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售樓書是合作公司或其人制作的、向不特定的人發(fā)送的有關(guān)預(yù)售房屋的圖片和文字說明。在房屋預(yù)售行為發(fā)生時(shí)，房屋尚未建成，購房人不能通過實(shí)物，而只能通過售樓書來了解所購房屋的狀況。問題在于，售樓書的法律性質(zhì)如何？在發(fā)生房地產(chǎn)質(zhì)量糾紛以后，售樓書能否作為判定當(dāng)事人的權(quán)利義務(wù)的法律依據(jù)？

一般認(rèn)為，售樓書的作用相當(dāng)于廣告的作用，在法律上不能成為要約，只能當(dāng)作要約邀請(qǐng)。因?yàn)椋?）與要約不同，售樓書是向不特定的人發(fā)送的；（2）售樓書沒有規(guī)定有效期限，而要約所載明的條件一般都附有期限；（3）售樓書通常都要聲明保留隨時(shí)修改的權(quán)利（這種聲明一般是在售樓書的最后一頁用最小的字寫在最不顯眼的地方），而要約在有效期內(nèi)是不能更改的；（4）要約因承諾而成立合同關(guān)系，但持有售樓書的購房人的單方承諾不能表明預(yù)售行為的成立，雙方還需簽訂書面購房合同。因此，承諾并不使售樓書對(duì)當(dāng)事人發(fā)生法律約束力。

我國《合同法》第14條規(guī)定要約是希望和他人訂立合同的意思表示，該意思表示應(yīng)當(dāng)內(nèi)容具體確定，同時(shí)表明經(jīng)受要約人承諾，要約人即受該意思表示約束。第15條規(guī)定商業(yè)廣告為要約邀請(qǐng)。在社會(huì)生活中，商品廣告不因顧客的承諾而直接產(chǎn)生合同關(guān)系。但這無損于售樓書的法律作用。因?yàn)椋课蓊A(yù)售是一種較為特殊的法律行為，它不是現(xiàn)貨交易，也不同于一般的期貨買賣，它是將要建成的不動(dòng)產(chǎn)的權(quán)利轉(zhuǎn)讓。關(guān)于該不動(dòng)產(chǎn)，并無統(tǒng)一的規(guī)格和特定的標(biāo)準(zhǔn)供雙方當(dāng)事人參照履行，加上其公用設(shè)施和配套設(shè)施的不確定性以及工程施工和裝修的隨意性，如果售樓書沒有一定的法律約束力，則欺詐性商業(yè)行為提供了條件，并且對(duì)購房人是極不公平的。因?yàn)椋?/p>

（1）售樓書使購房人對(duì)所購房屋產(chǎn)生合理期望。在沒有現(xiàn)房或樣板房的情況下，購房人只能通過售樓書了解房屋的位置、結(jié)構(gòu)、間隔、裝修和設(shè)施配套情況，購房人依據(jù)售樓書產(chǎn)生購買房屋的意向。

（2）售樓書是預(yù)售合同的基礎(chǔ)。購房人所以接受所購房屋的價(jià)格，是基于對(duì)售樓書的確信。在簽訂認(rèn)購書的房屋預(yù)售中，由于認(rèn)購書往往沒有質(zhì)量條款，質(zhì)量條款一般在正式的購房合同中設(shè)定，購房人簽訂認(rèn)購書和支付定金的依據(jù)就是售樓書。

（3）售樓書是預(yù)售合同的補(bǔ)充。預(yù)售合同往往只就所購房屋的面積、裝修標(biāo)準(zhǔn)和價(jià)款等作出規(guī)定，而對(duì)公用設(shè)施和配套設(shè)施的質(zhì)量不作規(guī)定，但公用設(shè)施和配套設(shè)施的建筑安裝費(fèi)用實(shí)際上是眾多購房人共同負(fù)擔(dān)的，也就是說，在購房人所付購樓款中，已經(jīng)包含了公用設(shè)施和配套設(shè)施的費(fèi)用，合作公司應(yīng)當(dāng)履行相應(yīng)的義務(wù)，但是在合同沒有規(guī)定的情況下，其義務(wù)的履行只能以售樓書為準(zhǔn)。

