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在當(dāng)前的經(jīng)濟大發(fā)展的背景下，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)空前壯大，并逐漸走向低端項目和高端項目的兩極分化。這就意味著中國一部分房地產(chǎn)企業(yè)需要努力開拓新的市場，尋求新的發(fā)展。而房地產(chǎn)作為海外投資風(fēng)險最大的行業(yè)之一，其海外投資必須十分慎重，因此，對于其投資主體所在區(qū)域、投資進(jìn)入模式的研究也尤為重要。

一、房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的特點

房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)是指從事土地以及對房地產(chǎn)的開發(fā)、經(jīng)營、管理和服務(wù)集一體的行業(yè)，主要包括：對國有土地使用權(quán)的出讓和對房地產(chǎn)的開發(fā)以及再開發(fā)；房地產(chǎn)經(jīng)營活動；房地產(chǎn)中介服務(wù)；房地產(chǎn)市場的調(diào)控和監(jiān)管。

房產(chǎn)市場則是指從事房產(chǎn)和土地的出售、租賃、買賣以及抵押等交易活動的場所或領(lǐng)域。房產(chǎn)市場是房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)進(jìn)行社會生產(chǎn)和再生產(chǎn)的基本條件，并可以帶動很多產(chǎn)業(yè)例如建筑業(yè)、建材工業(yè)等行業(yè)的發(fā)展。通過市場機制，房地產(chǎn)市場可以及時地實現(xiàn)房地產(chǎn)的價值和使用價值，同時可以提高房地產(chǎn)業(yè)的經(jīng)濟效益，并且可以促進(jìn)對房地產(chǎn)資源的有效配置以及房產(chǎn)建設(shè)資金的良性循環(huán)，是整個房地產(chǎn)市場體系中最具有代表性，同時也是最重要的部分，在整個房地產(chǎn)市場體系中處于主體地位。由于房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)品得獨特性質(zhì)，導(dǎo)致房地產(chǎn)業(yè)的國際化經(jīng)營具備較其他行業(yè)有許多不同。在進(jìn)行國際化經(jīng)營時我們需要充分考慮到房地產(chǎn)產(chǎn)品的差異的特性，體現(xiàn)在以下幾個方面：

1.區(qū)域的差異。房地產(chǎn)產(chǎn)品的位置具有不可移動性和固定性，所以特定的消費者只會在特定的市場區(qū)域內(nèi)來選擇房地產(chǎn)商品，就造成了在不同市場區(qū)域內(nèi)所供給的房地產(chǎn)產(chǎn)品難以互相替代或是競爭的現(xiàn)狀，因而房地產(chǎn)市場較難形成統(tǒng)一，于是也就不存在統(tǒng)一的市場競爭和市場價格，每座城市不同區(qū)域的房地產(chǎn)市場也會出現(xiàn)具有各自比較獨特的發(fā)展態(tài)勢。

2.消費的需求差異。在這種經(jīng)濟發(fā)展大背景下，消費者對房地產(chǎn)產(chǎn)品的需求日趨多樣化，通常會綜合考慮根據(jù)房屋的區(qū)位、戶型結(jié)構(gòu)、工程建設(shè)的質(zhì)量、房屋周圍的環(huán)境、房屋的物業(yè)管理水平、住宅周邊的公共服務(wù)設(shè)置的建設(shè)程度以及社區(qū)文化等多種因素進(jìn)行需求選擇，導(dǎo)致房地產(chǎn)客戶群體的需求具有很大的差異性。

3.價格的差異。價格差異過大是房地產(chǎn)商品的最大的特點。以上海、廣州的房地產(chǎn)商品為例，2009年北京、上海和廣州的商品住宅的均價之間差別在2~3倍之間，而他們的均價均高出全國商品住宅的平均價格。

房地產(chǎn)產(chǎn)品的以上三個主要特點在一定程度上決定了房地產(chǎn)對外投資的方式選擇。例如與制造業(yè)相比，正是因為房地產(chǎn)產(chǎn)品的不可移動性的特點所決定的它不可能像制造業(yè)產(chǎn)品一樣選擇出口的進(jìn)入模式。結(jié)合目前中國房地產(chǎn)市場吸收外資以及房地產(chǎn)對外投資的現(xiàn)狀看，房地產(chǎn)業(yè)國際化經(jīng)營以對外直接投資為主體。

