房地產投資系統范文
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一風險概念的界定
Willet（1901）在所作的博士論文《風險與保險的經濟理論》中第一次提出風險的定義:“風險是關于不愿意發生的事件發生的不確定性之客觀體現。”根據風險理論的研究,風險是指人們對未來行為的不確定性而可能引致后果與預定目標發生的負偏離。偏差的程度越大,風險就越大,反之就越小。這種偏差可以用兩個參數來描述,一個是發生偏差的可能性,也就是偏差發生的概率;二是偏差的方向和大小,也就是后果。所以,風險可以定義為是某種事件發生損失的概率及其后果的函數,即R=f(p,c)
R代表風險
P代表不利事件發生的概率
C代表不利事件發生的結果
二風險的類型
證券投資組合理論（Markowitz1952）和資本資產定價CAPM模型（Sharpe1964）這兩種理論將證券投資的風險歸納為系統風險和非系統風險兩大類。對于系統風險和非系統風險劃分的原則是：這種風險是否會影響到市場內所有的投資項目，能否由投資者設法避免或消除。對整個市場內所有投資項目均產生影響，投資者無法避免或消除的風險統稱為系統風險（SystematicRisk）；而只對市場內個別項目產生的影響，可以由投資者設法避免或通過投資組合方法消除的風險，統稱為非系統風險（UnsystematicRisk）。
任何風險，包括房地產投資，都要面臨上述證券投資的風險風險。房地產投資是典型的高投入高風險項目，全面深入分析風險是投資決策的前提條件之一。非系統風險如財務風險可以通過加強現金流管理，上市融資等方式加以避免；而系統風險可以決定投資的成敗，必須認真分析。房地產投資主要面臨如下幾方面系統風險
1通貨膨脹風險
是指投資完成后所收回的資金與投入的資金相比購買力降低給投資者帶來的風險。由于所有的投資要求有一定的時間周期，尤其房地產投資周期較長，因此只要通貨膨脹的因素存在，投資者就要面臨通貨膨脹的風險。通貨膨脹風險不僅僅對一個投資者所不能避免或消除的。通貨膨脹風險直接降低投資的實際收益率，因此應該引起房地產投資者的高度重視。投資者在進行投資決策時，要充分考慮到通貨膨脹的影響，適當調整其要求的最低收益率。
2周期風險
周期風險是房地產業的周期波動給投資者帶來的風險。正如經濟周期的存在一樣，房地產業的發展也有周期性的循環。房地產業的周期可分為復蘇與發展、繁榮（波峰）、危機與衰退、蕭條（波谷）四個階段。據統計，美國房地產業的周期大約為18-20年，香港約為7-8年，日本約為8-10年。當房地產業從繁榮階段進入危機與衰退階段，房地產業將出現持續時間較長的房地產價格下降、交易量銳減、新開發建設規模收縮等情況，給房地產投資者造成損失。房地產價格的大幅下跌和市場成交量的萎縮，使一些實力不強、抗風險能力較弱的投資者因資金債務等問題而破產。
3政策性風險
由于房地產業與國家經濟緊密相關，因此在很大程度上受到政府的控制。政府對租金、售價的限制政策，對土地出讓、使用的政策，對環境保護的政策，尤其對固定資產投資規模的宏觀調控政策和金融方面的政策以及新的稅務政策，都給房地產投資者帶來風險。我國1993年的對房地產投資的宏觀調控政策和1994年出臺的土地增值稅征收條例等對房地產業產生了顯著的影響。
4政治風險
房地產的不可移動性使房地產投資者要承擔相當程度的政治風險。政治風險主要包括以下因素：政變、戰爭、經濟制裁、外來侵略、社會騷亂等。政治風險一旦發生，不僅會直接給建筑物造成損害，而且會引起一系列其它風險的發生，是房地產投資中危害最大的一種風險。
四中國的特殊國情
中國與西方發達國家相比，經濟社會文化背景差異很大。根據1992年部分專家對私營企業的停業原因的調查，1984年《福布斯》雜志對美國金融分析專家關于房地產投資所做的調查將房地產的政策風險社會風險經濟風險技術風險和自然風險賦予相應的權重位序如下表
政策風險社會風險經濟風險技術自然風險
中國13254
美國32145
在中國進行房地產投資必須把系統風險排在首位。至于如何把此風險降低到最低程度還需要下一步認真討論。
