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步入21世紀的前10年中，房地產業在我國發展迅速，而且隨著我國經濟的快速發展和持續繁榮，房地產業已經成為我國經濟發展速度快、影響面廣、涉及上下游產業眾多的支柱產業。目前房地產業發展遇到的問題是房地產貸款在銀行貸款中比重過高，房地產信貸風險過度集中于銀行系統。當前房地產行業迫切需要銀行外的融資渠道，以解決開發和經營的資金問題。如何滿足房地產建設資金的需求同時又能保證投資的安全性，則成為絕大多數房地產業參與者的首要考慮。房地產投資信托基金((REITs)是由基金公司和其他發起人向不確定的投資者發行受益憑證，將社會上的資金集中起來，匯集成具有一定規模的信托財產，并由信譽良好的金融機構充當募集資金的托管人，對房地產證券和房地產項目開發進行直接和間接的投資。房地產投資信托基金不僅可以解決房地產公司的外部融資渠道單一和融資難問題，而且也可以促進房地產業的資金結構和產品結構的優化，并為中小投資者參與房地產投資和收益分配提供了現實途徑，是房地產業發展的一條較好的融資渠道。因此，探討中國房地產投資信托發展具有重要的現實意義。

一、目前我國房地產市場融資狀況

過去10年里，我國帶有REITs色彩或其過渡產品的實踐在房地產及金融領域不斷進行，如集合資金信托計劃、房地產公司嘗試回購式產權商鋪等都帶有非常強的REITs色彩。實踐的結果也不同程度地改善了房地產企業資金短缺的狀況。

近年來，在推動城市化進程中，國家實行了寬松的信貸政策，房地產企業融資非常容易，使得近幾年房地產發展迅猛，呈現供需兩旺的市場態勢。經過約5年的高速增長，房地產開發貸款和住房抵押貸款已經占銀行貸款總量相當的比重，房地產金融的風險也越積越高。

2011年以來，央行存款準備金利率的連創新高，控制了貨幣市場整體的流通規模，直接影響了房地產行業的資金供給量，將會導致許多房產開發商無法再得到充足的信貸資金，一是許多準備開工項目和新開工項目如果自有資本金比重不足將無法開工或停工;二是已經開工建設到中期的項目會出現資金周轉困難;三是對于自有資本金不足，靠銀行滾動貸款方式發展壯大的房地產商，包括一些大型房企，有可能出現由于資金鏈斷裂的局面?；厥樟鲃有?，房地產宏觀調控主要采取了銀根緊縮的手段，從資金供給與資金需求兩個角度減少了可以流通于房地產行業的資金。

1．宏觀調控規范了房地產市場，為房地產的良性發展提供了好的平臺。宏觀控制是針對局部地區投資過熱，而不是為了制約其發展。流通在房地產領域里的資金大部分來自銀行，如不進行宏觀調控，局部過熱繼續發作便容易引發金融風險，我國銀行主導型的融資體系不能承擔這樣的風險。所以，宏觀調控在規范房地產行業的同時也將為房地產未來的良性發展提供了一個好的平臺。

2．宏觀控制使房地產企業融資困難，突顯房地產投融資手段仍十分單一。房地產資金有一半以上來源于銀行，而其他資金來源所占的比例不到10%。銀行基本成了唯一的融資渠道。銀行信貸收緊以后，房地產企業沒有其他融資渠道進行有效的資金補充，大部門房地產企業遭遇資金瓶頸。由此看來，更新房地產行業資金運作理念，使房地產企業產業資本和金融資本有效結合，實現多渠道融資成為了房地產行業發展的必經之路。

二、中國發展房地產投資信托基金的可行性

1．在我國居民金融資產中，居民金融資產膨脹和投資渠道不暢的矛盾，已成為中國金融領域的一大主要矛盾。同時，房地產貸款的嚴加控制與房地產行業巨大的資金需求也形成了一大矛盾。房地產投資信托基金的設立和發展則可使房地產企業在銀行貸款之外找到一個新的融資途徑，同時也為居民大量金融資產投資提供了多元化的選擇。

2．信托基金作為一種產權形式，是一種集合投資制度，這一性質要求其必須在充分保護投資者的前提下，將投資收益放在首位。在中國的市場經濟建設中，信托基金的設立已不僅僅是一種金融投資工具，它對于被投資企業及相關行業而言，擔負著推進現代企業制度的形成、推動企業股份改造的創新作用。

3．房地產投資信托基金具有分散投資，降低風險的基金特點，不會對一個企業投入大量的資金以至取得控股地位，它作為小股東必然更加關注企業的規范化運作，從而對房地產企業的運行起到外部監督的作用。同時，可以優化房地產行業內部結構。房地產投資信托基金在利潤的驅動下將把資金投向具有一定潛力的房地產企業及項目，從而促進房地產企業的優勝劣汰和房地產項目的優化。

4．中國發展房地產投資信托基金有助于民間資金走上正軌。大量的民間金融資產需要尋找出路，但由于缺乏良好的投資途徑而導致非法集資，地下基金、地下錢莊等不規范的委托理財以及各種炒買炒賣現象盛行，由于其一般數額巨大，并涉及千家萬戶直接的經濟利益，形成一大社會問題，直接影響社會的穩定。而房地產投資信托基金的運營管理是在產權明晰、財務健全、運作透明的條件下進行的，特別是其良好的保值增值特點，有利于引導民間資金脫離地下運營的投資軌道。

5．我國發展房地產投資信托基金有助于促進證券市場國際化進程。房地產投資信托基金可以通過兩種方式利用外資:一是在設立基金時吸引國外機構投資者的加入，使外資通過信托基金方式投資于國內的房地產市場。二是使房地產投資信托基金上市時公募或上市流通后，由國外機構投資者購買，由于基金的規范運作與國際接軌可以使國外投資者放心地大量投入;不會因大量境外“熱錢”的涌入對國內購買市場造成沖擊;不會喪失對公司特別是國有公司的控制權。

三、對我國發展房地產投資信托基金的一些建議

1．建立完備的房地產、信托業法律和法規政策和理論體系。在政策上，建立完善的法律體系，來推進房地產投資信托業健康、理性地發展。除現有法律法規外，還須制定一些房地產投資信托基金的專項管理措施。

2．防范運作中的道德風險。借鑒國外經驗，我國可以考慮在開展房地產投資信托業務的信托公司中建立類似的受托人委員會，負責制訂房地產信托基金的業務發展計劃，并且要求受托人與投資顧問和相關的房地產企業沒有利益關系。

3．建立健全房地產投資信托基金風險規避機制。在房地產投資信托基金業務中存在著投資項目風險、市場風險等，應防范房地產投資信托基金業務中潛在的各種風險，要做到建立健全多方面機制:一是要建立規避風險機制，做到從源頭上控制項目風險。二是建立風險分散機制。三是建立抑制風險機制，針對不同的投資方式有不同的風險防范措施。四是強化以風險監控為重點的內控制度建設。

4．建立多層次的金融市場體系。房地產投資基金的發展離不開證券市場、貨幣市場等相關市場構成的金融市場環境。金融市場的狀況既可能促進也可能抑制基金的規范化發展水平。因此要建立健全規范的金融市場體系，強化金融系統整體功能、形成多層次的現代金融中介服務體系，促進金融創新工具的應用，為房地產投資基金的發展提供良好的金融市場環境。尤其要構建一個由房地產投資信托基金具體操作運行、保險公司對開發項目開立擔保信用證以及大批房地產評估機構和房地產證券等級評估機構的多元化投資服務機構體系。