二、中國房地產(chǎn)FDI的國際環(huán)境分析

近幾年的整個國際經(jīng)濟環(huán)境呈現(xiàn)著非常明顯的特點。首先，全球經(jīng)濟的增長腳步變緩，同時各國的經(jīng)濟增長非常不平衡。特別是2007年下半年開始爆發(fā)的美國次貸危機以來，隨之而來的全球性質(zhì)的經(jīng)濟危機的持續(xù)影響使得世界主要工業(yè)國家經(jīng)濟增長都遭到重創(chuàng)。其次，中國幾年來的經(jīng)濟增長速度引起了世界上其他各國的關(guān)注。而世界上的部分發(fā)達(dá)國家和發(fā)展中國家卻表現(xiàn)平平，所以這就造成了在發(fā)展速度上的兩極分化的現(xiàn)象日趨嚴(yán)重。當(dāng)然，世界經(jīng)濟形勢的跌宕起伏和中國強勁崛起，將會給中國企業(yè)當(dāng)然包括房地產(chǎn)業(yè)提供了一個很好的對外直接投資的機會。最后，為實現(xiàn)對有關(guān)資源的全球配置，世界各國對各自的經(jīng)濟結(jié)構(gòu)進(jìn)行調(diào)整，對產(chǎn)業(yè)進(jìn)行升級。經(jīng)濟全球化的具體表現(xiàn)是：在貿(mào)易各國之間，跨國商品與服務(wù)類交易在不斷地擴大，同時資本的流動和技術(shù)的傳播在不斷地增加。除此之外，在經(jīng)濟全球化的進(jìn)程中，對外直接投資的機遇對每一個國家來說都是相同并且日益增加的。針對這一國際現(xiàn)狀，中國房地產(chǎn)業(yè)更要利用中國加入世界貿(mào)易組織和部分國家房地產(chǎn)業(yè)市場全面開放的機會，積極穩(wěn)妥并且大膽地走出去，進(jìn)入跨國企業(yè)全球貿(mào)易體系，通過對外直接投資這一渠道和資源的相對優(yōu)勢來尋求對自己更加有利的投資區(qū)域，使房地產(chǎn)業(yè)價值鏈得以在全球范圍內(nèi)實現(xiàn)優(yōu)化重組和配置。

三、中國房地產(chǎn)國際化的發(fā)展現(xiàn)狀

從2004—2009年，中國房地產(chǎn)對外直接投資規(guī)模的總體趨勢在不斷擴張，從對外直接投資流量來看，2004年對外直接投資流量為851萬美元，2009年對外直接投資流量為9.3814億美元，年平均增長率為21.85%，從對外直接投資存量上來看，2004年對外直接投資存量為2.0251億美元，2009年為53.4343億美元，年平均增長率為507.72%。其中2008年受全球經(jīng)濟危機的影響，中國房地產(chǎn)對外直接投資的流量與存量均存在下降，但是2009年整體又恢復(fù)大幅度上升趨勢。

但是，從全國對外直接投資的流量的行業(yè)分布來看，除了2008年中國房地產(chǎn)業(yè)對外直接投資因為受到全球金融風(fēng)暴的影響外，雖然中國房地產(chǎn)對外直接投資凈額雖然基本呈現(xiàn)上升趨勢，但是占中國對外直接投資總凈額的比例中偏小。房地產(chǎn)對外直接投資還有很大的發(fā)展空間。

2009年中國房地產(chǎn)業(yè)對世界主要經(jīng)濟體的直接投資分布中，對香港地區(qū)的房地產(chǎn)業(yè)直接投資存量為40.8418億美元，占對香港全部行業(yè)直接投資存量的2.4%；對歐盟房地產(chǎn)業(yè)直接投資存量為8800萬美元，占對歐盟全部行業(yè)直接投資存量的1.4%；對美國房地產(chǎn)業(yè)直接投資存量為4592萬美元，占對美國全部行業(yè)直接投資存量的1.4%；對澳大利亞房地產(chǎn)業(yè)直接投資存量為1.64164億美元，占對澳大利亞全部行業(yè)直接投資存量的2.8%；對俄羅斯房地產(chǎn)業(yè)直接投資存量為7.1339億美元，占對俄羅斯所有行業(yè)直接投資存量的32.1%；對東南亞國家聯(lián)盟的房地產(chǎn)業(yè)直接投資存量為5971萬美元。占對東南亞國家聯(lián)盟全部行業(yè)直接投資存量的0.6%。全部看來，中國房地產(chǎn)業(yè)對外直接投資主要集中在香港地區(qū)，其次是俄羅斯，是對俄羅斯直接投資行業(yè)存量分布最多的行業(yè)。再次是澳大利亞地區(qū)，是對澳大利亞直接投資行業(yè)存量分布第二多的行業(yè)。