（4）《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》有類似規(guī)定。該法第22條的規(guī)定是：“經(jīng)營(yíng)者以廣告、產(chǎn)品說明、實(shí)物樣品或者其他方法表明商品或者服務(wù)的質(zhì)量狀況的，應(yīng)當(dāng)保證其提供的商品或者服務(wù)的實(shí)際質(zhì)量與表明的質(zhì)量相符。

（5）《廣告法》對(duì)售樓書之類的廣告宣傳的真實(shí)性有明確要求。其第3條規(guī)定廣告應(yīng)當(dāng)真實(shí)、合法；其第38條規(guī)定虛假廣告，欺騙和誤導(dǎo)消費(fèi)者，使購買商品或者接受服務(wù)的消費(fèi)者的合法權(quán)益受到損害的，由廣告主依法承擔(dān)民事責(zé)任。

因此，售樓書即使不構(gòu)成要約，也構(gòu)成合同的一部分或合同的附其內(nèi)容對(duì)房地產(chǎn)公司應(yīng)當(dāng)具有約束力。當(dāng)然，并不是指所有的內(nèi)容都有約束力，那些與房地產(chǎn)公司的直接行為無關(guān)，也缺少客觀檢標(biāo)準(zhǔn)的內(nèi)容（比如多少分鐘的路程可以到火車站飛機(jī)場(chǎng)、以及環(huán)境優(yōu)美升值潛力無限等廣告語言）是無法具有約束力的。同時(shí)，如果房地產(chǎn)公司在收取購房人的購房定金之前對(duì)售樓書進(jìn)行了修改，或者預(yù)售合同對(duì)有關(guān)事項(xiàng)（比如裝修標(biāo)準(zhǔn)）另有約定，則售樓書的作用也應(yīng)作相應(yīng)改變。

在淡水香港城集團(tuán)訴訟中，發(fā)展商制作的售樓書說明：商場(chǎng)用玻璃幕墻及鏡面不銹鋼裝飾外墻，市場(chǎng)中庭鋪名貴典雅之云石及大理石，采用進(jìn)口行人電動(dòng)扶梯等。在售樓書的背面右下側(cè)，發(fā)展商以較小的字體印上：“本售樓書內(nèi)容均按可靠材料編寫，并經(jīng)小心核對(duì)，大廈規(guī)格如有更改，恕不另行通知，也不構(gòu)成任何承諾或合約部分，大廈業(yè)主及其人也無須對(duì)此負(fù)責(zé)。書中所示圖則僅作示意用途。業(yè)主保留更改圖則權(quán)利，新廈間隔以政府批核為準(zhǔn)。”該案二審時(shí)，廣東省高級(jí)人民法院在判決中認(rèn)為，發(fā)展商“在送給上訴人的售樓說：書中對(duì)于商場(chǎng)使用的裝修材料和商場(chǎng)內(nèi)設(shè)施所作的承諾，應(yīng)視為被上訴人為自己增設(shè)了一項(xiàng)義務(wù)，從消費(fèi)者購買該商場(chǎng)來說，該商場(chǎng)的裝飾和設(shè)施狀況如何，直接影響該商場(chǎng)的使用價(jià)值。”判決書接著引用了消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)第22條的規(guī)定，認(rèn)定發(fā)展商“在售樓說明書中對(duì)于該商場(chǎng)裝飾和設(shè)施所作的承諾對(duì)其有約束力。”

至于售樓書背后的“大廈規(guī)格如有更改，恕不另行通知，也不構(gòu)成任何承諾或合約部分，大廈業(yè)主及其人也無須對(duì)此負(fù)責(zé)”等內(nèi)容，法院認(rèn)為“因其違反《中華人民共國和消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》第22條的規(guī)定，損害消費(fèi)者的合法權(quán)益，因而是無效的。”