該項房產(chǎn)采取出租方式承擔(dān)的稅負(fù)小于聯(lián)營方式承擔(dān)的稅負(fù)，從稅收的角度考慮宜采用出租方式；如果預(yù)期聯(lián)營收入A2＞（44.792%A1－0．84%M－0．8N）÷33%，那么該項房產(chǎn)采取出租方式承擔(dān)的稅負(fù)大于聯(lián)營方式承擔(dān)的稅負(fù)，就可以選擇采取聯(lián)營方式。

例：某企業(yè)在中等城市繁華地帶有一處空房產(chǎn)，該房產(chǎn)原值為900萬元，實際使用面積為220平方米，如果對外出租每年可獲取租金收入150萬元；如果采用聯(lián)營方式，該企業(yè)每年可從被聯(lián)營企業(yè)分回利潤350萬元。

出租方式應(yīng)承擔(dān)的總稅負(fù)＝營業(yè)稅＋房產(chǎn)稅＋城建稅＋教育費附加＋印花稅＋所得稅＝5%×150＋12%×150＋7%×5%×150＋3%×5%×150＋1‰×150＋（150－5%×150＋12%×150＋7%×5%×150＋3%×5%×150＋1‰×150）×33%＝67．188（萬元）

聯(lián)營方式應(yīng)承擔(dān)的稅負(fù)＝房產(chǎn)稅＋土地使用稅＋所得稅＝900×（1－30%）×1．2%＋0．8×220＋150×33%＝233．06（萬元）

對于該企業(yè)采取出租方式應(yīng)承擔(dān)的總稅負(fù)67．188萬元小于聯(lián)營方式應(yīng)承擔(dān)的稅負(fù)233．06萬元，因此該閑置房地產(chǎn)應(yīng)該選擇出租投資方式。當(dāng)然，在這里只是考慮了兩種投資方式分別承擔(dān)的稅負(fù)因素，而實際在做具體財務(wù)決策時還應(yīng)該考慮投資的風(fēng)險和合同的要求等因素。