四、中國房地產(chǎn)業(yè)FDI特點及發(fā)展存在的問題

由以上可以看出，中國房地產(chǎn)企業(yè)FDI的區(qū)位分部不均衡，表現(xiàn)出相對集中的特點。如圖2所示，中國房地產(chǎn)業(yè)對避稅地香港地區(qū)FDI存量占全部房地產(chǎn)業(yè)FDI存量的76.4%以上。當(dāng)然，這與中國FDI整體集中在中國香港、開曼群島和英屬維爾京群島這世界主要三大避稅地的現(xiàn)狀分不開。中國房地產(chǎn)業(yè)FDI第二集中地是俄羅斯，對俄羅斯FDI存量占房地產(chǎn)總FDI存量的13.35，這在很大程度上歸結(jié)于俄羅斯近幾年以每年5%的經(jīng)濟增長速度，俄羅斯的經(jīng)濟高速增長導(dǎo)致有購買力的階層對新建住宅的高需求，從而使得俄羅斯房地產(chǎn)市場進(jìn)入活躍期。但是這種對某一地區(qū)過度集中的房地產(chǎn)投資格局在長遠(yuǎn)利益上看不是非常利于中國房地產(chǎn)企業(yè)國際化經(jīng)營的發(fā)展，并且會在一定程度上對中國房地產(chǎn)企業(yè)國際化發(fā)展帶來不利的影響，主要表現(xiàn)在三個方面：（1）中國房地產(chǎn)業(yè)FDI區(qū)域的過分集中而導(dǎo)致的自相競爭。房地產(chǎn)業(yè)FDI的目的在于更好地利用世界的市場和資源來促進(jìn)企業(yè)自身的發(fā)展，自相競爭對中國房地產(chǎn)企業(yè)的整體發(fā)展沒有好處；（2）不利于房地產(chǎn)企業(yè)投資風(fēng)險的分散。當(dāng)中國與東道國發(fā)生政治沖突或者東道國發(fā)生經(jīng)濟危機時，房地產(chǎn)商品作為不可以移動的商品必然會造成眾多的國內(nèi)企業(yè)的投資失敗，更為嚴(yán)重的是這種失敗在一定程度上會對國內(nèi)經(jīng)濟造成一定的連鎖反應(yīng)；（3）不利于中國房地產(chǎn)企業(yè)比較優(yōu)勢的發(fā)揮。再者，從各項指標(biāo)可以看出，中國房地產(chǎn)的國際化發(fā)展還處在初期水平。中國2009年房地產(chǎn)FDI合同額僅占世界房地產(chǎn)FDI合同額的1.3%。并且即使在國內(nèi)算是技術(shù)實力比較雄厚的大型的房地產(chǎn)企業(yè)在其進(jìn)行跨國經(jīng)營的過程中依然主要是依靠其低廉的勞動力優(yōu)勢而不是技術(shù)優(yōu)勢。從整體層面上看中國房地產(chǎn)FDI目前還存在著如下的問題：

1．缺乏成本優(yōu)勢。與制造業(yè)相類似，中國的房地產(chǎn)企業(yè)在國際化經(jīng)營過程中的比較優(yōu)勢為成本優(yōu)勢，造成這種優(yōu)勢的原因在于國內(nèi)勞動力的低成本和對整個工程技術(shù)管理的低成本。然而由于近年來逐漸發(fā)展的國際經(jīng)濟規(guī)則的制約，中國的這種比較優(yōu)勢的發(fā)揮受到很大程度的制約。在國際經(jīng)濟規(guī)則當(dāng)中明確地對勞動力的國際間流動作出限制。針對這一限制中國的制造業(yè)選擇通過大量生產(chǎn)制造流動性強的產(chǎn)品還弱化這一限制，然而對于房地產(chǎn)業(yè)來說房地產(chǎn)產(chǎn)品的特點是缺乏流動性，正是房地產(chǎn)產(chǎn)品的這一特點對房地產(chǎn)國際化經(jīng)營在目前受到制約。

2．缺乏咨詢服務(wù)能力。根據(jù)對房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的界定，當(dāng)前的房地產(chǎn)業(yè)是集生產(chǎn)、技術(shù)和服務(wù)為一體的產(chǎn)業(yè)，而不僅僅只是房地產(chǎn)工程。然而由于中國的建筑管理體制的客觀原因?qū)е轮袊慕ㄖ┕ず驮O(shè)計各自單獨成體，這樣對施工和設(shè)計的認(rèn)為隔離導(dǎo)致中國到目前為止還缺乏類似于國外的那種工程公司或者工程咨詢公司。也正是因為這種缺失從而導(dǎo)致中國房地產(chǎn)企業(yè)國際化經(jīng)營過程中會面臨更多的由于國際化經(jīng)營經(jīng)驗以及人才的缺乏而導(dǎo)致的風(fēng)險。

3．缺乏足夠融資。就目前情況來看，中國房地產(chǎn)業(yè)的所現(xiàn)有的融資程度完全沒有達(dá)到國際上房地產(chǎn)FDI的需要水平。融資水平的缺乏主要表現(xiàn)在房地產(chǎn)企業(yè)的融資困難，融資風(fēng)險抵押超過企業(yè)的承受能力，政府對房地產(chǎn)業(yè)融資的政策性支持太少，政府對融資的管理機制不夠完善等。

4．存在著語言及文化的障礙。語言和文化的差異是對中國企業(yè)跨國經(jīng)營造成制約的非常常見的因素，在與對方的溝通和談判、尤其是對客戶群的開發(fā)過程中會遇到障礙。

總的來說，中國的房地產(chǎn)跨國經(jīng)營之路才剛剛開始，而且此路非常漫長。在這條發(fā)展之路上需要得到政府以及企業(yè)自身的協(xié)助從而對各種制約因素進(jìn)行克服。