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一風險概念的界定

Willet（1901）在所作的博士論文《風險與保險的經(jīng)濟理論》中第一次提出風險的定義:“風險是關于不愿意發(fā)生的事件發(fā)生的不確定性之客觀體現(xiàn)?！备鶕?jù)風險理論的研究,風險是指人們對未來行為的不確定性而可能引致后果與預定目標發(fā)生的負偏離。偏差的程度越大,風險就越大,反之就越小。這種偏差可以用兩個參數(shù)來描述,一個是發(fā)生偏差的可能性,也就是偏差發(fā)生的概率;二是偏差的方向和大小,也就是后果。所以,風險可以定義為是某種事件發(fā)生損失的概率及其后果的函數(shù),即R=f(p,c)

R代表風險

P代表不利事件發(fā)生的概率

C代表不利事件發(fā)生的結果

二風險的類型

證券投資組合理論（Markowitz1952）和資本資產定價CAPM模型（Sharpe1964）這兩種理論將證券投資的風險歸納為系統(tǒng)風險和非系統(tǒng)風險兩大類。對于系統(tǒng)風險和非系統(tǒng)風險劃分的原則是：這種風險是否會影響到市場內所有的投資項目，能否由投資者設法避免或消除。對整個市場內所有投資項目均產生影響，投資者無法避免或消除的風險統(tǒng)稱為系統(tǒng)風險（SystematicRisk）；而只對市場內個別項目產生的影響，可以由投資者設法避免或通過投資組合方法消除的風險，統(tǒng)稱為非系統(tǒng)風險（UnsystematicRisk）。

三房地產投資的系統(tǒng)風險

任何風險，包括房地產投資，都要面臨上述證券投資的風險風險。房地產投資是典型的高投入高風險項目，全面深入分析風險是投資決策的前提條件之一。非系統(tǒng)風險如財務風險可以通過加強現(xiàn)金流管理，上市融資等方式加以避免；而系統(tǒng)風險可以決定投資的成敗，必須認真分析。房地產投資主要面臨如下幾方面系統(tǒng)風險

1通貨膨脹風險

是指投資完成后所收回的資金與投入的資金相比購買力降低給投資者帶來的風險。由于所有的投資要求有一定的時間周期，尤其房地產投資周期較長，因此只要通貨膨脹的因素存在，投資者就要面臨通貨膨脹的風險。通貨膨脹風險不僅僅對一個投資者所不能避免或消除的。通貨膨脹風險直接降低投資的實際收益率，因此應該引起房地產投資者的高度重視。投資者在進行投資決策時，要充分考慮到通貨膨脹的影響，適當調整其要求的最低收益率。

2周期風險

周期風險是房地產業(yè)的周期波動給投資者帶來的風險。正如經(jīng)濟周期的存在一樣，房地產業(yè)的發(fā)展也有周期性的循環(huán)。房地產業(yè)的周期可分為復蘇與發(fā)展、繁榮（波峰）、危機與衰退、蕭條（波谷）四個階段。據(jù)統(tǒng)計，美國房地產業(yè)的周期大約為18-20年，香港約為7-8年，日本約為8-10年。當房地產業(yè)從繁榮階段進入危機與衰退階段，房地產業(yè)將出現(xiàn)持續(xù)時間較長的房地產價格下降、交易量銳減、新開發(fā)建設規(guī)模收縮等情況，給房地產投資者造成損失。房地產價格的大幅下跌和市場成交量的萎縮，使一些實力不強、抗風險能力較弱的投資者因資金債務等問題而破產。

3政策性風險

由于房地產業(yè)與國家經(jīng)濟緊密相關，因此在很大程度上受到政府的控制。政府對租金、售價的限制政策，對土地出讓、使用的政策，對環(huán)境保護的政策，尤其對固定資產投資規(guī)模的宏觀調控政策和金融方面的政策以及新的稅務政策，都給房地產投資者帶來風險。我國1993年的對房地產投資的宏觀調控政策和1994年出臺的土地增值稅征收條例等對房地產業(yè)產生了顯著的影響。

4政治風險

房地產的不可移動性使房地產投資者要承擔相當程度的政治風險。政治風險主要包括以下因素：政變、戰(zhàn)爭、經(jīng)濟制裁、外來侵略、社會騷亂等。政治風險一旦發(fā)生，不僅會直接給建筑物造成損害，而且會引起一系列其它風險的發(fā)生，是房地產投資中危害最大的一種風險。

四中國的特殊國情

中國與西方發(fā)達國家相比，經(jīng)濟社會文化背景差異很大。根據(jù)1992年部分專家對私營企業(yè)的停業(yè)原因的調查，1984年《福布斯》雜志對美國金融分析專家關于房地產投資所做的調查將房地產的政策風險社會風險經(jīng)濟風險技術風險和自然風險賦予相應的權重位序如下表

政策風險社會風險經(jīng)濟風險技術自然風險

中國13254

美國32145

在中國進行房地產投資必須把系統(tǒng)風險排在首位。至于如何把此風險降低到最低程度還需要下一步認真討論。